行业与公司 * 报告聚焦于中国入境旅游行业及其相关的受益板块与上市公司 [1][2][3] * 报告由摩根士丹利发布 属于亚太洞察系列 行业观点为“与大市同步” [6][9] 核心观点与论据 **入境旅游增长前景与驱动因素** * 中国旅游业当前由国内和出境需求驱动 但预计入境旅游将在三年内成为重要的盈利引擎 [1] * 宏观数据显示中国服务出口在2025年前八个月同比增长14% 远高于整体出口同比增速6% [2] * 同期旅游服务出口同比增长56% 已达到疫情前水平的150% [2] * 目前入境旅游占中国旅游收入的11% 预计五年内将提升至18% [2] * 增长驱动力包括三条路径：商务旅行（受益于新兴前沿领域发展、资本市场复苏及贸易伙伴多元化）[1]、休闲旅游（受益于基础设施升级、空气质量改善、文化体验及有吸引力的价格）[1]、以及人才移民（受益于2025年10月1日实施的K1签证）[1] **各板块盈利敞口与受益逻辑** * 到2030年 酒店板块的收入敞口预计最高 平均超过20% [2] * 在线旅游平台（OTA）、航空机场板块及免税业务在五年内的收入敞口预计为5-10% [2] * 入境旅游收入带来利润率上行空间 主要源于：1）入境业务可能实现更高定价（OTA、航空）[2]；2）与现有国内或出境业务的协同效应 [2] * 医疗服务及购物中心亦有望受益于潜在需求支撑 [2] * 基于收入敞口、业务利润率和协同效应的综合评分 OTA板块排名最高（总分3 0）其次是航空公司（2 8）和机场（2 6）[10] * OTA受益于本地市场竞争格局较为友好 以及与现有业务在基础设施与库存方面的显著协同效应 [12] * 航空公司新增的国际业务有望带来利润率上行空间 因其在定价方面具备差异化能力 [12] **区域市场表现** * 除北京、上海等一线城市外 非一线城市正成为更具吸引力的目的地 [2] * 例如杭州在2025年前八个月的入境游客同比增长保持强劲 达23% 其入境游客数量已于2024年中全面恢复 [2] * 受益于“在中国购物”政策 退税商品销售额2025年前八个月同比增长98% [2] 重点受益公司列表 * 报告从20只潜在受益股中筛选出10只 认为其有望受益于入境旅游加速增长 [3][11] * 最具吸引力的潜在受益者为携程（TCOM O）[3][14] * 其次为中国国航（0753 HK）[3][14]、上海机场（600009 SS）[3][14]和中国中免（1880 HK）[3][14] * 酒店个股华住集团（HTHT O）[3][14]、万豪（MAR O）[3][14]和洲际酒店（IHG L）[3][14]排在免税个股之后 因其收入敞口显著低于板块平均水平 [3][10] * 亦看好医疗服务领域的海吉亚医疗（6078 HK）[3][14] 以及购物中心板块的华润万象生活（1209 HK）[3][14]和恒隆地产（0101 HK）[3][14]

项目核心信息 - SM天津滨海城市广场将升级打造1.2万平方米的FOODIE TIME好食光美食区，计划于2026年1月16日正式亮相 [1] - 该项目旨在全面丰富商圈商业消费业态，为消费者提供"一站式"消费体验 [1] 项目设计与定位 - 美食区以"绿意南洋"为核心设计风格，融入自然升级与热带风情元素 [4] - 项目开创"餐饮+文化+休闲"融合新范式，集合多元业态及美食品牌 [4] - 项目定位为沉浸式美食体验空间、家庭欢聚娱乐场域及精致生活空间 [4] 行业趋势与战略 - 餐饮业态正在升级，行业持续探索餐饮跨界 [4] - 行业致力于重塑城市休闲生活图景，为消费者带来可感知、可互动、可记忆的复合型消费体验 [4] 配套设施与动线 - 为便于消费者直达美食区，SM广场特别打造专属"飞天梯" [4] - 水环直梯以及金环临近区域的扶梯将同步开放，以优化消费者逛游动线 [4]

