文章核心观点 - 中国家庭为获取优质教育资源普遍选择学区附近老旧房源 导致居住条件降级 牺牲生活品质 [2][3][4] - 新一代家长开始重视居住环境对教育的影响 催生"成长型居住"需求 要求房子成为教育的"合伙人" [7][8][9] - 专业租赁机构通过提供灵活布局 促进家庭互动和精准选址的解决方案 满足家庭动态需求 [11][13][16] - 租房模式从被动选择转变为主动战略 帮助家庭在保持生活品质的同时获得教育资源 [9][24][26] 当代中国家庭居住现状 - 为换取优质教育资源 多数家庭主动从宽敞住房搬入学区附近房龄20年以上的老旧房源 [2][4] - 居住降级体现在三个维度:功能降级(空间仅满足睡觉和学习) 体验降级(采光通风环境全面下滑) 关系降级(拥挤环境导致沟通质量下降) [5][6] - 75%学龄儿童家庭认为空间严重不足 尤其缺乏储物和学习区域 [17] 新一代居住需求变革 - 家长认知转变:房子需成为"可对话的家" 能响应孩子各成长阶段需求并滋养所有家庭成员 [7][8][9] - 需求从静态产权购买转向动态租赁策略 "以租代买"成为主动选择而非妥协方案 [9] - 需要解决方案能解决传统租房痛点:房东临时售房 破旧布局 缺乏社区配套等 [9][10] 专业租赁机构解决方案 - 提供模块化可变空间:采用可调书桌和灵活布局 使同一房间可随孩子成长阶段转换功能(游戏区→学习区→独立卧室) [17] - 设计促进家庭互动:开放式设计预留家庭互动空间 如客厅黑板墙和餐厅自习桌 降低高质量陪伴门槛 [19][20] - 精准选址优化通勤:通过地图找房功能打造"教育能量圈" 实现步行可达学校和课外资源 节省通勤时间(案例显示节省90分钟/天) [21] - 提供全方位服务支持:百万级别房源选择 24小时客服 保洁维修搬家等家庭服务能力 [24] 行业价值重构 - 专业租赁机构提供的不再是单纯空间 而是完整的居住解决方案 开辟传统买卖市场外的价值空间 [23][24] - 解决方案使家庭在不拥有房产的情况下享受高质量教育型居住体验 将资源从房产枷锁转向陪伴本身 [24][26] - 代表未来居住方向:从追求产权转向追求体验 从被动牺牲转向主动选择 从单一功能转向多元成长 [26][27]

全国重点城市租金走势 - 全国55个重点城市个人房源租金连续11个月环比下降 其中上海同比跌幅达11.78% [1][3] - 超六成城市租金环比下降 但跌幅多控制在3%以内 47个城市出现同比下跌 [3] 上海租赁市场动态 - 核心区域案例显示淮海路附近房源租金较峰值下降近三分之一 同类户型从2.2万元/月降至1.5万元/月 [1] - 徐汇区老破小房源挂牌价从6200元/月降至5800元/月 房东出现"宁空不降"心态 [3] - 个人房源新增供应量达61.80万间 同比上涨12.19% 创近三年峰值 [3] 保障性租赁住房发展 - 上海奉贤区"十四五"期间筹措保租房147个项目共30171套 供应104个项目共20139套 平均出租率超80% [2] - 杨浦区保租房项目42平方米户型月租4600元 较邻近商品房同面积户型6030元/月低23.7% [1] - 今明两年保租房供应量将比前两年增加1-2万间/年 形成对个人房源市场的持续挤压 [2] 市场机制与专家观点 - 保租房大量入市导致租赁市场竞争加剧 租金下行压力持续 [2] - 个人房源挂牌量激增引发房东间价格竞争 部分房东接受降价出租 部分坚持"宁空不降" [3] - 专家指出租金下降降低城市居住成本 但市场对利好的消化程度仍显不足 [2]

全国重点城市租金趋势 - 全国55个重点城市房东平均租金连续11个月环比下降 [2] - 55个城市中个人房源租金环比下降的城市超过六成 跌幅多在3%以内 [9] - 55城个人房源合计新增供应量61.80万间 同比上涨12.19% 达近三年峰值水平 [7] 上海租赁市场表现 - 上海个人房源租金同比跌幅达11.78% 为跌幅显著城市 [3][9] - 淮海路附近房源市场租金较最高点下降近1/3 大户型房源月租金从2.2万元降至1.5万元 [3] - 徐汇区老破小房源月挂牌价从6200元降至5800元 [9] 保障性租赁住房供应影响 - 上海奉贤区"十四五"期间筹措保租房147个项目共30171套房源 供应104个项目共20139套 平均出租率超80% [6] - 杨浦区保租房项目42平方米一居月租金4600元 较周边同类商品住宅6030元低23.7% [3] - 今明两年保租房供应量将高出前两年1-2万间/年水平 对个人房源市场形成持续挤压 [6] 市场供需结构变化 - 个人房源挂牌量创近三年新高 导致房源间竞争加剧 [7] - 大量相对低价且品质有保障的保租房入市 使租住成本有望进一步下降 [6] - 租金下行压力持续 目前尚无上涨迹象 [9] 房东心态与市场反应 - 部分房东采取"宁空不降"策略 拒绝大幅降价出租 [9] - 个别房东借"房东税"传言尝试涨租 但市场整体仍处于调整期 [9] - 租金下降使城市住房成本降低 但个体感受度偏弱 [6]

