行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前中国实际房价调整的长度与深度均已相对充分[5] - “好房子”结构性机会：中国房地产市场进入结构分化阶段，中央层面高频提及建设好房子，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 香港楼市复苏延续：多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 投资建议：关注港资发展商（新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业）、地产开发（华润置地、招商蛇口）、地产转型（衢州发展）、二手房中介（贝壳）及物管企业（招商积余、华润万象生活）[5] 板块行情 - 市场表现：本周（26/3/7-26/3/13）上证指数下跌0.7%，深证成指上升0.8%，创业板指上升2.5%，沪深300上升0.2%，房地产（申万）指数下跌0.5%[5][8] - 个股涨跌：涨幅前五为京投发展(+25.0%)、西藏城投(+13.4%)、*ST阳光(+9.3%)、首开股份(+9.2%)、沙河股份(+9.0%)，跌幅前五为财信发展(-8.6%)、*ST荣控(-8.2%)、特发服务(-6.5%)、新黄浦(-5.7%)、深深房A(-5.3%)[5][8] 数据跟踪 - **新房成交**： - 当周（3.07-3.13）：42个重点城市新房合计成交189万平米，环比上升28.6%，同比下降14.7%[5][14] - 分能级：一线4城成交50.1万平米，环比上升61.6%；二线15城成交108.6万平米，环比上升39.0%；三四线23城成交30.5万平米，环比下降19.7%[14] - 当月（3.01-3.13）：42城合计成交302万平米，环比上升15.0%，同比下降19.5%[5][19] - 年初至今：42城累计成交同比下降32.2%[5][19] - **二手房成交**： - 当周（3.07-3.13）：21个重点城市二手房合计成交220万平米，环比上升19.2%，同比下降14.8%[5][30] - 分能级：一线3城成交98.5万平米，环比上升22.0%；二线9城成交104.9万平米，环比上升18.3%；三四线9城成交16.4万平米，环比上升9.8%[30] - 当月（3.01-3.13）：21城合计成交376万平米，环比上升10.0%，同比下降16.8%[5][34] - 年初至今：21城累计成交同比下降8.7%[5][34] 行业新闻 - **宏观政策**：自然资源部等发布38号文，要求建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，新增建设用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发[5][45][46] - **市场动态**：上海二手房市场活跃，3月14日网签量1472套，本周（3.9-3.14）累计成交量达5843套，成交量显著提升，有望创近4年成交高峰[5][45][46] - **因城施策**： - 上海：公布2026年度个人住房房产税应税房价分界线为92536元/平方米，为2018年以来首次下调[5][45][46] - 东莞：优化人才住房政策，符合条件的人才购买配建安居房可享8折优惠[5][45][46] - 成都：拟提高公积金贷款额度，单缴存人最高额度由60万元提至80万元，双缴存人由100万元提至120万元，并阶段性取消贷款次数限制[45][46] - 福州：调整住房公积金政策，扩大首套公积金贷款利率适用范围[5][45] - **土地市场**：上海出让三宗地块起始总价超66.44亿元，合肥拟17.25亿元收储华侨城三宗闲置土地，广州天河区计划供应10宗涉宅地[46][48] 公司公告 - **2025年业绩**： - 张江高科：营收41.9亿元，同比增长111.2%；归母净利润9.9亿元，同比增长0.3%[5][49][50] - 浦东金桥：营收59.6亿元，同比增长118.9%；归母净利润10.7亿元，同比增长7.1%[5][49][50] - 陆家嘴：营收181.7亿元，同比增长24.0%；归母净利润12.2亿元，同比下降18.9%[5][49][50] - **2026年2月销售**： - 中国金茂：签约销售金额53.3亿元，同比增长20.6%[5][49][50] - 华润置地：合同销售金额100.5亿元，同比下降25.6%[5][49][50] - 保利发展：签约金额101.3亿元，同比下降36.7%[5][49][50] - 招商蛇口：签约销售金额77.7亿元，同比下降22.6%[5][49][50] - 新城控股：合同销售金额12.2亿元，同比下降37.6%[5][49][50] - 金地集团：签约金额6.3亿元，同比下降77.5%[5][49][50] - 华侨城A：合同销售金额3.9亿元，同比下降67.5%[5][49][50] - **融资活动**：新城控股境外子公司发行总额3.55亿美元、年息11.8%、2029年到期的无抵押固定利率债券[5][49][50] - **其他公告**：绿城中国预计2025年股东应占利润同比下降约95%；招商积余2025年营收192.73亿元，同比增长12.23%，归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%[50][51]