项目交接与定位 - 北京鑫嘉汇购物中心于10月16日正式挂牌，标志着永旺梦乐城退出丰台商业舞台 [1] - 项目定位为“家庭欢聚场”，旨在通过亲子消费和家庭消费突围区域商业 [1] - 项目由北京南极星投资管理公司的全资子公司北京鑫嘉汇商业管理有限公司接手运营，这是该村集体经济所有制企业运营的首个大型商业项目，也是其从资产租赁迈向专业化商业运营的关键一步 [2] 改造升级与品牌调整 - 项目西侧灯光亮化工程已完成，墙面打造光影瀑布以助力发展夜经济 [1] - 商场内部适老化卫生间、母婴室等设施正在改造中，以兼顾年轻与老年客群需求 [1] - 截至揭牌当日，场内原有品牌换签率已超95%，并已引入鲜汇生活超市、Moussy、波司登、丽佳宝贝等新品牌 [1] - 未来将围绕亲子、商务需求，加强首店、概念店和体验店的引入，并在餐饮部分增加正餐、商务餐及主题餐饮等品类 [1] 区域环境与竞争格局 - 项目位于丰台科技园，是北京市高新技术产业重要基地和总部经济聚集区，3公里内可辐射约34万人口，核心消费群体占比近70% [2] - 一街之隔的丰科万达定位“家庭品质生活+职场商务消费”，与鑫嘉汇接手前的永旺梦乐城在品牌业态上有一定重复 [2] 行业趋势与发展愿景 - 实体商业正朝体验化、社交化、品质化转型，购物中心的核心价值转向为消费者提供休闲放松、社交活动及感受文化氛围的场所 [2] - 公司致力于将项目打造为区域内有辨识度的商业新地标，以商业活力激发区域发展动能，提升周边居民生活品质 [3]

项目交接与现状 - 北京鑫嘉汇购物中心于10月16日正式揭牌，标志着永旺梦乐城退出运营，项目灯光与户外广场已完成改造 [1] - 项目由北京南极星投资管理公司的全资子公司北京鑫嘉汇商业管理有限公司接手，这是该村集体企业运营的首个大型商业项目，是其从资产租赁迈向专业化商业运营的关键一步 [10] - 场内原有品牌的换签率已超过95%，影院、儿童游乐、核心餐饮等业态均保持正常营业 [1][4] 项目定位与战略 - 鑫嘉汇购物中心定位为“家庭欢聚场”，旨在依靠亲子消费和家庭消费突围区域商业 [1] - 项目未来将围绕亲子、商务需求，加强首店、概念店和体验店的引入，并在餐饮部分增加正餐、商务餐及主题餐饮等品类 [4] - 项目核心竞争力在于营造情绪价值，通过空间设计、品牌组合、场景体验与服务逻辑围绕情感满足展开，而非单纯追求坪效或客流量 [11] 设施改造与品牌调整 - 项目西侧灯光亮化工程已完成，墙面打造光影瀑布以助力发展夜经济，场内适老化卫生间、母婴室等设施正在改造中 [4] - 正式接手运营后，鑫嘉汇已引入鲜汇生活超市、Moussy、波司登、丽佳宝贝等新品牌 [4] - 项目计划通过艺术展览、文化活动、家庭节庆等主题策展，激发家庭成员互动，强化社群感与记忆黏性 [11] 区域市场环境 - 项目位于丰台科技园，是北京市核心的城市产业功能区和总部经济聚集区，3公里内可辐射约34万人口，其中核心消费群体占比近70% [4] - 与项目一街之隔的丰科万达定位为“家庭品质生活+职场商务消费”，与鑫嘉汇接手前的永旺梦乐城在品牌业态上存在一定重复 [4] 行业趋势与专家观点 - 实体商业正朝着体验化、社交化、品质化转型，购物中心的核心价值在于成为消费者可休闲放松、开展社交活动及感受文化氛围的场所 [5] - 家庭消费的主导方向正由“购物”转向“共情”，核心是家庭成员共同体验的生活价值，商业空间需重构“幸福感”的供给方式 [11] - 家庭消费更新频率高、感受敏感，项目运营需保持长期变化感，让“常来常新”成为家庭持续到访的理由，建立基于真实生活的复合体验体系 [12]

