南城商业转型与投资 - 北京南城累计投入数千亿元用于基础设施和产业导入 带动人口流入与消费升级 商业活力显著增强[1] - 南中轴地区从服装批发聚集地转变为首都商务新区 以特色楼宇经济为依托打造科技文化区[1][3] - 区域内批发商业体全面转型 典型案例包括大红门服装商贸城改造为南中轴国际文化科技园 吸引270余家企业入驻[3] 新兴商业项目分析 - 北京京东MALL商业体量7.8万㎡ 2025年5月31日开业 是全国最大一站式科技文化潮流商业综合体[3][5] - 项目经营业态涵盖家电家居 数码电脑 运动户外 儿童娱乐 餐饮等多元领域 强化全屋定制模式[5] - 中海大吉巷商业体量8万㎡ 2025年5月25日开业 是二环内首个新增复合型商业 包含文保区+商业+商办+公园形态[6][8] 存量商业升级改造 - 木樨园合生广场由服装批发市场转型为4万㎡综合购物中心 餐饮矩阵成为核心特色 引入大董烤鸭等知名品牌[10] - 银泰百货大红门店6万㎡商业体量 通过业态调整和照明改造 发展成为一站式品质生活中心[11][13] - 百荣世贸商城60万㎡超大体量 从传统批发市场转型为现代零售商城 引入盒马鲜生等关键品牌[15] 商业格局演变趋势 - 南中轴地区形成科技+文化+商业+生活新范式 去年以来新增汇琴购物中心等五个新项目[16] - 2024年下半年还将有上德银泰城 元创大都会等购物中心开业 成为区域新增长极[16]

行业背景与趋势 - 二次元经济作为情绪经济与IP经济的代表形态 具备驱动消费增长的强劲势能和长期发展潜力[1] - 线下商业体通过全面改造 引入二次元主题街区或快闪市集等短期业态探索新增长路径[1] - 二次元业态在吸引年轻客群 提振商业项目活力方面效果显著 是切入Z&A世代消费市场的重要抓手[36] 全国市场格局 - 上海以369家谷店数量 14793.9万次小红书浏览量 46家重点品牌门店数量位列全国第一[3] - 成都累计谷店282家 小红书浏览量4267.7万次 重点品牌门店23家 三项指标均居全国前五[2][3] - 重庆谷店数量206家排名第四 小红书浏览量2276.5万次排名第九 重点品牌门店17家排名第九[3] 成都市场核心项目 - 天府红购物中心聚集近70家谷店 二次元业态占比超70% 年租金成本约2000万元[6] - 购次元K88引入超35家品牌 开业首月客流突破80万人次 日均客流量达5万人次[10] - 群光广场打造4000㎡魔幻二次元ACG主题商区 引入14家二次元店铺[14] - 天府国际动漫城投资19.5亿元 曾聚集50家谷店 但因选址偏远客流急剧下降[17] - 龙湖上城天街建筑面积11.4万㎡ 年租金收入1.12亿元 引入2000㎡奇谷米次元街区[22] 重庆市场核心项目 - 方圆LIVE日均客流8-10万人次 聚集33家谷店包括GOODSLOVE 三月兽等头部品牌[26][27] - 远东城购物中心打造3000平方米超次元X9主题街区 今年1月试营业[29] - 解放碑商圈2023年社零售总额突破千亿元 清明小长假日均客流超80万人次[33] - S95超次元中心商业体量2.5万方 入驻13家二次元品牌包括多家重庆首店[35] - 大都会东方广场打造8000平方米魔幻二次元空间 为成都群光项目的2倍[35] 主要运营商布局 - 上海堃之会展在成都群光 重庆大都会 西安民生百货均打造魔幻二次元街区[14][35] - 有咖互动集团旗下奇谷米次元街区已落地长沙 深圳 成都三市 计划加快扩张步伐[22][23] - 盈石商业管理运营购次元K88项目 在商业地产定位及运营领域有20年经验[10]