科技金融 - 公司助力长江电力成功发行20亿元人民币3年期科技创新公司债，票面利率为1.80% [2] - 公司助力中国船舶集团成功发行20亿元人民币3年期科技创新公司债，票面利率为1.71% [3] - 公司作为唯一券商系保荐机构，助力海致科技集团在8个月内成功于港交所主板上市，最终定价每股27.06港元，融资规模达7.6亿港元 [4][5] 对外开放 - 公司作为联席全球协调人，助力兴业银锡成功发行2亿美元3年期高级无抵押可持续发展债券，创内蒙古自治区近5年来最大规模美元债发行纪录 [8] - 公司作为销售机构，助力新黄浦保租房机构间REITs成功设立，发行规模为11.942亿元人民币 [10] - 公司作为联席主承销商，助力上海国有资产经营有限公司成功发行10亿元人民币3年期公司债，票面利率为1.68% [11]

项目概况与发行成果 - 申万宏源作为销售机构，助力“新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划”（新黄浦01）在上海证券交易所成功设立 [2] - 项目发行总规模为11.942亿元人民币，原始权益人为上海新黄浦实业控股集团股份有限公司（600638.SH）[2] - 项目一经推出即引爆市场投资热情，获得多元化投资机构的踊跃认购，最终实现全场多倍超募 [2] 项目战略意义与资产属性 - 该项目是申万宏源证券于华东地区承销的首单机构间REITs项目，具有里程碑意义 [2] - 项目目标资产为新黄浦筑梦城·梅陇国际社区，是响应国家“房住不炒”、加快发展保障性租赁住房政策的优质资产 [2] - 此次发行是公司践行“金融赋能实体经济”的具体体现，积极响应国家关于构建房地产发展新模式的号召 [2] 公司内部协同与战略执行 - 项目在集团内部由固定收益融资总部、机构客户总部与宏源汇智高效协同完成 [2] - 项目深度贯彻了公司的“投行+投资”战略理念 [2] - 各业务板块充分发挥专业优势，精准把握市场机遇，彰显了头部券商服务国家战略、践行普惠金融的责任与担当 [2]

专项计划发行完成公告 - 公司成功发行“太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划” [1][2] - 该专项计划于2026年2月13日正式设立 [2] 专项计划审批与设立过程 - 公司于2025年4月28日召开董事会审议通过专项计划申报发行相关议案 [1] - 公司于2025年12月25日收到上交所出具的无异议函 该函自出具之日起12个月内有效 [2] - 截至公告披露日 认购资金已全部划入专项计划托管账户 资产支持证券总份数已达到目标募集规模 [2] 专项计划结构与基本情况 - 公司担任专项计划的原始权益人 [1] - 太平洋资产管理有限责任公司担任专项计划的计划管理人 [1] - 专项计划以闵行区梅陇镇MHPO-0306单元02-03A-01a地块租赁住房项目为底层资产 [1] - 公司于2026年2月24日履行完毕底层资产所属项目公司上海陇闵置业发展有限公司的交割义务 计划管理人已作为新股东记载于项目公司股东名册 [3]

公司融资动态 - 公司董事会于2025年4月28日审议通过发行保租房持有型不动产资产支持专项计划的相关议案 [1] - 该专项计划以闵行区梅陇镇MHPO1-0306单元02-03A-01a地块租赁住房项目为底层资产 [1] - 公司于2025年12月25日收到上交所出具的无异议函 该函自出具之日起12个月内有效 [1] 专项计划进展 - 专项计划由公司担任原始权益人 太平洋资产管理有限责任公司担任计划管理人 [1] - 截至公告披露日 投资者认购资金已全部划入专项计划托管账户 认购总份数已达到目标募集规模 [2] - 该专项计划已于2026年2月13日正式设立 [2]

