城市体检与更新进展 - 全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作 [1] - “十四五”期间全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 [8] - 老旧小区改造项目包括加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个，新增社区服务设施6.4万个 [8] 城市人居环境质量提升 - 沈阳市已建成3198个口袋公园，数量居全国前列 [3] - 全国范围内打造“口袋公园”1.8万多个，建设城市绿道2.5万公里 [8] - 厦门市已完成2000个城镇老旧小区改造，惠及居民30万户，形成“厦门模式” [6] 养老服务设施发展 - 通过城市社区食堂和农村老年食堂布设“15分钟养老服务圈”，推动银发经济新场景 [4] - 老旧小区改造中增设养老托育等社区服务设施6.4万个 [8]

住房条件改善 - "十四五"期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [3] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [3] 城市人居环境提升 - 累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 [3] - 加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个、养老托育等社区服务设施6.4万个 [3] - 更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里 [3] - 打造"口袋公园"1.8万多个、城市绿道2.5万公里 [3] 建筑业发展 - 2024年建筑业总产值达到32.7万亿元，实现增加值9万亿元 [3] - 建筑业现代化程度提升，深中通道、北京冬奥场馆等重大工程赢得世界瞩目 [3] - 盾构机、架桥机、造楼机等大国重器及雅万铁路、卢塞尔体育场等"一带一路"标志性成果显著 [3] 城市更新行动 - 实施城中村改造项目2387个，建设筹集安置住房230多万套 [5] - 启动城市危旧房改造17.5万套（间） [5] - 改造老旧街区6500多个、老旧厂区700多个 [5] - 全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作 [5] 房地产领域改革 - 深化住房和房地产领域改革，加快构建房地产发展新模式 [4] - 完善住房供应体系，改革完善房地产开发、融资、销售等基础性制度 [4] - 建立人、房、地、钱要素联动新机制 [4] 好房子建设标准 - 《住宅项目规范》已于今年5月1日正式实施，新标准有14项提升，例如楼层高从2.8米提高到不低于3米，4层以上楼加装电梯，楼板隔音要求降低10个分贝 [8] - 开展全国住宅设计大赛，已征集近2000个方案，涵盖新房和老房更新改造 [8] - 推动研发新型建材、绿色建材、智慧安防、全屋智能等新技术应用 [8] - 梳理形成涵盖16类、262项要点的操作手册，解决"6633"问题（六不、六防、三省、三要） [9]

产业转型与城市更新 - 汉正街 武钢北湖片等重点片区加速升级 武钢云谷·606产业园等工业遗产转型为文化新地标 [1] - 推进汉正街老旧商业街区改造 二七沿江商务区 白沙新城等重点功能区建设 北湖片 汉江湾片 龟北片等老旧厂区改造 [2] - 推进解放大道 武珞路 汉阳大道三条城市轴线沿线片区更新 [2] 历史文化保护与活化 - 完成江汉路 青岛路等街区建设 修缮历史建筑50余处 巴公房子 斗级营等成为网红打卡地 [1] - 昙华林街区不动产登记经验获全国推广 [1] - 打造三条历史轴线 活化16片历史街区 推进一桥两山片区更新 [2] 居住环境改善与社区建设 - 193个城中村累计改造1517万平方米 608个老旧小区完成改造 年内实现2000年前老旧小区全覆盖 [1] - 更新住宅老旧电梯482台 江汉区八古墩社区入选国家级优秀案例 [1] - 推进危旧住房改造 强化景中村和绿中村生态化改造 聚焦老旧小区整治改造 开展完整社区建设 [2] 绿色低碳与生态治理 - 推进绿化生态廊道 海绵城市建设 开展水系综合治理和固废资源化利用 [2] - 围绕东湖 汤逊湖 后湖打造一湖一IP国际湖城共生示范区 [2] - 打造黄家湖 后湖污水管网全覆盖样板区 [2] 基础设施与数字化升级 - 改造武昌站等枢纽广场 建设新汉阳站等功能区 [2] - 结合停车场建设智能充电设施 搭建城市更新及危旧房以旧换新平台 推动管理智能化转型 [2]