财务业绩 - 2025年上半年公司总销售额187亿元，同比增长2.55% [2] - 营业收入60.09亿元，同比下降1.79% [2] - 归属于上市公司股东的净利润1.54亿元，同比下降0.05% [2] 业态表现 - 超市营收同比下降1.95%，可比店毛利率提升0.66个百分点至23.33% [2] - 购物中心营收同比增长2.65% [2] - 百货营收同比下降9.3% [2] 业务转型与调改 - 完成5家超市标准化调改（深圳坂田店、公明店、厦门五缘湾店、南昌朝阳洲店、北京新奥店），调改后三天销售额实现翻倍增长 [3] - 完成17家超市局部调改 [3] - 购物中心已开设46家门店，上半年重点调改升级20多家店 [4] - 百货业态向社区生活中心转型，推动商品升级和业态结构调整 [4] 数字化与创新业务 - 智能用工（小活儿）平台GMV同比增长120% [2] - 持续推进AI+零售技术升级与迭代 [2] - 加速灵智数科对外业务发展 [2] 资产与成本优化 - 资产处置收益增加源于租赁合同变更产生的使用权资产处置收益 [5] - 评估关闭长期亏损及无效门店 [5] - 推进门店成本结构优化及合作模式变更 [5] 战略规划 - 坚持产业数字化与数字产业化"双轮驱动"战略 [2] - 聚焦超市业态攻坚克难 [2] - 暂无会员店具体计划 [6]

门店情况 - 2025年上半年新开2家门店，关闭3家，期末运营79家，总建面558.2万平方米[2][4][5] - 2025年4月30日临汾王府井尚城UP TOWN购物中心开业，建面10.4万平方米[4] - 2025年5月1日拉萨王府井购物中心开业，建面约22万平方米[4] - 2025年4月1日起北京金源新燕莎MALL等3家店因租约到期停止经营[4] - 子公司与宜宾三江景盛签协议，租约20年，租约面积约10.3万平方米[6] 业绩数据 - 百货业态营收20.08亿元，成本13.49亿元，毛利率32.81%，同比有降[7] - 购物中心业态营收12.87亿元，成本8.09亿元，毛利率37.10%，同比有降[7] - 奥特莱斯业态营收11.88亿元，成本4.09亿元，毛利率65.60%，同比有增有降[7] - 专业店业态营收7.30亿元，成本6.83亿元，毛利率6.52%，同比有增有降[7] - 免税业态营收1.44亿元，成本1.18亿元，毛利率18.27%，同比有增有降[7] - 东北地区营收2.61亿元，毛利率71.91%，同比有增[10]

交通枢纽客流量 - 2025年上半年虹桥机场累计旅客吞吐量2461.2万人次，位列全国第八 [2] - 虹桥火车站客流量1016.6万人次，位列全国第三 [2] - 拖行李箱客群约占虹桥商圈断面客流总量的10% [4] 客群结构与消费特征 - 调研显示70%受访者居住或工作在虹桥商务区及周边青浦、松江、嘉定等区域 [2] - 虹桥天地外地客群占比40%，其中长三角商旅客注重行李寄存和支付便利性，跨城消费者偏好首店经济和主题市集 [5] - 非入境游客中68%居住于虹桥商务区扩区范围（含闵行中部、青浦、嘉定江桥） [5] - 虹桥天地客群中60%为周边家庭客群和高端办公人群 [7] - 虹桥天地南区72%拖箱者消费餐饮，64%通过该区域打车离开 [13] 商业空间运营表现 - 虹桥天地南区与高铁站无缝衔接，拖箱客群分布至6层业态区，但未外溢至龙湖天街 [15] - 龙湖天街购物中心3层及以上空置率较高，夜间街区外摆区人气较旺 [15][19] - 龙湖天街与虹桥天地连接通廊仅具联通功能，实际导流效果有限 [17] 交通动线与消费联动 - 高铁站P9-P10停车场打车定位困难，申虹路停车不便，部分乘客转向虹桥天地南区舟虹路打车 [20] - 从虹桥天地南区打车15分钟可覆盖徐泾、华漕、江桥和七宝，30分钟可覆盖嘉定新城、松江及青浦1/3区域 [22][24] - 枢纽内打车易遭拒载，外围打车便利度更高，促使部分乘客选择"消费+打车"模式 [20][24] 商圈发展规划 - 虹桥商圈被列入上海市级"八大商圈"，重点优化枢纽与商圈联动 [2] - 商圈通过引入只二透明仓、多抓鱼循环商店等目的型业态强化特色 [26][28] - 计划新增上海特色手信集合店，提升对年轻客群吸引力 [26] - 需优化龙湖天街与虹桥天地间通廊设计，引导客流动线并降低高空置率 [24]

