文章核心观点 - 分析师拥有超过10年的公司研究经验 深入研究了超过1000家公司 涵盖大宗商品和科技等多个领域 [1] - 分析师目前专注于以价值投资为核心的YouTube频道内容创作 已研究了数百家不同公司 [1] - 分析师偏好覆盖金属和矿业类股票 同时对消费、房地产信托和公用事业等行业也较为熟悉 [1] 分析师背景与覆盖范围 - 研究经验覆盖大宗商品 如石油、天然气、黄金和铜 以及科技公司 如谷歌或诺基亚 [1] - 研究范围包括许多新兴市场股票 [1] - 在撰写个人博客约3年后 转向运营价值投资类YouTube频道 [1]

分析师背景 - 拥有超过10年公司研究经验 深入研究了超过1000家公司 [1] - 研究范围涵盖大宗商品如石油、天然气、黄金、铜以及科技公司如谷歌、诺基亚和许多新兴市场股票 [1] - 运营专注于价值投资的YouTube频道 已研究数百家不同公司 [1] - 擅长覆盖金属和矿业股 对其他行业如非必需消费品/必需消费品、房地产投资信托基金和公用事业也较为熟悉 [1] 持仓披露 - 分析师通过股票、期权或其他衍生品对NLCP公司持有实质性的多头头寸 [2]

货币政策转向 - 美联储在2025年9月将政策利率下调25个基点，这是自2024年12月以来的首次降息，随后在10月再次降息25个基点 [1] - 宽松周期预计将持续，未来可能有更多降息 [1] - 货币政策的重大转变将重塑市场动态 [1] 股票资产影响 - 利率下降降低企业借贷成本，支持盈利增长，尤其利好成长型企业和周期性板块 [4] - 在美联储降息且未伴随经济衰退的时期内，标普500指数在随后12个月的平均回报率约为18% [4] - 成长股通常在利率下降时表现突出，因低利率提振估值并鼓励风险偏好，应关注拥有强劲现金流并受益于人工智能和数字化等长期趋势的公司 [12] 房地产投资信托基金影响 - 低利率意味着REITs的物业收购和再融资成本降低，有助于提升估值 [5] - 债务成本下降可使分派收益增加，使REITs在低利率环境中更具吸引力 [5] - 例如，凯德综合商业信托保持稳定的出租率并提供约4.7%的稳定收益率 [10] 债券与现金资产影响 - 随着利率下降，货币市场利率和高收益储蓄账户吸引力降低，新发行产品的收益率逐步走低 [6] - 最新的6个月期国库券拍卖收益率仅为1.4%，但获得159亿新元申请，认购比率超过两倍 [6] - 新加坡储蓄债券的收益率从2025年1月发行的首年2.73%和十年3.01%，降至10月发行的首年1.56%和十年2.51% [18] 银行业影响 - 利率下降通常导致净息差收窄，例如2025年第二季度，星展集团净息差从2.14%降至2.05%，大华银行从2.05%降至1.91%，华侨银行从2.20%降至1.92% [16] - 尽管净息差受压，三家银行仍维持健康的股息收益率：星展集团4.3%，大华银行5.1%，华侨银行4.8% [16] - 应选择收入来源多元化的银行，如财富管理、保险和交易银行业务，以缓冲息差压力 [17] 公司案例表现 - 吉宝有限公司在2025年上半年净利润同比增长25%至4.31亿新元，受强劲的基础设施收益和改善的房地产贡献推动 [13] - 公司以约20.5倍的追踪市盈率交易，市场预期其收益将持续增长，因低利率支持其资本部署策略 [14] 投资组合策略 - 建议构建平衡的投资组合，例如60%股票、30% REITs和10%固定收益 [22][23] - 股票部分受益于借贷成本降低，应关注跨越多行业的优质公司 [22] - REITs部分因利率下降减少其最大的支出——债务服务成本而显著受益 [23] - 固定收益部分作为组合稳定器和流动性储备，尽管收益率下降，但可减弱波动性 [23]