全国重点城市租金趋势 - 全国55个重点城市房东平均租金已连续11个月环比下降 [1] - 55个城市中个人房源租金环比下降的城市超过六成 跌幅多在3%以内 [7][8] - 个人房源新增供应量达61.80万间/月 同比上涨12.19% 创近三年峰值 [7] 上海租赁市场表现 - 上海个人房源租金同比跌幅达11.78% 为全国重点城市中降幅最大 [2][3][8] - 淮海路区域市场租金较最高点下降近三分之一 同户型月租金从2.2万元降至1.5万元 [3] - 杨浦区保障性租赁住房42平方米户型月租金4600元 较周边商品住宅低约24% [4] 保障性租赁住房供应影响 - 奉贤区"十四五"期间筹措保租房147个项目共30171套 供应104个项目共20139套 [6] - 项目平均出租率超80% 提前完成规划供应目标 [6] - 今明两年保租房供应量将比前两年增加1-2万间/年 形成对个人房源市场的持续挤压 [6] 市场参与者行为变化 - 房东出现"宁空不降"心态 部分业主拒绝大幅降价 [8] - 个别房东因单位搬迁等原因将自住房源重新挂牌 挂牌价较前期报价下降6.5% [8] - 市场出现借"房东税"传言涨租行为 但整体租金仍未出现上涨迹象 [8]

全国重点城市租金趋势 - 全国55个重点城市房东平均租金连续11个月环比下降 [2] - 55个城市中超过六成城市租金环比下降 跌幅多在3%以内 [8] - 个人房源新增供应量达61.80万间 同比上涨12.19% 创近三年峰值 [6] 上海租赁市场表现 - 上海个人房源租金同比跌幅达11.78% 为55城最高跌幅 [2][8] - 淮海路区域大户型房源租金较最高点下降近三分之一 从2.2万元/月降至1.5万元/月 [2] - 徐汇区老破小房源挂牌价从6200元/月降至5800元/月 [8] 保障性租赁住房发展 - 奉贤区"十四五"期间筹措保租房147个项目共30171套 供应104个项目共20139套 [5] - 奉贤保租房项目平均出租率超80% 含47-190平方米全龄段户型 [5] - 杨浦区保租房42平方米一居月租4600元 较周边同品质商品住宅低约24% [2] 市场供需结构变化 - 保租房年供应量将较前两年增加1-2万间 进入集中供应爆发期 [5] - 保障性租赁住房以相对低价和品质保障持续挤压个人房源市场 [5] - 市场挂牌量增加导致房东之间竞争加剧 出现"宁空不降"心态分化 [8]

全国重点城市租金趋势 - 全国55个重点城市平均租金连续11个月环比下降 [1] - 55个城市中超过六成城市租金环比下降 跌幅多控制在3%以内 [9] - 个人房源新增供应量达61.80万间 同比上涨12.19% 创近三年峰值 [7] 上海租金市场表现 - 上海个人房源租金同比跌幅达11.78% 为全国跌幅最大城市 [2][9] - 淮海路区域高端房源租金较峰值下降近三分之一 [2] - 徐汇区老旧小区租金从6200元/月降至5800元/月 [9] 保障性租赁住房供应影响 - 上海奉贤区"十四五"期间筹措保租房147个项目共30171套房源 供应104个项目20139套房源 [5] - 奉贤区保租房项目平均出租率超80% [5] - 杨浦区保租房42平方米户型月租4600元 较周边同类商品住宅低约24% [3] 租赁市场供需结构变化 - 保障性租赁住房年供应量预计较前期增加1-2万间 [6] - 保租房品质提升且租金低于个人房源 形成持续市场挤压 [2][6] - 新青年租住成本因保租房大量供应呈现下降趋势 [6] 房东心态与市场反应 - 部分房东采取"宁空不降"策略拒绝大幅降价 [9] - 市场出现借"房东税"传言涨租行为 但整体租金无上涨迹象 [9] - 租金下降使城市住房成本降低 但市场对利好消化尚不充分 [6]

