报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 股票及大宗商品涨势放缓，大类资产分流效应减弱，国债利率虽回升但仍低于2%，资产荒叙事仍在，中证REITs本月跌幅收窄，估值回调至历史中枢；9月3单REITs网下首发询价，25年网下申购收益率达3.45%；下半月10只REITs发布分红方案，华夏合肥高新产园REIT将在10月10日解禁；现有3单已注册未发行，在排项目11单，交易所压价力度减轻，首发估值折价收窄，本月招投标文旅类领衔 [3] 报告的相关总结 分流效应减弱助REITs企稳，估值回调至历史中枢 - 大类资产分流效应减弱，中证REITs跌幅同比收窄：2025年9月，沪深300收涨1.19%，中证红利收跌1.50%，大宗商品微跌0.05%，十年期国债收益率上行至1.88%，国债及中债指数同步下行；股票及大宗涨势放缓，大类资产分流效应减弱，国债利率不足2%，资产荒仍在，中证REITs收跌1.82%，跌幅较8月同期收窄 [9] - 能源本月相对抗跌，保租房跌幅收窄4个点：9月各类型REITs指数全线收跌，能源跌幅最浅，各类资产跌幅普遍较8月同期收窄；保租房和消费本月跌幅分别为0.88%和0.93%，较8月同期分别收窄4.15pcts和1.72pcts；当月跌幅较大的资产类型为公用事业和产业园 [14] - 联东科创REIT领涨，仓储物流半数个券上涨：IDC、消费和公用事业个券全线下跌；仓储物流半数个券上涨，盐田港REIT、中外运仓储物流REIT、九州通医药REIT涨幅位居本月前十；联东科创REIT本月领涨，江苏交控REIT、蒙能清洁能源REIT下跌较多 [15][18] - REITs换手率较年初腰斩，产权类资产9月缩量较多：2025年9月，沪深REITs日均换手率为0.43%，较年初腰斩，较8月同期下降0.13pcts；IDC和公用事业交易相对活跃；产权类换手率收窄幅度相对较大，经营权类中公用事业换手率收窄0.11pcts，交通和能源收窄均不足1pct [23] - 红利股息差回落，交通及公用事业派息率提升较多：截至2025.09.26，产权类REITs派息率为3.96%，与十年期国债收益率息差为2.08%，分位值上调1pct，与中证红利股息率息差为 -0.67%，分位值下调4pcts；除消费外，各类资产派息率所处分位值均较8月底有所上升，交通、公用事业最新派息率分别为8.7%、6.8%，较8月底提升0.39pcts、0.26pcts [26] - 产权类和经营权类估值双双回落至50%分位附近：产权类P/NAV最新值为1.28X，处于历史50%分位，较8月底下调10pcts，IDC、消费和产业园估值回调幅度较大；经营权类P/FFO最新值为13.89X，处于历史51%分位，较8月底下调13pcts，交通估值回调幅度最大；各类资产最新IRR均较8月底提升，产业园和IDC处于50%分位之上 [30][31] 九月3只REITs启动发行，25年网下认购收益率3.45% - 9月3单REITs网下询价，发行规模预计共51亿元：2025年9月，3单REITs询价，发行规模合计51.2亿元；华夏凯德商业REIT已完成询价，华夏中海商业REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT分别于9月26日、9月29日询价；截至9月26日，沪深上市REITs达到74只，总市值2190亿元 [40] - 2025年至今REITs网下认购收益率3.45%：自2025年4月发行的华泰苏州恒泰租赁住房REIT起，REITs网下认购倍数均超过100倍，网下份额均可在上市首日全部流通；2025年至今，剔除极端值后，0.5亿元/1亿元现金账户REITs网下申购收益合计172.34/344.68万元，网下申购收益率为3.45% [45] 下半月10只REITs发布分红方案，节后1只REIT解禁 - 下半月10只REITs发布分红方案，节后1只REIT解禁：2025年9月下半月，10只REITs发布分红方案；华夏合肥高新产园REIT部分战略配售份额将于10月10日解除限售，本次解除限售份额为0.35亿份 [48][50] REITs首发估值折价收窄，本月招投标文旅类领衔 - 待发&在审项目：已注册未发行3单，在审11单：2025年9月，3单REITs注册生效，目前已注册未发行的有华夏安博仓储物流REIT、中航京能光伏REIT、国泰君安东久新经济REIT；目前，交易所在审首发8单、扩募3单，新受理山证晋中公投瑞阳供热REIT [55] - 项目估值更新：3单注册项目封卷估值未发生变动：2025年9月，3单新注册生效的REITs发布招募书，底层资产最新估值较反馈回复稿未发生变化，评估价值折价情况仍参考回复稿较申报稿的变化；山证晋中公投瑞阳供热REIT底层资产截至2025/3/31评估价值为11.22亿元 [60] - 项目估值更新：最新3单首发估值折价率均收窄：最新3单首发估值折价率均较同类已发行项目有所收窄 [61] - 招投标及拟申报更新：3单更新，涉及2单文旅项目：2025年9月下半月，福州新投发展集团有限公司拟对旗下租赁住房发行公募REITs；云南石林旅游集团有限公司拟对旗下文旅资产发行公募REITs，拟发行规模不超过10亿元，农银汇理基金中标；成都市都江堰投资发展集团有限公司拟对旗下都江堰景区发行公募REITs，前期中航基金已中标，现对财务顾问公开选聘 [68]