文章核心观点 - 2025年并购活动加速，主要集中在基础设施和房地产领域，大量公开交易的资产以折价被收购 [1] - 基础设施等硬资产估值范围相对确定，当股价大幅低于其资产潜在价值时，为资本充足的买家创造了套利机会 [3][4][5] - 监管环境转变和融资成本下降是推动当前并购潮的关键因素，使得被压抑的并购需求得以释放 [6][7][11][13] - 公开市场估值与私募市场估值存在显著价差，为私募资本收购公开交易的折价资产提供了强大动力 [13][14][15] - 在并购交易中，被收购的目标公司股价通常能获得显著溢价，表现优于收购方 [16][17] 并购集中于基础设施领域的原因 - 基础设施和硬资产（如建筑物）具有可辨识的价值，市场参与者对其估值范围容易达成共识，这与价值可能从零到数十亿不等的软件公司等运营公司形成鲜明对比 [2][3][4] - 当拥有基础设施的公司股价远低于其资产潜在价值范围时，便创造了明确的投资机会，例如一家公司资产价值在9亿至11亿美元之间，但其企业价值仅为7亿美元 [4] - 资本充足的买家可以溢价收购整个公司，并立即实现价值增值，例如投入8亿美元收购，可转化为约10亿美元的价值 [5] 推动2025年基础设施并购潮的因素 - 监管环境转变：1月20日Andrew Ferguson被任命为联邦贸易委员会（FTC）主席，其态度较前任Lina Khan更为温和，批准了更多在前任政府下可能无法通过的并购交易 [7][11] - 融资成本下降：基准利率较两年前下降了125个基点，使得债务融资成本降低，并购交易更具增值效应 [13] - 估值价差：私募股权基金按资产净值（NAV）定价，而公开市场的房地产投资信托基金（REITs）等基础设施资产则因市场情绪交易于NAV之下，截至10月30日REITs中位数交易价格仅为NAV的78.8%，许多甚至低于NAV的70% [14] - 极端折价：公开市场与私募市场估值之间的巨大价差，使得私募REIT可以按NAV的100%募集资金，然后收购交易于NAV 70%的公开REIT，即使以NAV的85%收购仍是一笔划算的交易 [15] 并购环境转变对价值股的影响 - 在资本昂贵且FTC持禁止态度的前期环境中，价值股表现不佳，价值被锁定 [6][18] - 当前并购活动活跃，为价值股提供了快速实现折价的途径，价值不再被埋没，价值股成为并购中的赢家 [17][18] - 并购公告通常使目标公司股价获得15%-40%的溢价，立即上涨，而收购方股价则持平或小幅下跌 [16] 近期并购案例与价值释放 - City Office以每股7.00美元的价格被收购，较其先前交易价格有超过30%的溢价 [18][20] - ROIC股价从其原先12美元中段的交易区间飙升至17.50美元的收购价 [22] - Blackstone收购TXNM Energy Inc，在宣布收购后的一年内，TXNM股价上涨约20%，而Blackstone股价下跌 [24][25] - Sotherly Hotels因收购消息股价大幅上涨190% [28] 具备并购潜力的价值股机会 - Global Medical REIT (GMRE) 是REIT中折价最深的之一，P/NAV为59%，基于现金流的估值也显得便宜，P/LTM AFFO为6.96倍 [31][32] - 其门诊医疗地产资产在私募市场需求旺盛，资产质量良好，且公开市场交易价格存在深度折价，对买家极具增值效应 [33] - Welltower (WELL) 正以72亿美元出售其门诊医疗资产，凸显该资产类别对私募资本的吸引力 [33] - Farmland Partners (FPI) 交易价格与资产净值存在巨大差距，其股价为10.31美元，而共识资产净值为14.04美元， farmland资产估值透明且交易流动性高，为收购创造了清晰机会 [34][35][36] - 公司管理层积极以深度折价回购股票，例如第三季度回购了1,248,802股普通股，加权平均价格为每股10.84美元，致力于为股东最大化价值 [37][38] 优先股作为并购受益者 - 公司被收购时，其优先股通常按面值偿付，这使得交易价格大幅低于面值的优先股在并购活跃环境中具有吸引力 [39] - 选择此类优先股需考虑三个因素：优先股在控制权变更条款中的保护程度、当前价格相对面值的折价幅度，以及母公司是否拥有买家渴望的、交易于NAV折价的优质资产组合 [39][40] - 例如，Pebblebrook的优先股H（PEB.PR.H）条款规定，在收购发生时优先股持有人可选择转换为一定数量的普通股，从而获得增值 [39]

