公司业务构成 - 公司不动产资管业务在管资产业态主要为消费基础设施、写字楼、酒店及公寓、物流基础设施等 [1] - 公司投资管理类项目未涉及产业园区 [1]

核心观点 公司发布2025年第三季度报告及相关公告，披露了第三季度及年初至今的经营与财务数据、重要股东变动、公司治理结构变更以及多项关联交易与融资安排，核心在于展示其不动产资管与开发业务的运营状况及资金管理策略 [19][20][38][53] 主要财务数据与指标 - 第三季度财务报表未经审计 [3] - 2024年度公司对并表结构化主体的他方出资核算进行调整，从“少数股东权益”调整至“其他非流动负债”，并对安石资管与恒承实业的《合作协议》按衍生金融工具规定进行核算，作为前期会计差错追溯调整，本报告上年同期数已按此列示 [4] - 报告期内非经常性损益包括：向参股的不动产基金项目公司提供借款并收取资金占用费；并表子公司瑞诗公司与汉海信息就租赁纠纷诉讼达成和解，确认补偿收入2,730.30万元 [5] 股东信息与股权变动 - 股东嘉定建业（减持前持股9.78%）及其一致行动人嘉定科投（减持前持股5.30%）因自身资金需求，计划通过集中竞价方式减持公司股份合计不超过14,996,854股，减持比例合计不超过公司总股本的1%，截至报告披露日尚未实施减持计划 [7] - 前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况及因转融通导致持股变化的情况均不适用 [7] 重大事项与公司治理 - 公司已完成“22嘉宝01”公司债券的本息兑付，兑付金额合计6.6087亿元，该债券已于2025年9月22日摘牌 [8] - 为满足日常经营资金需求，公司接受关联方上海安瑰提供的财务资助，借款总额不超过人民币9.9亿元，借款年利率6.5%（单利），并以公司持有的多项有限合伙份额及应收款项债权提供质押担保 [8][9] - 公司接受关联方光控江苏提供的9亿元借款进行续期，将借款期限延长至2026年12月31日 [11][12] - 公司接受关联方上海安瑰提供的2.6亿元借款进行续期，计划于到期日前归还0.6亿元本金及利息，并将剩余2亿元借款期限延长至2026年12月31日 [13][14][15] - 公司取消监事会，由董事会审计和风险管理委员会行使监事会职权，并对《公司章程》进行相应修订 [10] - 公司拟与关联方宜兴光控等续签《日常关联交易协议》，协议有效期三年，自2026年1月1日起至2028年12月31日止，预计2026-2028年每年度日常关联交易总额不超过218,400万元 [15][56][62] - 公司变更董事会秘书，孙红良先生因工作调整离任，聘任李昂先生为新任董事会秘书 [47][50] 业务经营情况 不动产资管业务 - 截至2025年9月30日，不动产资管业务在管项目共计47个，较年初减少9个 [16][20] - 投资管理类项目21个，较年初不变；在管基金规模为219.81亿元，较年初减少1.82亿元；在管资产规模为473.30亿元，较年初增加4.16亿元；在管面积为254.41万平方米，较年初减少1.05万平方米 [16][20] - 受托资产管理类项目17个，较年初减少9个；在管面积为171.93万平方米，较年初减少35.25万平方米 [16][20] - 咨询服务类项目9个，较年初不变；2025年1-9月咨询服务类项目合计开展13个（去年同期9个） [16][20] - 截至2025年9月30日，公司LP投资余额（不含已认缴未出资）为64.11亿元，较年初增加1.53亿元 [20] - 2025年1-9月，公司不动产资产管理业务营业收入共计人民币30,694.18万元，其中管理及咨询服务费收入人民币22,660.21万元，其他收入人民币8,033.97万元 [16] 物业租赁业务 - 2025年1-9月，公司出租物业建筑面积为38.77万平方米，其中权益出租物业建筑面积为21.02万平方米；取得营运收入5.10亿元，其中权益营运收入2.48亿元 [20] 未来会议安排 - 公司计划于2025年11月17日召开2025年第八次临时股东会，审议包括续签《日常关联交易协议》在内的议案 [23][24][25][43]

