公司荣誉与市场认可 - 申万宏源证券在由瑞思不动产金融研究院主办的“2025多层次REITs投资人大会年会”评选中，获评“机构间REITs市场年度优秀投资机构” [2] - 集团子公司宏源汇智获评“不动产私募基金市场年度优秀投资机构” [2] - 宏源汇智参与投资的“中联基金-新消费基础设施基金收购成都奥特莱斯项目”获评“不动产私募基金市场年度市场标杆交易” [2] 评选背景与公司市场地位 - 评选由中国REITs论坛与瑞思不动产金融研究院联合主办，旨在表彰在公募REITs、机构间REITs及不动产私募基金等领域做出显著贡献的机构与项目 [4] - 评选过程汇聚了多层次REITs市场的资深专家，其成果为推动市场的规范发展与创新升级提供了重要支撑 [4] - 申万宏源作为多层次REITs市场的全产业链参与者，多年来深度参与中国REITs多层次市场建设，全面布局公募REITs、机构间REITs及不动产私募基金 [4] - 公司充分发挥“投资+投行”的协同作用，内部机构如申万宏源证券FICC事业部、固定收益融资总部、承销保荐子公司及宏源汇智公司等协同合作，共同致力推动多层次REITs市场建设 [4] 公司业务布局与策略 - 在不动产私募基金领域，宏源汇智重点投资保障性租赁住房、工业厂房、购物中心（含奥特莱斯）、数据中心等核心资产类别 [5] - 宏源汇智依据资产阶段灵活运用多元策略，以持续增强投资组合的防御能力与价值弹性 [5] - 在公募REITs和机构间REITs领域，申万宏源证券FICC事业部作为全部公募REITs品种的做市商与多只机构间REITs产品的做市商，为市场提升流动性和合理定价提供专业支持 [5] - 公司积极参与多只产品首发、扩募战略配售，并积极参与机构间REITs投资，为完善多层次REITs市场投资体系贡献力量 [5]

公司荣誉与市场认可 - 申万宏源证券公司在2025年多层次REITs投资人大会年会评选中，获评“机构间REITs市场年度优秀投资机构” [1] - 宏源汇智在评选中获评“不动产私募基金市场年度优秀投资机构” [1] - 宏源汇智参与投资的“中联基金-新消费基础设施基金收购成都奥特莱斯项目”获评“不动产私募基金市场年度市场标杆交易” [1] 评选背景与公司市场地位 - 评选由中国REITs论坛与瑞思不动产金融研究院联合主办，旨在表彰在公募REITs、机构间REITs及不动产私募基金等领域做出显著贡献的机构与项目 [4] - 申万宏源是市场上多层次REITs市场的全产业链参与者，深度参与中国REITs多层次市场建设，全面布局公募REITs、机构间REITs及不动产私募基金 [4] - 公司内部FICC事业部、宏源汇智公司、承销保荐公司、固定收益融资总部等机构协同合作，发挥“投资+投行”的协同作用，共同推动多层次REITs市场建设 [4] 公司业务布局与策略 - 在不动产私募基金领域，宏源汇智重点投资保障性租赁住房、工业厂房、购物中心（含奥特莱斯）、数据中心等核心资产类别，并依据资产阶段灵活运用多元策略 [5] - 在公募REITs和机构间REITs领域，FICC事业部作为全部公募REITs品种及多只机构间REITs产品的做市商，为市场提供流动性支持和合理定价 [5] - 宏源汇智和FICC事业部积极参与多只产品首发、扩募战略配售，并积极参与机构间REITs投资 [5] 未来发展方向 - 公司未来将持续贯彻落实党中央重大决策部署，聚焦做好科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融、数字金融“五篇大文章”，以实际行动服务国家发展战略 [5]

