产品获批与基本信息 - 首单外资消费REITs华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金正式获批 [1] - 基金募集份额为4亿份 [1] - 基金为首只由国际化不动产资管公司发起的商业资产公募REIT产品 [1] 底层资产与运营情况 - 首批纳入两个资产：广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 [1] - 总建筑面积约16.84万平方米 [1] - 截至2025年3月31日整体出租率约为96% [1] 参与机构与战略定位 - 基金管理人为华夏基金 基金托管人为中信银行 [1] - 运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人 [1] - 基金聚焦高能级城市优质消费资产 把握刺激消费扩大内需政策机遇 [1] 行业背景与发展意义 - 中国消费市场正从规模增长向质量提升转型 [2] - 消费REITs成为盘活存量促进升级服务内需的重要抓手 [2] - 消费REITs凭借现金流稳定与消费趋势强绑定的特点成为资本市场新热点 [2]

产品获批与市场地位 - 华夏凯德商业REIT获得上交所无异议函及证监会注册批复 成为境内首单外资消费REITs 准予募集基金总份额为4亿份 [1] - 基金主要原始权益人及运营管理机构凯德投资是亚太地区最大的REITs管理人 该产品标志着中国公募REITs市场国际化与多元化迈出重要一步 [1] - 该REIT是目前唯一涵盖一二线城市优质购物中心资产组合的消费公募REITs [1] 底层资产特征 - 首批纳入两个资产：广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积168,405平方米 截至2025年3月31日整体出租率约96% [1] - 资产组合聚焦广州长沙等高能级大众消费市场 形成一线与强二线城市互补布局 涵盖成熟社区型购物中心与增长潜力区域型购物中心 [2] - 广州凯德广场·云尚位于白云新城CBD 是区域型购物中心 拥有"双园环绕"特色 紧邻地铁2号线白云公园站 [2][4] - 长沙凯德广场·雨花亭位于雨花区东塘商圈核心 是成熟社区型购物中心 可通过地铁1号线4号线抵达 2027年将与地铁7号线直接连通 [6][8] - 两大购物中心业态品牌丰富 租金收入稳定多元 具备商业空间挖掘与场景营造能力 [10] 行业背景与发展趋势 - 中国公募REITs市场已上市73只产品 发行规模超2000亿元 成为亚洲第一全球第二大REITs市场 [10] - 已上市的9只消费REITs在2025年上半年总收益率（含分红）达43% 居所有资产类型首位 [10] - 中国作为全球第二大消费市场 正经历从规模增长向质量提升转型 消费REITs成为盘活存量促进升级服务内需的重要抓手 [11] - 消费REITs凭借现金流稳定与消费趋势强绑定的特点 成为资本市场新热点 迎来政策红利与市场认知双提升的黄金发展期 [11] 运营管理能力 - 凯德投资在国内18个核心城市管理40多个优质购物中心 资产管理规模超800亿元 平均出租率95%以上 2024年客流同比增长6.2% [12] - 按建筑面积计算一线及强二线城市项目占比87% 开业满五年项目占比95% 具备良好扩募资产储备 [12] - 凯德投资总部位于新加坡 拥有23年REITs管理经验 持有7只不动产投资信托基金和商业信托股份 总市值约380亿新元（截至2025年6月30日） [12] - 旗下5只S-REITs和商业信托约占新加坡所有REITs市值的三分之一 在中国打造了来福士凯德MALL等知名商业品牌 [12] - 公司通过成熟的"融—投—管—退"资管闭环体系 以全周期主动管理持续提升资产价值 [13] 战略定位与发展规划 - 凯德投资采取轻资产模式 通过人民币基金策略打通人民币"PE+REITs"资本循环 实现人民币与美元基金双轮驱动 [10] - 发行公募REITs是深化在华战略布局的重要举措 显示外资投资中国信心 [1] - 公司将全球经验与本土实践深度融合 通过不动产资产管理和创新金融工具服务中国金融创新与实体经济发展需求 [13]

