行业定义与分类 - 房屋租赁指房屋所有者或经营者将房屋交给消费者使用 消费者通过定期支付租金获得房屋占有和使用权的行为[1][2] - 按所有权性质分为公有房屋租赁和私有房屋租赁 按使用用途分为住宅用房租赁和非住宅用房租赁[2] - 非住宅用房租赁包括办公用房和生产经营用房的租赁[2] 全球市场现状 - 2024年全球房屋租赁市场规模达27478亿美元 预计2025年将增长至28000亿美元[4] - 北美市场占比34.47%达9472亿美元 欧洲市场占比27.78%达7633亿美元 亚洲市场占比32.15%达8834亿美元[4] 中国市场现状 - 2024年中国房屋租赁规模31481亿元 租赁面积113.31亿平方米[1][7] - 住宅租赁规模占比74.17%达23354亿元 住宅租赁面积占比86.95%达98.53亿平方米[7] - 写字楼租赁规模占比12.09%达3806亿元 仓储租赁规模占比6.81%达2144亿元 厂房租赁规模占比6.94%达2185亿元[7] - 预计2025年租赁规模将达31967亿元 租赁面积将达117.49亿平方米[1][7] - 住宅租赁规模占比将提升至74.94%达23957亿元 住宅租赁面积占比将达87.00%达102.22亿平方米[7] 驱动因素 - 经济持续增长和居民收入水平提高增强租房能力[1][6] - 一线及热点二线城市高房价推动租赁需求[6] - 新兴产业和高端服务业发展吸引人口聚集 新市民和青年成为主要需求方[6] - 人口流动性增强提高市场活跃度[1][6] 产业链结构 - 上游包括个人业主、开发商、政府/国企、资产管理机构等房源提供方及土地供应[9] - 中游为房屋租赁服务运营商[9] - 下游租客包括个人租客（白领、学生、流动人口）和企业客户（员工宿舍、商办公寓）[9] - 租赁形式涵盖整租、合租、短租（Airbnb模式）和共享居住[9] 竞争格局 - 行业呈现多元化竞争格局 头部企业通过规模化运营和技术优势占据主导地位[11] - 主要企业包括我爱我家、贝壳、万科泊寓、龙湖冠寓等[2][11] - 龙湖冠寓管理房源164000间 万科泊寓管理房源264000间并服务超80万客户[12] - 我爱我家管理房源突破30万套 2024年商业租赁及服务营收4.42亿元占总营收3.53%[12][15] - 贝壳2024年营业总收入129.86亿美元 同比增加20.08亿美元 毛利率30.85%提升1.29个百分点[17] 发展趋势 - 行业从野蛮生长进入规范化、品质化发展阶段 资金、品牌和运营能力成为竞争优势[1][19] - 新兴模式借助互联网和现代科技打造专业化商圈 通过"线上交易 线下服务"提升效率[19] - 线上平台整合线下中介公司、个人业主及配套服务公司 改善房源供给和租客满意度[19]

全国租金市场概况 - 全国50城租金连续5个月下跌，4月平均租金为35.2元/平米/月，同比下跌3.4% [2] - 除嘉兴、石家庄微涨0.1%外，其余48城租金均下跌，三亚环比跌幅最大达1.1% [4] - 新一线及低线城市租金长期下滑主因人口流出与住房供应过剩 [4] 一线城市租房市场动态 - 北上广深因人口净流入长期维持卖方市场，但2024年北京上海常住人口分别减少2.6万、7.19万，广深增速较2019年显著放缓 [14][16] - 一线城市租房市场曾现畸形现象：二房东暴雷（如2020年蛋壳事件）、房东违约涨价、克扣押金等 [7][9] - 头部长租公寓品牌快速扩张：万科泊寓开业18.74万间，龙湖冠寓达12.3万间 [7] 租金下跌案例与市场转变 - 上海长宁区两居室租金从10800元/月降至8000元/月，深圳福田区三房月租从1.6万降至1万（降幅38%） [10] - 卖方市场转向买方市场，业主降价竞争致租金连跌5个月 [12][27] 租金下跌驱动因素 - 经济不确定性加剧就业压力，削弱一线城市人口吸引力 [14] - 保障性住房供应激增：2024年全国筹建保租房/公租房172万套，一线城市占比显著（北京15万套、上海7.2万套、广州11.82万套、深圳10万套） [17][19][20] - 楼市有价无市促使业主"由售转租"，集中挂盘导致供应过剩 [22][24] 行业长期影响 - 深圳福田区三房案例显示房产年收益率仅1.3%，低于银行存款利率 [28][30] - 住房与户籍资源脱钩（医疗养老已绑定工作）、教育资源过剩削弱购房必要性 [31] - 租金持续下跌或推动中国进入租房主导时代，与发达国家模式接轨 [33]

政策支持与市场背景 - 中央经济工作会议提出推进处置存量商品房工作[1] - 中央政治局会议指出要加大高品质住房供给并优化存量商品房收购政策[1] - 中国人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款支持地方国企收购未出售商品房[3] 长春市具体实施措施 - 长春市出台《收购已建成存量商品房用作保障性住房实施细则》明确收购房源、租金标准等[2] - 租金标准不高于同品质同地段房源评估租金的90%[2] - 长春市已累计收购存量商品房项目14个共6837套房屋其中4个项目2908套已投入运营[4] 金融支持与贷款发放 - 中国人民银行吉林省分行指导银行机构为长春收购主体提供授信5.96亿元[3] - 发放住房租赁团体购房贷款4.29亿元[3] - 银行机构建立绿色审批通道缩短周期提高效率[3] 企业运营与租户体验 - 润和公司配备专业化运营团队确保房屋维护和租户体验[4] - 收购房源装修简约大气家具电器齐全提供拎包入住服务[4] - 公司注重居住质量以实现可持续经营[4] 市场需求与群体受益 - 新市民和青年人期待房好价不贵的租赁房源[1] - 润和公司收购的存量商品房已接近满租状态[1] - 租户反馈租金合理配套齐全通勤便利[1]

数据新闻编辑：陈华罗 实习生 何逸铭 新媒体设计：苗奇卉 校对：柳宝庆 凌晨一点，城市里写字楼的玻璃幕墙还映着未眠的灯光。25岁的夏妮和妹妹在出租屋的窗户前补漏，窗沿的水珠砸在地板上，和她手机里"中介"电话无人 接听的提示音一起形成令人心烦意乱的噪声。 月薪一半给了房租 像夏妮这样的租房群体并非个例。第七次人口普查数据显示，全国租房家庭户占比从2010年的11.95%增加至2020年的14.59%，而在北上广深，租房人群 已经占到城市常住人口的30%-40%。 一脚踏入大城市，随之而来的并不是梦寐以求的高薪，而是在这座城市安身立命的基础——先找个地方住。在一线城市，高昂的房租无疑是年轻人的一座 大山，尤其是刚毕业人群。 行业数据显示，2025年4月，北京房租均价117.89元/月/㎡，上海103.51元，深圳96.5元。这意味着在北京想租一个30平方米的单间，月租金大概3500元， 在上海约3100元。 《2024届高校毕业生求职调研报告》显示，2024届毕业生秋招岗位的平均招聘月薪6143元，北京6832元位居第一，3500元的租金相当于薪资的一半了。国 际通行的"30%收入用于住房支出"警戒线在一线城市失 ...