全国重点城市租金趋势 - 全国55个重点城市房东平均租金连续11个月环比下降 [1] - 55个城市中个人房源租金环比下降城市超过六成 跌幅多在3%以内 [7] - 47个城市房租同比下跌 [7] 上海租赁市场状况 - 上海个人房源租金同比跌幅达11.78% 为跌幅最大城市 [2][3][7] - 淮海路附近房源市场租金较最高点下降近1/3 [3] - 徐汇区老破小房源挂牌价从6200元/月降至5800元/月 [9] 保障性租赁住房供应影响 - 上海奉贤区"十四五"期间筹措保租房147个项目共30171套房源 供应104个项目共20139套房源 平均出租率超80% [6] - 杨浦区"城置美宿"42平方米一居月租4600元 较周边同类房源低约24% [4] - 今明两年保租房供应量将比前两年增加1-2万间/年 形成对个人房源市场的持续挤压 [7] 市场供需变化 - 2025年7月全国55城个人房源新增供应量61.80万间 同比上涨12.19% 达近三年峰值 [7] - 个人房源挂牌量创近三年新高 导致房东之间竞争加剧 [7] - 大量相对低价且品质有保障的保租房入市 使租金下行压力持续增大 [7] 房东心态与市场反应 - 部分房东采取"宁空不降"策略 拒绝大幅降价出租 [9] - 有房东表示肯降价的房源仍较易出租 [9] - 市场传言"房东税"引发个别涨租行为 但整体租金仍未出现上涨迹象 [9]

科技住宅行业特性 - 科技住宅配备复杂温湿度控制系统和新风系统 要求制冷期间不开窗等特殊使用条件 [1] - 科技住宅作为创新建筑科技产品 成为房地产市场新宠 租金高于同地段普通住宅 [1] - 行业需要出租人和承租人履行更高注意义务 包括书面合同 口头告知 张贴提示等多重告知方式 [5] 租赁合同执行情况 - 租赁合同期限6个月 月租金4800元 于2024年2月签订 [1] - 承租人实际使用近5个月期间房屋无异常 出租人已履行房屋交付义务 [3] - 双方于2024年7月5日实际解除租赁合同 法院确认该日期为合同解除日 [4] 损失赔偿认定 - 法院判决承租人赔偿房屋维修费及空置损失共计1.1万余元 [1][4] - 赔偿金额基于实际维修需求1个月及维修期间产生的空置损失 [2][4] - 出租人同时被判决退还押金及合同未履行期间对应的剩余租金 [4] 使用规范告知体系 - 房屋楼栋墙面张贴书面注意事项 明确禁止夏季制冷期间开窗 [3] - 室内窗户粘贴"请勿开窗"提示标识 中介人员曾进行口头告知 [3] - 梅雨季开窗导致湿气侵入 造成全屋墙壁发霉及吊顶水迹 [2]

住房租赁条例与"房东税"解读 核心观点 - "房东税"并非新增税种 而是对现有租赁环节税收的统称 多地税务部门已辟谣未因条例出台调整税费政策 [1][2][5] - 《住房租赁条例》核心在于规范合同备案 通过多部门信息共享实现租购同权 而非增加税负 [1][7][9] - 当前租赁市场供给充足 房东转嫁税费难度大 实际税收负担经减免后处于较低水平 [11][12] 租赁环节税收构成 - 个人出租住房涉及7项税费 但实际执行中仅需缴纳个人所得税(10%) 房产税(4%) 营业税(3%) 且月租金≤10万元时免征增值税及附加税费 [5] - 地方政府普遍实施减免政策 如房产税/营业税减半 个税按0.5%核定征收 机构出租住房增值税率从5%降至1.5% [5][6] - 计税基数不含增值税 体现"能免则免 能减则减"原则 [5] 备案制度的意义 - 备案是享受子女教育/社会保障等租购同权权益的前提 2023年租房人口达2.6亿 2025年将突破3亿 [7][8] - 保护双方权益：租客获得租金/押金保障 房东可约束不文明行为 并优化居住证办理流程 [9] - 备案与税务系统无直接关联 主要服务于流动人口管理和公共服务供给 [9][11] 市场供需现状 - 2025年7月55城个人出租房源达61.8万套创三年新高 挂牌租金连续11个月环比下降至31.65元/㎡/月 [12] - 二手房转租赁+保租房入市加剧供给竞争 房东更倾向降租金而非转嫁税费 [12]

8月15日，据克而瑞最新统计数据显示，7月全国55城个人房源新增挂牌量达61.8万间，同比上涨12.19%，环比增 长7.03%，创近三年新高。 与此同时，个人房源挂牌租金环比下降3.52%至31.65元/平方米/月，连续11个月下行，同比跌幅持续扩大。 供需博弈加剧 克而瑞认为，供需失衡是租金下行的直接推手。一方面，保租房等机构化房源持续入市，挤压个人房东市场空 间；另一方面，租客消费降级趋势显著，压缩居住成本成为普遍选择。 杭州房东沙沙的南向次卧历经三个月仍未租出，租金从1200元/月降至1100元/月；上海浦东租客陆女士在龙阳路周 边以5200元/月租到同小区同户型房源，较原租金直降17.5%，而其原房东的房屋至今空置。 此类案例折射出租金议价权向需求端倾斜的现实。 淡季压力延续 根据监测数据，随着毕业季结束，租赁市场步入传统淡季。 业内预判8月重点八城租金环比降幅将维持在3%以内，上海、深圳等部分城市或因短期需求回补出现同比小幅回 升，但幅度有限。 中长期看，2025-2026年保租房供应高峰将至，叠加存量房源去化压力，租金回暖动能不足。 结构性分化凸显 克而瑞分析认为，城市间表现呈现显著差异。 新增 ...