行业核心观点 - 中国奥特莱斯行业正经历深刻变革，从传统的品牌库存折扣卖场，升级为集零售、餐饮、娱乐、休闲于一体的全业态消费目的地，展现出极强的抗周期增长韧性[6][7] - 行业总销售额从2021年约1,260亿元攀升至2025年的2,480亿元，五年间几乎翻倍[6] - 新型奥特莱斯通过业态融合、品牌升级、场景营造和客群拓展，正在与城市购物中心形成全面竞争，尤其冲击后者依赖的周末家庭客群[37][38] 行业发展趋势与特征 - **业态边界打破，向“一站式”全业态融合演进**：奥特莱斯从过去零售独大转变为全业态融合的消费场景[9][11] - 北京湾里WellTown引入超40%的餐饮娱乐品牌[12] - 东莞华润滨海购物村引入盒马鲜生作为超市主力店，并首次将潮发潮汕牛肉店、巴奴毛肚火锅等餐饮品牌带入奥莱[12] - 武汉方圆荟奥莱汇集影院、KTV、冰场、苏宁易购、盒马鲜生等主次力店，形同奥莱主题购物中心[12] - **品牌与货品结构升级，摆脱单一库存出口形象**：更多品牌主动进入奥莱，货品中新品和正价商品占比提升[13][14][17] - lululemon、ON昂跑在上海比斯特购物村开出奥莱首店，新兴美式复古品牌Amercia Vintage开设全国首家奥莱店[14] - DESCENTE上海青浦奥莱店中，5折及以下折扣商品仅占25%，新品和正价商品占比超过50%[16] - **场景体验升级，打造“周末休闲目的地”**：通过高标准的建筑设计营造沉浸式度假感，超越传统购物中心体验[18][21][22] - 华润滨海购物村邀请意大利建筑师Gianni Ranaulo设计，打造南法植物风情与白色滨海建筑，成为小红书热门打卡地[21][22] - 宁波前湾·盛世里定位国内首个文旅IP主题奥莱，以东方审美复刻唐代礼制建筑[23] 市场驱动因素 - **参与玩家跨界扩容，带来新玩法与竞争压力**：传统商管公司与互联网巨头纷纷入局，加速行业变革与规模化[25][26][27] - 华润布局奥莱新产品线、德基成立子公司进军奥莱、世纪金源尝试存量项目奥莱化改造[26] - 唯品会通过收购杉杉奥莱进入线下，在合肥开出首个城市奥莱；京东在江苏无锡江阴开出京东奥莱全国首店[26] - 传统六大奥莱连锁集团（王府井、首创、百联、佛罗伦萨小镇、杉杉、砂之船）旗下83个项目在2024年7月至2025年6月期间，总销售额占全国品质化奥莱超六成[29] - 华润万象滨海购物村元旦期间日均客流近20万人次，给传统玩家带来危机感[30] - **消费者结构变化，客群向年轻化与家庭化拓展**：理性消费趋势下，更多年轻人及家庭客群涌入奥莱[31][33][34] - 为吸引Z世代，奥莱引入潮牌首店、举办IP展览、组织随舞秀等活动[31] - 武汉方圆荟奥莱家庭客群占比高达74.51%，其中30-44岁年轻家庭占比近6成，项目专门打造大型儿童空间及亲子活动[34] - 华润万象滨海购物村将主题乐园的巡游与表演纳入常规运营[35] 对传统购物中心的冲击与启示 - **冲击购物中心核心客群，引发全面竞争**：新型奥莱凭借折扣优势、完整业态和休闲体验，直接争夺购物中心的周末家庭基本盘[37][38] - 家庭出行决策逻辑改变，开放式环境、更实惠价格和齐全配套使奥莱成为“更值”的周末选择[38] - **购物中心需强化“唯一性叙事”应对竞争**：面对奥莱的升级，购物中心需聚焦不可替代的核心优势，而非模仿奥莱[39][40] - 真正具备不可替代性的购物中心需拥有城市中心核心地段、高度贴近社区、稀缺空间场景与文化体验、独特品牌组合或社交氛围、持续的独家内容生产能力等[39] - 新型奥莱的扩张加速放大了不同商业项目之间的能力差异，面目不够清晰的项目将被淘汰[40][41]

