公司业绩预期 - 公司预期截至2025年12月31日止6个月将取得公司持有人应占溢利约1.8亿港元，而2024年同期为公司持有人应占亏损约5000万港元，实现扭亏为盈 [1] - 业绩扭亏为盈主要由于投资物业的公允价值变动由2024年期间的负变动约2200万港元，转为2025年期间的正变动约2亿港元 [1] - 业绩改善的另一原因是位于中国深圳市的物业项目销售增加，带动公司收入及毛利增长 [1]

公司业绩预期 - 公司预期2025年上半年将录得公司持有人应占溢利约1.8亿港元，相比2024年同期的公司持有人应占亏损约5000万港元，实现扭亏为盈 [1] - 业绩扭亏为盈主要归因于两个核心因素 [1] 业绩变动核心驱动因素 - 投资物业公允价值变动由2024年上半年的负变动约2200万港元，扭转为2025年上半年的正变动约2亿港元，对利润产生重大积极影响 [1] - 公司位于中国深圳市的物业项目销售增加，带动了公司整体收入和毛利的增长 [1]

公司业绩预期 - 公司预期截至2025年12月31日止6个月将取得公司持有人应占溢利约1.8亿港元，而2024年同期为公司持有人应占亏损约5000万港元，实现扭亏为盈 [1] 业绩变动主要原因 - 扭亏为盈主要由于集团投资物业的公允价值变动由2024年期间的负变动约2200万港元，扭转为2025年期间的正变动约2亿港元 [1] - 集团位于深圳市的物业项目销售增加，带动了公司的收入及毛利增长 [1]

公司经营策略 - 公司表示将持续专注经营 [1] - 公司将通过保障核心业务安全来巩固经营基础 [1] - 公司将通过优化资产质量来巩固经营基础 [1]

文章核心观点 - 上海利用地方政府专项债券收购存量商品房并转化为保障性租赁住房，是解决商品房库存压力与保障房供给不足双重困境的战略选择，但目前项目尚未正式落地，面临跨部门协同、专项债额度分配、收购定价、项目收益平衡等多重挑战，需要在“十五五”期间通过制定标准化细则、优化专项债管理、构建市场化定价体系、创新收益与融资模式来推动政策发挥效能 [1][2][3][4][5] 政策背景与战略选择 - 2026年初，上海市静安、徐汇、浦东三区同步启动了由政府主导的二手住房收购试点，目标是将部分符合条件的存量房源转化为保障性租赁住房，这是地方政府直接介入存量房市场的重要尝试 [1] - 该举措是上海破解商品房库存压力与保障房供给不足双重困境的战略选择 [1] - 从现实需求看，新城及远郊区域如金山、奉贤等地商品房库存去化周期仍高于全市平均水平，市场风险亟待化解，同时作为人口持续净流入的超大城市，上海保障性租赁住房缺口显著 [1] - 盘活存量房产、优化资源配置，已成为上海实现房地产与经济社会协调发展的必然路径 [1] 当前面临的主要挑战 - 跨部门协同机制有待进一步畅通，涉及财政、住建、自然资源、平台公司等多个部门，各部门工作目标差异导致在项目筛选、收购定价、收益测算等环节产生分歧，项目推进延缓 [2] - 在专项债额度分配中，存量商品房收购项目优先级偏低，因其依赖长期租金收益，偿债周期长、收益不确定性高，在额度竞争中弱于收益稳定、回报快的基建类项目 [2] - 收购定价中，地方政府的成本控制与开发商保本获微利之间存在明显的价格差距，政企诉求难以调和 [2] - 专项债收购商品房项目难以实现收益平衡，专项债要求项目收益与融资自求平衡，而保障房的根本属性决定了其租金或售价必须维持在较低水平 [2] 推动政策落地的建议措施 - 制定全流程标准化的操作细则，明确项目全流程操作规范与各方责任，推行项目“预审预调”机制，针对库存压力大、保障需求迫切的区域，建立项目审批“绿色通道”，实施“联合会审、并联审批”，大幅压缩审批时间 [3] - 优化专项债管理机制，一是放宽资金使用限制与收益评价标准，允许专项债资金覆盖收购、改造、运营全流程并可配套运营补贴，对保障房收储项目实行差异化收益评价，适度放宽覆盖倍数限制，并引入间接社会效益进行综合考评，二是强化上海市层面的统筹，优化额度分配，对库存去化周期长、财政压力大的区域给予额度倾斜 [3] - 构建市场化与激励相容的定价体系，建立统一的存量房收储信息数据平台，提供透明权威的价格评估服务，探索以“重置成本法”与“市场比较法”的中间价为基础进行收购，并约定未来收益共享、风险共担的协议 [4] - 创新收益模式以破解“公益”与“营利”的矛盾，探索多元化收益路径，如借鉴浙江湖州、温州的“租金+配套”组合模式，通过配套商业、停车位等运营提升综合收益率，以及杭州的土地增值收益反哺机制，将盘活存量房节省的用地指标置换为核心区高价值地块出让，将部分溢价注入保障房偿债基金 [4][5] - 创新融资工具组合，借鉴宁波奉化区经验，探索“专项债券+再贷款+REITs”的模式，在建设期完成收购，在运营期引入产业基金，待项目成熟后通过发行REITs实现退出，还可探索建立跨区域收益平衡机制，借鉴合肥“肥瘦搭配”模式，将高收益与低收益项目打包成资产包，用优质资产的收益弥补公益性项目的不足 [5]

公司发展战略 - 公司发展战略仍聚焦于不动产投资开发 运营与服务 [1] - 公司努力在行业调整期进一步夯实核心能力 保障经营安全 [1] - 对于主业之外的战略性投资 公司持审慎研究的态度 [1] 公司信息披露 - 如有主业之外战略性投资的相关进展 公司将按规定披露 [1]

公司业绩与财务表现 - 2025年公司业绩快报披露实现盈利 [2] - 2025年每股净资产有所下降 [2] - 每股净资产下降的主要原因是公司于2025年主动偿还了公司永续债 [2]

行业与市场环境 - 当前行业仍处于波动调整期 [2] 公司经营与财务表现 - 公司利润表现受到阶段性影响 [2] - 公司正全力推进销售去化与资产结构优化 [2] - 公司严格把控新增投资质量 [2] - 公司以期未来结转业绩得到改善 [2] 公司治理与薪酬 - 公司实行严格的绩效评价体系 [2] - 高管薪酬详细情况需参阅公司年度报告 [2]

公司业务与项目情况 - 公司当前在开发及在售的房地产项目为“玖悦台”及“璞域”两个项目 [2] - 各项目的交付标准以《商品房买卖合同》约定内容为准，相关信息已在售楼处依法依规进行公示 [2] - 关于不同户型、楼栋的具体交付标准（毛坯或精装）属于销售层面的具体业务信息，公司建议购房者关注售楼处的官方公示信息 [2]

公司融资动态 - 公司董事会于2025年4月28日审议通过发行保租房持有型不动产资产支持专项计划的相关议案 [1] - 该专项计划以闵行区梅陇镇MHPO1-0306单元02-03A-01a地块租赁住房项目为底层资产 [1] - 公司于2025年12月25日收到上交所出具的无异议函 该函自出具之日起12个月内有效 [1] 专项计划进展 - 专项计划由公司担任原始权益人 太平洋资产管理有限责任公司担任计划管理人 [1] - 截至公告披露日 投资者认购资金已全部划入专项计划托管账户 认购总份数已达到目标募集规模 [2] - 该专项计划已于2026年2月13日正式设立 [2]