报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 9 月 22 - 26 日）中证 REITs 全收益指数收于 1064.42 点，周度下跌 0.65%，行情冷淡，预计 7 - 9 月连续 3 个月收跌；已上市 74 个 REITs 总市值收于 2190 亿元，环比下降 1.11%；2025 年下半年来 REITs 表现不佳，整体回调 5%左右；二级市场 REITs 走弱成交活跃度走低，关注高分派率和含保障条款个券；一级市场 9 月 22 日证监会批复 3 单首发 REITs 并启动发行 [1][8] 各部分总结 二级市场 价格 本周 REITs 除能源设施外均收绿，消费设施、租赁住房领跌，租赁住房 7 月以来回调幅度最大达 8.32%；高速公路板块 8 月经营数据分化，东部经济活跃区域表现更好；园区板块较抗跌，部分项目设收益分配调节机制；消费基础设施仅中金中国绿发商业资产收红，嘉实物美虽跌但可关注；个券层面博时津开产园等涨幅大，中金重庆两江等跌幅大 [13][15][18] 流动性 本周 REITs 成交活跃度走低，日均成交额、成交量、换手率环比分别下降 13.24%、19.96%、0.09pct；各板块成交活跃度均走低，主力净流入率新型设施、产业园区等靠前，交通设施靠后；2025 年 10 月有 3 个项目解禁，关注潜在交易压力 [21][24][27] 估值 仓储物流、交通设施和产业园区估值收益率靠前；产权类项目中产业园区、消费设施和仓储物流分派率较高，租赁住房板块现金分派率约 3.14%；市场震荡偏弱时，优先选择分派率高、设“业绩兜底条款”的经济发达区域项目 [30] 一级市场 首发获批与发行 9 月 22 日证监会批复中信建投沈阳国际软件园、华夏安博仓储物流、华夏中海商业资产三单 REITs 首发；华夏中海商业 9 月 26 日完成询价，预计 10 月 13 日开始募集；中信建投沈阳国际软件园拟 9 月 29 日询价并 10 月 13 日开始募集，为东北地区首单 [3][34] 本周其他要闻 中信建投国家电投新能源 REIT 收到国补应收账款回款 0.27 亿元，平均回款周期 2.15 年；易方达华威市场 REIT 2025 年度第二次分红，每 10 份派现 0.531 元；汇添富上海地产租赁住房 REIT 拟变更净回收资金投向，不超 15%的净回收资金 9527 万元用于补充流动资金等 [36]

报告行业投资评级 - 报告看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会 投资建议提出三条主线策略 [5] 报告核心观点 - REITs指数本周回调但年内仍保持正增长 中证REITs全收益指数本周下跌0.65% 年内累计上涨9.97% [1][2][11] - 二级市场呈现分化行情 生态环保和仓储物流板块表现相对抗跌 市政水利和保障房板块回调幅度较大 [3][13] - 估值指标显示REITs内部收益率分化明显 最高达9.7% P/NAV区间为0.7-1.8倍 [4][19] - 数据中心板块交易活跃度领先 日均换手率达1.1% 显著高于其他板块 [3][18] REITs指数表现 - 中证REITs全收益指数收于1064.4点 周度下跌0.65% 年内累计涨幅9.97% [1][2][11] - 横向对比显示 REITs全收益指数周度表现在主要指数中排名第5 年内排名第4 [1][2][11] - 沪深300指数周度上涨1.07% 恒生指数下跌1.57% 形成明显分化 [1][12] REITs二级市场表现 - 总市值约2187.6亿元 单只REIT平均市值约30亿元 周度10只上涨63只下跌 [3][13] - 板块表现分化显著 生态环保板块跌幅最小(-0.09%) 水利设施板块跌幅最大(-1.44%) [3][13] - 日均成交量104.9万股 日均换手率0.4% 数据中心板块换手率1.1%居首 [3][18] - 博时津开科工产业园REIT和中信建投国家电投新能源REIT涨幅居前 [13] REITs估值表现 - 中债IRR最高前三：华夏中国交建REIT(9.7%)、平安广州广河REIT(9.1%)、中金湖北科投光谷REIT(7.8%) [4][19] - P/NAV最高前三：易方达华威农贸市场REIT(1.8倍)、嘉实中国电建清洁能源REIT(1.8倍)、嘉实物美消费REIT(1.7倍) [4][19] - 平安广州广河REIT的P/NAV最低为0.7倍 显示估值分化明显 [19] 投资建议主线 - 关注政策主题下弹性机会：高能级城市消费、暑期客运高峰韧性、物流及厂房园区租赁需求改善 [5] - 布局弱周期红利资产：结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时配置 [5] - 关注扩募机会：资产储备充足、项目优质的原始权益人后续龙头效益 [5]