业绩预告核心情况 - 公司预计2025年度归属于上市公司股东的净利润为负值，即出现亏损 [1][2] - 业绩预告期间为2025年1月1日至2025年12月31日 [1] - 相关财务数据未经会计师事务所审计，但公司已与会计师事务所预沟通，双方在业绩预告方面不存在较大分歧 [2] 业绩变动原因分析 购物中心业务 - 购物中心业务经营业绩未达预期，主要受市场环境复杂多变影响 [3] - 京外购物中心项目面临租金水平下降和空置率增加的问题 [3] - 为降低持续性负面影响，公司于2025年关闭了赤峰项目 [3] - 以上因素共同导致购物中心业务盈利下降 [3] 影院经营业务 - 2025年受国内电影市场整体低迷影响，公司旗下影院经营业务收入同比下降 [4] DT业务及其他 - DT业务因短期内拓展新店，导致开办费用同比增加较多 [5] - 公司推进的部分经营性改造项目，因市场环境及预期影响，未能按期实施或未达预期效果 [5] - 基于谨慎性原则，公司拟对部分存在减值迹象的资产计提资产减值准备，初步测算金额约为**1.4-1.7亿元** [5]

公司近期营销活动 - 2026年1月29日，上海南翔印象城MEGA与知名IP“LINE FRIENDS”联合推出「新春寻“吉”」主题活动，以人气角色SALLY为主线，融合传统年俗与现代生活，活动将持续至3月8日 [1][5] - 活动通过主题装置、互动体验、快闪店及限量周边商品为消费者提供沉浸式体验，并与场内品牌如“楼下酸奶”等进行联动，推出限定包装产品 [5] - 活动叙事以SALLY的奇趣冒险贯穿，设置多个主题区域串联“寻吉、收吉、得吉”的故事线，呼应“回‘嘉’过年”的主题 [3] 公司2025年度运营业绩 - 2025年度，项目总客流近4000万人次，总销售额超49亿元人民币 [7] - 项目已汇聚超过400家全业态品牌商户，其中城市级首店及最新概念店占比超50%，区域首店占比约93% [10] - 年内成功引入或焕新超100家商户，包括全国首店井岗驿站、上海首店sunmoon山亩农场等，并对永辉超市等主力店完成升级 [10] - 通过多种运营手段提升商户业绩，年度销售规模达千万级的店铺占比33%，超千万级的店铺占比20% [11] - 会员体系运营成效显著，会员总活跃数突破188万，同比增长8% [16] - 高黏性社群“MEGA CLUB”自2025年3月成立以来，已成功举办超过160场活动，有效提升了会员忠诚度与消费力 [16] 公司2025年度市场活动 - 市场活动采取“原创IP+国际顶流”双轮驱动策略 [14] - 原创IP“HOLY MEGA精致生活节”进入4.0阶段，以“水域奇境”为主题，集结了十余个优质品牌，其中包括2个全国首发、2个首进上海及5个嘉定首店品牌 [14] - 成功落地“迪士尼冰雪奇缘夏雪节”全国内地首站，作为上海国际消费季的标杆活动，在项目五周年庆期间带动爆发期销售额同比提升10%，客流量同比增长22% [14] 公司未来展望 - 未来将进一步优化消费场景，推动品牌与空间持续进化，并利用科技赋能智慧商业 [18] - 致力于通过品牌先行、精细运营、市场活动优化等组合策略，成为连接情感、激发灵感、共创美好的城市生活平台 [18]