行业投资评级 - 房地产行业评级为标配，并维持该评级 [1] 核心观点 - 中央城市工作会议时隔十年再次召开，预示房地产行业将迎来以城市更新为核心抓手的发展新格局，行业将加快构建房地产发展新模式，加速出清并走出周期底部 [1][7][10] - 中国城镇化已接近加速阶段尾端，城镇化率达67%，人口结构变化及市场供需收缩推动房地产从增量扩张向存量提质转变 [12][14][16] - 城市更新作为下半场核心抓手，既是应对城市发展阶段转变的必然选择，也是推动经济增长的战略路径，2024年城市更新项目超6万个，投资额约2.9万亿元 [24][26][28] - 行业盈利模式转变，整体利润持续下降，2024年上市房企净利润为-1647.9亿元，销售毛利率降至14.6%，净利率为-8.31%，ROE为-10.5%，加速行业出清和竞争格局优化 [31][32][36] - 房地产市场将逐步走向商品房与保障房双轨制发展，具备综合竞争力的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业有望提升市场占有率 [35][37] 行业转变背景 - 城镇化率从1996年的30.5%升至2024年的67%，进入快速发展区间末期，增量扩张模式不可持续 [13][14] - 人口连续三年负增长，2024年总人口14.08亿人，减少173万人，出生人口从2015年的1655万人降至2024年的954万人，降幅42.35%，65岁及以上人口占比达14.67%，抑制新增住房需求 [16][18] - 商品房销售面积从2021年峰值17.9亿平米降至2024年11.17亿平米，房地产开发投资从2021年14.7万亿降至2024年10万亿，降幅32%，供需持续收缩 [19][20] 城市更新发展 - 政策持续支持城市更新，2025年中央城市工作会议明确以其为核心抓手，财政资金加大投入，2025年补助第二批20个城市总额超200亿元 [24][25][27] - 城镇老旧小区改造加速推进，2020-2023年新开工改造数量分别为4.03万、5.56万、5.25万、5.37万个，2024年实施项目超6万个 [28][30] 企业竞争与投资建议 - 行业分化加剧，头部企业如保利发展、滨江集团、招商蛇口、城建发展等因经营稳健和区域聚焦优势被推荐关注 [37][39] - 房地产行业将从高盈利回归，综合实力强的企业将实现胜者为王 [36][37]

文章核心观点 - 当前扩大内需政策需平衡"大力提振消费"与"提高投资效益" 但社会注意力过度聚焦消费而忽视投融资效益问题[1] - 消费与投资需通过"系统集成"思维打通理解 即消费是收入的函数 收入是就业的函数 就业是有效投资的函数[2][3] - 政府应主导"两重"领域（国家重大战略实施和重点领域安全能力建设）的有效投资 通过专项债及特别国债资金带动就业和产业链订单 最终实现提振消费与增强经济后劲的目标[4][6][7] 消费与投融资逻辑关系 - 消费作为因变量随收入变化 且边际消费倾向递减 需政府干预扩大需求[2] - 收入主要依赖就业支撑 就业又主要依赖有效投资 形成消费-收入-就业-投资的逻辑链条[3] - 政府投资需注重"正外部性" 如青藏铁路虽经济回报不足但具有维护国家统一、民族团结等综合绩效[8] 政府投资方向与机制 - 投资重点为"两重"领域及配套项目 包括海绵城市、地下综合管廊、地铁轨道交通网、水系改造、老旧小区改造、乡村振兴项目等[4][6] - 资金来源于地方专项债、特别国债及超长期特别国债 可带动钢材、水泥、劳动力等生产要素投入[6][7] - 投资周期可能持续8年、10年甚至20年 当前为利用充裕生产要素推动历史遗留项目的机遇期[6] 投资有效性体现 - 短期通过项目启动直接提供就业岗位和产业链订单 再现"以工代赈"模式 为经济升温[7] - 中长期优化经济结构、增强发展后劲并保障国家安全 如贵州县县通高速后带动数据中心产业发展[9] - 政府投资在企业信心不足时产生"带入效应"而非"挤出效应" 促进非政府投资主体跟进[11] 系统工程实施要求 - 政府投资需系统化组合政策方向、项目规划、资金管理、建设质量及运营维护等环节[11] - 需配套"制度反腐"机制建设 避免短期无效或低效投资 但不应因此否定政府投资必要性[9][11]

城市更新专项投资 - 省发展改革委争取到2025年城市更新专项中央预算内投资46.28亿元 [1] - 资金将支持200个老旧小区改造、棚户区改造和危旧房改造项目 [1] - 涉及改造老旧小区4385个、棚户区3509套、危旧住房12250套(间) [1] - 惠及居民46.7万户 [1] 项目储备与实施 - 省发展改革委落实"实施一批、前期一批、储备一批、谋划一批"要求 [1] - 指导各地精准施策，抓早抓实项目谋划，做深做细项目前期 [1] - 编制城市基础设施更新改造重点领域实施方案 [1] 资金与服务保障 - 省发展改革委会同财政部门推动中央预算内投资及时、足额拨付 [2] - 加强上下联动，协调解决项目推进中的困难问题 [2] - 全力加快项目建设，推动形成更多实物工作量 [2] 政策导向 - 中央城市工作会议强调以城市高质量发展为主题 [1] - 坚持城市内涵式发展为主线，推进城市更新为重要抓手 [1] - 推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型等 [1]