产品上市与市场意义 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所上市，成为我国第75单公募REITs，也是首单由外资机构（凯德投资）发起的消费REITs [1] - 该产品的上市标志着中国公募REITs市场国际化与多元化的关键一步，是中新两国资本市场深化合作的标志性事件 [1][5] - 基金发售获得市场热烈追捧，比例配售前认购资金累计达3091.7亿元，为拟募集规模的135.2倍，公众投资者有效认购倍数超535.2倍 [10] 发行方背景与战略布局 - 发起方凯德投资是总部位于新加坡、立足亚洲的全球领先不动产资产管理公司，也是亚太地区最大的REITs管理人 [1][3] - 凯德投资持有8只不动产投资信托基金和商业信托的股份，旗下5只新加坡REITs约占新加坡所有REITs市值的三分之一 [3] - 通过本次发行，凯德投资在中国实现了从私募到公募多层次REITs体系的全面布局，形成“募投管退”的良性循环 [6] 底层资产与产品优势 - 华夏凯德商业REIT首次发行纳入两处底层资产：广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭，总建筑面积达168,405平方米，截至2025年3月31日的整体出租率约为96% [7] - 底层资产组合聚焦广州、长沙等高能级大众消费市场，涵盖成熟运营的社区型购物中心与具备增长潜力的区域型购物中心，兼具稳定性与成长性 [7] - 凯德广场·雨花亭原为在新交所上市的凯德中国信托（CLCT）资产，2025年从CLCT剥离并纳入本REIT，实现了从新加坡公募REITs到中国公募REITs的跨境资产退出 [2] 行业影响与发展前景 - 消费基础设施REITs成为2025年表现最耀眼的板块，上半年实现了35%的综合收益率 [6] - 中国消费REITs凭借“现金流稳定、与消费趋势强绑定”的特点，在消费升级与资本市场改革双重驱动下，迎来黄金发展期 [11] - 引入国际标准的商业运营与REITs管理体系，将加速国内REITs从“融资工具”向“资产管理平台”转型 [5][6] - 凯德投资在中国18个城市管理着40多个优质零售物业，资产规模超800亿元人民币，为华夏凯德商业REIT未来扩募提供了丰富优质的资产储备 [10]

产品上市概况 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月29日在上海证券交易所成功上市，基金代码为508091 [1] - 该产品是中国第75单公募REITs，也是首单外资消费REITs [1] - 产品上市时间点临近中新建交35周年，被视为市场国际化、多元化、专业化发展的标杆案例 [1] 产品结构与资产质量 - 产品发起人及运营管理机构为凯德投资，专项计划管理人为中信证券，基金管理人为华夏基金 [5] - 底层资产为凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，具备优异的资产质量与专业高效的运营团队 [5] - 凯德投资在中国18个城市管理超过40个购物中心，总资产价值超800亿元，为未来注入优质增量提供可能 [10] 市场认购情况 - 基金拟募集规模为22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元 [5] - 公众投资者有效认购倍数达535.2倍，网下投资者有效认购倍数达252.6倍 [5] 战略意义与行业影响 - 产品为境内投资者提供了低利率环境下配置优质资产的新通道，并为全球资管机构参与中国公募REITs市场提供机会 [8] - 凯德投资将国际市场成熟的REITs管理经验与中国市场深度结合，树立了国际资本与中国消费市场深度融合的新标杆 [8] - 成功发行标志着凯德投资在中国实现了从私募到公募多层次REITs体系的全面布局，形成“募投管退”的良性循环 [13][16] 未来发展潜力 - 中国公募REITs市场规模不断扩大，产品类型不断丰富，消费REITs领域市场空间巨大，发展潜力显著 [10] - 凯德投资的核心优势在于其从资产挖掘到价值创造的完整生态链，包括卓越的募资能力、多元化投资策略、先进资产管理体系和成熟的REITs平台 [12][13] - 产品有望成为兼具稳定收益与成长潜力的标杆，为投资者创造可持续且具有竞争力的收益回报 [16]

公司动态 - 凯德投资5月21日在华设立首支在岸母基金"凯德投资人民币母基金"，总股本承诺额50亿元 [1] - 已引入国内知名保险机构作为主要投资者，完成投资后预计贡献200亿元资管规模 [1] - 自2021年以来，公司已在中国成功设立7支人民币私募基金，累计募资540亿元 [1] - 今年4月已申报旗下首支中国消费基础设施公募REIT"凯德商业C-REIT" [1] 行业动向 - "凯德商业C-REIT"有望成为中国首单外资消费类公募REIT [1]

业绩总结 - 2025年1 - 3月物业租赁营运收入1.65亿元，权益营运收入0.84亿元[4] 业务数据 - 2025年起不再披露房地产开发业务相关数据[1] - 截止2025年3月31日，不动产资管业务在管项目46个，比年初减少10个[2] - 投资管理类项目21个较年初不变，在管基金规模221.62亿元较年初不变，在管资产规模469.70亿元比年初增加0.56亿元，在管面积255.19万平方米比年初减少0.27万平方米[2] - 受托资产管理类项目17个比年初减少9个，在管面积171.93万平方米比年初减少35.25万平方米[2] - 咨询服务类项目8个比年初减少1个，2025年1 - 3月合计开展10个，去年同期开展9个[2][3] - 截止2025年3月31日，公司LP投资余额（不含已认缴未出资）为62.58亿元，与年初持平[3] - 2025年1 - 3月，出租物业建筑面积为38.58万平方米，权益出租物业建筑面积为21.83万平方米[4]