交易核心信息 - 中建六局将其总部大楼“中建中心”作为底层资产，发行了持有型不动产资产支持专项计划（机构间REITs），发行规模为5.04亿元人民币，产品期限为30年 [1] - 该产品名称为“中信建投—中国建筑商业物业持有型不动产资产支持专项计划”，由中建集团财务资金部统筹，中建六局、中建资本联合实施 [2] - 底层资产中建中心位于天津市河东区，总建筑面积约5.7万平方米，为包含5A级写字楼、住宅和商业的综合体，是中建六局总部所在地 [2] 资产运营状况 - 中建中心写字楼出租率达到100%，已入驻多家全国性商业银行，并引入了高端餐饮、潮流美业等业态 [2] - 中建六局旗下中建地产在天津开发了多个楼盘项目，根据中指研究院数据，2025年中建地产在天津房地产企业销售额排名第六，销售额为50.2亿元人民币 [4][5] 公司财务与偿债情况 - 截至2025年三季度末，中建六局营业总收入为547.59亿元人民币，同比增长1.92%；净利润为9.09亿元人民币，同比增长3.73%；但归母净利润为4.12亿元人民币，同比减少36.95% [4] - 公司面临一定的偿债压力，短期借款为156.24亿元人民币，一年内到期的非流动负债为35.49亿元人民币，而货币资金为112.75亿元人民币 [4] - 公司债券存量规模为50亿元人民币，其中一年内到期的债券规模达45亿元人民币 [4] 交易动机与战略意义 - 公司表示，此举旨在打造“投、建、融、运、管、退”全周期商业模式的实践样板，挖掘优质存量资源，提升资产运营水平，拓展资产盘活路径 [4] - 发行机构间REITs有助于存量资产出表，资产出售价格与账面净值的差额可计入当期利润，例如资产成本5亿元、净值4.5亿元、出表6亿元可挤出1.5亿元利润 [8][9] - 此举实现了融资多元化，尝试资本市场新的融资工具对公司未来融资有益 [9] 行业背景与产品特点 - 机构间REITs（持有型不动产ABS）是一种以持有型不动产为基础资产、在交易所挂牌的标准化权益型融资产品，可作为Pre-REITs到公募REITs的中间产品 [1][6] - 该产品具有资产准入灵活、审核流程可预期、发行效率高等特点 [6] - 2025年机构间REITs发行出现爆发式增长，截至2025年底市场累计发行规模约475亿元人民币，产品数量22只；其中2025年新增发行16单，较2024年的5单增长三倍 [6] - 底层资产类型包括工业厂房、购物中心、城市综合体、租赁住房等 [6] 政策环境与同业案例 - 国家发改委《2025版REITs项目行业范围清单》新增“商业办公设施”，要求位于22座大城市且为超甲级/甲级品质 [8] - 证监会《商业不动产投资信托基金试点公告》也将政策支持的底层资产扩展到商业办公、酒店、体育场馆等领域 [8] - 在中建六局之前，中建八局已于2025年11月发行商办综合体持有型不动产ABS产品，发行规模12.46亿元人民币，底层资产为上海浦东的中建广场 [8]

行业政策与战略背景 - 国有企业被定位为首都经济社会发展的重要支柱和推动高质量发展的核心力量 [1] - 国家“十五五”规划建议强调深化国资国企改革，做强做优做大国有企业和国有资本 [1] - 推动高质量发展、构建新发展格局的关键阶段，“盘活存量资产、扩大有效投资”是国家级战略部署 [1] - 在国务院意见指引下，多层次REITs市场加速崛起，为实体经济与资本市场搭建桥梁，为国企盘活资产提供新路径 [1] REITs市场发展现状 - 机构间REITs市场体系持续完善并实现跨越式发展 [2] - 全市场已发行机构间REITs产品二十余单，总规模突破500亿元 [2] - 底层资产涵盖高速公路、新能源、商业物业、租赁住房等多元领域 [2] - REITs成为拓宽企业盘活存量资产渠道、助力“重资产”向“轻资产”转型的重要载体 [2] 公司具体业务案例 - 招商银行北京分行为京能集团旗下核心子公司京能国际提供“投商行一体化”综合服务方案 [2][3] - 服务目标是助力企业实现权益融资拓渠、负债结构优化、盈利效能提升及轻资产模式转型 [2] - 2025年12月18日，“中金－京能国际能源基础设施持有型不动产资产支持专项计划”成功发行，规模达11.61亿元 [3] - 该项目是全市场首单风光混合新能源资产机构间REITs，也是北京市属国企首单出表型机构间REITs [3] - 公司在项目中以项目安排人、投资人、托管行及融资贷款银行等多重角色全程深度参与 [3] 公司服务理念与模式 - 公司秉持“以客户为中心”的服务理念，持续赋能国有企业改革与转型 [1] - 公司在资本盘活、资产优化、招商引资等方面提供综合化、专业化、个性化的金融服务 [1] - 公司依托“全国做一家，全行一盘棋”的经营模式，通过专业方案设计、高效资源整合与全程陪伴式服务推动项目 [3] - 公司未来将持续聚焦国企融资需求与重点项目建设，大力推动首都国有资本和国有企业做强做优做大 [4]