The NEOS Real Estate High Income ETF (BATS: IYRI ) is a covered call ETF with an exposure to a somewhat unconventional underlying-i.e., real estate and, more specifically, equity REITs ( VNQ ). Usually, when we think about covered call ETFs, theRoberts Berzins has over a decade of experience in the financial management helping top-tier corporates shape their financial strategies and execute large-scale financings. He has also made significant efforts to institutionalize REIT framework in Latvia to boost the ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 9 月 22 - 26 日）中证 REITs 全收益指数收于 1064.42 点，周度下跌 0.65%，行情冷淡，预计 7 - 9 月连续 3 个月收跌；已上市 74 个 REITs 总市值收于 2190 亿元，环比下降 1.11%；2025 年下半年来 REITs 表现不佳，整体回调 5%左右；二级市场 REITs 走弱成交活跃度走低，关注高分派率和含保障条款个券；一级市场 9 月 22 日证监会批复 3 单首发 REITs 并启动发行 [1][8] 各部分总结 二级市场 价格 本周 REITs 除能源设施外均收绿，消费设施、租赁住房领跌，租赁住房 7 月以来回调幅度最大达 8.32%；高速公路板块 8 月经营数据分化，东部经济活跃区域表现更好；园区板块较抗跌，部分项目设收益分配调节机制；消费基础设施仅中金中国绿发商业资产收红，嘉实物美虽跌但可关注；个券层面博时津开产园等涨幅大，中金重庆两江等跌幅大 [13][15][18] 流动性 本周 REITs 成交活跃度走低，日均成交额、成交量、换手率环比分别下降 13.24%、19.96%、0.09pct；各板块成交活跃度均走低，主力净流入率新型设施、产业园区等靠前，交通设施靠后；2025 年 10 月有 3 个项目解禁，关注潜在交易压力 [21][24][27] 估值 仓储物流、交通设施和产业园区估值收益率靠前；产权类项目中产业园区、消费设施和仓储物流分派率较高，租赁住房板块现金分派率约 3.14%；市场震荡偏弱时，优先选择分派率高、设“业绩兜底条款”的经济发达区域项目 [30] 一级市场 首发获批与发行 9 月 22 日证监会批复中信建投沈阳国际软件园、华夏安博仓储物流、华夏中海商业资产三单 REITs 首发；华夏中海商业 9 月 26 日完成询价，预计 10 月 13 日开始募集；中信建投沈阳国际软件园拟 9 月 29 日询价并 10 月 13 日开始募集，为东北地区首单 [3][34] 本周其他要闻 中信建投国家电投新能源 REIT 收到国补应收账款回款 0.27 亿元，平均回款周期 2.15 年；易方达华威市场 REIT 2025 年度第二次分红，每 10 份派现 0.531 元；汇添富上海地产租赁住房 REIT 拟变更净回收资金投向，不超 15%的净回收资金 9527 万元用于补充流动资金等 [36]

