行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [1][2][3] 核心观点 - 上周中央经济工作会议提出要“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动‘好房子’建设” [2][3] - 预计明年更强力度政策有望出台，有助于市场预期的稳定 [2][3] 新房市场成交情况 - **第50周（2025年12月5日至11日）30大中城市新房成交面积197万平，环比前一周下降7.21%，同比2024年下降33.3%** [3] - 分城市看：一线城市销售面积47万平，环比下降13.6%，同比下降44%；二线城市销售面积112万平，环比下降8.48%，同比下降22%；三线城市销售面积37万平，环比上升7.37%，同比下降43.7% [3] - **2025年12月1日至11日30城累计成交面积300万平，环比2025年11月同期增长38.5%，同比下降31%** [3] - 分城市看：一线城市累计成交面积73万平，环比增长20%，同比下降34%；二线城市累计成交面积169万平，环比增长59%，同比下降26.6%；三线城市累计成交面积58万平，环比增长17.3%，同比下降40.0% [3] - 2025年以来全国30城商品房累计成交面积低于此前年份 [6] 二手房市场成交情况 - **第50周24城二手房成交面积209万平，环比前一周上升2.67%，同比下降33.97%** [3] - 分城市看：一线城市二手房成交面积85.7万平，环比上升2.7%，同比下降31.6%；二线城市二手房成交面积78.2万平，环比上升3.02%，同比下降38.8%；三线城市二手房成交面积45.1万平，环比上升2.0%，同比下降29.1% [3] - **2025年12月1日至11日24城二手房成交面积365万平，环比2025年11月同期增长11.3%，同比下降34.7%** [3] - 分城市看：一线城市131万平，环比增长5.9%，同比下降33%；二线城市136.1万平，环比增长8.9%，同比下降41.5%；三线城市98万平，环比增长23.6%，同比下降24.7% [3] - 2025年以来全国18城二手房累计成交面积高于此前年份 [8] 土地市场情况 - **第50周（2025年11月30日至12月7日）土地供应面积2426万平，土地成交面积2741万平，供销比0.89倍，土地出让金额838亿元** [3] - **本年度全国100大中城市累计土地供应面积87524万平，同比下降13%，累计同比增速较前一周回落0.11个百分点** [3] - **本年度全国100大中城市累计土地成交面积70216万平，同比下降7.4%，累计同比增速较前一周回落0.06个百分点** [3] - **本年度全国100大中城市累计土地出让金21526亿元，同比下降8.30%** [3] - **上周全国土地溢价率为2%，环比前一周回落0.79个百分点** [3] 库存情况 - **35城2025年11月可售面积为31694万平，环比上个月增长1.35%，同比下降1.29%** [3] - **35城2025年11月库存出清周期（按12个月月均计算）为24.54个月，环比上个月增长6.64%，同比去年增长12.09%** [3] - 不同城市库存出清周期均回升 [12]

证监会政策动向 - 证监会于10月17日修订发布《上市公司治理准则》，明确要求上市公司在公司章程中规定现金分红政策，以保持分红的稳定性和合理性，并鼓励符合条件的公司增加分红频次，新规自2026年1月1日起施行[1] - 新规同时强化对董事、高管和控股股东的行为管理，旨在从根源上防范损害中小投资者利益的行为[2] 多部门政策协同 - 央行于2025年10月9日开展11000亿元3个月期买断式逆回购操作，在当月有1.3万亿元逆回购到期的情况下，相当于向市场净注入中期流动性[4] - 财政部自2025年1月1日起将A股证券交易印花税从千分之一下调至万分之五，并改为仅对卖方单边征收，例如卖出10万元股票的交易成本从100元降至50元[4] 市场资金面反应 - 上市公司出现回购和增持潮，例如海南华铁控股股东一致行动人及总经理计划合计增持5500万元至1亿元股份，神马实业完成首次近300万元回购并计划累计回购1-2亿元，电科数字控股股东已完成2.64亿元增持[4] - 截至2025年8月底，各类中长期资金合计持有A股流通市值约21.4万亿元，较“十三五”末增长32%[6] - 从2025年起，大型国有保险公司每年新增保费的30%将用于投资A股，第二批保险资金长期股票投资试点规模不低于1000亿元，且相关资金实行三年以上长周期考核[7] 投资者结构 - 截至2025年10月，A股投资者总量已突破2.4亿户[5]

