| 股东信息 1 ■ E 股权结构 | | | | | | | @ 企查查 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 股东信息1 历史股东信息2 历史股东镜像4 | | | | | | | ■ 合田 | | ਕਿ ਲੇ | 股东名称 | | | 持股比例 = | 认缴出资额(万元)= 认缴出资日期:首次持股日期 : | | | | | + 上海万达锐驰企业管理有限公司 | | | 100% | 2024-09-04 144200 > | | 2025-12-10 | | © 尘草章 传奇 全国企业信用查询 | 响京万达茂投资有限公司 | | 8 童一下 | | ■应用 · | 企业中心 ■ ▲ | 内部 公 | | 基本信息 53 | 法律诉讼 505 经营风险 2 | | 经营信息 48 | 企业发展 229 | 知识产权 2 | | 历史信息 238 0 | | VID 变更记录3 1 ■ | | | | | 股东、发 ... ▼ 变更时间 ~ | 司 导出 | 《企音音 | | 盧書 变更日期 | 变更项目 | | 变更前 | | 变更后 ...

【#南京万达茂投资公司被万达赎回#】天眼查App显示，12月10日，南京万达茂投资有限公司发生工商 变更，原股东坤华股权投资合伙企业退出，新增上海万达锐驰企业管理有限公司为全资持股。变更记录 显示，2024年9月，大连万达商业管理集团股份有限公司将该公司股份转让至坤华股权投资合伙企业。 值得注意的是，近日，上海万达锐驰企业管理有限公司接手烟台芝罘万达广场有限公司，随后又将该公 司股份转让至苏州联商玖号商业管理有限公司。（每经，德塔） ...

核心观点 - 摩根大通重申恒隆地产为首选股票之一 认为公司能在优先降低负债的同时 以较低风险方式发掘增长动力 [1] 公司业务与战略 - 公司近期以长期租约获得无锡市中心一商业项目经营权 这是其增长战略“恒隆V.3”下的第四次扩张 [1] - 参考恒隆广场66购物中心最新租金水平 预计无锡新项目每年可产生约2亿元人民币的租金收入 [1] - 假设公司持有该经营租赁60%的股份且利润率为30% 粗略估计该项目将贡献全年收益约1% [1] 市场表现与前景 - 中国内地租户销售额持续改善 预计第四季度销售将延续第三季度同比增长10%的势头 [1]

公司股权与资产变动 - 南京万达茂投资有限公司于12月10日发生工商变更 原股东坤华（天津）股权投资合伙企业退出 新增上海万达锐驰企业管理有限公司全资持股[1] - 南京万达茂投资有限公司成立于2014年12月24日 注册资本14.42亿元 主导项目南京万达茂总投资150亿元 包含30.4万平方米商业面积及520米室内步行街 于2018年开业[1] - 上海万达锐驰企业管理有限公司近期亦接手烟台芝罘万达广场有限公司 随后将其股份转让至苏州联商玖号商业管理有限公司[1] - 烟台芝罘万达广场有限公司成立于2010年11月 注册资本7.08亿元 法定代表人为吴华 经营范围主要为自有物业出租和经营[1] - 上海万达锐驰企业管理有限公司成立于2023年 注册资本5000万元 法定代表人为吴华 由大连万达商业管理集团股份有限公司100%控股[2] 万达资产出售与接盘方动态 - 大连万达商业管理集团自2023年至2025年累计出售超80座万达广场以缓解资金压力 其中2025年5月一次性出售了48家万达广场[2] - 坤华（天津）股权投资合伙企业多次接盘万达广场 在2024年4月至10月期间 先后受让北京万达广场实业有限公司 烟台芝罘万达广场有限公司 南京万达茂投资有限公司 成都万达商业广场投资有限公司100%的股权 并于2024年12月又受让了3家万达广场[2] - 