报告行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市” [5] 报告核心观点 - 政策层面，商业不动产REITs试点启动，标志着公募REITs底层资产迎来新一轮扩容，REITs市场迈入新发展阶段 [1] - 市场基本面方面，10月、11月以来楼市成交动能再度走弱，市场持续承压，但“十五五”规划建议表态积极，未来优化政策落地空间打开 [6] - 投资策略上，建议关注流动性安全、重仓高能级城市且产品力突出的房企，以及提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [6] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交情况**：40个城市新房成交面积225.3万平方米，环比上升8.6%，同比下降45.8%；一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为22.2%、7.0%、-2.6%，同比增速分别为-41.6%、-43.6%、-59.7% [5][15] - **新房库存情况**：12个城市新房库存面积11379万平方米，环比上升0.3%，同比下降10.7%；去化周期为18.0个月，环比下降0.5个月，同比上升2.7个月；一、二、三四线城市去化周期分别为19.2、14.1、77.1个月 [5][40] - **二手房成交情况**：18个城市二手房成交面积161.7万平方米，环比下降4.4%，同比下降26.0%；一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为4.0%、-7.5%、-6.0%，同比增速分别为-30.6%、-24.2%、-14.9% [5][47] 百城土地市场跟踪 - **全类型土地市场**：百城成交土地规划建筑面积2050.0万平方米，环比上升7.3%，同比下降28.2%；成交总价467.9亿元，环比上升27.1%，同比下降40.1%；楼面均价2282.4元/平方米，环比上升18.5%，同比下降16.6%；溢价率1.3%，环比下降1.3个百分点 [5][62] - **住宅类土地市场**：百城成交住宅土地规划建筑面积843.0万平方米，环比上升40.3%，同比下降19.6%；成交总价288.9亿元，环比上升13.7%，同比下降47.0%；楼面均价3426.6元/平方米，环比下降18.9%，同比下降34.1%；溢价率2.3%，环比上升1.0个百分点 [5][82] 本周行业政策梳理 - **商业不动产REITs试点**：证监会就《商业不动产投资信托基金试点公告》征求意见，产品定义为持有商业不动产以获取稳定现金流的封闭式公募基金，底层资产聚焦写字楼、酒店、商业综合体等 [1] - **地方政策**：北京修订商品房买卖合同示范文本；成都允许存量自持租赁住房转为商品住房上市交易；福州拟对多子女家庭购房给予财政补贴；北京“十五五”规划建议提出加快构建房地产发展新模式等 [98][99] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为0.7%，较上周上升6.5个百分点；相对沪深300收益为-0.9%，较上周上升1.1个百分点；板块PE为24.75X，较上周上涨0.14X [5][102] - A股重点地产公司中跌幅最小的为华侨城A、绿地控股、保利发展；港股涨跌幅靠前的为碧桂园、华润置地、旭辉控股集团 [5][109] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量189.3亿元，环比上升133.3%，同比上升92.0%；总偿还量67.6亿元，环比上升2.4%，同比下降47.3%；净融资额127.3亿元 [5][116] - 债券发行量最大的房企为招商蛇口、西安高科、保利发展，发行量分别为50.4、32.5、30.0亿元 [5][116] 投资建议 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企，如滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团；2）2024年以来销售和拿地有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股；3）积极探索新消费场景的商业地产公司，如大悦城、华润万象生活、太古地产等 [6][125]

