成都商业多元场景发展趋势 - 成都商业正通过多元场景革新生活方式表达，三大市场动作分别锚定“松弛感”、“潮流力”与“疗愈性” [1] - 九栖巷招商盛典启动，以主题空间规划重塑城西松弛生活目的地 [1] - 亚瑟士于成都太古里揭幕新店，同步发布融合赛车美学与经典科技的GEL-KAYANO 12.1鞋款 [1] - effortless无忧哲理西南首店“川西驿站”落户成都万象城，将在地文化与身心疗愈体验深度融合 [1] 亚瑟士品牌动态 - ASICS亚瑟士成都太古里城市形象店正式开幕，门店融合运动基因与潮流文化 [2] - 全新门店以多样化产品矩阵赋能新世代青年的日常表达 [2] - 开业之际推出成都款“GEL-KAYANO 12.1限定首发套组”，并开启72小时限量发售 [2] - “全城速应”企划收官活动同步亮相成都，以先锋潮流姿态助阵新店启幕 [2] - 品牌携手涂鸦艺术家王棕正创作橱窗艺术装置，以品牌哲学为灵感 [6] - 艺术装置以金属质感牵牛花围绕鞋款及GEL胶生长，寓意从废墟中破土而出，鼓励青年突破自我 [6] - 品牌将于9月28日起以“在成都，好生动”为主题开启创意装置、AI拍照互动、手工坊及周末热身跑等体验活动 [6] effortless无忧哲理品牌拓展 - effortless无忧哲理西南首店“川西驿站”落户成都万象城，为消费者提供身心疗愈体验 [9] - 新店设计以川西独特地貌、蜀地木构斗拱工艺及成都街巷烟火气为灵感 [14] - 店铺材料选用白色山石、红色锈铁及回收拼接老木板以呼应川西地域元素 [14] - 品牌借鉴武侯祠木质斗拱工艺，在室内空间搭建SPA room与VIP服务区的木构房屋 [14] - 品牌邀请成都本地匠人采用非遗“织缕”工艺，以天然水葫芦与金箔为原料手工织就织物装饰柜面 [18] - 未来品牌计划推出更多品类产品，为用户带去“身心皆愉”的个人护理体验 [18] 九栖巷C-PARK APM项目规划 - 旭辉商业中西部品牌峰会暨九栖巷C-PARK APM招商启动盛典于成都温江举行 [21] - 项目总经理以“生活方式提案官”身份解读项目在场景构建、业态组合与运营服务的多维突破 [21] - 项目嫁接旭辉商业体系资源，实现品牌联动与效能叠加 [21] - 九栖巷位于温江区杨柳东路，毗邻温泉大道主干道，坐拥光华核心商圈 [23] - 项目坐拥81万区域高净值人口持续导入，消费潜力优越 [23] - 项目聚焦“生活方式达人”与“新中产家庭”两大核心客群，以“松弛、微醺、运动”为核心标签 [23] - 项目规划“悦屿、味屿、栖屿”三大主题开放式空间，旨在焕新城西消费场景 [23] - 旭辉商业将为项目提供精细化运营和全域营销推广的全链条服务 [23] - 项目通过三大主题区域规划，叠加露营电影节、草地音乐节等内容运营，塑造可持续的生活方式IP [23]

核心观点 - 新城控股在商业年会上发布迭代的"吾悦经营五步法"和全新"悦链计划" 旨在通过精细化运营和生态协作提升商业运营质量 实现从规模增长向质量共生的转型 [2][5][6] - 公司商业板块逆势增长 上半年商业运营总收入69.44亿元（同比增长11.8%） 物业出租及管理业务毛利占比提升至77.06% 毛利率达71.20% [7] 战略与运营方法 - 迭代"吾悦经营五步法"：包含建好空间（投入4亿元改造88个项目）、组对内容（通过市场洞察6因子等模型科学规划）、找到品牌（基于4M框架构建服务体系）、做高销售（推出V8模型提升品牌销售）、分享收益（推广联营扣点模式） [3][4][5] - 该方法强调系统化思考、结构化拆解、精细化指引和数字化管理 以专业化运营应对商业地产挑战 [3][5] 生态合作计划 - 推出"悦链计划"：筛选10家认证品牌和80家核心代理商 建立常态化沟通机制和专属权益 打造三方（代理商×吾悦×品牌）联动的资源对接与价值共创平台 [6] - 计划颠覆传统单向招商模式 通过吾悦作为枢纽链接品牌与代理商 实现资源高效匹配和商业内容共生 [6] 商业布局与业绩 - 截至当前在全国141个城市布局205座综合体项目 完成从0到200的规模化发展跨越 [5] - 商业运营成为重要增长极 上半年商业运营总收入69.44亿元（同比增长11.8%） 物业出租及管理毛利45.73亿元 毛利率71.20% [7] 行业背景与定位 - 线下商业饱和供应叠加线上零售冲击 商业地产面临挑战 公司通过精细化运营和生态协作提升竞争力 [3][6] - 吾悦商管定位"不一样的吾悦" 提出企业人格及五边形经营理念 追求从出租率租金向质量共生转型 [5][6]