项目定位与核心策略 - 公司以"家庭欢聚场"为核心定位进行转型升级 [1] - 项目通过空间改造与业态重组来满足区域消费需求 [1] - 项目覆盖周边3公里人群，并叠加中关村丰台科技园企业集群与世界公园旅游客流，形成"家庭+商务+旅游"三元消费生态 [1] 具体升级举措与新业态 - 公司将外广场、中庭等区域升级为亲子互动与社交活动场地 [3] - 公司引入运动健康、全时段餐饮等新业态，以弥补区域商业功能空白 [3]

长沙商业格局概览 - 赢商网发布的2025年1-9月《长沙人气购物中心排行榜TOP10》动态榜单，生动勾勒出长沙商业活力图景，既有稳居前列的“常客”，也有轮番上榜的“黑马”[1] - 榜单显示出长沙商业由“王炸天团”和“中坚阵营”共同支撑的竞争格局，前者包括长沙IFS、步步高梅溪新天地等9个持续霸榜的购物中心，后者则由7个凭借特色定位轮番上榜的商业体组成[2][3] 核心商业体排名动态 - 2025年1月至8月，长沙IFS、步步高梅溪新天地、万家丽国际购物广场、国金街、荟聚、德思勤四季汇购物中心等项目频繁出现在月度前十榜单中，显示出稳定的市场地位[2] - 步步高星城天地、永旺梦乐城长沙星沙、方圆荟、松雅湖吾悦广场、凯德壹中心、悦方ID MALL、砂之船（长沙）奥莱7大商业体组成“中坚阵营”，轮番跻身TOP10行列[3] 步步高星城天地运营策略 - 项目定位为“花园式超级综合体”，是南城首家胖东来调改项目及双地铁TOD上盖项目，商业面积达20万平方米[6][8] - 通过引进网红餐饮、打造沉浸式文娱空间、举办城市首展及明星演出等活动强化体验，学习胖东来文化理念后客流实现同比40%的提升[9][10] 永旺梦乐城长沙星沙特色定位 - 作为永旺梦乐城湖南首店，于2024年9月开业，商业面积23万平方米，配备3300个停车位及周末节假日会员免费停车政策[11][14] - 项目设置70处绿意休憩区、4处大型母婴室，并打造超过15000平方米的地区最大规模娱乐空间，引进约250家品牌，其中包含30余家湖南首店[14][15][17][18] 长沙方圆荟业态升级 - 项目商业面积26万平方米，近期对G层进行2万平米空间战略迭代，引入好润佳5.0定制超市等多家区域首店[20][23] - 北区一层打造「无束·无界」潮π运动空间，三层构筑城北规模领先的一站式儿童成长基地，并打造五大情绪力主题空间[24][27][28] 长沙松雅湖吾悦广场微度假模式 - 项目商业面积18万平方米，依托松雅湖国家湿地公园资源，打造“湖畔+生态”微度假商业模式[29][31] - 开业迄今引进超100家首进及标杆品牌，2024年引入30家区域首进品牌，2025年加速引入雅斯超市等多家湖南及区域级首店[33] 凯德壹中心区位优势 - 项目位于湘江新区滨江新城，为湖南省金融中心核心区位，无缝接驳地铁4号线，倚靠河西第一高楼FFC金融中心[35][37] - 由长沙城发集团投资、凯德集团运营管理，深度辐射FFC写字楼高净值客群，打造“滨江社交热岛”与“都市生活绿洲”双重体验场[38] 悦方ID MALL年轻化战略 - 项目商业面积12万平方米，以“泛二次元”与“生活体验”为核心，汇聚多家泛二次元头部品牌，SUPER RARE华中首店创下单日营业额22.6万元佳绩[39][41][42] - 目前共有4家小剧场营业，演出超300场，观演人数突破10万，年底将达6家，成为长沙剧场数量最多的购物中心[43] 砂之船（长沙）奥莱商业模式创新 - 项目商业面积21万平方米，采用“A*(1+N)*DT”超级奥莱商业模式，汇聚350余个品牌，打造湖南首个户外运动专区[47][49][51][52] - 首创“Bulter Service草绿丝带服务计划”，通过专属停车场、免费洗车等会员服务提升体验，并借助4000平方米超大中庭打造“长沙时装周”等IP活动[53][54]