1、二级市场 2025年9月22日-2025年9月26日（以下简称"本周"），我国已上市公募REITs二级市场价格整体较上周小幅 下跌：加权REITs指数收于184.79，本周回报率为-0.77%。与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排 序分别为：黄金>原油>A股>可转债>纯债>美股>REITs。 从项目属性来看，从项目属性来看，本周产权类和特许经营权类REITs的二级市场价格均有所下跌。 从底层资产类型来看，本周仅能源类REITs有所上涨。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为能源 类、生态环保类和仓储物流类。 从单只REIT层面来看，本周公募REITs涨跌互现，有10只REITs上涨，有1只与上周持平，有63只REITs下 跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是博时津开产园REIT、中信建投国家电投新能源REIT和中金联东 科创REIT。 点击注册小程序 查看完整报告 特别申明： 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究 信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号 难以设置访问权限，若 ...

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 2025年9月22 - 26日我国已上市公募REITs二级市场价格整体小幅下跌 与其他主流大类资产相比表现一般 仅能源类REITs上涨 [1][11] - 本周公募REITs成交规模18.6亿元 新型基础设施类REITs区间日均换手率领先 主力净流入总额2688万元 市场交投热情下降 大宗交易总额4211万元 较上周下降 [2][32][33] - 截至2025年9月26日 我国公募REITs产品74只 合计发行规模1943.32亿元 交通基础设施类发行规模最大 本周无新增REITs产品上市 有3只REITs项目状态更新 [37][42] 报告各部分总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：本周我国已上市公募REITs二级市场价格整体较上周小幅下跌 中证REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为 - 0.82%和 - 0.65% 加权REITs指数回报率为 - 0.77% 回报率排序为黄金>原油>A 股>可转债>纯债>美股>REITs [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均下跌 仅能源类REITs上涨 回报率前三的底层资产类型为能源类、生态环保类和仓储物流类 [17][19] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现 10只上涨 1只持平 63只下跌 涨幅前三为博时津开产园REIT、中信建投国家电投新能源REIT和中金联东科创REIT 跌幅前三为中金重庆两江REIT、华夏大悦城商业REIT和嘉实物美消费REIT [24] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模18.6亿元 新型基础设施类REITs区间日均换手率领先 成交额前三为交通基础设施类、能源基础设施类、园区基础设施类 换手率前三为新型基础设施、生态环保类、能源基础设施类 [25] - 单只REIT层面：本周单只REIT成交规模和换手率表现分化 成交量前三为南方润泽科技数据中心REIT、国金中国铁建REIT、中金厦门安居REIT 成交额前三为国金中国铁建REIT、南方润泽科技数据中心REIT、中金安徽交控REIT 换手率前三为华泰江苏交控REIT、华夏华电清洁能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT [28] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额2688万元 市场交投热情下降 不同底层资产REITs中 主力净流入额前三为园区基础设施类、新型基础设施类、消费基础社会类 单只REIT中 主力净流入额前三为创金合信首农REIT、南方润泽科技数据中心REIT、华夏华润商业REIT [32] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额4211万元 较上周下降 周四成交额最高 为1434万元 单只REIT中 大宗交易成交额前三为南方润泽科技数据中心REIT、招商高速公路REIT、中信建投明阳智能新能源REIT [33] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年9月26日 我国公募REITs产品74只 合计发行规模1943.32亿元 交通基础设施类发行规模最大 为687.71亿元 园区基础设施类次之 为318.35亿元 本周无新增REITs产品上市 [37][38] 待上市项目 - 共有17只REITs处于待上市状态 12只为首发REITs 5只为待扩募REITs 本周华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金、中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金和华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“通过” [41][42]

REITs and the related ETFs haven't done much following the Federal Reserve's interest rate cut, indicating that was largely priced into the rate-sensitive sector. More rate cuts could be on the way. However, investors may want to examine other potential catalysts for real estate equities. On that note, the ALPS Active REIT ETF (REIT) is an ETF to watch for multiple reasons, including a nearly 15% weight to retail REITs. Yes, retail REITs, a corner of the real estate sector long seen as vulnerable to the ris ...

Last time I covered Rayonier (NYSE: RYN ), I pointed out how the REIT was trading at relatively undervalued levels, with a very solid dividend, and preparing itself for a very solid future.As of 2025, I've got over 10 years of researching companies. In total, throughout my investing life, I estimate that I researched (in depth) well over 1000 companies, from commodities like oil, natural gas, gold and copper to tech like Google or Nokia and many emerging market stocks, which I believe could help me provide ...