租赁市场季节性需求 - 每年5月后租赁市场迎来毕业季需求小高潮 一线城市推出针对毕业生的保障性租赁住房活动 [1] - 上海浦东新区推出100万平方米低租金青年公寓 针对毕业3年内的高水平大学人才提供不超过2000元/月的租金优惠 [1] - 北京石景山区开展新毕业大学生保障性租赁住房配租工作 定向匹配房源 [1] 保障性租赁住房规划进展 - "十四五"期间全国计划建设筹集保障性租赁住房近900万套(间) 40个重点城市占比72% [2] - 截至2025年3月全国已累计建设720万套(间) 上海完成建设56.1万套(间)达规划93% 杭州筹集6.01万套(间) [2] - 保障性租赁住房主要选址轨交站点周边 上海61%项目位于中心城区 新建项目外环外占比58% [15] 户型供需结构特征 - 一线城市1-2室户型需求占比70-80% 但供给仅60-76% 二线城市需求60-75%对应供给40-65% [6] - 上海保障性租赁住房1室占比78% 2室17% 3室及以上5% 聚焦小户型供应 [15] - 南京/成都/西安3室户型供应占比显著高于需求 分别达38.7%/50.9%/45.1% [8][10] 租金价格带分布 - 北京4000元/月以下房源供需占比52%/73% 上海3000元/月以下占比36%/69% [10] - 广深2000元/月以下需求占比70%/57% 热点二线城市同价格带需求占比60-80% [10] - 杭州保障性租赁住房3000-5000元/月房源占比45% 成都项目租金为市场价6.4-9折 [16] 重点城市项目案例 - 上海闵行区微领地浦江公园社区提供5557套房源 月租金2092-4111元 面积17.36-41.75㎡ [4] - 成都高新区南华佳苑项目租金为市场价90% 月租40.04元/㎡ 面积50㎡ [18] - 成都武侯区兴城之家项目月租30.33元/㎡ 较市场价低10% 面积52.26-96.35㎡ [18]

一、二线城市毕业季租赁需求表现更佳 - 2022-2024年重点40城5-6月租赁线上需求热度环比增长约15%，但2024年5月表现相对逊色[1] - 2023-2024年二线城市需求热度及持续性超过一线城市，大学毕业生更倾向选择热点二线城市如西安、成都[3] - 2022-2025年一线城市挂牌租金小幅下跌（北京、上海），而西安和成都分别上涨2.6%、6.6%[4] 二、二线城市租房性价比优势显著 - 二线城市一室套均租金占薪资收入比例普遍低于20%，低于一线城市负担水平[7] - 成都锦江、武侯、青羊及西安未央、雁塔等核心区域挂牌租金涨幅超城市平均水平（成都16.7%、西安13.4%）[10][11] - 产业聚集区如成都高新区（14.8%）、西安国际港务区（11.9%）租金涨幅显著[11] 三、租赁需求呈现分化特征 1 区域分化 - 一线城市核心区租金韧性更强：上海黄浦（8.4%）、虹口（9.2%），深圳罗湖、福田涨幅居前[9][10] - 非核心产业通勤区需求转移：上海青浦（10.4%）、深圳龙华（8.0%）涨幅突出[10] 2 户型需求分化 - 一线城市1-2室户型需求占比70-80%，北京/上海小户型需求上升（1室占比37.7%/38.6%），广州/深圳大户型需求增加[14] - 二线城市1室需求占比60-75%，南京（+3.5%）、武汉（+3.6%）小户型需求显著上升，重庆合租需求增加（2室+2.4%）[16][17] 3 价格需求分化 - 一线城市主力需求集中在1001-2500元/月/套（占比35-40%），高价房源需求下降[18][19] - 二线城市中杭州2500元+/月需求上升（+1.1%），武汉/西安501-2000元/月需求增加（西安1501-2000元档+1.8%）[21][24][25] 四、毕业生租房偏好趋势 - 独立空间需求仍为主流（1室占比超30%），但合租趋势在部分城市显现（广州/深圳3室需求+1.0%/1.3%）[12][14] - 兼顾性价比与品质：低价房源（<1000元/月）需求下降，中端价格（1001-2500元/月）成主力选择[18][19]

《悉尼晨锋报》报道称，悉尼富人区Bellevue Hill的租房成本与5年前几乎相同， 而临近部分城区的租 金甚至暴涨了70%。 | | | Annual change, | 5-year change, | | --- | --- | --- | --- | | | Median Weekly | median weekly | Median weekly | | Suburb | Asking Rent | asking rent | asking rent | | Bellevue Hill | $2,350 | -5.9% | 4.4% | | Queens Park | $1,900 | 2.7% | 26.7% | | Bondi Junction | $1,350 | -3.6% | 28.6% | | Waverley | $1,480 | 2.1% | 28.7% | | Woollahra | $1,850 | 7.2% | 29.8% | | Paddington | $1,450 | 5.3% | 31.8% | | Rose Bay | $2,075 | 6.5% | 34.1% | ...