报告行业投资评级 - 报告看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会 投资建议提出三条主线策略 [5] 报告核心观点 - REITs指数本周回调但年内仍保持正增长 中证REITs全收益指数本周下跌0.65% 年内累计上涨9.97% [1][2][11] - 二级市场呈现分化行情 生态环保和仓储物流板块表现相对抗跌 市政水利和保障房板块回调幅度较大 [3][13] - 估值指标显示REITs内部收益率分化明显 最高达9.7% P/NAV区间为0.7-1.8倍 [4][19] - 数据中心板块交易活跃度领先 日均换手率达1.1% 显著高于其他板块 [3][18] REITs指数表现 - 中证REITs全收益指数收于1064.4点 周度下跌0.65% 年内累计涨幅9.97% [1][2][11] - 横向对比显示 REITs全收益指数周度表现在主要指数中排名第5 年内排名第4 [1][2][11] - 沪深300指数周度上涨1.07% 恒生指数下跌1.57% 形成明显分化 [1][12] REITs二级市场表现 - 总市值约2187.6亿元 单只REIT平均市值约30亿元 周度10只上涨63只下跌 [3][13] - 板块表现分化显著 生态环保板块跌幅最小(-0.09%) 水利设施板块跌幅最大(-1.44%) [3][13] - 日均成交量104.9万股 日均换手率0.4% 数据中心板块换手率1.1%居首 [3][18] - 博时津开科工产业园REIT和中信建投国家电投新能源REIT涨幅居前 [13] REITs估值表现 - 中债IRR最高前三：华夏中国交建REIT(9.7%)、平安广州广河REIT(9.1%)、中金湖北科投光谷REIT(7.8%) [4][19] - P/NAV最高前三：易方达华威农贸市场REIT(1.8倍)、嘉实中国电建清洁能源REIT(1.8倍)、嘉实物美消费REIT(1.7倍) [4][19] - 平安广州广河REIT的P/NAV最低为0.7倍 显示估值分化明显 [19] 投资建议主线 - 关注政策主题下弹性机会：高能级城市消费、暑期客运高峰韧性、物流及厂房园区租赁需求改善 [5] - 布局弱周期红利资产：结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时配置 [5] - 关注扩募机会：资产储备充足、项目优质的原始权益人后续龙头效益 [5]

1、二级市场 2025年9月22日-2025年9月26日（以下简称"本周"），我国已上市公募REITs二级市场价格整体较上周小幅 下跌：加权REITs指数收于184.79，本周回报率为-0.77%。与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排 序分别为：黄金>原油>A股>可转债>纯债>美股>REITs。 从项目属性来看，从项目属性来看，本周产权类和特许经营权类REITs的二级市场价格均有所下跌。 从底层资产类型来看，本周仅能源类REITs有所上涨。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为能源 类、生态环保类和仓储物流类。 从单只REIT层面来看，本周公募REITs涨跌互现，有10只REITs上涨，有1只与上周持平，有63只REITs下 跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是博时津开产园REIT、中信建投国家电投新能源REIT和中金联东 科创REIT。 点击注册小程序 查看完整报告 特别申明： 本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究 信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号 难以设置访问权限，若 ...