文章核心观点 - 探讨仅依靠股息收入在新加坡实现退休的可行性，并分析三个具体案例[1][2] - 构建退休股息投资组合需考虑投资组合规模、股息收益率可持续性及个人财务需求[1] - 可持续的股息投资关键在于公司质量而非单纯追逐高收益率[20] 百汇生命房地产投资信托 - 作为亚洲最大医疗保健房地产投资信托之一，投资于医疗保健相关资产，是新加坡最可靠的派息者之一[3] - 与周期性零售或酒店房地产投资信托相比，医疗保健房地产通常拥有更长的租约和更具韧性的租户现金流，使分派更稳定可预测[3] - 每单位派息自2007年首次公开募股时的0.0632新元稳步增长至2024年的0.1492新元，增长超过一倍[4] - 截至2025年中，过去12个月每单位派息为0.1503新元，基于单位价格4.05新元，股息收益率约为3.7%[5] - 截至2025年6月30日，在新加坡、日本和法国的物业维持接近100%的承诺入住率[6] - 加权平均租赁期满为14.68年，享有稳定的锁定租金收入，但收入相当大部分依赖于少数主要租户[7] - 负债率为35.8%，约86%的利率风险已被对冲，实际总债务成本为1.57%[7] - 长加权平均租赁期满和医疗保健租户基础使其每单位派息受经济周期影响较小，更可能持续[8] 新加坡交易所 - 作为市场基础设施业务，提供上市、交易、清算、结算、存托、数据和指数服务，通过市场周期产生经常性费用收入并保持持续盈利能力[9] - 派息相对稳定，2025财年每股派息0.375新元，过去五年年度派息从2020财年的0.305新元上升至0.35新元[9][10] - 2025财年派息率为61.9%，较2024财年上升0.2个百分点，过去12个月年度股息收益率为2.2%，五年平均股息收益率为3.2%[10] - 预计从2026财年至2028财年，在董事会批准下，每季度股息将稳步增加0.0025新元[10] - 2025财年，股权现金业务部门净收入同比增长18.7%至3.927亿新元，占总净收入的30.3%[11] - 衍生品业务部门净收入同比增长13.8%至3.459亿新元，占总净收入的26.6%[11] - 多元化的收入组合带来强劲的营业利润率（2025财年为57.2%），有助于在整个周期内支持股息[11] 星展集团控股 - 新加坡最大的银行集团，业务遍及香港、大中华区、东南亚和印度[13] - 2025年第三季度实现净利润29亿新元，同比下降2%，尽管面临宏观经济不确定性、利率下降和货币波动等挑战[13][14] - 商业账簿净利息收入环比增长3%，2025年前九个月商业账簿净利息收入同比降幅控制在约3%[14][15] - 过去12个月每股派息2.85新元，基于近期交易数据，过去12个月年度股息收益率为5.2%[15] - 除普通股息外，亦派发资本回报股息和特别股息，业务涵盖个人银行、投资银行、贷款和财富管理等多种服务[16] 股息投资组合构建分析 - 假设投资60万新元，平均分配至上述三只股票，基于近期股息收益率，预计年度股息总收入为22,200新元，相当于整体收益率约3.7%[17] - 转向更高收益率（通常风险也更高）的持仓可提升回报，例如一个收益率为5%的60万新元组合可产生3万新元年股息收入[18] - 跨行业多元化配置很重要，例如防御性股票新捷运提供10%收益率，科技股创业公司提供5.3%收益率[18] - 可靠的退休收入组合通常需要较大的资本基础或较高的整体投资组合收益率[20] - 百汇生命房地产投资信托的长加权平均租赁期满、新加坡交易所的市场基础设施业务和星展集团的盈利能力展示了强劲的基本面[20] 投资策略要点 - 成功的股息投资需要审慎规划、跨行业和资产类型的多元化配置，以及积极监控派息的可持续性[22] - 除收益率外，投资者需关注公司资产负债表、盈利可持续性、租户基础（房地产投资信托）、股息历史和负债率等重要指标[22] - 最精明的投资者围绕能在每个市场周期持续派发股息的可靠公司构建投资组合[23]

