项目概况与市场意义 - 国金资管—吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划在上海证券交易所设立，发行规模为6.16亿元 [1] - 该项目是全国首单由民营地产上市公司发行的持有型不动产ABS，也是全市场首单消费类机构间REITs [1] - 项目设置了扩募机制，并预留了与公募REITs对接的路径，为构建商业地产“投融管退”业务闭环创造了有利条件 [1] 行业背景与资产价值 - 中国商业不动产规模庞大，资产持有主体拓宽直接融资渠道的需求强烈 [1] - 当前商业不动产行业已经历价值重估，核心城市核心区域的优质资产出租率、租金水平等经营指标表现较为稳健，现金流回报较为稳定 [1] - 随着新型城镇化推进和新质生产力发展，商业不动产具备长期增值潜力，在当前利率整体下行的市场环境下，具有较强的配置价值 [1] 监管态度与市场发展 - 上海证券交易所积极推动机构间REITs市场建设，坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦“货真价实”核心要求 [2] - 监管方尊重市场规律，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实价值的形成与发现 [2] - 下一步，上交所将以优质商业不动产先行稳步开展试点，鼓励运营管理强、资产运营表现稳健的优质项目开展试点 [2]

深交所REITs市场发展 - 全市场首批9只REITs于四年前6月21日上市，标志着境内REITs试点正式启动 [1] - 深交所REITs四年来推进常态化发行，底层资产类型稳步拓展 [1] - 产品治理和运营管理不断规范，监管框架机制持续完善 [1] - 市场功能逐步发挥，活力和韧性进一步增强，深市REITs市场建设初见成效 [1]