其他险资机构也对万达广场项目表现出浓厚兴趣 阳光保险已接手太仓 湖州 上海金山 广州萝岗 合肥 东莞厚街共6家万达广场 大家保险受让了上海松江 西宁 台山万达广场 并与横琴人寿共同投资了上海周浦万达广场项目[3] 交易结构与战略意图分析 - 业内人士分析指出 涉及固定资产交易的过桥操作比较常见 若险资直接将资产转让给国资背景的苏州联商玖号 会面临交易定价公允与程序合规问题[2] - 分析认为 万达可能将非核心 低毛利 低成长项目继续出表 而核心区位 高客流 高租金项目则有望择机回购 为2026年可能的商管整体上市或消费基础设施REITs扩募储备优质资产[2] - 坤华投资成立于2023年12月 由新华保险持股99.99% 中金资本持股0.01% 2024年1月 新华保险与中金资本共同设立基金 基金规模为100亿元 其中新华保险认购99.99亿元 中金资本认购100万元 该合伙企业即为坤华投资[3]

凯德投资人民币基金募集与资产运作 - 凯德投资宣布其人民币母基金平台下的第二只境内子基金——凯德投资中国商业人民币基金I期已完成募集 [1] - 该子基金总规模达到10亿元人民币（1.83亿新元） [1] - 资金全部部署后预计将为公司新增约14.8亿元人民币（2.71亿新元）基金资产管理规模 [1] 凯德投资在岸人民币基金发展 - 自2021年以来公司已设立九只在岸人民币基金 [1] - 累计募集境内资金近550亿元人民币（100亿新元） [1] - 人民币母基金旗下首只子基金——凯德投资中国产业园基金IV期已于今年9月完成募集 [1] - 该产业园基金资产管理规模为17.4亿元人民币（3.18亿新元）并以大连腾飞园区项目作为种子资产 [1] 具体资产运作与资本重组 - 公司将重构凯德MALL•新都心项目的资本结构将其作为种子资产注入CRF I以实现价值释放 [1] - 凯德MALL•新都心位于青岛市北区是一座总建筑面积达14.1万平方米的优质购物中心出租率约为99.6% [1] - 年初至今公司已在中国市场完成约67亿元人民币（12亿新元）资产的资本重组回收资金用于布局新的增长机遇 [1] 公司未来战略方向 - 未来公司将基于市场观察继续构建可规模化的平台为投资者提供契合风险收益目标的基金解决方案 [1]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出统一的行业投资评级，但基于对中国经济结构、区域发展和消费趋势的分析，提出了具体的资产配置建议 [10] 报告的核心观点 - 报告核心观点认为，中国经济结构与日本存在本质差异，通过分析房地产、企业部门、家庭部门及区域发展等维度，论证中国可以避免陷入类似日本“失去的三十年”的“日本化”困境 [1] - 报告指出，中国区域经济呈现“多点开花”格局，非一线城市及发达县域经济发展前景广阔，消费增长潜力巨大，这构成了与日本“一极化”发展模式的核心区别 [1][5][7] - 基于以上判断，报告建议投资者应客观评估中国资产配置机会，重点关注布局于非一线城市及发达县域的消费品和商业地产公司 [10] 根据相关目录分别进行总结 中国避免“日本化”的结构性差异 - **房地产市场结构不同**：中国房地产市场以家庭部门为主，自有资金比例较高，整体杠杆可控，对银行系统的影响与日本由企业高杠杆炒地引发的泡沫有本质区别 [1][2] - **企业部门健康度不同**：日本企业因参与房地产和股市投机导致资产负债表长期受损，而中国制造业自2020年起杠杆率不降反升，高端制造业竞争力持续提升，为经济提供强大支撑 [1][2] - **政策应对方式不同**：中国政府在政策刺激规模上更为谨慎，旨在确保经济长期健康运行，避免了日本政府90年代处理效率低下、进行大量无效投资的问题 [1][3] - **人口流动与区域格局不同**：中国人口流动呈多点趋势，区域经济“多点开花”，避免了一线城市“一极化”，提升了整体潜在经济增长率，这与日本地方产业空洞化形成对比 [1][4][5] 一线城市与非一线城市发展分化 - **一线城市面临调整压力**：一线城市人口吸引力减弱，面临更高的房价收入比和更低的租金收益率，房地产可能面临更持久的调整压力 [6] - **一线城市家庭负债压力大**：北京购房家庭需18年收入偿还贷款，上海需13.4年，而准一线及二三四线城市普遍在10年左右，如达州只需4.6年，高杠杆的一线城市购房者面临更长周期的还贷压力 [2][21] - **非一线城市发展前景广阔**：中国注重区域协调发展，大企业和成长型企业分布更加均衡，非一线城市和发达县域通过全球化同步发展，直接参与全球竞争，持续承接资源流入 [7][11] - **上市公司分布更分散**：北京、上海、广州、深圳四个一线城市上市公司占整体比例为27.6%，远低于东京都55.4%的比例，这种分散性有助于避免类似日本的大都市圈高度集中现象 [11] 消费市场趋势与投资机会 - **消费韧性及结构分化**：全国消费同比增速为4.5%，显示较强韧性，低线城市居民消费意愿显著高于一线城市，如杭州、温州等地居民将收入中接近70%用于消费，而一线城市这一比例不到60% [18][19] - **不同级别消费者行为差异**：二三四线等低级别市场消费者仍追求品牌化和符号化，而一线城市消费者已进入第四消费时代，更倾向于共享经济和个性化需求 [23] - **具体行业公司表现分化**： - **茶饮行业**：主要布局二三四级市场的古茗，从2022年至2024年的复合增长率为25.8%，净利润增长率达100%以上；而侧重一线的奈雪的茶下沉效果不显著，持续亏损 [2][24] - **零食与餐饮行业**：在低级别市场扩展的万城、鸣鸣很忙、锅圈表现强劲；而主要布局上海江苏的来伊份业绩停滞，从高端转型下沉的呷哺呷哺表现不佳 [24] - **商业地产**：侧重低级别市场的新城控股，其吾悦广场2025年前三季度商业运营收入同比增长10.8%，出租率达97.7%；而侧重北上广深高端市场的大悦城表现逊色 [25] 县域经济与房地产市场新动态 - **县域经济蓬勃发展**：除百强县外，众多千亿县和特色县城因地制宜发展，形成“县城打卡”等新潮流，生活方式受羡慕，房产市场热度上升 [20] - **房地产市场新趋势**：年轻人和退休老人呈现离开一线城市、寻找适合居住地的趋势，一线城市房产挂牌时间最长，而二手房找房热度最高的是三线城市 [2][20][21] - **中日房地产市场路径不同**：日本首都圈房价在2021年超过1990年高点，但中国人口持续流出一线城市，转向区域经济发展良好的非一线市场，投资需考虑此动态变化 [22]

公司战略与品牌发布 - 公司于12月8日举行商业新品牌发布会，推出“来福士·界”和“凯德壹中心”两大新品牌，旨在以更丰富和个性化的体验满足消费者对高品质生活的追求 [1][4] - “来福士·界”定位为城市级综合体，位于城市核心区域，面向中高收入、追求生活品质的消费者，通过“五大新界面 × 四大消费体验场景”塑造城市灵感新地标 [4] - “凯德壹中心”定位为区域级购物中心，位于成熟商业区，覆盖周边3-5公里的新中产家庭及白领客群，融合三大消费体验场景，打造高品质新型城市微中心 [4] 管理输出与项目拓展 - 公司与无锡滨湖建发集团签署管理合同，将在无锡打造全国首座“来福士·界”，并与梁溪科技城集团签署合作备忘录，计划在产业园运营、物业管理等领域进一步合作 [6] - 