2025年度业绩预告 - 预计2025年实现归母净利润1亿元到1.5亿元，基本每股收益0.04元/股–0.06元/股 [2] - 预计2025年归母扣非净利润同比减亏80.67%-87.11% [2] - 业绩改善得益于公司变革举措与胖东来的深度帮扶，聚焦“品质+服务”策略，优化门店布局与运营效率 [2] 区域与业态策略 - 作为湖南省零售龙头企业，公司聚焦本土市场，坚持“超市+购物中心”双业态灵活组合 [3] - 通过“一店一策”场景化改造提升核心竞争力，构建“高频+高质”的商业生态闭环 [3] - 购物中心板块通过精准市场调研引进品牌、优化服务，步步高广场衡阳店、湘潭店、永州店于2025年下半年进入改造，将于2026年以新形象亮相 [3] - 超市板块在商品选品、民生品类、货架陈列等方面进行全方位精细化调整 [3] 商品与自有品牌发展 - 公司构建“商品+服务+体验”三位一体的价值体系，超市业态通过调改潜力门店和开展自有品牌战略，推动经营质量全面升级 [4] - 2025年3月推出的自有品牌BL（Better Life, Better Love）凭借直链原产地、国标认证、极致性价比等优势，迅速占据细分品类销售前列 [4] - 截至2025年9月底，BL自有品牌已有超70支单品上市，覆盖一次性用品、纸品、米、啤酒、饮料、果汁、牛奶、洗衣液等多元品类 [4] 服务与员工激励 - 服务端融入胖东来“员工幸福、顾客信赖”的文化理念，调改门店实施“春节带薪休假”、“员工利润共享计划” [4] - 调改后，超市调改门店基层员工平均薪酬增长50%，员工利润分红超百万元 [4] - 购物中心门店推出“无忧退换货”等12项服务承诺，2025年会员复购率大幅提升 [4] 消费体验与场景改造 - 体验端通过场景化改造实现业态升级，例如步步高梅溪湖店打造“城市生活客厅”，融入亲子烘焙工坊、节气市集等12个体验模块 [5] - 超市长沙金星路店经胖东来团队设计升级为3.0版“智慧卖场”，客单价提升28% [5] - 调改门店的非食品销售占比从32%提升至47%，体现体验经济对消费升级的拉动作用 [5] 供应链优化 - 供应链通过深化源头直采，与超200家优质供应商建立战略合作，提升了商品价格优势与新鲜度 [5] - 供应链优化使公司在区域市场竞争中脱颖而出，生鲜、熟食品类有效拉动了全品类销售增长 [5]

文章核心观点 西北商业市场在2025年展现出强劲韧性，整体客流与销售额稳中有进，行业已从“增量拓荒”全面进入“存量精耕”时代，通过精准的品牌调整、强化运营服务以及积极引入首店经济，有效激活了存量商业的活力，为区域商业的持续发展奠定了坚实基础 [1][5][12] 经营数据与品牌表现 - **整体业绩稳中有进**：监测的68家西北重点商业项目均保持增长或稳定态势，其中55.9%的项目实现客流或销售额同比小幅增长，个别项目销售额同比最高增幅达9% [2] - **餐饮品牌格局**：连锁龙头品牌如兰湘子（31次进入前五）、海底捞（25次）、肯德基（16次）是营收压舱石，与马有鱼（9次）、姜胖胖（8次）、袁家村（5次）等区域特色及文化融合品牌形成互补 [3] - **零售品牌格局**：高客单价品类主导，华为（34次进入前五）、周大福（25次）、小米（19次）、苹果（18次）是核心引擎，数码3C与珠宝首饰需求稳定，优衣库（12次）、泡泡玛特（5次）补充服饰与潮流需求 [4] 存量市场与焕新实践 - **全国进入存量精耕时代**：截至2025年底，全国商业体存量达6.67亿平方米，近10年集中式商业载体增速持续放缓至个位数，2025年全国新开业集中式商业项目数跌破400个 [6] - **西北市场增量放缓**：2025年西北区域新开商业项目19个，新增商业体量137.75万平方米，增速明显下降，“存量焕新再开业项目”占比显著提升 [7] - **存量焕新方向精准**：行业发展重心转向存量优化，优质项目品牌年均汰换率达20-26%，调整方向聚焦于匹配客群需求，如社区商业增加便民服务，区域级商业补充体验业态 [8] - **运营逻辑转变**：从“招商导向”转向“运营导向”，通过优化会员体系、升级场景体验、完善服务配套提升粘性，并通过明确差异化定位（如“文化+商业”）规避同质化竞争 [8] 首店经济 - **首店成为关键抓手**：在存量焕新过程中，品牌首店是提升吸引力、激活消费的核心举措，在核心城市表现突出 [9] - **西安首店引进活跃**：2025年西安共引进首店376家，包括全国首店3家、区域首店171家、省份首店13家、城市首店189家，为存量项目注入活力并直接助力增长 [9] 重点项目运营数据（部分摘要） - **客流增长显著案例**：西安老城根G park客流同比增长38%，销售额同比增长18%；西安四海唐人街客流同比增长20.5%，销售额同比增长13.4%；安康天一城市广场客流同比增长30%，销售同比增长85% [10][11] - **销售额增长突出案例**：金正场销售额同比增长209%；安康天一城市广场销售同比增长85%；西安西咸音悦广场销售额同比增长超25% [10][11] - **头部项目表现**：兰州东百·兰州中心客流3900万人次，销售额38.2亿元（不含汽车）；银川阅彩城销售额30.12亿元；西安SKP销售额与2024年持平 [10][11]