公司融资动态 - 公司董事会于2025年4月28日审议通过关于申报发行保租房持有型不动产资产支持专项计划的相关议案 [1] - 该专项计划以公司作为原始权益人，太平洋资产管理有限责任公司担任计划管理人 [1] - 专项计划的底层资产为闵行区梅陇镇MHPO-0306单元02-03A-01a地块的租赁住房项目 [1] 专项计划进展 - 公司于2025年12月25日收到上海证券交易所出具的对该资产支持证券挂牌转让无异议的函，该函自出具之日起12个月内有效 [1] - 截至公告披露日，投资者认购资金已全部划入专项计划托管账户，认购总份数已达到目标募集规模 [1] - 该保租房持有型不动产资产支持专项计划已于2026年2月13日正式设立 [1]

专项计划时间节点 - 2025年4月28日审议通过专项计划申报发行工作议案[1] - 2025年12月25日收到上交所无异议函[2] - 2026年2月13日专项计划正式设立[2] - 2026年2月24日完成底层资产所属项目公司交割[4] 专项计划数据 - 规模为11.942亿元[3] - 预计到期日为2089年10月31日[4] 专项计划相关机构 - 发行场所为上海证券交易所[4] - 管理人是太平洋资产管理有限责任公司[4] - 运营管理机构是上海玮浦企业管理有限公司[4] - 托管银行是上海浦东发展银行股份有限公司上海分行[4]

公司融资与资产运作 - 公司于2025年4月启动保租房持有型不动产资产支持专项计划（ABS）的申报发行工作 [1] - 该专项计划于2026年2月13日正式设立，发行规模为11.94亿元人民币，预计到期日为2089年10月31日，发行场所为上海证券交易所 [1] - 公司作为该专项计划的原始权益人，太平洋资管担任计划管理人 [1] 底层资产与交易结构 - 专项计划的底层资产为位于闵行区的一个租赁住房项目 [1] - 2026年2月24日，公司已完成专项计划底层资产所属项目公司的交割义务，计划管理人已成为该项目公司的新股东 [1]

文章核心观点 - 文章梳理了28家与“租售同权”政策相关的A股上市公司，认为这些公司是政策的核心受益者或积极参与者，并有望在政策深化和行业周期复苏中受益 [1][2][3] - 各公司普遍通过自持长租公寓品牌、参与保障性住房建设或提供租赁相关服务来布局住房租赁市场，并叠加了区域发展、国企改革、城市更新、数字化转型等多个热点概念 [4][5][6] - 未来主要看点在于：租赁业务规模化扩张成为新的利润增长点、政策红利带来的土储价值重估和业绩估值双重提升、以及通过REITs盘活存量资产等 [7][8][9] 公司业务与市场地位 - **我爱我家 (000560)**：国内房产经纪龙头企业，依托超3000家线下门店，累计服务超千万家庭，旗下“相寓”品牌管理房源超40万套，是租售同权核心受益标的 [1][33] - **世联行 (002285)**：国内领先的房产综合服务提供商，累计服务超百万家庭，旗下“红璞公寓”品牌管理房源超10万套，是租售同权核心受益标的 [8][40] - **万科A (000002)**：国内地产行业龙头，旗下“泊寓”品牌已在全国布局超20万套房源，是国内规模最大的长租公寓运营商之一，是租售同权核心受益标的 [12][44] - **招商蛇口 (001979)**：招商局集团旗下旗舰地产平台，自持长租公寓“壹间”品牌已在全国布局超2万套房源，是租售同权核心标的 [4][36] - **保利发展 (600048)**：保利集团旗下地产旗舰平台，自持长租公寓“保利公寓”品牌已在全国布局超5万套房源，是租售同权核心标的 [9][41] 区域布局与政策概念 - **粤港澳大湾区概念**：华发股份、招商蛇口、皇庭国际、天健集团、*ST南置等公司核心布局该区域，受益于大湾区一体化进程和建设红利 [2][4][10][14][19] - **长三角一体化概念**：滨江集团、锦和商管、三六五网、德必集团、合肥城建、三湘印象等公司核心布局该区域，受益于长三角一体化进程 [7][11][16][17][21][22] - **成渝双城经济圈概念**：财信发展、天府文旅核心布局该区域，受益于成渝地区双城经济圈规划推进 [3][29] - **京津冀一体化概念**：首开股份核心布局该区域，受益于京津冀一体化进程加速 [31][61] - **上海本地/自贸区概念**：城投控股、长江投资、新黄浦、市北高新、张江高科、光明地产等上海国资委旗下企业，深度参与上海城市更新与保障性住房建设 [5][18][20][22][28][30] 业务模式与热点概念 - **国企改革/央企改革概念**：华发股份、招商蛇口、保利发展、城投控股、首开股份等具有国资背景，受益于国企改革 [2][4][9][5][31] - **城市更新/旧改概念**：财信发展、招商蛇口、城投控股、天健集团、首开股份等深度参与城市更新与旧区改造项目 [3][4][5][14][31] - **REITs试点概念**：招商蛇口、世联行、万科A等公司提及REITs试点有望盘活存量资产 [4][8][12] - **数字化转型/互联网平台概念**：我爱我家、世联行通过“线上平台+线下门店/服务”模式提升效率，三六五网为线上房产互联网服务平台 [1][8][16] - **“产业+居住”融合模式**：锦和商管、德必集团、市北高新、张江高科等文创或产业园区运营商，为园区企业员工提供配套居住服务 [11][17][22][30] - **跨界与特色业务模式**：悦心健康提供“居住+健康”服务，三湘印象、天府文旅拓展“文旅+居住”模式，长江投资尝试“物流+居住”模式，光明地产结合冷链物流 [18][22][29][16][28] 未来增长看点 - **租赁业务规模化**：普遍认为租赁业务的规模化扩张将成为公司新的利润增长点 [2][4][7][9] - **政策红利与价值重估**：随着租售同权及区域规划政策深化，公司在核心区域的土地储备和城市更新项目将迎来价值重估 [3][7][14][21] - **业绩与估值双重提升**：在政策红利和行业周期复苏背景下，公司有望实现业绩与估值的双重提升 [2][4][11] - **资产盘活与业务转型**：通过REITs盘活存量资产，或通过资产处置、业务转型（如*ST阳光、汇通能源）实现扭亏为盈和业绩提升 [4][15][26]