公司已在长沙、武汉、宁波、无锡等城市外拓7个管理输出项目，其中长沙的碧湘楚巷、武汉的壹为邻、宁波的新一中心三个项目预计将于2026年面市 [8] - 公司首批非标商业项目——碧湘楚巷（长沙）和壹为邻（武汉）已于11月正式亮相，标志着公司在特色商业和产品革新方面的创新尝试 [8] - 公司在上海、江浙、大湾区等地有更多购物中心和产业园区类项目正在积极推进中，产品线的丰富使其在输出管理时更具灵活性和市场匹配能力 [8] 行业活动与生态 - 发布会吸引了涵盖政府、业主、合作方、品牌方、媒体等多方来宾出席，超20家知名品牌代表出席，涵盖服饰珠宝、生活方式、运动户外、潮玩、宠物经济等多元品类 [1][8]

核心事件：无锡恒隆广场三期项目签约 - 2025年12月9日，恒隆地产与无锡市梁溪城市发展集团有限公司签署长期租约，获得无锡市中心地标性商业焕新项目的经营权 [2][19] - 三期项目将盘活已闲置十四年的原新世界百货地块，聚焦年轻潮流与街头时尚，以体验式零售为特色 [2][19] - 项目开业后将为无锡恒隆广场新增约4.7万平方米的商业空间，令其总零售面积扩大38%至约16.9万平方米 [10][27] - 三期将与一、二期连通互补，形成总建筑面积超60万平方米的超级商业集群 [2][10][19][27] 项目定位与规划 - 三期项目预期引入超过80个品牌，涵盖餐饮、时尚零售及生活体验等业态 [10][27] - 项目定位为体验式零售和社区连结，旨在为新一代高品味年轻消费者打造全新城市生活空间 [10][27] - 项目将引入融合型、策展型商业场景，并预计持续新增多类型首店，扩大无锡在长三角首店经济中的优势 [13][30] - 项目地址位于无锡市中山路319-339、341号，紧邻恒隆一期且毗邻三阳广场地铁枢纽 [11][28] 公司战略背景：“恒隆V.3”策略 - 无锡三期项目是“恒隆V.3”策略在长三角的又一关键落子，该策略核心在于“深耕存量、释放增量” [2][13][19][30] - “恒隆V.3”是一种资产优化战略，专注于通过高资本效益和精挑细选的再投资项目，提升顾客体验并深化现有核心市场 [13][14][30][31] - 该策略已在实际项目中落地，例如昆明恒隆广场的尚义街带动商场客流提升15%，杭州恒隆广场扩展项目以20年租约实现零售面积增加40%、临街面增长200% [13][30] - 无锡项目以长期租约模式与合作方风险共担、利益共享，标志着公司发展进入新阶段 [14][31] 无锡恒隆广场现有运营表现 - 自2013年开业以来，无锡恒隆广场被誉为“沪外最强恒隆”，恒隆集团2025年中报显示，其是上海之外贡献收入最多的项目 [4][21] - 项目已汇聚超250家全球高端品牌，其中超过半数为首次进入无锡乃至江苏市场，并集齐Hermès、DIOR、LV、Cartier、Gucci五大重奢品牌 [6][23] - 2025年以来项目客流实现了双位数增长，招引动作频频，如Dior全国地级市首家双层精品店落户 [8][25] - 项目异地客群占比近三成，客源覆盖苏州、常州、南京乃至上海，消费引力半径持续扩张 [8][25] 项目影响与意义 - 对商圈：三期将补足中山路商圈年轻潮流与体验消费的短板，与其他载体形成错位互补，提升商圈影响力和辐射能级 [14][31] - 对城市：项目将通过开设离境退税“即买即退”绿色通道、开通外币刷卡功能等举措，助力无锡打造国际消费中心城市 [14][31] - 作为长三角一体化战略的重要节点，项目扩容将强化无锡城市商业枢纽功能，提升对周边城市的消费虹吸效应 [8][25] - 项目是梁溪区破解存量更新难题、重塑中山路核心商圈能级的一次里程碑式实践 [2][19]