投资背景与经历 - 投资生涯始于2011年高中时期，主要投资领域包括房地产投资信托基金、优先股和高收益债券 [1] - 长期对市场和经济抱有浓厚兴趣，投资理念基于基本面长期观点 [1] - 近期投资策略结合长期持股、备兑认购期权和现金担保认沽期权 [1] 研究覆盖范围 - 研究分析主要覆盖房地产投资信托基金和金融行业 [1] - 偶尔撰写由宏观交易理念驱动的交易所交易基金和其他股票的分析文章 [1]

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投资背景与经历 - 投资生涯始于2011年高中时期，主要投资领域包括房地产投资信托基金、优先股和高收益债券 [1] - 长期对市场和经济抱有浓厚兴趣 [1] - 近期投资策略结合长期持股、备兑认购期权和现金担保认沽期权 [1] 投资理念与方法 - 投资纯粹基于基本面长期观点 [1] - 在Seeking Alpha平台上的研究覆盖范围主要为房地产投资信托基金和金融板块，偶尔涉及交易所交易基金和其他受宏观交易理念驱动的股票 [1]

REITs市场定价效率 - 市场并非完全有效 股票普遍存在错误定价 REITs的错误定价程度尤其高 存在个股高估和低估现象 [1] - 错误定价意味着通过精选个股获得超额回报的机会更多 但选股难度也更高 [1] REITs错误定价的原因 - REITs具有高复杂性相对于市值的比率 复杂性指分析所需的知识/专业知识/资源量 规模指市值 [2] - 市值决定了可分配给分析的资源数量 大型金融机构拥有资源但不愿投入小市值领域 因为无法配置大量资金 [3] - 机构难以在不显著影响市场价格的情况下投资小市值股票 [4] - 整个REITs行业规模不大 截至2025年5月9日 所有权益型REITs（普通股和优先股）总市值为1.38万亿美元 [4] - 1.38万亿美元总市值中很大部分由少数超大公司构成 前十大公司约占整个REITs市场总市值的一半 [6] - 剩余不到7000亿美元市值由超过250只普通股和优先股分享 平均发行规模很小 限制了可用于研究每只股票的资源 [9] REITs分析的复杂性因素 - 物业类型和地理位置多样 分析中注意到20个不同的物业类型 但可进一步细分 例如医疗保健包括医院、医疗办公室、辅助生活设施等 [10] - 需要了解具体地理位置 例如休斯顿有大量新公寓在建 而中西部一些市场仍然供应不足 [11] - 行业主要使用非GAAP盈利指标 NAREIT定义了FFO 近年来AFFO成为首选指标 但AFFO没有统一定义 各公司计算方法不同 [13][14] - 一些公司会进行非标准调整 使AFFO高于"真实盈利" 这些调整可占AFFO的20% 影响相对估值 [15] - 物业层面指标也具有行业特殊性且定义不同 例如同店池的定义、稳定化的定义 可能人为抬高报告的同店NOI增长 [16][17] - 资本化率计算方式多样 有些报告基于NOI的资本化率 有些使用考虑预期资本支出的经济资本化率 GAAP资本化率与现金资本化率之间差异可达200个基点 [18] REITs市场定价现状与机会 - 大型REITs有足够的机构关注 定价相对有效 但其余REITs市场错误定价普遍 [8][9] - 投资者基础缺乏足够的时间/专业知识/资源来正确估值REITs 导致市场价格经常出现较大偏差 价格走势往往按类别分组 缺乏对个股基本面的区分 [20][21] - 一些REITs被大幅高估 而另一些可以以净资产价值的60%购买 为有能力在该行业导航的选股者提供了肥沃的土壤 [21] - 由于缺乏精细关注 REITs主要基于宏观因素交易 市场普遍认为REITs受利率不利影响 导致该行业自2022年美联储加息以来表现低迷 使得REITs相对于整体市场相当便宜 [23] - 具体而言 REITs中位数交易于净资产价值的84.9% 远期FFO的13.5倍 远期AFFO的15.3倍 [26] - 购买广泛的REIT ETF可能无法利用REITs内部普遍的错误定价 因为ETF按市值加权 主要由定价效率较高的大型REITs主导 且同时持有高估和低估的股票 [24] - 通过精选个股 构建一个由错误定价REITs universe中被低估部分组成的投资组合 有望获得更好的回报 [25]