市场整体表现 - 2024年1月27日，上证指数报收4139.9点，上涨0.18%，深证成指报收14329.91点，上涨0.09% [1] - 同日，房地产开发板块整体表现弱于大盘，板块较上一交易日下跌0.9% [1] - 板块内资金流向分化，主力资金净流出8.52亿元，而游资和散户资金分别净流入1.73亿元和6.79亿元 [2] 领涨个股表现 - 顺发恒能（000631）领涨板块，收盘价4.25元，涨幅7.59%，成交额5.13亿元，成交量121.24万手，主力资金净流入4191.84万元，占成交额8.17% [1][3] - 京能置业（600791）涨幅4.52%，收盘价6.24元，成交额2.79亿元，成交量44.62万手，主力资金净流入863.53万元，游资净流入2516.69万元 [1][3] - 光明地产（600708）涨幅4.22%，收盘价4.20元，成交额2.82亿元，成交量68.78万手，主力资金净流入4272.29万元，占成交额15.17% [1][3] - 新黄浦（600638）涨幅3.60%，收盘价7.49元，成交额1.77亿元，成交量23.75万手，主力资金净流入1103.03万元 [1][3] - 三湘印象（000863）涨幅2.32%，收盘价6.18元，主力资金净流入1567.47万元 [1][3] 领跌个股表现 - 上实发展（600748）领跌板块，收盘价5.71元，跌幅4.83%，成交额1.76亿元，成交量30.88万手 [1][2] - *ST荣控（000668）跌幅4.76%，收盘价13.40元，成交额5936.41万元 [2] - 赤州高新（600736）跌幅4.44%，收盘价7.53元，成交额8.74亿元，成交量115.28万手 [2] - 城建发展（600266）跌幅3.94%，收盘价5.85元，成交额9.18亿元，成交量156.35万手 [2] - 沙河股份（000014）跌幅3.77%，收盘价12.77元，成交额1.21亿元 [2] 个股资金流向详情 - 万通发展（600246）成交额高达14.72亿元，但主力资金净流出9059.24万元，占成交额6.15%，散户资金净流出9372.46万元 [1][3] - 滨江集团（002244）主力资金净流入1015.90万元，游资净流入1202.03万元，但散户资金净流出2217.93万元 [1][3] - 保利发展（600048）主力资金净流入686.42万元，游资净流入3185.29万元，散户资金净流出3871.70万元 [3] - 卧龙新能（600173）主力资金净流入2283.95万元，占成交额4.91% [2][3] - 华夏幸福（600340）成交量最大，达251.59万手，成交额4.28亿元，股价下跌3.39% [2]