创新工业地产公司股息与业务 - 公司支付两位数的股息收益率 [1] - 公司拥有杠杆率极低的不动产投资组合 [1] - 公司主要专注于工业大麻领域的房地产投资信托基金 [1] 公司运营风险 - 投资组合中出现升高的租户违约情况 [1] - 升高的租户违约导致股息收益率被视为不安全 [1] 投资策略 - 股市作为强大的机制 长期价格波动累积成巨大的财富创造或毁灭 [1] - 长期财富创造策略关注被低估的高增长公司、高股息股票、房地产投资信托基金和绿色能源公司 [1]

核心观点 - 2025年初以来公募REITs一级打新热度高涨但近期出现一二级市场表现背离现象新项目网下认购倍数高企而上市首日涨幅显著收窄甚至创下年内新低[1][10][12] - 一二级背离现象主要由三方面因素驱动：二级市场整体行情回落投资者情绪趋于谨慎[1][15]短期套利资金在资产价格下跌预期下加速离场[1][16]以及询价区间扩大且发行定价接近上限导致一二级估值差收窄挤压二级盈利空间[2][19] - 随着打新收益收敛市场将逐渐从短期套利转向长期配置建议投资者谨慎参与一级打新更多关注底层资产质量重点关注水利供热等稳健性较高资产以及港口文旅等具垄断性或稀缺性的新资产类型[2][22] - 信用债市场方面上周信用债收益率表现不一普信债整体优于银行二永债理财规模微升破净率下降信用债发行规模和净融资规模同环比均增加二级市场城投债产业债利差全线收窄[2][3][23][25][32] REITs市场一二级背离分析 - 2025年公募REITs网下认购倍数达173倍公众认购倍数达610倍创历史新高年内上市项目首日平均涨幅23.91%但近期新项目如中海商业REIT首日涨幅仅3.29%沈阳国际软件园REIT首日盘中最大跌幅接近1.9%[10][12][14] - 2025年下半年REITs市场进入震荡下行通道中证REITs全收益指数一度跌至1030点附近市场风险偏好收敛对底层资产质量要求更严压制上市首日涨幅[1][15][18] - 2025年7月以来新上市REITs首日换手率持续高企如华夏凯德商业REIT达41.08%华夏中海商业资产REIT达43.30%显示短期套利资金参与度高倾向于首日集中卖出带来资金流出压力[1][14][16] - 2025年6月询价上限提高至25%新发REITs询价区间宽度多不低于50%发行定价中位数从2024年49.9%提升至2025年91%接近区间上限进一步侵蚀打新收益[2][19][21] 信用债市场回顾 - 上周信用债收益率表现分化5年期各评级普信债收益率下行4-6bp7年期下行2-4bp而银行二永债收益率多上行5年期AAA级银行永续债上行幅度达7bp[2][23][25] - 理财规模环比微升全口径理财规模升至31.59万亿元增加25.23亿元全部银行理财和理财子破净率分别降至0.46%和0.23%[3][26][27] - 信用债发行规模4671.65亿元环比增加1253亿元净融资额1654.77亿元环比增加1349亿元城投债产业债和金融债净融资规模环比分别增加158亿元725亿元和276亿元[32][33][36][37] - 信用债平均发行利率2.15%环比下降7.4bp城投债产业债和金融债发行利率分别下降6.5bp2.4bp和20bp平均发行期限3.03年环比上升0.13年[39][40][43] 二级市场表现 - 上周除保险次级债和券商次级债成交规模回升外其他信用债品种成交规模下降产业债成交规模降幅超500亿元成交期限和评级结构出现分化[50] - 城投债产业债换手率分别降至1.61%和2.24%金融债换手率微升至3.27%各期限换手率变动不一1年以内城投债换手率降幅最大达1.1pct[51][53][55] - 城投债利差全线收窄5年期AA级和AA(2)级券种利差收窄幅度最大达11bp各省份利差均收窄幅度不低于3bp甘肃云南辽宁贵州等省份收窄幅度居前[57][61][63] - 产业债利差全线收窄AAA级产业债中综合行业利差收窄4bpAA级中休闲服务行业利差收窄8bp银行二永债利差多收窄长端及超长端表现更优券商和保险次级债利差全线收窄[64][65][66][69]