近日，南京德基广场会员厕所年消费20万可用，相关话题冲上热搜。10月14日，记者采访德基广场后得 知，会员专属厕所已取消。此前设置"会员专属厕所"因原有网红厕所大排长队，故为会员开辟。 此前报道，有网友发现南京德基广场内开辟了会员专属厕所，该网友发布的照片显示，该厕所进出通道 设有智能玻璃门禁系统，玻璃门上注明"天象/黑卡会员专属"，门侧配有扫码设备。 记者在某二手平台上搜索发现，不少商家出售德基广场会员专属厕所的会员码，售价1块至5块不等，且 多家店铺显示该商品已有成交记录。 10月13日，记者致电德基广场，一名工作人员称，会员专属厕所位于德基广场二期三楼，仅对德基天象 会员及以上等级会员开放，会员需扫描专属会员码才能进入。要达到德基广场天象会员的门槛，消费者 需要一个自然年内连续180天消费满10万元，或者一个自然年内消费满20万元。 对于开设会员专属厕所的原因，工作人员表示主要考虑在节假日人流量比较大的时候也能为会员提供更 便捷、舒适的服务体验。而对于二手平台上出现的代卖会员码现象，工作人员称目前暂未接到相关反 馈，若后续核实确有此类情况，会向有关部门反馈。 值得一提的是，德基广场此前就因花费2000万 ...

事件概述 - 南京德基广场在商场二期三楼设置了一处仅供天象或黑卡会员使用的专属厕所 该厕所入口设有智能玻璃门禁 需通过扫码验证会员身份方可进入[1] - 该会员专属厕所的设置并非近期新增 根据社交平台信息 其在2024年9月就已投入使用[10] - 事件引发网络关注后 商场于10月14日下午取消了该厕所的刷卡进入限制 改为开放使用 据网友反馈 此更改将是永久性的[6][8] 会员制度与服务 - 成为天象会员的资格条件为自然年内半年消费达到10万元或全年消费达到20万元[5] - 会员专属厕所内部使用人数较少 配备了品牌洗手液和吹风机等物品 整体环境相对安静[5] - 在同一楼层 商场也设置了无需扫码即可使用的普通厕所 并有明确的指引标识[5] 衍生市场与商场回应 - 二手交易平台存在多个商家售卖德基广场会员专属厕所的"通行码" 价格从0.5元至5元不等 商品描述中包含"天象会员"、"免排队"、"24小时在线秒发码"等关键词 部分店铺已有成交记录[1] - 记者实测购买后立即收到动态更新的会员码图片 并可成功扫开门禁[1] - 截至发稿时 二手平台上的相关商品仍未下架 继续处于在售状态[6] - 商场客服人员确认该厕所为天象会员专属 并表示已将二手平台售卖通行码的情况反馈给相关部门[5] - 对于取消门禁的具体原因 商场工作人员表示暂不对外接受采访[6] 公众舆论与背景 - 网络舆论对此存在不同观点 部分观点认为 商场为高消费会员提供差异化服务 与会员专属休息室和停车场类似 是合理且常见的商业行为[10] - 另有观点将争议与德基广场此前耗资百万甚至千万元打造的多座高端厕所相联系 这些厕所已成为打卡点 大量游客排队拍照可能影响了正常消费者的如厕需求[10] - 关键讨论点在于商场是否保障了普通厕所的数量与整洁度 若普通设施供需充足且环境达标 会员专属服务则无可厚非 反之则易引发不满[10]