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 2025年9月22 - 26日我国已上市公募REITs二级市场价格整体小幅下跌 与其他主流大类资产相比表现一般 仅能源类REITs上涨 [1][11] - 本周公募REITs成交规模18.6亿元 新型基础设施类REITs区间日均换手率领先 主力净流入总额2688万元 市场交投热情下降 大宗交易总额4211万元 较上周下降 [2][32][33] - 截至2025年9月26日 我国公募REITs产品74只 合计发行规模1943.32亿元 交通基础设施类发行规模最大 本周无新增REITs产品上市 有3只REITs项目状态更新 [37][42] 报告各部分总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：本周我国已上市公募REITs二级市场价格整体较上周小幅下跌 中证REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为 - 0.82%和 - 0.65% 加权REITs指数回报率为 - 0.77% 回报率排序为黄金>原油>A 股>可转债>纯债>美股>REITs [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均下跌 仅能源类REITs上涨 回报率前三的底层资产类型为能源类、生态环保类和仓储物流类 [17][19] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现 10只上涨 1只持平 63只下跌 涨幅前三为博时津开产园REIT、中信建投国家电投新能源REIT和中金联东科创REIT 跌幅前三为中金重庆两江REIT、华夏大悦城商业REIT和嘉实物美消费REIT [24] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模18.6亿元 新型基础设施类REITs区间日均换手率领先 成交额前三为交通基础设施类、能源基础设施类、园区基础设施类 换手率前三为新型基础设施、生态环保类、能源基础设施类 [25] - 单只REIT层面：本周单只REIT成交规模和换手率表现分化 成交量前三为南方润泽科技数据中心REIT、国金中国铁建REIT、中金厦门安居REIT 成交额前三为国金中国铁建REIT、南方润泽科技数据中心REIT、中金安徽交控REIT 换手率前三为华泰江苏交控REIT、华夏华电清洁能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT [28] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额2688万元 市场交投热情下降 不同底层资产REITs中 主力净流入额前三为园区基础设施类、新型基础设施类、消费基础社会类 单只REIT中 主力净流入额前三为创金合信首农REIT、南方润泽科技数据中心REIT、华夏华润商业REIT [32] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额4211万元 较上周下降 周四成交额最高 为1434万元 单只REIT中 大宗交易成交额前三为南方润泽科技数据中心REIT、招商高速公路REIT、中信建投明阳智能新能源REIT [33] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年9月26日 我国公募REITs产品74只 合计发行规模1943.32亿元 交通基础设施类发行规模最大 为687.71亿元 园区基础设施类次之 为318.35亿元 本周无新增REITs产品上市 [37][38] 待上市项目 - 共有17只REITs处于待上市状态 12只为首发REITs 5只为待扩募REITs 本周华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金、中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金和华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“通过” [41][42]

REITs and the related ETFs haven't done much following the Federal Reserve's interest rate cut, indicating that was largely priced into the rate-sensitive sector. More rate cuts could be on the way. However, investors may want to examine other potential catalysts for real estate equities. On that note, the ALPS Active REIT ETF (REIT) is an ETF to watch for multiple reasons, including a nearly 15% weight to retail REITs. Yes, retail REITs, a corner of the real estate sector long seen as vulnerable to the ris ...

Last time I covered Rayonier (NYSE: RYN ), I pointed out how the REIT was trading at relatively undervalued levels, with a very solid dividend, and preparing itself for a very solid future.As of 2025, I've got over 10 years of researching companies. In total, throughout my investing life, I estimate that I researched (in depth) well over 1000 companies, from commodities like oil, natural gas, gold and copper to tech like Google or Nokia and many emerging market stocks, which I believe could help me provide ...

投资背景与经历 - 投资生涯始于2011年高中时期，主要投资领域包括房地产投资信托基金、优先股和高收益债券 [1] - 长期对市场和经济抱有浓厚兴趣，投资理念基于基本面长期观点 [1] - 近期投资策略结合长期持股、备兑认购期权和现金担保认沽期权 [1] 研究覆盖范围 - 研究分析主要覆盖房地产投资信托基金和金融行业 [1] - 偶尔撰写由宏观交易理念驱动的交易所交易基金和其他股票的分析文章 [1]

文章核心观点 - 作者提及在今年的文章标题中使用了诸如"范式转变"、"十年一遇的机会"和"美联储最危险的赌博"等重大词汇来描述市场观点 [1] - 作者披露其通过股票、期权或其他衍生品方式长期持有联合太平洋铁路(UNP)、加拿大太平洋堪萨斯城铁路(CP)、德州太平洋土地信托(TPL)和加拿大自然资源(CNQ)的多头头寸 [1] 作者持仓披露 - 作者持仓包括铁路公司UNP和CP [1] - 作者持仓包括土地资源公司TPL [1] - 作者持仓包括能源公司CNQ [1]