中央政策动态 - 自然资源部通过《城市存量空间盘活优化规划指南》，填补存量空间规划编制技术标准空白，为行业从"增量土地红利"向"存量空间价值"转型提供路径，短期加速存量项目落地消化库存稳定土地市场，中长期引导聚焦城市更新、产城融合和民生改善培育服务增值新动能[1][2] - 外汇局深化跨境投融资外汇管理改革，便利境外个人境内购房结汇支付，允许凭购房合同或协议先行结汇支付房款后再补交购房备案证明，未改变整体购房政策但显著优化流程减少资金腾挪压力[2] 地方政策动态 - 近一周8省市发布稳市场政策，保障安居类政策发布4次居首，苏州明确保障性租赁住房房源筹集通过新建、改建及存量纳入三种途径并支持发行REITs，三亚要求租金不超同地段市场价90%低收入群可低至70%合同期1-3年[3][6][8] - 上海落地免征房产税细则，对持有居住证的高层次人才、重点产业紧缺急需人才以及持有居住证满3年并工作生活的购房人购置首套住房暂免征收房产税[3][6] - 银川全面取消城镇落户限制，覆盖稳定居所、合法稳定职业、退休人员、毕业生等六类人群及其直系亲属均可申请城镇户口[4][6] - 福州放宽公积金提取时限，从取得证明后"一年内一次性"延长至"三年内一次性"，并允许更新电梯、购买车位提取公积金[4][6][8] 政策趋势分析 - 周度地方稳市场政策发布8次延续年内低位，保障安居类政策发布4次跃居首位，补贴和税费优惠类政策发布2次，公积金优化类政策发布1次但福州突破性延长提取时限至三年有利于激活沉淀资金减轻购房负担[8] - 近一个月补贴与税费优惠类政策跃升至首位，其他稳市场类政策如限购解绑、落户放开居第二，优化公积金类政策排第三，预计后续各地将在提取范围、时间、条件等方面加强力度提供更多便利[11]

政策趋势 - 地方稳市场政策发布频次连续三周均不低于18次 为2025年以来首次出现高频输出模式 [1][2] - 优化公积金政策是最主要类型 32周共有7次提及 占比超过三分之一 [3][6] - 建设好房子提及频次显著上升至5次 城市更新类新政回落至2次 [3] - 近1个月稳市场政策中 公积金相关政策提及次数最多 主要涉及贷款额度提升 提取方式优化 首付款比例下调等方面 [6] 中央层面政策 - 财政部表示将不断优化完善人口发展相关政策 近期已推出育儿补贴和免保育教育费等措施 [8][11] - 国务院发布《关于逐步推行免费学前教育的意见》 2025年秋季学期起免除公办幼儿园学前一年保育教育费 [11] - 稳定人口发展的政策将在中长期为房地产市场健康发展带来利好 [11] 地方层面政策 - 近一周17省市18次发布稳市场政策 北京五环外限购解绑且同步优化公积金政策 [12][13] - 北京新政允许拥有购房资格家庭在五环外不限套数购房 预计约八成新房将直接获益 [13] - 北京 昆明 太原等7地优化公积金新政 包括放宽首套房认定标准 二套房首付比例统一降至30% 提高贷款额度等 [13] - 福建 成都等5省市发布好房子新政 福建省明确高品质住房发展方向并通过分级技术内容推动品质换代式提升 [14] - 成都 西安等4地发布住房保障新政 成都筹集14个项目提供2635张床位保障从业人员居住需求 [14] - 广州从化区推出七项具体措施 包括实施网签即入学 推动商品房以旧换新 推行房票政策等 [14] 市场数据 - 30城第14周成交环比下降38% 4月累计成交同比持平 [15] - 30城第15周环比下降2% 4月累计同比下降5% [15] - 30城第16周环比持平 4月累计同比下降4% [15] 企业动态 - 金地管理发布清岚产品品牌 腾云筑科与浪潮智慧签署合作 [16] - 上半年绿城管理拓展面积同比增长13.9% 旭辉建管布局城市超80个 [16] - 新城建管7月成功签约7个项目 绿城管理代建宁波首个共有产权房交付 [16]

金融政策支持稳市场稳预期 - 中国人民银行宣布降准0.5个百分点 向市场提供长期流动性约1万亿元 [2] - 降低政策利率0.1个百分点 [2] - 优化两项支持资本市场的货币政策工具 将证券、基金、保险公司互换便利5000亿元和股票回购增持再贷款3000亿元额度合并使用 总额度8000亿元 [2] 保险资金投资政策调整 - 国家金融监督管理总局将推出8项增量政策 包括扩大保险资金长期投资试点范围 [2] - 调降保险公司股票投资风险因子 [2] 资本市场改革措施 - 中国证监会将深化科创板、创业板改革 增强市场层次和投资者保护 [2] - 发布《推动公募基金高质量发展行动方案》 [2] 历史政策影响 - 2024年9月24日国新办发布会后A股出现"924行情" 沪指涨4.15% 深指涨4.36% 创业板指涨5.54% [3][4] - 当日全市场超5100只个股上涨 [4]