品牌关系与所有权 - 新世界集团全权拥有K11注册商标及品牌 K11 by AC品牌使用权经集团同意授予前行政总裁郑志刚 [1] - K11 by AC的投资业务运作与新世界集团无任何关系 包括轻资产管理项目 [1] - 新世界旗下K11系列仅管理集团及同系公司物业项目 未管理第三方开发项目 [1] 业务运营状况 - 新世界集团运营香港K11 MUSEA 香港K11 Art Mall 广州K11 上海K11及年报披露项目 均与K11 by AC无关 [1] - K11分部在2025财年报告期内业绩取得4%增长 [1] 品牌发展动态 - K11 by AC集团与青岛西海岸新区管委会 长坤集团签订投资合作协议 拟建设多功能综合体 [2] - 郑志刚宣布创立香港上合发展（ALMAD Group） K11 by AC作为旗下文化品牌 [2]

行业前景 - 香港写字楼市场预计迎来拐点 金融业招聘情况好转推动写字楼净吸纳量改善 [1] - 中环甲级写字楼市场因金融业招聘增加及供应减少可能率先复苏 出现见底回升 [1] - 金融业占写字楼租户比例达57% 证监会数据显示2025年6月牌照数目同比增加约1300个 [1] 租金预测 - 中环甲级写字楼今年租金跌幅收窄至5% 去年跌幅达12% [1] - 中环甲级写字楼明年租金预计大致持平 [1] - 全港甲级写字楼今明两年租金预计下跌3%至5% 较去年9%跌幅有所收窄 [1] 公司评级 - 太古地产(01972)获得买入评级 涉猎中区甲级写字楼 [1] - 太古A(00019)及香港置地评级为中性 [1]

核心观点 - 新城控股在商业年会上发布"吾悦经营五步法"和"悦链计划" 聚焦商业运营精细化和生态协作 旨在提升运营效率并构建三方共赢的商业生态系统 [1][3][7] 商业运营策略 - 迭代"吾悦经营五步法"：包括建好空间、组对内容、找到品牌、做高销售、分享收益 系统性提升商业精细化与专业化运营能力 [2][3] - 建好空间：投入4亿元开展88个项目的空间改造和品质提升 建立空间分析和五大检查体系并纳入KPI考核 [2] - 组对内容：通过市场洞察6因子、项目定位4要素、业态规划4方面等科学分析工具形成品牌落位7阶模型指导业态规划 [2] - 找到品牌：基于4M框架构建品牌链接与服务体系 组建三级招商团队 建立吾悦品牌库和招商服务八步法 通过信息化工具自动计算招商积分 [2] - 做高销售：推出V8模型 通过8因子8要素为品牌提供销售经营体检表 承诺每年营销费用不下降并与商家联营提升业绩 [3] - 分享收益：全面推广联营扣点模式 构建销售提升→收益增加→加大营销投入→增加品牌激励→促进销售再增长的正向循环 [3] 生态协作计划 - 推出"悦链计划"：筛选10家认证品牌和80家核心代理商 建立常态化沟通机制和专属权益 打造资源对接与价值共创平台 [4][5] - 计划核心：变单向招商为三方共赢 吾悦作为枢纽链接优质品牌与代理商 实现资源高效匹配 [4] - 目标对齐：与合作品牌经营目标对齐 追求质量共生而非仅规模增长 提升商业内容温度与活力 [5] 商业业绩表现 - 2025年上半年商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% [6] - 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 占总毛利比例由57.21%提升至77.06% 毛利率达71.20% [6] - 全国布局141城205座综合体项目 吾悦广场开业规模1608.14万平方米 出租率稳定在97.81% [6] - 合作品牌超3万个 会员总数超5000万 [6] 标杆项目与未来布局 - 常州武进吾悦广场升级为首座"金标吾悦" 配备高规格硬件维护、销售支持与会员运营体系 [7] - 未来以金标项目为支点 在重点城市群布局高端商业旗舰 [7]