业绩总结 - 杭州地区2025年半年度营收877,657,306.93元，同比降5.85%，毛利率76.88%，降2.05个百分点[4] - 购物中心2025年半年度营收877,338,087.4元，同比降5.86%，毛利率76.90%，降2.05个百分点[6] 门店情况 - 公司2025年半年度门店总建面393,116.83㎡，自有205,309.24㎡，租赁187,807.59㎡[2]

政策与市场环境 - 海南自贸港将于2025年12月18日全岛封关，离岛免税占全球免税市场份额超8%，封关后商品品类突破45类，价格优势叠加"旅游+购物"模式有望吸引消费回流[7] - 2025年上半年全国离境退税销售额同比增长近一倍，商店数量超7200家，较2024年底增长80%，覆盖范围从核心城市向全域扩展[7] - 商务部联合六部门打造国际消费季、精品首发季等活动，结合文旅、赛事、展览促进消费，如上海"古埃及文明大展"吸引260万人次[7] - 核心城市零售市场供应节奏分化，北京新增供应24万㎡，深圳新增34.9万㎡，杭州无新增供应[8] - 深圳净吸纳量达29.8万㎡领跑核心城市，成都出现-4万㎡负吸纳，与项目调整及品牌闭店相关[8] - 城市空置率分化明显，深圳最低为4.1%，上海和成都分别为8.6%和9%[9] - 一线城市首层平均租金中上海最高达31.9元/天/㎡，深圳最低为18.1元/天/㎡；二线城市南京最高达22.5元/天/㎡，成都最低为11.9元/天/㎡[9] 企业动态与业绩表现 - 英格卡计划打包出售国内10座荟聚购物中心，首批无锡、北京、武汉项目涉及资金160亿元，接盘方为泰康人寿领投的80亿元基金[10] - 英格卡集团2024财年营收418亿欧元同比下降5.5%，净利润8.06亿欧元同比下跌46.5%，运营收入13亿欧元同比下降35%[10] - 恒隆地产内地零售商业上半年收入24.12亿元与去年同期持平，出租率维持在94%，上海恒隆广场租户销售额下滑8%，上海港汇恒隆广场租户销售额增长10%[13] - 恒隆杭州项目新增约42000㎡零售面积，较现有规模提升40%[15] - 太古地产北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港出租率达100%，上海兴业太古汇销售额增长13.5%，上海前滩太古里增长4%[16][17] - 凯德中国信托旗下9个零售物业上半年收入6.29亿元同比下降4.46%，潮玩、珠宝、IT、餐饮品类销售额分别增长46%、18%、17.8%、4.3%[18] - 大悦城地产拟私有化退市，计划斥资29.32亿港元回购股份，以优化治理框架并解决估值与流动性问题[18] 商业项目与品牌运营 - 购物中心新店中首店占比高且类型多元，国际品牌如LV美妆中国首店落地南京德基广场，小众特色品牌如HOKA全球定制概念店进驻成都太古里[19][20][21] - 奥莱业态向多元化模式发展，上海荟品仓·城市奥莱开业面积达15588㎡，东莞万象滨海购物村预计2025年12月开业[22] - 百胜中国上半年收入57.68亿美元同比增长2%，经营利润7.03亿美元同比增长10%，外卖销售额同比增长17%[23][24] - 星巴克第三财季中国营收7.9亿美元同比增长8%，同店销售增长2%，交易量增长6%[24] - 瑞幸咖啡二季度营收123.6亿元同比增长47.1%，净利润12.5亿元同比增长44%，门店净增2109家达26206家[25] - 阿迪达斯上半年营收121.05亿欧元同比增长14%，大中华区营收18.27亿欧元同比增长13%[25] - 李宁上半年收入148.2亿元同比上升3.3%，净利润17.4亿元，跑步品类零售流水增长15%[25] - 爱马仕上半年营收80亿欧元同比增长8%，经常性营业利润33亿欧元[26] - LVMH上半年营收398.1亿欧元同比下降4%，营业利润90.12亿欧元下滑15%[27] - 开云集团上半年营收76亿欧元同比下降16%，净利润4.74亿欧元下跌46%[27] - 永辉超市上半年营业总收入299.48亿元同比下降20.73%，净利润-2.41亿元同比下降187.64%，关闭227家长期亏损门店[27][29] 电商与物流发展 - 京东推出自营外卖门店"七鲜小厨"，采用"外卖+自提"模式，商品单价10-30元区间[31] - 淘宝闪购7月新入驻品牌数环比增长110%，新上线非餐品牌门店超12000家，上线淘宝大会员体系整合饿了么、飞猪等资源[31] - 菜鸟升级欧洲G2G跨境物流解决方案，覆盖35个欧洲国家，实现"泛欧3日达"，每公斤物流成本降低1-2欧元[32][33] REITs市场表现 - 已上市消费REITs运营稳健但业绩分化，华夏华润商业REIT收入18319.83万元领先，华夏首创奥莱REIT净利润1613.48万元突出[34][36] - REITs现金流分派率在0.87%至1.01%之间，华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT略高[36][39] - 天虹股份以苏州相城天虹购物中心申报REITs，项目估值11.47亿元，2026年预计分派率4.92%，月租金坪效从113.91元/㎡/月提升至148.86元/㎡/月[39][40]