行业宏观趋势 - 在扩大内需、提振消费的政策导向下，安徽以其蓬勃的经济动能、持续深化的城镇化进程以及庞大的内需市场，成为商业开发的热点区域[1] - 2026年安徽全省拟开业商业面积≥2万㎡的项目达15个，预计新增商业体量约137.2万㎡，存量与增量的博弈为市场注入新思考与创新可能[1] - 商业开发呈现“合肥向‘新’，地市向下”的格局，项目从焕新社区消费到重塑城市功能，共同推动安徽商业生态进化升级[3] 区域布局分析 - 合肥以5个筹开项目、总体量超47万㎡的绝对优势，继续巩固其商业核心地位[1] - 芜湖、阜阳、安庆、马鞍山等重点地市紧随其后，商业开发正深度下沉[1] - 例如，界首漫乐城项目5公里范围内可覆盖全城约60万人口，并能吸引周边县市客群，显示出对下沉市场的深度挖掘[18] 项目体量特征 - 市场呈现“两极分化”与“中型主导”的明显趋势[1] - 一方面，庐江安德利恒太城（20万㎡）、淮南爱琴海购物中心（15万㎡）等巨无霸项目旨在打造城市级商业旗舰[1] - 另一方面，以湾沚奥特莱斯（2.2万㎡）为代表的精致型、主题型商业体追求在细分市场建立精准优势[1] - 5-10万㎡的中型商业成为供应主力，在15个项目中占比过半，标志着行业正从粗放扩张转向精细化运营，小而美的项目更受青睐[2] 主力开发商与产品模式 - 主流商业地产企业在安徽接连落子，带来成熟的商业理念与品牌资源[2] - in银泰商业旗下“inPARK”产品线在合肥（约9.3万㎡）、芜湖（约8.2万㎡）双星联动，打造景观地标型商业综合体[2][4][7] - 万达广场继续深化网络布局，在阜阳临泉（11.5万㎡）、安庆经开（12.3万㎡）、马鞍山和县（8.4万㎡）等地稳步下沉，巩固其规模化优势[2][10][11][12] - 爱琴海集团在淮南落地约15万㎡的“Mall+街区+公园+体育中心”创新旗舰，以商旅文体融合模式瞄准城市级标杆[2][23] - 宝龙商业于亳州打造首个开放式街区商业综合体（10万㎡），为皖北市场注入新消费场景[2][13] 项目创新与主题化趋势 - 以IST艾尚天荟（森系主题Mall）、庐江安德利恒太城（自然探索乐园）为代表的创新项目，展现出对在地文化与客群需求的深度回应[2] - 合肥IST艾尚天荟（约6万㎡）以打造安徽首座“森系”主题MALL为理念，通过室内20米高水幕、绿植点缀等构建“都市绿洲”，其首进品牌占比超40%[9][11] - 庐江安德利恒太城（约20万㎡）定位为“自然探索乐园”主题的超级微度假综合体，集“都市公园 x 科普乐园 x 潮流商业”于一体，并计划打造立体的“庐江夜市”[12] - 湾沚奥特莱斯（约2.2万㎡）采用“线上互联网运营+线下商业销售”相结合的模式，以“科技赋能商业”为核心[16] 具体项目关键数据与定位 - **合肥inPARK**：商业体量约9.3万㎡，以“街区+Mall”组合形式，旨在打造一座会呼吸的商业，聚焦微度假、慢生活[4] - **芜湖inPARK**：商业体量约8.2万㎡，招商进度已达90%，其中首店品牌占比约35%[7] - **界首漫乐城**：商业总建筑面积约7万㎡（购物中心约4万㎡，街区约3万㎡），汇聚近170家品牌，致力于提升本地商业品质[18] - **淮南爱琴海购物中心**：商业体量约15万㎡，为淮南最大体量购物中心，计划引入超400+品牌，以60%首进/旗舰品牌+40%在地品牌的配比聚焦首店经济[23][24] - **安庆经开万达广场**：商业体量约12.3万㎡，以第四代商业创新理念，汇集安庆首店集群与特色餐饮矩阵，并依托秦潭湖生态打造湖滨生态休闲秘境[20][22]