文章核心观点 - “十四五”时期是天津资本市场制度、功能、结构、生态全方位系统性变革的里程碑阶段，在“防风险、强监管、促高质量发展”核心目标指引下，推动新“国九条”和资本市场“1+N”政策文件落地，实现了量的合理增长与质的有效提升 [2][35] 规模扩容 - 上市公司总数由60家增长至71家，较“十三五”期末同比增长18% [6][36] - 上市公司总市值由9203.03亿元增长至16565.95亿元，较“十三五”期末同比增长80% [6][36] - 新三板挂牌公司118家，其中创新层公司39家占比33%，家数同比增长1.29倍 [7][37] - 交易所市场存续债券规模1.28万亿元，规模排全国前列 [8][37] - 8家证券基金期货法人机构总资产1137亿元、净资产428亿元，较“十三五”期末分别增长22%、20% [8][37] - 1家公募基金公司管理资产规模1.32万亿元，规模排全国前列 [9][37] - 310家私募基金管理人管理资产规模超5700亿元，规模排全国前列 [9][37] 结构优化 - 天津辖区高新技术、专精特新上市公司49家，家数占比69%，期末总市值占比78% [12][40] - 辖区上市公司累计研发投入超1000亿元，较“十三五”时期增长八成 [12][41] - 2024年上市公司整体研发强度3.01%，重点产业链上市公司整体研发强度7.64%，“两创板”公司整体研发强度13.53%，7家科创板公司整体研发强度28.16% [12][41] - 各类企业通过交易所市场累计发行科创、绿色等创新品种债837亿元，年均复合增长率33% [12][42] - 40家上市公司隶属天津市重点产业链企业，总市值占比近七成 [13][44] - 6家上市公司借助重大资产重组出清低效资产转入新兴产业或拓展第二增长曲线 [13][46] - 近1/5上市公司通过再融资扩大生产规模或投资产业链薄弱环节 [13][46] - 2024年9月“并购六条”发布后，辖区上市公司并购重组金额超260亿元 [13][46] - 近4800家产业客户积极利用期货市场管理风险，参与数量较“十三五”时期增长227% [15][46] - 2只公募REITs发行上市，博时津开产业园REIT盘活22万平米产业园区资产，招商高速公路REIT净回收资金25亿元用于京津塘高速天津段改扩建项目 [17][49] - 6只机构间REITs申报，数量和金额均排全国前列 [18][50] - 辖区ABS产品存续规模721亿元，排全国前列 [18][51] 功能提升 - 近五年辖区利用多层次资本市场融资1.6万亿元，是“十三五”时期融资总额的1.6倍 [22][53] - 14家新上市公司中，11家通过注册制发行上市，10家登陆“两创板”及北交所 [22][53] - 1.56万亿元债券融资中涌现多只全国首单创新示范项目，如中合保理全国首单平急两用、安永商业保理全国首单数据资产ABS等 [22][54] - 辖区资本市场行业机构财富管理规模超2.2万亿元 [23][54] - 天弘基金权益类基金规模2134亿元，较“十三五”时期同比增长173% [23][57] - 辖区私募股权、创投基金管理规模超5200亿元，稳居全国第7 [23][57] - 金融资产投资公司股权投资试点在津落地，7只56亿元AIC基金在中基协完成备案 [23][57] - “十四五”时期辖区上市公司累计实施现金分红超1700亿元，是“十三五”时期的7.5倍，相当于同期股票融资的3倍 [24][57] - 20家公司披露股东分红回报规划，31家公司制定市值管理制度或披露估值提升计划，32家（占比约45%）公司连续5年分红，44家（超六成）公司连续3年分红，10家公司积极响应一年多次分红 [24][59] - 2家公司使用公积金弥补亏损199亿元，为现金分红创造条件 [24][59] - 4家期货公司增资8.35亿元，增强资本实力 [25][59] - 5家期货公司设立风险管理子公司，18单“保险+期货”业务落地，保障金额3.04亿元 [25][60] 生态改善 - 聚焦新“国九条”和资本市场“1+N”政策，推出支持创业投资高质量发展24条措施、支持并购重组13条措施、支持REITs高质量发展10条措施等专门文件 [28][63] - 建立市级层面落实资本市场改革政策工作专班、并购重组工作专班、支持REITs常态化申报发行工作专班和上市公司高质量发展协调机制，联合组建多个服务平台和联盟 [28][63] - 联合搭建天津资本市场政策库、案例库、标的库、项目库“四库”系统，拟上市企业“四张清单”等 [28][63] - 严肃查处财务造假、市场操纵等违法行为，对22名个人、7家公司累计作出行政处罚20份，罚没款金额合计4.21亿元，罚没款金额较“十三五”时期增长22倍 [29][65] - 泽达易盛等3家上市公司平稳退市 [30][66] - 融创房地产制定实施境内房地产行业首个市场化削债重组方案 [30][68] - 各类僵尸私募得到有效清理，金交所、伪金交所实现双出清 [30][68]

文章核心观点 “十四五”期间，天津资本市场在监管推动与政策引导下，实现了规模扩容、结构优化、功能提升与生态改善，有效服务了地方实体经济与科技创新，为区域经济高质量发展注入了强劲动能 [3][4] 规模扩容 持续夯实经济底盘 - 上市公司总数达71家，较“十三五”期末增长18%，总市值约1.66万亿元，增长80% [7] - 新三板创新层公司达39家，占挂牌公司总数超1/3，较“十三五”期末增长1.29倍 [7] - 债券融资主渠道作用凸显，109家发行人在交易所市场存续债券规模达1.28万亿元，规模位居全国前列 [7] - 证券基金期货法人机构总资产1137亿元、净资产428亿元，分别增长22%和20% [7] - 公募基金管理资产规模1.32万亿元，310家私募基金管理资产规模超5700亿元，辖区行业机构财富管理总规模超2.2万亿元 [7] 结构优化 精准对接经济需求 - 近五年新增14家A股上市公司，其中近八成为科技型企业 [11] - 上市公司五年累计研发投入超1000亿元，较“十三五”时期增长近八成 [11] - 高新技术、专精特新上市公司达49家，家数占比近七成，总市值占比近八成 [11] - 重点产业链上市公司整体研发强度7.64%，“两创板”公司整体研发强度13.53%，科创板公司整体研发强度28.16% [11] - 各类企业累计发行科创、绿色等创新品种债券超800亿元，年均复合增长率33% [11] - 6家上市公司通过重大资产重组转入新兴产业或拓展第二增长曲线，近1/5上市公司通过再融资扩大生产或投资产业链薄弱环节 [12] - “并购六条”发布后，辖区上市公司并购重组金额超260亿元 [12] - 近4800家产业企业利用期货市场管理风险，参与数量较“十三五”时期增长2.3倍，其中活跃家数占比近四成 [12] - 2只公募REITs发行上市，合计带动投资超百亿元，6只机构间REITs项目申报，申报数量和项目金额分别占全国12%和15% [12] - 辖区ABS产品存续规模721亿元，位居全国前列 [12] 功能提升 加速赋能经济提质 - 近五年辖区企业利用多层次资本市场直接融资1.6万亿元，是“十三五”时期融资总额的1.6倍，其中股权融资553亿元、债券融资1.56万亿元 [14] - 14家新上市公司中，11家通过注册制发行上市，10家登陆“两创板”及北交所 [14] - 