商业项目开业 - 房山区物美超市"胖改店"于9月26日开业 商品结构接近胖东来80% 大幅扩增烘焙和熟食现制加工区 每日供应数十款现做美食 特别上架多款北京传统小吃和特色食品 [1] - 居然之家房山店于9月27日开业 由运营近20年的裕恒通家居广场升级而来 通过品牌焕新与运营托管实现全面升级 填补区域中高端家居市场空白 以数智化运营能力重构北京西南家居消费格局 [1] - 瑞来广场于9月28日开业 是房山区第9座商业综合体 以街区形态环绕天幕下沉广场布局 设有室内运动体验空间与文化市集等多元业态 包括建筑面积近1万平方米的北投瑞来酒店(126间客房) 2000平方米翎动体育羽毛球馆 品味世家餐饮 宜佳烟酒便利店 [1] 区域商业发展策略 - 房山区锚定提振消费目标 大力发展折扣经济 悦己经济 票根经济 推动消费提质升级 促进商文旅体融合发展 [2]

针对青年家庭与亲子客群，商圈创新服务内容。如五棵松万达广场开展儿童公益市集，联动社区亲子家 庭推动低碳消费理念；曹雪芹文化艺术节落地华熙LIVE，通过《红楼梦》文商旅护照发放，引导青年 群体探索海淀与抚州双城文化地标；手作国风灯DIY、红楼生活分享会等活动，以传统文化赋能青年美 育实践。 万寿路街道相关负责人表示，五棵松商圈通过"活动场景化、服务社群化、消费年轻化"策略，系统性打 造青年青睐的消费空间与文化阵地。未来将持续引入前沿科技资源与青年创业项目，推动海淀区成 为"青年愿意来、留得住、发展好"的示范城区。 TO SEE艺术空间正式启幕，通过国际熊猫日巡展、Gallery Show长廊情景秀等活动，构建青年艺术交流 平台；华熙LIVE推出"国潮奇妙游"主题街区活动，结合唐韵雅集、古风乐坊、诗酒对弈等互动内容， 以沉浸式国风场景吸引年轻家庭及汉服爱好者。 此外，华熙LIVE举办张碧晨、韩红专场演唱会，预计吸引2万观众，同步设置"中网第二现场"观赛区， 联动网球赛事开展AI体育游戏体验；五棵松万达广场推出科技电音节、中央民族乐团民乐分享会，以 及海淀区青少年柔道、射击等体育公开赛，覆盖潮流音乐与专业竞技多元需 ...

行业趋势 - 香港写字楼净吸纳量今年有所改善 主要由于金融业招聘情况好转 [1] - 金融业占写字楼租户比例达57% 预期香港商业物业市场将回稳 [1] - 2025年6月牌照数目按年增加约1300个 主要受益于今年股市表现强劲 [1] 租金预测 - 中环甲级写字楼今年租金跌幅收窄至5% 去年跌幅达12% [1] - 中环甲级写字楼明年租金料大致持平 [1] - 全港甲级写字楼今明两年租金预料跌3%至5% 较去年9%跌幅收窄 [1] 公司评级 - 太古地产获"买入"评级 涉猎中区甲级写字楼 [1] - 太古股份及香港置地评级为"中性" [1]