保障性租赁住房政策进展 - 上海构建多层次租赁住房供应体系 不设户籍和收入门槛 申请人需在上海合法就业且家庭在一定区域人均住房建筑面积低于15平方米 [2] - 集中建设的保租房社区优先在配套成熟 交通便利 产业集中 人口聚集以及有长期建设任务的区域布点 [2] - 截至2024年底 全市已累计建设筹措保障性租赁住房53.8万套（间） 供应34万套（间） [2] 项目运营与服务特色 - 中建幸孚家公寓（松江店）提供2407套精装修公寓 配备洗衣房 健身房等公共设施 社区商业配套打造15分钟生活圈 [1] - 公寓鼓励青年租户以主人翁身份参与基层服务 联合街道党组织成立联合党支部 帮助租户化解各类生活难题 [2] - 48平方米一室一厅公寓月租金约1700元 煤卫家具电器齐全可拎包入住 并可享受松江G60人才租赁住房补贴 [1] 市场推广与需求响应 - 近40家保租房项目企业为2000多名毕业生带来优质适配房源 通过专场活动进校园方式推广 [1] - 人社部门主动向新就业毕业生推送保障性租赁住房信息 帮助解决住房担忧 [1] - 政策满足青年人 新市民和一线务工人员在人生不同阶段的住房需求 [2]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 2025年五一假期新房市场热度环比提升3.9%，回暖趋势初显，但同比去年下降10.3%，整体仍处低位；二手房市场热度自然回落，百城找房热度指数降至0.38，较2024年同期锐减15.3%；租房市场核心城市价格回升，供需格局分化，预计二季度租赁市场景气度有望持续回升 [4][15][40] 根据相关目录分别进行总结 新房市场 - 全国新房市场日均找房热度环比上涨3.9%，同比去年下降10.3%，仅重庆、常州等少数城市较去年同期保持平稳，市场受假期消费分流和分化严重影响 [4][5] - 分梯队城市新房市场表现中，新一线和二线城市热度同比降幅较少，一线城市上海和广州核心区优质项目热度高，深圳大户型改善房成交占比提升；新一线城市重庆表现较好；二线城市常州、长春、温州同比下降幅度最少；三四线城市南阳、柳州市场表现同比去年较好 [7][8] 二手房市场 - 2025年五一假期全国百城二手房找房热度指数降至0.38，较2024年同期锐减15.3%，一线城市跌幅最为突出，达20.8% [15] - 市场热度显著降温主要归因于楼市政策环境根本性转变和居民消费结构变化，随着宏观经济环境企稳，购房需求有望回流 [16] 租房市场 - “五一”期间租赁挂牌价格表现平稳，一线城市挂牌租金小幅上涨，12个城市假期挂牌租金较节前小幅回升，多数二线城市挂牌租金仍呈现小幅回落，租赁线上需求热度较节前显著回落近两成 [24] - 重点二线城市分化显著，需求更偏重性价比，一线城市中北京、上海、深圳部分价格段和区域需求热度有变化，重点二线城市之间租赁市场供需价格表现差异较大 [27][33] - 综合“五一”期间重点城市租赁市场表现，今年租赁市场延续一季度以价换量趋势，核心一二线城市租赁挂牌价格企稳回升，预计二季度租赁市场景气度有望持续回升 [40]

财务数据和关键指标变化 - 一季度总TTV为8442亿元，同比增长34%；净收入达233亿元，同比增长42.4%；毛利润率同比下降4.5个百分点至28.7% [29] - GAAP净收入为8.55亿元，同比增长97.9%；非GAAP净收入达13.9亿元，同比保持稳定 [30] - 一季度GAAP运营费用总计42亿元，同比增长2.9%，环比下降31.3% [38] - GAAP运营收入总计5.91亿元，同比显著增加，环比下降41.6%；GAAP运营利润率为2.5%，同比增加2.5个百分点，环比下降0.7个百分点 [40] - 非GAAP运营收入总计11.5亿元，同比增长19.6%，环比下降34.6%；非GAAP运营利润率达4.9%，同比和环比均下降0.9个百分点 [40] - 一季度实现净运营现金流出40亿元；新房DSO为63天，处于健康水平 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 住房交易服务 - 现有住房交易收入一季度达69亿元，同比增长20%，环比下降23%；GTV为5803亿元，同比增长28.1%，环比下降22.1%；贡献利润率为38.1%，同比下降6.4个百分点，环比下降2.3个百分点 [30][31] - 