公募基金费率改革全面落地，天弘基金13只基金纳入全国个人养老金基金产品名录，并获批全国首批26只挂钩业绩基准的新型浮动管理费率基金之一 [14] - “十四五”期末，天弘基金权益类基金规模达2134亿元，较“十三五”时期增长173% [14] - 上市公司累计实施现金分红超1700亿元，是“十三五”时期的7.5倍，相当于同期股票融资的3倍，年均股息率3.08% [15] - 32家（约45%）公司连续5年分红，44家（超60%）公司连续3年分红，10家公司积极响应一年多次分红 [15] - 年内已有20家公司回购股份近38亿元，3家公司完成回购股份注销金额21亿元，7家公司股东增持金额近6亿元，11家公司通过回购增持再贷款工具筹集资金近24亿元 [15] 生态改善 持续释放增长潜能 - 天津证监局联合多部门印发21条《关于落实资本市场近期改革政策的若干措施》，明确提升上市公司质量、加强上市企业培育等举措 [17] - 天津市政府办公厅印发《天津市支持创业投资高质量发展若干措施》，提出24条举措支持私募股权创投基金投早、投小、投长期、投硬科技 [17] - 多部门联合印发《天津资本市场财务造假综合惩防工作实施方案》，健全防治财务造假长效机制 [17] - 天津证监局与相关部门累计建立50余项协作机制，强化执法协作与穿透式监管 [18] - 对22名个人、7家公司累计作出行政处罚20份，罚没款金额合计4.21亿元，较“十三五”时期增长22倍 [18] - 泽达易盛等3家上市公司平稳退市，私募基金分类整治有序推进，“僵尸私募”得到有效清理，金交所、“伪金交所”实现双出清 [18] - 融创房地产制定实施境内房地产行业首个市场化削债重组方案，成为房企化解债券风险示范样本 [18]

文章核心观点 “十四五”期间，天津资本市场在监管推动下实现规模显著扩容、结构持续优化、功能有效提升及生态稳步改善，有力支持了地方实体经济与科技创新发展，为“十五五”时期高质量发展奠定基础 [1] 规模扩容 - 上市公司总数达71家，较“十三五”期末增长18%，总市值约1.66万亿元，增长80% [2] - 新三板创新层公司39家，占挂牌公司总数超1/3，较“十三五”期末增长1.29倍 [2] - 债券发行人109家，在交易所市场存续债券规模1.28万亿元，规模排全国前列 [2] - 证券基金期货法人机构总资产1137亿元、净资产428亿元，分别增长22%、20% [2] - 公募基金管理资产规模1.32万亿元，私募基金管理资产规模超5700亿元，辖区行业机构财富管理总规模超2.2万亿元 [2] 结构优化 - 近五年新增14家A股上市公司，其中近八成为科技型企业 [3] - 上市公司五年累计研发投入超1000亿元，较“十三五”时期增长近八成 [3] - 2024年重点产业链上市公司整体研发强度7.64%，“两创板”公司整体研发强度13.53%，科创板公司整体研发强度28.16% [3] - 高新技术、专精特新上市公司49家，家数占比近七成，总市值占比近八成 [3] - 各类企业通过交易所市场累计发行科创、绿色等创新品种债超800亿元，年均复合增长率33% [3] - 6家上市公司借助重大资产重组转入新兴产业，近1/5上市公司通过再融资扩大生产或投资产业链薄弱环节 [4] - 2024年9月“并购六条”发布后，辖区上市公司并购重组金额超260亿元 [4] - 近4800家产业企业利用期货市场管理风险，参与数量较“十三五”时期增长2.3倍，其中活跃家数占比近四成 [4] - 2只公募REITs发行上市，合计带动投资超百亿元，6只机构间REITs项目申报，申报数量和项目金额分别占全国12%和15% [4] - 辖区ABS产品存续规模721亿元，位居全国前列 [4] 功能提升 - 近五年辖区企业利用多层次资本市场直接融资1.6万亿元，是“十三五”时期融资总额的1.6倍，其中股权融资553亿元、债券融资1.56万亿元 [6] - 14家新上市公司中，11家通过注册制发行上市，10家登陆“两创板”及北交所 [6] - 1.56万亿元债券融资中包含多只全国首单创新示范项目 [6] - 天弘基金13只基金纳入全国个人养老金基金产品名录，1只基金获批成为全国首批26只新型浮动管理费率基金之一 [6] - “十四五”期末，天弘基金权益类基金规模2134亿元，较“十三五”时期增长173% [6] - 天津上市公司累计实施现金分红超1700亿元，是“十三五”时期的7.5倍，相当于同期股票融资的3倍，年均股息率3.08% [7] - 32家（约45%）公司连续5年分红，44家（超60%）公司连续3年分红，10家公司积极响应一年多次分红 [7] - 年内已有20家公司回购股份近38亿元，3家公司完成回购股份注销金额21亿元，7家公司股东增持金额近6亿元，11家公司通过回购增持再贷款工具筹集资金近24亿元 [7] 生态改善 - 天津证监局联合多部门印发21条《关于落实资本市场近期改革政策的若干措施》 [8] - 天津市政府办公厅印发《天津市支持创业投资高质量发展若干措施》，提出24条举措支持私募股权创投基金投早、投小、投长期、投硬科技 [8] - 多部门联合印发《天津资本市场财务造假综合惩防工作实施方案》，健全防治财务造假长效机制 [8] - 天津证监局与多部门累计建立50余项协作机制，对22名个人、7家公司累计作出行政处罚20份，罚没款金额合计4.21亿元，较“十三五”时期增长22倍 [9] - “十四五”时期，泽达易盛等3家上市公司平稳退市 [9] - 融创房地产制定实施境内房地产行业首个市场化削债重组方案，私募基金分类整治工作有序推进，金交所、“伪金交所”实现双出清 [9]

项目概况与市场意义 - 国金资管—吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划在上海证券交易所设立，发行规模为6.16亿元 [1] - 该项目是全国首单由民营地产上市公司发行的持有型不动产ABS，也是全市场首单消费类机构间REITs [1] - 项目设置了扩募机制，并预留了与公募REITs对接的路径，为构建商业地产“投融管退”业务闭环创造了有利条件 [1] 行业背景与资产价值 - 中国商业不动产规模庞大，资产持有主体拓宽直接融资渠道的需求强烈 [1] - 当前商业不动产行业已经历价值重估，核心城市核心区域的优质资产出租率、租金水平等经营指标表现较为稳健，现金流回报较为稳定 [1] - 随着新型城镇化推进和新质生产力发展，商业不动产具备长期增值潜力，在当前利率整体下行的市场环境下，具有较强的配置价值 [1] 监管态度与市场发展 - 上海证券交易所积极推动机构间REITs市场建设，坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦“货真价实”核心要求 [2] - 监管方尊重市场规律，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实价值的形成与发现 [2] - 下一步，上交所将以优质商业不动产先行稳步开展试点，鼓励运营管理强、资产运营表现稳健的优质项目开展试点 [2]

项目概况与市场意义 - “国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”在上海证券交易所设立，发行规模为6.16亿元人民币 [1] - 该项目是全国首单由民营地产上市公司发行的持有型不动产ABS，也被称为机构间REITs [1] - 项目底层资产为位于上海市青浦新城核心区域的青浦吾悦广场，建筑面积超过12万平方米，业态涵盖餐饮、零售、生鲜超市、娱乐体验、影城等，经营情况稳定 [2] - 该项目是全市场首单消费类机构间REITs，拓宽了机构间REITs的资产范围，为持有消费类基础资产的存量企业开创了新的权益融资渠道 [2] 资产运营与项目机制 - 基础资产由吾悦商管进行运营，近年来始终保持出租率、销售额等运营指标的稳健增长 [2] - 项目创新设置了“基准收益+超额收益”的分配机制，并对运营管理机构设置运营管理费考核，费用与运营业绩直接挂钩，以深度激发运营管理机构的积极性 [5] - 产品中设置了灵活的扩募机制，旨在持续将优质商业资产装入该资产上市平台，全国范围内136个城市的200座吾悦广场为后续扩募提供了充足的优质资产储备 [5] - 项目在借鉴国内外经验的基础上，全面践行了监管倡导的“六大机制”建设，涵盖信息披露、激励约束、流动性支持、资产运营治理、二级交易和扩募等关键机制 [4] 市场影响与投资者反馈 - 项目通过市场化询价，成功引入了覆盖保险、银行理财、券商、信托等多种类型的多元化机构投资者群体，实现了产品的精准定价 [3] - 投资机构认为，核心城市核心区域的优质商业不动产出租率、租金水平等经营指标表现较为稳健，现金流回报稳定，在当前利率整体下行的市场环境下具有较强的配置价值 [3] - 该产品为投资者提供了一类兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化投资组合 [3] - 项目为构建商业地产“投融管退”业务闭环创造了有利条件，是房地产企业实现高质量发展的重要途径 [2] 监管导向与市场发展 - 项目是落实证监会相关政策，金融服务实体经济，支持提振和扩大消费的重要实践，符合中央经济工作会议扩大内需，推动消费稳定增长的宏观导向 [2] - 上海证券交易所表示，将积极开展分类监管，扶优限劣，支持诚实守信、有意愿有能力完善机制建设的参与方，培育一批投资者信任、认可的标杆项目，形成“好项目有好待遇”的REITs市场生态 [4] - 交易所坚守安全底线，严把项目入口关，聚焦“货真价实”核心要求，同时尊重市场规律，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实价值的形成与发现 [5] - 下一步，上海证券交易所将在中国证监会指导下，稳步推进机构间REITs各项工作，以优质商业不动产先行稳步开展试点，引导相关主体归位尽责，共同推动REITs市场高质量发展 [5]

人民币资本投资趋势 - 2021至2025年，内资在大宗交易中占比从78%升至2025年上半年的99.8%，成为核心流动性来源[19][20] - 近五年险资主要配置工业物流（1370+亿元，占比59%）、写字楼（730+亿元）、零售商业（730+亿元）和综合体（420+亿元）[7][24] - 险资配置向“To-C”类资产扩容，其占比从2021年的2%提升至2025年YTD的13%[26] - 市场已构建涵盖合资公司、私募基金、机构间REITs及公募REITs的全谱系金融工具，匹配不同风险偏好资本[34][35] 公募REITs市场发展 - 截至2025年10月，公募REITs共发行76只，规模合计2059亿元，其中产权类占53.42%[52] - 产权类REITs中，产业园区、消费和仓储物流是主要资产，发行规模占比分别为33%、28%和21%[53] - 公募REITs底层资产扩围，正式纳入酒店（四星级及以上）及商办（超大特大城市超甲级、甲级项目）等商业不动产[63][64] - 截至2025年12月3日，机构间REITs累计申报58单（1201.82亿元），已发行上市21单（533.89亿元）[48] 仓储物流市场展望 - 预计2026-2028年高标仓新增供应量较2023-2025年下降近60%，市场空置率有望回归合理区间[10][74] - 2025年前三季度全国高标仓净吸纳量超700万平方米，全年有望创历史新高[74] - 分派率显示投资人风险偏好分化，仓储物流REITs风险利差最高（255bps），租赁住房最低（89bps）[60][61] 办公楼与零售物业韧性 - 一线城市核心商务区办公楼空置率（15%）低于全市平均水平（22%），且未来供应仅占现有存量的1.1%[10][106] - 74%的租户在搬迁计划中倾向继续留驻核心商务区[104][106] - 2021-2025年，购物中心、奥特莱斯、社区商业及农贸市场REITs营收年复合增速（4.4%至11.7%）均领先于全国线下社零增速（1.1%）[10][98]