核心观点 - 西安购物中心人气指数是衡量运营成效和城市商业活力的关键指标 这些领先项目成功融合古都文化底蕴与现代消费体验 成为城市商业生态演进的重要观察窗口 [1] 人气指数排名 - 西安赛格国际购物中心以7.67人气指数位居榜首 西安万象城以7.17位列第二 西安大悦城以7.04排名第三 [2] - 中型项目中西安西咸吾悦广场排名大型项目第一 西安西咸万象城位列大型项目第二 [2] - 小型项目排名显示西安老城根Gpark位居中小型项目首位 西安大都荟排名第二 [2] 营销活动影响 - 老城根Gpark通过"晶梦樱园"主题营销打造多处樱花打卡点 包括"琉光之门"、"樱绽绮梦"等场景 成功实现首次上榜 [4][6][8] - 项目联合10余所高校举办"长安共华章"汉服节 推出限定周边销售和樱园祈福活动 有效引爆话题热度 [6][8] - 西安曲江银泰百货借助春节档期举办"毛绒美食代表大会" 聚集500余款各地美食文创 推动名次跃升16位至第四 [11][12] 客流周期规律 - 1月日均客流因元旦和春节双节效应达到上半年峰值 2月开始小幅回落 4月跌至上半年最低点 [9] - 5月受"五一"长假消费热潮带动 客流出现明显反弹回升趋势 [9] - 节日效应成为客流变化的核心变量 呈现清晰的峰谷波动规律 [9] 运营策略差异 - CityOn熙地港购物中心通过九周年庆典活动打造《幻影寻光》艺术秀 结合五大篇章和多元互动演绎 推动4月升至超大型项目第三 [13][14] - 西安大悦城6月采用"活动+品牌"组合策略 举办美院毕业展、风火轮车王争霸赛等活动 引入西北首店YUUSAAY等品牌 跃居大型项目榜首 [16] - 不同体量项目依据自身定位采取精准运营策略 超大型项目侧重大型庆典 大型项目聚焦首店经济和主题活动 [13][16] 测量方法论 - 人气指数基于线下客流规模和线上搜索热度综合计算 反映购物中心线上线下整体人气状况 [2] - 商业体量按零售经营建筑面积划分 超大型项目超过15万平方米 大型项目10-15万平方米 中小型项目低于10万平方米 [2] - 数据涵盖线下到店客流和线上关注行为 通过多维度指标评估项目运营成效和受欢迎程度 [2]