新房交易服务GTV一季度达2322亿元，同比增长53%，环比下降34.6%；收入为81亿元，同比增长64.2%，环比下降38.2%；贡献利润率同比上升1.1个百分点至23.4%，环比下降2.2个百分点 [32][33] 家居装修和家具业务 - 收入一季度达29亿元，同比增长22.3%；贡献利润率达32.6%，同比上升2个百分点，环比上升2.8个百分点 [34] 房屋租赁服务 - 收入一季度达51亿元，同比增长93.8%；贡献利润率为6.7%，同比上升1.2个百分点，环比上升2.1个百分点 [35][36] 商户和其他服务 - 收入一季度降至3.5亿元，同比下降50%，环比下降28.3% [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 一季度新房销售同比基本持平，全国前100开发商GTV同比下降7%，但销售面积同比增长超15% [27][49] - 现有住房市场一季度GTV同比增长约16%，交易量同比增长约28%，住房价格有企稳迹象 [28] - 4月现有住房交易量环比下降，价格环比下降1.3%；市场供需关系改善，4月看房与库存比为1.8，处于历史较高水平 [50][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 今年聚焦规模和效率提升，优化与开发商合作，提升代理效率，推动门店参与新房业务；调整家居装修和家具业务节奏，重塑产品和交付能力；推进AI在各业务线应用 [13][14][17] - 住房交易服务业务持续促进代理网络健康增长，注重门店成本效益，提升平台效率，未来发展大型门店模式，借助AI提升生产力 [59][66] - 家居装修和家具业务深化AI在合同转化、施工过程和内部管理中的应用，未来聚焦更精准洞察客户需求和更高效设计 [73][76] - 新房业务通过C2M模式为开发商提供产品解决方案，利用数据和市场优势提升项目定位和设计准确性，创新客户触达方式 [81][87] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 一季度市场受政策刺激表现稳定，新房和现有住房市场均有积极表现；二季度市场预计呈季节性放缓，但同比仍可能有小幅增长 [47][52] - 市场前景取决于国际贸易摩擦和国内政策支持力度，长期保持谨慎乐观，国内政策有望缓解贸易风险对房地产市场的影响 [52][56] 其他重要信息 - 一季度平台PTV增长34%，活跃门店超55200家，活跃代理同比增长23%，门店和代理效率持续提升 [9][11][12] - 推出AI房产维护助手、数字伙伴小易、AI客户维护工具、AI租赁后支持系统等AI工具，提升业务效率和服务质量 [21][22][23] - 推出装修资金托管服务，并开发可共享的解决方案框架，推动行业进步 [24][25] - 一季度回购约1.39亿美元股票，自2022年9月以来累计回购约17.6亿美元股票 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 二季度及以后房地产市场的展望 - 一季度市场受政策刺激表现稳定，现有住房GTV同比增长约16%，新房销售基本持平；二季度预计呈季节性放缓，但同比可能有小幅增长 [47][48][52] - 市场前景取决于国际贸易摩擦和国内政策支持力度，若贸易压力加剧，三季度市场指标可能走弱，下半年可能出台支持政策 [52][53] 问题: 住房交易服务业务今年的扩张计划及提升效率的方法 - 今年继续促进代理网络健康增长，注重门店成本效益，提升平台效率；预计非临州代理门店规模适度增加，整体代理和门店数量保持稳定 [59][65] - 通过数字工具、平台运营机制等提升效率，未来发展大型门店模式，借助AI提升生产力 [63][66][67] 问题: 家居装修和家具业务的运营情况、未来利润率展望及AI战略和投资计划 - 一季度业务收入达29亿元，同比增长22.3%，贡献利润率达32.6%，创历史新高 [72] - AI在合同转化、施工过程和内部管理中有广泛应用，未来聚焦更精准洞察客户需求和更高效设计 [73][76] 问题: 贝壳在新房开发中的贡献及C2M业务的体现 - 贝壳通过C2M模式为开发商提供产品解决方案，参与9个项目，已收回部分投资，首个合作项目实现首日售罄，IRR近50% [81][82][83] - 具备深入了解消费者需求和强大市场知识与定价能力的优势，通过创新方式触达客户，已在西安项目提供服务并获市场认可 [84][87][89]