宏观经济与政策 - 中英双方同意发展长期稳定的全面战略伙伴关系 [1] - 国务院办公厅印发方案，旨在优化扩大服务供给、促进服务消费提质惠民，为经济高质量发展提供支撑 [1] - 2025年税务部门全年征收各项税费33.1万亿元，其中未扣除出口退税的税收收入17.8万亿元，同比增长2.7% [2] - 2025年支持科技创新和制造业发展的主要优惠政策减税降费退税超2.8万亿元 [2] 行业动态与消费 - 2025年购物中心行业整体进入复苏通道，超七成项目实现销售增长，85.5%的购物中心客流同比增长 [2] - 2026年全国春节文化和旅游消费月启动，各地将举办约3万场次文旅活动，发放超3.6亿元消费券等补贴 [4] - 2025年全国对中东欧国家进出口10880.6亿元，同比增长7.5%，连续10年增长 [2] - 对中东欧国家出口中，机电产品占比近7成，电动汽车出口增长79.2% [2] - 对中东欧国家进口中，乳品增长32.9%，航空器零部件增长71.3% [2] 科技创新与高端制造 - 我国科学家成功研制出氟化硼酸铵（ABF）晶体，首次实现直接倍频真空紫外激光158.9纳米输出，相关成果发表于《自然》期刊 [1] - “十四五”期间，我国新建国家计量基准45项，较“十三五”增长150%，新建基准自主可控率跃升至78% [2] - 市场监管总局近日批准新建11项国家计量基准，涉及高端制造、生物医药等领域 [2] 大宗商品与金融市场 - 国际黄金期货和现货价格29日再创新高，盘中突破每盎司5500美元 [3] - 世界黄金协会报告显示，2025年全球黄金总需求达5002吨，创历史新高 [3] - 美联储决定将联邦基金利率目标区间继续维持在3.5%至3.75%之间 [4] 社会民生与就业 - 民政部、财政部联合发文，明确对因突发变故等导致基本生活暂时出现严重困难的家庭或个人实施“小额快救”，办理时限一般不超过3天 [1] - 2025年，全国410多万人次取得高级工以上证书，超过27万人次取得技师以上证书，评聘首席技师、特级技师近3000人次 [4] - 西班牙政府宣布启动大规模移民合法化措施，预计将惠及50万至80万非法移民 [4] 环境保护与区域发展 - 生态环境部发布《国家重点区域生态状况调查评估蓝皮书（2025）》，对黄河流域、长江经济带、京津冀等9大重点区域进行专题调查评估 [1]

核心财务预测 - 公司预计2025年归母净利润为1亿元至1.5亿元，同比下降87.62%至91.75% [1] - 预计2025年扣非后归母净利润为-1.26亿元至-1.89亿元，同比减亏80.67%至87.11% [1] - 归母净利润同比大幅下滑主要因2024年确认大额重整收益28.79亿元，而2025年重整收益大幅减少 [1] 业绩改善驱动因素 - 扣非净利润大幅减亏得益于公司变革举措与胖东来的深度帮扶，持续提升“品质+服务”经营策略 [1] - 公司聚焦核心优势区域，通过优化门店布局、提升运营效率等措施，提升了整体门店特别是单店的效能和盈利能力 [1] 门店调改具体成效 - 调改门店非食品销售占比从32%提升至47%，并带动客单价提升 [2] - 以长沙金星路店为例，升级为3.0版“智慧卖场”后，客单价提升28% [2] - 商品端推出自有品牌BL，以“高性价比+差异化”定位，为门店打造商品标签，助力经营质效提升 [2] 业务拓展计划 - 超市调改成效显现后，公司将“胖改”模式进一步延伸至购物中心板块 [2] - 步步高广场衡阳店、湘潭店、永州店已于2025年下半年陆续进入改造，计划以新品牌、新服务、新形象亮相 [2]

项目运营表现 - 开业首月累计客流突破330万人次 累计销售突破3亿元 [1] - 开业活动期间累计客流245万人次 销售突破2亿元 [1] - 开业活动期间单日最高客流突破26万人次 单日销售突破2600万元 [1] - 元旦期间客流累计62万人次 销售突破5600万元 [1] 项目定位与规模 - 项目定位为全国首家跨界融合多元体验的文商旅商业体 [1] - 项目拥有19万平方米的商业空间及4000余个停车位 [1] - 项目1小时交通圈可辐射京津冀上千万游客 [1] 品牌与业态组合 - 项目以奥莱品牌矩阵为核心 [1] - 项目引入了超过40%的餐饮娱乐品牌 [1] - 餐饮娱乐品牌包括多家城市首店 如黑明厦门菜 嬷冉广西菜 柳真真云贵山岭烤肉 云潇潇抚仙湖石锅鱼等 [1]

中国连锁经营协会日前发布的2025年购物中心行业经营情况调查快报显示，2025年购物中心行业在销 售、客流、租金等核心指标上呈现温和复苏态势，会员消费占比持续提升。(新华社) ...