行业投资评级 - 看好（维持）[6] 核心观点 - 北京、上海新政节奏符合预期，力度较为克制，有助于区域库存去化，强化对行业中长期修复通道的信心[1] - 地产股修复主要依赖无风险利率下行和行业风险评价降低，而非政策出台的具体节奏或力度[2] - 上海新政包括放松外环外限购、加大公积金支持、调整商贷利率及住房房产税，针对性释放外环外购房需求，外环外新房成交占比超60%，二手房成交外环外占比超50%[3] - 行业进入筑底阶段，政策出台强化中长期修复信心，后续仍有较大政策空间，包括深圳跟进政策、城市更新优化、存量房收储等[4] 投资建议 - 建议关注标的：招商蛇口（001979，买入）、保利发展（600048，买入）、贝壳-W（02423，买入）、龙湖集团（00960，买入）、金地集团（600383，增持）、新城控股（601155，未评级）[5] 相关事件评述 - 上海新政于8月25日发布，内容包括解除外环外购房数量限制（非户籍社保年限要求未调整），优化公积金贷款额度、提取首付、支持又提又贷，调整商贷利率和房产税政策[3] - 2025年1-8月（截至8月23日）上海新建商品住宅（不含保障房）销售2.97万套，外环外成交1.8万套，占比超60%[3]

核心观点 - 房地产行业销售数据仍处低位但政策持续发力促市场信心修复 行业有望底部企稳 中长期配置机会值得关注 建议聚焦一二线城市布局且基本面稳健的房企 [1] 销售表现 - 2025年1-7月商品房销售面积51560万平方米 同比下滑4.0% 较1-6月增速下降0.5个百分点 [2] - 2025年1-7月商品房销售额49566亿元 同比下滑6.5% 较1-6月增速下降1.0个百分点 [2] - 7月销售环比下滑主因天气转热进入市场淡季 [2] - 政策宽松累积效应持续释放 各地优化购房政策及出台去库存方案带动市场逐步企稳 [2] 投资与开工 - 2025年1-7月房地产开发投资53580亿元 同比下滑12.0% 较1-6月增速下降0.8个百分点 [3] - 新开工面积同比下滑19.4% 但较1-6月增速回升0.6个百分点 [3] - 竣工面积同比下滑16.5% 较1-6月增速下降1.7个百分点 [3] - 企业拿地及新开工意愿持续偏弱 投资数据仍处下行通道 新开工单月同比略修复但整体负增长 [3] 资金状况 - 2025年1-7月房企到位资金同比下滑7.5% 较1-6月增速下降1.3个百分点 [4] - 分项资金增速：国内贷款0.1% 利用外资3.2% 自筹资金-8.5% 定金及预收款-9.9% 个人按揭贷款-9.3% [4] - 融资渠道偏紧但政策支持合理融资需求 信贷额度持续加码叠加销售回暖资金回流 资金状况预计逐步改善 [4]

报告行业投资评级 - 强于大市（维持）[4] 报告的核心观点 - 4月房地产行业投资端走弱，开竣工端低位波动，销售端预计季节性回落且处于筑底阶段，需关注后续走势 [1] - 一揽子金融政策发力支持行业修复，行业资金面有望改善 [1] - 宏观经济受贸易战影响外需不确定增加，促进住房消费是着力点，收储、城市更新等政策将优化落地，更多增量政策值得期待 [1] - 二级市场投资建议关注受益于供给侧出清的优质央国企背景房企、受益于收储政策的相关个股、行业止跌回稳预期下具有困境反转预期个股的交易性机会 [1] 根据相关目录分别进行总结 投资 - 2025年1 - 4月房地产开发投资完成额下滑10.3%，较前值下滑幅度扩大0.4pct；4月单月投资增速下滑11.5%，较3月下滑幅度扩大1.2pct [2] - 行业持续去库存，受销售和资金面等因素影响补库存有难度，拖累投资端，预计短期投资端仍偏弱 [2] 土地 - 1 - 4月百城土地成交总价同比增加8.8%，成交规划建面同比 - 10.1%，较前值均有改善，4月单月环比成交规划建面和成交总价均回升 [2] - 4月百城土地成交溢价率为9.7%，处于今年相对较高水平 [2] 开竣工 - 1 - 4月新开工面积同比下降23.8%，降幅较Q1收窄0.6pct，4月单月下滑22.3%，较上月降幅扩大3.5pct [2] - 竣工端受销售和新开工下行影响预计持续承压，短期在低位波动，1 - 4月竣工面积同比下滑16.9%，较Q1变动 - 2.6pct，4月单月下滑28.2%，增速较3月变动 - 16.5pct [2] 销售 - 1 - 4月销售面积和销售金额同比变动 - 2.8%和 - 3.2%，较Q1变动 + 0.2pct和 - 1.1pct，4月单月销售面积和销售金额增速分别为 - 71%和 - 2.9%，较上月降幅扩大1.4pct和4.8pct [3] - 1 - 4月销售均价同比 - 0.3%，4月当月销售均价同比增速 - 4.3% [3] 资金 - 1 - 4月到位资金来源同比下滑4.1%，较前值下滑幅度扩大0.4pct，其中国内贷款/自筹资金/定金及预收款/个人按揭同比分别 + 0.8%/ - 6.8%/ - 3.0%/ - 8.5%，较前值变化 + 3.1pct/ - 1.0pct/ - 1.9pct/ - 1.5pct [7]