行业投资评级 - 房地产行业评级为“强于大市” [4] 核心观点 - 2025年10月70个大中城市房价环比跌幅扩大，新房价格环比下降0.5%，二手房价格环比下降0.7%，环比降幅均较9月扩大0.1个百分点 [1][4] - 首次出现连续两个月所有70城二手房房价均下跌的情形，为2011年有数据统计以来首次 [4] - 当前房价面临持续下行压力，但一二线城市房价环比跌幅并未扩大，压力主要集中在弱能级城市 [4] - 基本面承压与“十五五”规划建议表态偏向积极，未来优化政策落地空间打开，对行业修复有一定信心 [4] - 建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及提前布局新业态的商业地产公司 [4] 70城房价整体表现 - 10月70大中城市新房价格环比下降0.5%，二手房价格环比下降0.7% [1][4] - 新房房价环比下跌城市数量为64个，较9月增加1个，下跌城市平均跌幅为0.51%，较9月扩大0.04个百分点 [4] - 所有70城二手房房价环比均下跌，下跌城市平均跌幅为0.66%，较9月扩大0.02个百分点 [4] 各线城市房价表现 - 一线城市新房房价环比下降0.3%，降幅与9月持平；二手房房价环比下降0.9%，降幅较9月收窄0.1个百分点 [4] - 上海新房房价环比上涨0.3%，自2019年8月以来持续上涨；北京环比由涨转跌至-0.1%；深圳环比降幅收窄至-0.7%；广州环比降幅扩大至-0.8% [4] - 二线城市新房房价环比下降0.4%，降幅与9月持平；二手房房价环比下降0.6%，降幅较9月收窄0.1个百分点 [4] - 仅13%的二线城市新房房价环比上涨，包括沈阳、乌鲁木齐（均+0.2%）、杭州、合肥（均+0.1%） [4] - 三线城市新房房价环比下降0.5%，二手房房价环比下降0.7%，环比跌幅均较9月扩大0.1个百分点 [4] 不同产品类型房价表现 - 90平以下刚需产品新房房价环比下降0.5%，跌幅扩大0.1个百分点；二手房房价环比下降0.7%，降幅与9月持平 [4] - 90-144平刚改产品新房房价环比下降0.5%，二手房房价环比下降0.7%，跌幅均较9月扩大0.1个百分点 [4] - 144平以上改善型产品新房房价环比下降0.4%，跌幅扩大0.1个百分点；二手房房价环比下降0.6%，降幅与9月持平 [4] - 改善型产品新房、二手房房价的跌幅均小于刚需和刚改产品 [4] 投资建议与关注主线 - 建议关注三条投资主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、重点城市市占率较高的房企 [4] - 关注2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企 [4] - 关注积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司 [4] - 具体公司包括：滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团、保利置业集团、城投控股、大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、百联股份 [4]

行业投资评级 - 看好（维持）[6] 核心观点 - 北京、上海新政节奏符合预期，力度较为克制，有助于区域库存去化，强化对行业中长期修复通道的信心[1] - 地产股修复主要依赖无风险利率下行和行业风险评价降低，而非政策出台的具体节奏或力度[2] - 上海新政包括放松外环外限购、加大公积金支持、调整商贷利率及住房房产税，针对性释放外环外购房需求，外环外新房成交占比超60%，二手房成交外环外占比超50%[3] - 行业进入筑底阶段，政策出台强化中长期修复信心，后续仍有较大政策空间，包括深圳跟进政策、城市更新优化、存量房收储等[4] 投资建议 - 建议关注标的：招商蛇口（001979，买入）、保利发展（600048，买入）、贝壳-W（02423，买入）、龙湖集团（00960，买入）、金地集团（600383，增持）、新城控股（601155，未评级）[5] 相关事件评述 - 上海新政于8月25日发布，内容包括解除外环外购房数量限制（非户籍社保年限要求未调整），优化公积金贷款额度、提取首付、支持又提又贷，调整商贷利率和房产税政策[3] - 2025年1-8月（截至8月23日）上海新建商品住宅（不含保障房）销售2.97万套，外环外成交1.8万套，占比超60%[3]