市场突破与产品概况 - 首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT获批 标志中国公募REITs市场国际化与多元化关键突破 [1] - 基金总份额4亿份 原始权益人及运营管理机构为亚太最大REITs管理人凯德投资 [1] 底层资产特征 - 首批纳入广州凯德广场·云尚与长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积168,405平方米 [4] - 截至2025年3月31日整体出租率约96% 覆盖一线与强二线城市高能级消费市场 [4] - 广州项目为区域型购物中心 具备"双园环绕"稀缺性 长沙项目为成熟社区型购物中心 直接连通地铁(2027年开通) [7] - 资产组合兼具稳定性与成长性 业态品牌丰富且租金收入构成多元 [4][10] 运营管理优势 - 凯德投资联合关联方共同持有REIT至少20%份额 并继续负责项目运营管理 [11] - 凯德投资为新加坡最大REITs管理人 拥有23年经验 管理总市值约380亿新元REITs(截至2025年6月30日) [11] - 在中国管理40多个零售物业 资产规模超800亿元 打造来福士等知名商业品牌 [11][15] - 计划管理人中信证券参与23单公募REITs(占比31.51%) 华夏基金管理15只REITs规模超395亿元 均为市场第一 [14] 发展前景与行业意义 - 凯德投资涵盖多元资产类别 为REITs未来扩募提供超800亿元优质资产储备 [15] - 中国消费市场向质量提升转型 消费REITs成为盘活存量与服务内需的重要抓手 [18] - 国际资管公司深度参与推动中国消费REITs市场向专业化、多元化、国际化发展 [18]

文章核心观点 凯德投资拟推出旗下首支消费基础设施公募REIT——凯德商业C - REIT，这是国际资管公司在中国申报的首支消费类公募REIT产品，若成功发行上市将扩大凯德投资上市基金规模并巩固其领先地位，该申报符合其轻资产战略且表明对中国市场长期承诺 [1][6] 凯德商业C - REIT基本情况 - 4月17日凯德投资向中国证监会和上交所提交申请拟推出凯德商业C - REIT [1] - 是首支由国际资产管理公司在中国申报的消费类公募REIT产品，也是唯一含一线城市购物中心资产组合的消费类公募REIT，有投资稀缺性 [1] - 首批纳入广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭两个资产，总规模约28亿元，总建筑面积16.84万平方米，整体出租率约97% [1] - 发行上市需在凯德中国信托特别股东大会获批准，取得中国证监会和上交所监管批准 [6] 凯德广场·雨花亭情况 - 位于长沙雨花区，是成熟社区型购物中心，周边有高密度住宅和办公楼群 [2] - 2019年注入凯德商用信托，2023年3月完成资产升级改造，重新定位为注重生活方式与体验的商业空间 [2] - 根据CLCT 2024年年报，客流及销售明显增加，改造投入回报率达15%，此前项目估值7.85亿元 [2] 凯德广场·云尚情况 - 位于广州白云新城CBD核心区，2013年凯德商用以21.9亿元收购白云绿地中心零售部分二期并改名，2015年开业，是凯德进入广州首个商业项目，现为商业地标 [4] 凯德投资相关背景及战略 - 2021年凯德集团地产业务重组，将投资管理平台和旅宿业务整合为凯德投资并登陆新加坡证券交易所，商办资产大多装入凯德资产上市平台 [6] - 2024年11月22日凯德投资集团首席执行官称已转型为轻资产全球不动产资产管理公司，自2021年共回收资本240亿新元，其中110亿新元来自中国，约75%注入私募或上市基金 [6] - 凯德投资（中国）首席执行官表示凯德商业C - REIT申报符合轻资产战略，表明对中国市场长期承诺，参与中国公募REITs市场可获取境内长期权益资本，是对凯德中国信托补充，利于成为国内外投资者理想合作伙伴 [6]