研究背景与经验 - 研究经验超过10年，深入研究的公司数量超过1000家 [1] - 研究范围涵盖大宗商品（如石油、天然气、黄金、铜）和科技行业（如谷歌、诺基亚）以及众多新兴市场股票 [1] - 近3年转向专注于价值投资的YouTube频道，已研究数百家不同公司 [1] 行业覆盖范围 - 偏好覆盖金属与矿业类股票 [1] - 对其他多个行业亦有研究，包括非必需消费品/必需消费品、房地产投资信托基金和公用事业 [1]

**全球房地产策略月度回顾关键要点总结** **涉及的行业与公司** * 行业：全球上市房地产（REITs及房地产开发商）涵盖工业、住宅、办公、零售、数据中心、医疗保健等多个子板块[2][3][5] * 涉及公司：全球多家知名房地产公司及REITs 包括但不限于凯德投资旗下多只REITs、新鸿基地产、恒隆地产、长实集团、三菱地所、Welltower、Digital Realty、Emaar Properties、Aldar Properties等[5][44][59][119][120][121] **核心观点与论据** * **全球市场表现与驱动因素** * 全球房地产指数上月下跌1.5% 跑输全球股市390个基点 主要受市场对美联储未来降息步伐的担忧影响[2] * 尽管处于积极的财报季且多家公司上调业绩指引 但板块表现仍受利率预期拖累[2] * 瑞银预计美联储将在12月会议上再次降息[2] * 年初至今亚洲板块表现最佳 以美元计算上涨25.6% 欧洲上涨18.2% 美国上涨2.8%[2] * **区域与板块表现分化** * **区域表现**：欧洲上月上涨1.2% 表现领先 美国下跌1.6% 亚洲下跌1.8%[2] 瑞典(+3.3%)和英国(+2.9%)表现突出 中国(-7.2%)和加拿大(-2.3%)表现落后[3] * **板块表现**：工业板块(+5.3%)领涨 得益于物流租赁活动反弹 医疗保健板块因强劲运营和外部增长表现良好 数据中心REITs在AI繁荣背景下表现出韧性[2] 住宅板块(-5.9%)再次落后 因美国运营疲软和欧洲对利率敏感[2][3] * **估值水平** * 全球房地产板块估值较净资产价值(NAV)有6.9%的折价 2025年预期市盈率(PE)为20.3倍 股息收益率为3.7% 2024-25年预期每股收益(EPS)增长8.8%[4] * 全球板块市净率(Price/NAV)略高于其长期历史平均水平(折价9.9%)[13][18] * 资本化率保持紧缩(5.5% vs 历史平均6.4%) 交易量正在复苏[13] * **各地区市场动态** * **亚太地区**： * 中国住宅市场依然疲软 三季度房价和租金下跌[37] 前十强开发商10月合同销售额同比下降41%[71] * 中国私人REITs的发展可能为行业带来变革 为开发商提供新的资本循环渠道[38] * 香港写字楼需求因金融机构积极招聘而转正 住宅交易将受益于降息[37] 9月零售销售额同比增长5.9% 加速增长[65] * 日本写字楼前景因新供应缓慢和拆除率高而改善 酒店需求可能反弹[37] 新首相的土地政策聚焦国防考量 对住房市场的影响待观察[59] * 新加坡REITs在2025年迄今已筹集约40亿新元 连续第三年进行股权融资[52] * 澳大利亚房地产板块10月表现(+0.6%)受国内经济数据影响 市场对降息预期进行调整 瑞银经济学团队认为终端利率为当前3.60% 可能在2026年5月降息25个基点[41] * **欧洲与英国**： * 欧洲央行保持政策利率不变(主要再融资利率2.15%) 欧元区10月年化通胀预期微降至2.1% 三季度GDP同比增长1.3%[75] * 投资市场显现韧性 三季度交易量增加 流动性改善 特别是在零售、办公和物流领域[76] * 英国房地产上月回报率为+2.9% 表现强劲[74] SEGRO的预租活动显示复苏迹象[82][84] British