核心观点 - 新城控股在商业年会上发布"吾悦经营五步法"和"悦链计划" 旨在通过精细化运营和生态协作提升商业竞争力 实现从规模增长向质量共生的转型 [1][5][6] 商业运营策略升级 - 迭代"吾悦经营五步法" 包括建好空间 组对内容 找到品牌 做高销售 分享收益五个系统化步骤 聚焦精细化与专业化运营 [2][3] - 建好空间方面 投入4亿元开展88个项目的空间改造和品质提升 建立空间分析体系和五大检查体系并纳入KPI考核 [2] - 组对内容方面 通过市场洞察6因子 项目定位4要素 业态规划4方面等科学分析工具形成品牌落位7阶模型 [3] - 找到品牌方面 基于4M框架构建品牌链接体系 组建三级招商团队 建立吾悦品牌库和招商服务八步法 通过信息化工具自动计算招商积分 [3] - 做高销售方面 推出V8模型 透过8因子8要素为品牌提供销售经营体检表 承诺每年营销费用不下降并与商家联营 [3] - 分享收益方面 全面推广联营扣点模式 将收益反哺营销与品牌激励 构建销售提升→收益增加→投入增长→激励加强→销售再增长的正向循环 [3] 生态合作体系构建 - 推出"悦链计划" 联合优质品牌和代理商构建开放共生的商业生态系统 从空间运营迈向生态协作 [1][5] - 计划筛选10家认证品牌和80家核心代理商 提供常态化沟通机制 专属优享权益和系统化运维体系 [5][6] - 变单向招商为三方共赢 吾悦作为枢纽链接优质品牌与代理商 实现资源高效匹配 [5] - 商业合作品牌数量超3万 会员总数超5000万 出租率保持在97.81%的高位水平 [7] 商业板块业绩表现 - 2025年上半年商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% [7] - 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 占总毛利比例由57.21%提升至77.06% 毛利率达71.20% [7] - 全国141城布局205座综合体项目 吾悦广场开业规模1608.14万平方米 [5][7] 标杆项目与未来布局 - 常州武进吾悦广场升级为全国首座金标吾悦 匹配高规格硬件维护 销售支持与会员运营体系 [8] - 未来以金标项目为支点 在重点城市群布局高端商业旗舰 输出引领城市幸福风尚的商业方案 [8]

核心观点 - 新城控股在商业年会上发布"吾悦经营五步法"和"悦链计划" 旨在通过精细化运营和生态协作提升商业竞争力 实现从规模增长向质量共生的转型 [1][4][5] 商业运营策略 - 迭代"吾悦经营五步法" 包括建好空间、组对内容、找到品牌、做高销售、分享收益五个步骤 聚焦商业精细化与专业化运营 [2] - 建好空间方面 公司投入4亿元开展88个项目的空间改造和品质提升 建立空间分析体系和五大检查体系并纳入KPI考核 [2] - 组对内容方面 通过市场洞察6因子、项目定位4要素、业态规划4方面等工具形成品牌落位7阶模型指导业态规划 [2] - 找到品牌方面 根据4M框架构建品牌链接与服务体系 组建三级招商团队 建立吾悦品牌库 总结招商服务八步法并通过信息化工具自动计算招商积分 [2] - 做高销售方面 推出购物中心品牌销售增长引擎V8模型 通过8因子8要素为品牌提供销售经营体检表 承诺每年营销费用不下降并与商家联营 [3] - 分享收益方面 全面推广联营扣点模式 将联营收益反哺营销投入与品牌激励 构建销售提升与收益增长的正向循环 [3] 生态合作计划 - 发布"悦链计划" 旨在筛选联合优质品牌和核心代理商 建立常态化沟通机制、专属优享权益和系统化运维体系 打造资源对接与价值共创平台 [4] - 计划筛选10家认证品牌和80家核心代理商 提供实打实的优享权益 [5] - 悦链计划变单向招商为三方共赢 吾悦作为核心枢纽链接优质品牌和代理商 实现资源与机会高效精准匹配 [4] 商业业绩表现 - 2025年上半年商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% [6] - 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 占总毛利比例从去年同期57.21%提升至77.06% 毛利率达71.20% [6] - 截至2025年6月底 在全国141个城市布局205座综合体项目 吾悦广场开业规模1608.14万平方米 出租率稳定保持在97.81% [6] - 商业合作品牌数量超3万 会员总数超5000万 [6] 项目升级与标杆打造 - 常州武进吾悦广场改造升级为全国首座金标吾悦 匹配更高规格硬件维护、销售支持与会员运营体系 [7] - 未来将以金标项目为支点 在全国重点城市群布局高端商业旗舰 [7]