传统零售业绩下滑与转型 - 百盛集团上半年同店销售暴跌18.4%并宣布关闭北京复兴门店[3] - 新华百货营收下降0.99%且净利润下滑2.52%[3][15] - 天虹股份营收下降1.79%[3][18] - 银座股份营收下降0.87%且净利润重挫8.33%[3][18] - 南宁百货净利润亏损1338万元且亏损幅度扩大653.3%[3][18] - 中百集团提出三年自救计划力争2027年实现盈利通过关闭亏损门店和数字化赋能转型[4] 奥特莱斯业态扩张 - 武汉杉杉奥特莱斯9月25日开业为华中首家滨湖奥莱引入260个品牌[5][18] - 杭州同步新增3家仓储式城市奥莱[5][18] - 上海百联青浦奥特莱斯二期2026年竣工后成为亚洲最大奥莱总体量20万㎡[5][18] - 华北最大奥莱年底开业招商进度超90%含35米高水幕装置[5][18] - 泉州复悦·尚柏奥莱11月开业为泉州首座奥莱引入超200个品牌[5][18] 购物中心品牌重塑 - 长沙北辰三角洲大悦城更名为长沙北辰荟由业主方独立运营[7][18] - 沈阳万科广场升级为万芊荟更名后客流增长15%且销售额增长26%[7][8][18] - 佛山顺德新世界中心启用NEW MALL新名字运营26年后品牌焕新[7][18] - 华润万象里产品线重启济南万象里商业面积5.5万㎡定位社区型购物中心[9][18] 首店经济与品牌创新 - LV美妆全球首店落户南京德基广场唇膏定价1200元[10][18] - 海底捞北京亦庄推出全国首家创新概念店引入甜品站与三时段智能切换系统[10][18] - TravelDepot全球首家旗舰店计划落户杭州5年内布局超200家门店实现超百亿营收[10][18] - 浙江首店经济三年行动计划到2027年新增城市品牌首店2000家以上[15] - 南昌上半年新增品牌首店超50家涵盖零售餐饮娱乐多领域[15] 国际与本土品牌双向流动 - 始祖鸟母公司亚玛芬大中华区营收同比增长42%鞋履成为增长最快品类[12][24] - lululemon在美网赛事打造主题快闪店签约网球运动员扩大体育营销[12][24] - 泡泡玛特海外营收占比达40.3%美洲地区营收增长超十倍[13][24] - 安踏冠军李宁等本土运动品牌通过主题店深化市场渗透[13][24] 企业业绩与动态 - 龙湖集团前7月实现运营收入约87.6亿元且经营性收入约154.5亿元[15] - 嘉里建设上半年营收80.59亿港元同比增长60%股东溢利6.12亿港元[18] - 香港K11 Art Mall2025财年客流创新高出租率达100%动漫潮玩销售飙升65%[18] - 京东折扣超市首店在河北涿州开业精选超5000款民生商品低于市场常规售价[24] - 永辉超市二季度关闭186家门店预计损失8.27亿元[24] 项目开发与开业 - 石家庄安兴城市广场8月15日开业建面7.3万㎡定位城市白领社交中心[18] - 江门利和广场9月21日开业体量超13万㎡引入超200家品牌[18] - 杭州城北招商花园城11月底开业24万㎡超复合体招商率超80%[18] - 北京副中心儿童主题公园预计2026年建成成为亚洲最大室内儿童主题乐园投资18亿元[18] - 东莞万象城招商启动预计2026年开业引入奢侈品米其林餐饮等高端品牌[18] 消费政策与市场活动 - 国务院要求持续激发消费潜力系统清理消费领域限制性措施加快培育新型消费增长点[15] - 机器人消费节总销售额突破3.3亿元售出机器人及相关产品超19万台[15] - 沃尔玛中国净销售额58亿美元增长30.1%电商销售占比超50%[25]

核心事件 - 百盛集团提前终止与中工美租赁合同 复兴门百盛购物中心将于2024年底闭店 并向中工美支付1170.12万元提前终止罚款 [1] - 租赁物业总面积约1.724万平方米 原合同终止日期为2026年1月1日 罚款需于2025年10月10日前完成支付 逾期将按未偿还总额0.05%每日计收额外罚金 [1] 经营现状 - 商场客流稀少 餐饮业态较少 服装门店普遍进行打折促销 部分商户为撤柜做准备 [1] - 公司2024年上半年营收19.63亿元 同比增长0.93% 股东应占溢利2246.8万元 较上年同期亏损1864.1万元实现扭亏为盈 [1] - 过去五年业绩持续承压 2020-2022及2024年归母净利润分别下降2.5亿元/1.76亿元/3.84亿元/1.75亿元 仅2023年实现6641万元小幅增长 [2] 物业规划 - 中工美拟于2026年对物业改造升级 打造长安街"文化会客厅" 项目将延续文化属性并引入消费新业态 [1][2] - 专家认为需立足圈层定位实现文化资产化 通过文化运营为城市更新提供新思路 创造高效复合空间 [2]