公司战略与品牌发布 - 公司于12月8日以“多元新界”为主题发布“来福士·界”和“凯德壹中心”两大商业地产新品牌 [1] - “来福士·界”定位为面向中高收入、追求生活品质消费者的城市级综合体 [1] - “凯德壹中心”定位为覆盖周边3至5公里新中产家庭及白领客群的区域级购物中心 [1] - 公司认为中国商业地产迈入存量时代，低效资产盘活与释放资产价值成为新需求爆发点 [1] - 公司商管业务正以输出管理推动规模化发展，新品牌或将成为未来新增长引擎 [1] 业务模式与项目拓展 - 公司商管业务正推动向“管理输出、规模增长”方向发展 [2] - 公司已在长沙、武汉、宁波、无锡等城市外拓7个管理输出项目 [2] - 长沙碧湘楚巷、武汉壹为邻、宁波新一中心三个项目预计将于2026年面市 [2] - 在上海、江浙、中西区、大湾区等地有更多涵盖购物中心和产业园区的项目在积极推进中 [2] - 公司于11月正式亮相碧湘楚巷（长沙）和壹为邻（武汉）两个筹开中的管理输出项目，这是其在中国的首批非标商业项目 [1] 运营资源与租户网络 - 公司在中国拥有零售租约10200个，涵盖4600多个品牌，品牌池持续扩容 [2] - 公司大力引入中国首店、城市首店、凯德首店 [2] - 近年来，公司已助力泡泡玛特、名创优品、小米等近60个中国品牌出海至新加坡等东南亚市场 [2] - 公司通过连接租户、零售生态伙伴与自身资源平台，以“自有零售平台＋延伸服务”一体化赋能品牌出海与长期增长 [2] 市场洞察与定位 - 公司认为中国消费市场正经历深刻的结构性转变，新消费观将重塑商业生态 [1] - 公司定位为城市多元空间运营商，旨在以消费者需求为原点，让城市空间成为承载消费者情绪、兴趣并能主动参与的生活场 [1] - 新品牌发布标志着公司在核心市场巩固规模布局的同时，尝试特色商业和产品革新 [1]

核心观点 - 万达集团近期通过“先赎回后迅速转让”烟台芝罘万达广场的操作，被市场解读为一项旨在缓解债务压力的融资安排 [1] - 公司面临较大的短期流动性压力，目前存在超过69亿元人民币的被执行总金额 [3] - 为应对资金紧张局面，万达近年来已多次出售旗下资产，包括核心优质资产，这一趋势可能持续 [5][6] 交易事件分析 - 万达于12月2日从原股东处赎回烟台芝罘万达广场的全部股权，使其重回项目股东席位 [1] - 仅隔一日（12月3日），万达便将该项目股权全数转让给新成立的苏州联商玖号商业管理有限公司 [1] - 该交易被行业专家解读为本质上是基于协议框架的融资安排，赎回可能是为了兑现此前融资承诺，而迅速转让则可能是一次新的“融资”行为 [6] 标的资产质量 - 烟台芝罘万达广场是万达体系内的优质现金流资产，年租金收入约1.2亿元人民币 [1] - 该广场净租金回报率在6%以上，商铺出租率常年接近100%，被视为能贡献稳定现金流的“压舱石”资产 [1][2] - 此类优质资产收回后，可立即用于抵押融资或作为REITs扩募资产，以提升资金使用效率 [1] 公司财务状况与压力 - 根据天眼查数据，大连万达集团股份有限公司目前存在10余条被执行人信息，被执行总金额超过69亿元人民币 [3] - 具体被执行案例包括在甘肃矿区人民法院、北京市海淀区人民法院等涉及的多笔巨额款项，单笔执行标的从约1.21亿元至5.08亿元不等 [5] 资产处置历史与趋势 - 为缓解资金压力，万达近年来持续出售旗下资产，尤其是万达广场项目 [5] - 今年5月，万达商管将旗下48家位于一二线及三四线城市的万达广场项目公司股权出售给由太盟牵头的财团，交易金额可能达到500亿元人民币 [5][6] - 此后资产出售持续进行，例如7月出售滁州万达广场，10月出售广州增城万达广场 [6] - 市场分析认为，为保障现金流稳定，公司未来可能继续出售部分非核心资产 [6]