深圳7月楼市表现 - 7月深圳新房住宅成交量2664套 环比下降18 7% 二手房住宅成交量4656套 环比增长3 4% [2] - 新房供应量达年内新高 7月共有14个项目获批 合计供应住宅5398套 环比增长252 6% [2] - 二手房成交均价52987元/平方米 环比下跌1 3% 同比下跌3 6% 业主议价空间扩大带动价格下行 [3] 新房市场特征 - 现房销售占比显著提升 1月现房成交占比22% 6月升至42% 7月现售成交1223套 [2] - 人才房项目表现亮眼 福田安居景贤阁成为2025年下半年首个"日光"盘 [2] - 部分项目去化周期延长 罗湖区有预售楼盘转入现售阶段并提供价格优惠 [3] 二手房与租赁市场 - 二手房网签数据存在滞后性 实际市场活跃度有所回落 [3] - 租赁市场进入旺季 7月商品房平均租金74 9元/平方米 环比上涨0 4% 套均租金5608元/月 同比上涨0 9% [4] - 核心区域(福田 罗湖)租赁成交增多 结构性拉升租金水平 [4] 行业趋势研判 - 重点城市呈现"以价换量"特征 城市分化行情延续 [5] - 现房销售模式探索加速 成交占比呈波动上升趋势 [2] - 政策端存在加力空间 推动市场止跌回稳是主要目标 [5]

深圳市保障性住房配建新规 - 深圳市住房和建设局发布《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》 允许对已审批未开工项目的保障房配建方案进行调整 [1] - 调整方案一 出售型保障房建筑面积的40%可转为商品住房 剩余60%按居住用地平均容积率折算为用地无偿移交政府 用地面积不小于3000平方米 [1] - 调整方案二 出售型保障房建筑面积的50%可转为商品住房 剩余50%转为配租型保障房 免缴地价且无需规划修改 [1] 政策调整背景与案例 - 深铁熙府项目案例 总建面61.9万平方米 住宅建面33.2万平方米 含16.6万平方米可售商品房和16.6万平方米人才房 人才房均价5.94万元/平方米 商品房备案价9.61万元/平方米 [2] - 政策调整目的 解决存量项目启动难题 修复旧改动力 缓解市场下行导致的资金平衡压力 避免回迁安置等历史遗留问题 [2] - 政策效果预期 通过核减旧改配建规则 向市场传递明确信号 从供需两端激活发展动力 [2] 市场现状 - 深圳当前出售型保障房主要类型为安居房和人才房 涉及山樾湾花园 深铁熙府等多个城市更新项目 [1]

深圳配售型保障房政策解读 - 深圳市住建局公示两份文件《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》和《深圳市保障性住房规划和建设管理办法（修订征求意见稿）》，标志一线城市配售型保障房即将进入市场 [1] - 配售型保障房与原有安居房、人才房的核心区别在于实施封闭管理，禁止变更为商品住房，彻底隔绝保障房与商品房的流动性 [1][2] 住房双轨制对楼市逻辑的影响 - 双轨制重新界定住房属性，强调居住功能优先于投资属性，剥离存量住房的金融属性 [3][4] - 保障房分流刚需需求，商品房市场将集中于改善型和投资型人群，倒逼房企转向高端品质项目 [5] - 楼市分化加剧：核心城市核心地段抗跌性强，边缘城市商品房流动性持续恶化 [5][6] 房价趋势与资产配置建议 - 双轨制对房价直接影响有限，当前房价走向主要由宏观流动性决定，处于上下空间有限的磨底期 [7] - 流动性紧张环境下，投资策略需从进攻转向防守，优先选择能保证现金流的稳定收益资产 [8] - 行业建议放弃"猛涨思维"，关注兼具现金流属性和稳定收益的资产类别 [8]

深圳保障性住房政策调整 - 深圳住建局发布两份征求意见稿，明确配售型保障房（配保房）将封闭流转，永远不能转化为红本商品房，杜绝套利行为 [1] - 配保房定位纯粹保障属性，面向住房困难的工薪群体，是三类保障房中唯一的可售类型 [1] - 深圳保障房体系分为公租房（深户居民）、保租房（新市民/人才）、配保房（工薪群体）三类 [1] 现有政策性住房市场情况 - 当前深圳在售政策性住房包括安居房、人才房和共有产权房，其中共有产权房仅有三个楼盘且快速售罄 [1] - 安居房历史最长，最早项目富通永福苑2012年推出，售价6467元/平方米，首批吸引上万家庭申请 [1] - 安居房和人才房以市场价5-6折销售，10年后可补差价转为商品房，近年大量供应冲击商品房市场 [2] 配保房政策细节 - 配保房户型严格限制在70平方米以下，禁止变更为商品住房 [2] - 允许在符合条件的群体中流转或由政府回购（按年限折价），具有一定商品属性但流动性受限 [2] - 政策参考新加坡模式，封闭流转下价格仍可能随商品房市场波动 [2] 政策影响分析 - 配保房大幅降低购房总价，提升租金回报率，改善中低收入群体居住稳定性 [3] - 现有3万多套安居房/人才房将逐步转化为商品房，而配保房将成为永久性保障房源蓄水池 [3] - 政策切断保障房与商品房的转化通道，长期将增加纯保障性住房存量 [3]

深圳"五一好房节"活动概况 - 活动由深圳市住建局指导，安居集团、地铁集团联合房协、中介协会主办，吸引超50家品牌房企和金融机构参与，推出特价房源、限时折扣、以旧换新等优惠政策[1][3] - 5天展会吸引10余万市民观展、1.3万市民咨询，深圳新建商品住房认购826套(网签317套)同比增长23.89%，二手房促成交易367套(网签63套)同比增长36.96%[3] - 贝壳深圳合作门店数据显示，二手房签约量同比增长66%，新房签约量增长17%[4] 其他城市促销活动效果 - 成都"安家成都·美好购房季"吸引30家房企、120多个项目参与，"五一"期间成交2067套(新房787套同比+2%)，二手房日均带看0.99万组(+8.3%)、日均成交256套(+3.7%)[5] - 武汉"宜居武汉乐购江城"活动带动新房网签451套(+284%)，面积5.53万平方米[5] - 北京5月1-4日网签新房81套同比+100%，上海二手房网签812套同比+56%[6] 房企推盘策略与市场表现 - 深铁置业推出商品房和人才房项目，安居集团展示保障性租赁住房样板间，承翰集团高端项目售价较2022年开盘下降且有谈判空间[3] - 房企普遍在假期加大推盘力度，采取价格折扣、低首付、送车位等促销措施，中介机构推出佣金优惠、换房补贴[5] - 核心地段项目表现平稳，但地段配套较差项目表现不佳，与3-4月"小阳春"相比市场已有所降温[6][7] 行业需求变化特征 - 假期出游3.14亿人次(+6.4%)导致看房需求阶段性下降，但属于短期抑制而非根本性萎缩[7][8] - 3-4月需求释放后市场进入传统淡季，学区房热度退潮也影响成交量[7] - 政策刺激力度减弱(4月调控政策不足百次vs去年同期160余次)导致观望情绪升温[9]