中央城市工作会议精神 - 我国城镇化进入稳定发展期，城市发展转向存量提质增效为主的新阶段，重点推进城中村和危旧房改造 [1] - 珠三角作为粤港澳大湾区核心承载区，其城市治理与发展路径具有全国风向标意义 [1] - 广东省委常委会提出要创造性落实中央要求，走中国特色城市现代化新路子 [1][8] - 广州、深圳、东莞三地围绕"人民城市为人民"理念，部署推进城市内涵式发展 [1][9] 城中村改造进展 - 广州有272个城中村，常住人口670万，占全市1/3 [2] - 2024年5月《广州市城中村改造条例》施行，冼村项目1950栋村屋全面清拆，2000余套复建房交付 [2] - 黄埔区金坑村银岭片区项目成为广州首个央地合作的城中村改造工程 [2] - 东莞2024年将实施40个拆除新建项目，推进36个整治提升项目 [3] - 东莞城区人口突破1000万，达到超大城市级别 [9] 房票安置创新 - 广州2024年1月出台房票安置方案，荔湾区发行首批房票 [4] - 黄埔区实现跨区房票使用，认购商品房1100余套，去化面积超10万平米，资金流转超20亿元 [5] - 天河区开出全市最高1亿元面额房票 [5] - 南沙区"房源超市"整合12家开发商1400套商品房资源 [5] - 深圳、珠海、惠州等地也相继推出房票安置政策 [4][5] 老旧小区改造 - 广东省截至6月底累计开工老旧小区改造项目750个，惠及11万户居民 [6] - 广州2024年计划新开工改造老旧小区156个 [6] - 深圳计划完成老旧小区改造100个以上，更新供水管网66公里 [6] - 东莞将开工20个老旧小区改造项目，组织1700台老旧电梯申报国债支持 [7] - 2024年中央财政对广东老旧小区改造投入预计达35.57亿元，同比增长49% [7] 城市发展战略 - 广州提出推动老城市焕发新活力，实现"四个出新出彩" [9] - 深圳锚定建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧"六个城市"目标 [9] - 东莞立足制造业基础，推动产城融合和"十五五"规划制定 [9] - 中央要求城市发展实现五个转变：理念、方式、动力、重心、方法的转变 [7]

会议内容 - 2025年7月14 - 15日中央城市工作会议召开，判断城镇化从快速增长期向稳定发展期过渡，发展中心从增量扩张转向存量提质[2] - 会议部署7个方面重点任务，包括优化城市体系、建设创新等各类城市[2] A股市场影响 - 会议推动市政基建等方向投资预期上升，对相关细分产业链构成中长期利好[2] - 2025年一季报显示部分行业营收有正负增长差异，城市更新相关行业业绩有望改善[2] - 2025年初至7月14日，房地产和交通运输行业下跌，环保等行业上涨，钢铁和建材行业涨幅较高[2] - 当前城市更新相关行业PB估值处于历史中低水平，中长期投资价值高[2] 房地产行业影响 - 2025年上半年房地产市场供需两端疲软，1 - 6月全国房地产开发投资同比下滑11.2%，多项指标下降[26][27] - 6月各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体收窄[35] - 会议为房地产提供发展指引，释放“去库存”与“扩融资”政策预期，市场分化趋势显著[40]

城镇老旧小区改造进展 - 多个省份城镇老旧小区开工率超过50%，包括河北、重庆、辽宁、上海、浙江、湖北等地 [1] - 截至2025年6月，超长期特别国债资金已支持更新住宅老旧电梯4.1万台，惠及居民170万人 [1] - 2025年超长期特别国债安排180亿元资金用于更新老旧电梯12万台 [1] - 北京、辽宁、安徽、重庆、广西等地已公布老旧小区改造最新进度 [1]

城市更新的核心意义 - 城市更新是城市发展模式转变的必然要求 海南全省城镇化率为63.08% 海口和三亚分别达到83.52%和73.29% 需从增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重 [2] - 践行"人民城市"理念的重要举措 三亚卓达社区建成1500平方米养老服务中心 体现便民利民安民导向 [3] - 促进经济稳增长扩内需的有效途径 直接拉动建筑、材料、设计等产业 带动金融、物流等关联产业发展 [3] - 凸显文化自信的重要契机 保护传承历史文化 修复街区建筑 展现中华文化 [4] 海南城市更新的特色优势 - 自由贸易港政策优势 海南发布20条支持政策 叠加零关税、低税率优势 海口入围2025年中央财政支持城市名单 [5] - 良好生态环境优势 三亚"双修"工程恢复红树林湿地 博鳌东屿岛建成全国首个零碳示范区 [6] - 多元文化优势 黎苗文化、华侨文化等交融共生 海口骑楼老街融入琼剧、黎锦等非遗元素 [6] 海南城市更新的实施路径 - 打造宜居家园 推进老旧小区改造、完整社区建设 加装电梯 建设口袋公园 补齐"一老一小"设施短板 [7] - 塑造韧性城市 加强防风防涝抗震能力 三亚升级排水管网 推进"平急两用"基础设施建设 [7] - 构建智慧城市 海口江东新区实现无人驾驶清扫 博鳌零碳示范区通过智慧管理平台实现零碳排放 [8] - 传承历史文化 采用"绣花"微改造保护街区风貌 市场化推进业态升级 挖掘展示文化内涵 [8]