Land上调了其2026和2027财年盈利指引[86] * **美国**： * 美国REIT行业上月回报率为-1.6% 略跑输全球板块0.1个百分点[90] * 板块拥挤度评分显示 数据中心、基础设施和自助仓储REITs最受多头拥挤 而办公、工业和预制房屋REITs最受空头拥挤[91][92] * 老年住房( Senior Housing )供需背景依然非常强劲[103] Welltower通过出售大部分门诊医疗(OM)资产来增加对增长更快的老年住房的敞口[104][105] * 购物中心REITs在三季度经受住了关税和通胀的影响 优质地段空间有限且无新供应[106] * **新兴市场(中东)**： * 瑞银首次覆盖阿联酋房地产行业 给予Aldar和Emaar Properties"买入"评级[2][119] * 阿联酋结合了周期性优势和结构性顺风 IMF预计2025-30年GDP年均增长4.5% 人口增长迅速 政策改革深化了买家基础[119] * Emaar拥有创纪录的1463亿迪拉姆全球待确认收入 backlog[120] Aldar拥有665亿迪拉姆的待确认收入 backlog[121] * **宏观经济背景** * 瑞银经济学家预测2025年全球GDP增长3.2% 2026年增长2.9%[124] * 通胀预期2025年为3.3% 2026年为2.9%[124] * 美国10年期国债收益率预测2025年为3.80% 2026年为3.40%[124] * 瑞银坚持认为美联储将在12月降息[127] **其他重要内容** * **瑞银全球房地产会议**：第28届瑞银全球房地产CEO/CFO会议确认于2025年12月2日至3日在伦敦举行 将有70家全球房地产管理团队参与[2] * **投资偏好**：瑞银列出了其全球首选股票名单 涵盖新加坡、香港、中国、日本、澳大利亚、欧洲大陆、英国和美国等多个市场的公司[5] * **日本REIT赞助商优势**：与美国和新加坡相比 日本赞助商有时会以高达30%的折扣向其REIT提供资产 以增强增值收益 这一增长优势可能未被投资者充分认识[39]

核心观点 - 分母行情驱动下，REITs市场后市结构性机会主要在于超跌修复与机构配置需求的双重加持 [1] - 三季度报披露对市场情绪的冲击已逐步缓解，REITs指数先跌后涨，一度下探至1030点位后企稳回升 [3][5] - 当前市场情绪仍较脆弱，下半年整体情绪边际走弱，但超跌行情孕育机会，负债稳定的欠配机构可择低配置 [3][6] 二级行情回顾 - 过去一周（2025年11月3日-11月7日）中证REIT全收益指数周度下跌0.4%，收于1041.51点 [3][5] - 板块表现显著分化，市政环保（+0.66%）和消费（+0.43%）REITs领涨，而产业园（-2.04%）和仓储（-1.78%）REITs跌幅居前 [3][5] - 市政环保、消费与IDC（新型基础设施）板块修复较快，保障房板块修复相对较慢，华润有巢REIT因扩募导致市场供需再平衡，成为周度跌幅最高的保障房项目 [3][5] 市场交易活跃度 - 过去一周REITs市场日均交易额为5.75亿元，较前一周边际下行 [3][16] - 分板块看，新型基础设施和保障房类REITs周度日均换手率较高，分别为0.85%和0.84%，交通（0.37%）和消费（0.39%）类REITs换手率相对较低 [3][16] - 历史数据显示，新型基础设施板块自2025年8月初纳入统计以来，换手率曾高达5.60%（2025/8/11当周） [19] 个券表现与估值 - 部分REITs项目周度涨幅突出，如华夏金茂商业REIT（+4.42%）、国泰海通济南能源供热REIT（+2.25%） [14] - 估值指标显示，不同资产类型REITs的现金分派率差异显著，交通基础设施类如浙商沪杭甬REIT分派率达11.95%，而保障性租赁住房类如红土创新深圳安居REIT分派率为2.68% [16] - 产业园类REITs分派率跨度较大，易方达广州开发区高新产业园REIT分派率为6.77%，而建信中关村产业园REIT分派率为1.87% [16]