行业衰退现状 - 武汉地标武商亚贸广场因客流量稀少、亏损严重，在经营28年后于去年9月不再续租并注销企业 [1] - 去年全国有21家大型商场关闭，其中不少位于上海、广州等一线城市 [1] - 2025年上半年全国实体店关闭超过1.7万家，从超市到服装店，从餐饮到百货，关店总数预计将达11万家 [12] - 全国购物中心日均客流量从2015年的4.7万人降至2023年的2万人，降幅超过57% [2][10] 市场饱和与同质化 - 中国连锁经营协会2024年报告显示，抽样的447个商业场所空铺超过9400个，整体空置率达9.1%，远超5%的盈亏平衡警戒线 [14] - 武汉武昌商圈半径3公里内聚集8家大型购物中心，总商业面积超120万平方米，是行业供过于求的典型 [16] - 商场品牌组合和楼层布局高度雷同，珠宝、服饰、鞋包、餐饮等业态缺乏新鲜感，导致消费者重复逛不同商场的意愿降低 [17] 电商冲击与成本压力 - 电商渠道提供显著价格优势，如同品牌衬衫线上售价300元比商场500元便宜40% [19] - 线上购物便捷且提供免运费退货等服务，契合年轻人工作压力大、偏好居家休息的消费习惯 [19][21][23] - 实体店成本持续攀升，以上海五角场商圈为例，购物中心首层租金从2015年约8元/平方米/天涨至2024年22元/平方米/天，涨幅达175% [27] - 2024年一线城市商业营业员月薪普遍6000-8000元，加上社保、培训等费用，人均年成本超10万元 [27] 成功转型案例 - 山姆会员店通过差异化商品策略取得成功，截至2024年中国付费会员数接近900万，卓越会员续卡率达92%，会员年均消费额1.3万元是普通超市的5倍 [31] - 胖东来以极致服务吸引客群，许昌天使城店提供免费验光、衣物熨烫等60余项增值服务，日均客流量超5万人次，客单价320元是周边商场的2.5倍 [34] - 山东临沂泰盛广场通过本地餐饮和文化节等体验式消费，实现日客流11.3万人 [37] 未来发展方向 - 购物中心需从"商品购买"转向"场景体验"，成为社交、休闲、情绪疗愈的综合空间 [36][39] - 应积极发展体验经济、首发经济、自营创新，设置沉浸式体验、主题街区、艺术展览等场景化消费 [36][39] - 核心目标是让商场变成"让人想去的地方"，而非单纯"卖东西的地方" [39]

8 月，全国商场旺场又旺财。 高人气商场们，就是最好例证。赢商股份《2025年8月人气购物中心排行榜》上，23城、410个上榜人气商场，月度场日均客流规模均值在6.38万人左右。 单看各城市面积区间段45个TOP1人气商场，8月场日均客流规模均值约11.2万人。其中，36个蝉联上榜、7个7月TOP2~3；2个因城市新增，初次纳入榜 单。 相较此前，本月上榜项目出现了一些新的可喜变化与鲜明特征： 01. TOP50阵营 上海 赢商股份《 2025 年 8 月人气购物中心排行榜》中，上海 50 个上榜项目有 8 个为"新上榜"。其中， 10 万㎡以下"中小型项目"占了 4 席，分别为 龙湖上海 宝山天街、上海BFC外滩金融中心、上海宝山宝杨宝龙广场、上海悦荟广场。 | · SHOPPING NAL | ·· | | | --- | --- | --- | | OBETTOIF | | | | 2025年8月 | | | | 超大型项目TOP18 | 40 | 注:商业体量>15万 m) | | TOP10 上海正大广场 | TOP1 | 上海龙之梦城市生活中心 | | TOP11 上海荟聚 | TOP2 上海静安 ...