核心观点 - 房地产行业销售数据仍处低位但政策持续发力促市场信心修复 行业有望底部企稳 中长期配置机会值得关注 建议聚焦一二线城市布局且基本面稳健的房企 [1] 销售表现 - 2025年1-7月商品房销售面积51560万平方米 同比下滑4.0% 较1-6月增速下降0.5个百分点 [2] - 2025年1-7月商品房销售额49566亿元 同比下滑6.5% 较1-6月增速下降1.0个百分点 [2] - 7月销售环比下滑主因天气转热进入市场淡季 [2] - 政策宽松累积效应持续释放 各地优化购房政策及出台去库存方案带动市场逐步企稳 [2] 投资与开工 - 2025年1-7月房地产开发投资53580亿元 同比下滑12.0% 较1-6月增速下降0.8个百分点 [3] - 新开工面积同比下滑19.4% 但较1-6月增速回升0.6个百分点 [3] - 竣工面积同比下滑16.5% 较1-6月增速下降1.7个百分点 [3] - 企业拿地及新开工意愿持续偏弱 投资数据仍处下行通道 新开工单月同比略修复但整体负增长 [3] 资金状况 - 2025年1-7月房企到位资金同比下滑7.5% 较1-6月增速下降1.3个百分点 [4] - 分项资金增速：国内贷款0.1% 利用外资3.2% 自筹资金-8.5% 定金及预收款-9.9% 个人按揭贷款-9.3% [4] - 融资渠道偏紧但政策支持合理融资需求 信贷额度持续加码叠加销售回暖资金回流 资金状况预计逐步改善 [4]

报告行业投资评级 - 强于大市（维持）[4] 报告的核心观点 - 4月房地产行业投资端走弱，开竣工端低位波动，销售端预计季节性回落且处于筑底阶段，需关注后续走势 [1] - 一揽子金融政策发力支持行业修复，行业资金面有望改善 [1] - 宏观经济受贸易战影响外需不确定增加，促进住房消费是着力点，收储、城市更新等政策将优化落地，更多增量政策值得期待 [1] - 二级市场投资建议关注受益于供给侧出清的优质央国企背景房企、受益于收储政策的相关个股、行业止跌回稳预期下具有困境反转预期个股的交易性机会 [1] 根据相关目录分别进行总结 投资 - 2025年1 - 4月房地产开发投资完成额下滑10.3%，较前值下滑幅度扩大0.4pct；4月单月投资增速下滑11.5%，较3月下滑幅度扩大1.2pct [2] - 行业持续去库存，受销售和资金面等因素影响补库存有难度，拖累投资端，预计短期投资端仍偏弱 [2] 土地 - 1 - 4月百城土地成交总价同比增加8.8%，成交规划建面同比 - 10.1%，较前值均有改善，4月单月环比成交规划建面和成交总价均回升 [2] - 4月百城土地成交溢价率为9.7%，处于今年相对较高水平 [2] 开竣工 - 1 - 4月新开工面积同比下降23.8%，降幅较Q1收窄0.6pct，4月单月下滑22.3%，较上月降幅扩大3.5pct [2] - 竣工端受销售和新开工下行影响预计持续承压，短期在低位波动，1 - 4月竣工面积同比下滑16.9%，较Q1变动 - 2.6pct，4月单月下滑28.2%，增速较3月变动 - 16.5pct [2] 销售 - 1 - 4月销售面积和销售金额同比变动 - 2.8%和 - 3.2%，较Q1变动 + 0.2pct和 - 1.1pct，4月单月销售面积和销售金额增速分别为 - 71%和 - 2.9%，较上月降幅扩大1.4pct和4.8pct [3] - 1 - 4月销售均价同比 - 0.3%，4月当月销售均价同比增速 - 4.3% [3] 资金 - 1 - 4月到位资金来源同比下滑4.1%，较前值下滑幅度扩大0.4pct，其中国内贷款/自筹资金/定金及预收款/个人按揭同比分别 + 0.8%/ - 6.8%/ - 3.0%/ - 8.5%，较前值变化 + 3.1pct/ - 1.0pct/ - 1.9pct/ - 1.5pct [7]