文章核心观点 - 龙湖集团旗下智慧营造品牌“龙湖龙智造”在2025年取得了显著的业务增长和市场领先地位，其以数字科技为底座的全流程智慧解决方案在激烈的代建行业中展现出颠覆性潜力，并通过“锐气、硬气、底气”三条主线实现了从规模到品质的跨越 [1][3][4][8][15][20] 行业背景与趋势 - 2025年是房地产行业大周期拐点之年，全行业在政策与市场双轮驱动下探寻新增长点 [1] - 建筑行业正加速被BIM、AI、IoT等数字科技重塑 [1] - 代建行业竞争日趋激烈，已从“蓝海”变为“红海” [3] 公司业绩与市场地位 (锐气) - 2025年新增代建建筑面积超1300万平方米，全年销售额超200亿元，位列行业前三 [1] - 2025年交付面积290余万平方米 [1] - 位列中指研究院2025年代建销售规模排行榜TOP3，代建交付规模排行榜TOP4 [8] - 品牌发布仅三年，已累计获取代建类项目270余个，总建筑面积超3800万平方米 [4] - 具体到管销售业态项目，累计代建销售额达206亿元 [4] - 多个代建销售项目成为区域销冠：广州央璟颂热销超30亿元，位列2025年4-12月广州市一手商品房销售套数TOP1；郑州中原颂首开热销超5亿元，实现“三冠王”；杭州御潮江上首开热销超4亿元，登顶杭州沿江板块销售TOP1；成都杉峯单月连续两次开盘实销9.9亿元，登顶成都市10月首开项目成交金额TOP1；北京宸翰在2025年9-11月取得顺义区“三冠王”；昆明天境首开热销4.1亿元，创造昆明2023年以来首开三项第一 [4][6] 产品能力与交付力 (硬气) - 2025年迎来住宅集中交付爆发期，全年累计交付建筑面积290余万平方米，涉及10399余套住宅 [8] - 强调品质交付：合肥央璟颂作为首个代建代销项目，6次超前实景兑现，荣膺合肥均价3万+高端住宅热销TOP1；重庆江上云玺通过创新设计实现观江资源最大化，成为市场典范 [9][11] - 强调高效交付：西安未央城建龙湖·粼云天序项目交付提前约130天，并实现“交房即交证”；该项目从签约到售楼部开放仅3.5个月，5个月获取预售证，5.5个月开盘，7个月清盘，刷新区域认知 [11] - 具备复杂项目纾困能力：通过“共益债+代建”模式参与成都西璟台项目重整，解决了超1700户次的债权与交付问题；该项目从进场到实景开放仅用时4个月，入市后连续4个月蝉联区域销售第一 [12][14] 业务版图与综合实力 (底气) - 业务版图已从住宅、商业覆盖至长租公寓、产业园区、TOD综合体等多元业态 [15] - 合作方广泛，包括央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大型企业高校，如大家投控、中铁城投、清华大学、中国东方、蚂蚁集团、小米集团等 [15] - 在绿色建筑领域领先：代建的蚂蚁全球总部园区（二期）项目成为中国首批16个零碳建筑项目之一，浙江省首个且唯一获得零碳建筑设计预评价认证的项目，降碳率达55%以上 [15] - 在城市更新领域创新：采用“虚拟建造+装配式EPC”模式改造上海陆家嘴金穗大厦，使施工时间缩短约40%，材料节约20%，实现了“免打扰”改造 [15][16][18] - 在智慧装修领域表现卓越：为阿里巴巴南京亲橙寓项目运用装配式装修技术，整体房间装配率超75%，工期节约20%，并提前一个半月高品质交付；2025年智慧装修全年累计交付110万平方米 [20]

核心财务表现 - 上半年实现营业收入221亿元 归属于上市公司股东的净利润8.95亿元 扣非归母净利润9.47亿元[1] - 毛利率达26.85% 较去年同期提升5.25个百分点[1] - 经营性现金流净额2.86亿元 在手现金余额91.83亿元 净负债率53.40%保持低位[2] 销售与回款状况 - 合同销售金额103.30亿元 销售面积133.5万平方米[2] - 回款金额118.84亿元 回款率高达115.05%[2] - 已售未结转面积1179.19万平方米（含合联营项目）为未来利润增长奠定基础[2] 商业运营表现 - 商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8%[4] - 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 占总毛利比例提升至77.06%[4] - 商业毛利率达71.20% 出租率保持97.81%行业领先水平[4] - 吾悦广场客流总量9.5亿人次同比增长16% 总销售额515亿元（不含车辆销售）同比增长16.5%[6] 融资与债务管理 - 融资余额522.76亿元 较年初压降13.74亿元[2] - 合联营权益有息负债降至25.82亿元 较年初下降6.91亿元[2] - 成功发行3亿美元境外债券和10亿元中期票据 票面利率2.68%[7] - 整体平均融资成本5.55% 较2024年末下降0.37个百分点[7] - 上半年偿还境内外债券10.67亿元 保持"零违约"记录[7] 业务发展战略 - 坚持"住宅+商业"双轮驱动模式 注重资产价值守护[3] - 上半年完成16000余套住宅集中交付 强化工程品质管控[3] - 全国布局205座吾悦广场 已开业174座 开业面积1608.14万平方米[4] - 通过"五边形经营理念"重构商业场景 打造差异化体验[4] 新兴业务拓展 - 代建业务新增签约面积超305万平方米 同比增长28%[8] - 累计管理项目115个 其中商业综合体65个 总建筑面积超1900万平方米[8] - 经营性物业贷及其他融资新增44.79亿元[7] - 经营性收入覆盖利息支出4倍 商业现金流自我造血能力增强[6]

评级与目标价调整 - 上调绿城管理控股股票评级至跑赢行业 维持目标价3.2港元 对应12倍2025年市盈率和8%预期股息收益率 16%上行空间 [1] - 公司当前交易于10.6倍2025年市盈率和9.5%预期股息收益率 [1] 前端经营趋势改善 - 上半年新拓展金额同比增长19% 对应单平米代建费251元 同比提升5% [2][4] - 上半年经营性现金流净额同比增长45% 有所修复 [2][3] - 1-7月代建销售金额511亿元 与去年同期基本持平 增速跑赢TOP10房企14个百分点 [2][3] - 经营性现金流入1.1亿元 同比增长45% 经营性现金流对归母净利润覆盖比例提升28个百分点至44% [3] 代建业务表现 - 上半年新签代建合同50亿元 同比增长19% [4] - 代建费单价251元/平米 保持稳定 1H24和2024年分别为240元和255元 [4] - 截至2024年末在手152亿元 叠加新签订单 整体订单覆盖倍数有保障 [4] 股息与股东回报 - 2022-2023年派息比例均超过100% [5] - 公司持续优化派息政策 致力于提供长期稳健可持续回报 [5] - 若每股股息与2024年持平 全年分红对应预期股息率达9.5% [5] 潜在催化剂 - 经营和业绩逐步企稳 分红派息积极兑现 [6]

财务业绩表现 - 2025年上半年实现营收13.7亿元，同比下降17.7% [1] - 归母净利润2.6亿元，同比下降48.9%，降幅大于营收主要因行业竞争加剧及费率下行导致毛利率下降 [1] - 综合毛利率为40.0%，较上年同期下降11.5个百分点 [1] 新拓订单表现 - 新拓代建总建筑面积1989万方，同比增长13.9%，规模稳居行业第一 [2] - 新拓代建费约50亿元，同比增长19.1% [2] - 新拓代建费结构中私营企业/国有企业/金融机构/政府占比分别为42%/34%/19%/5%，私营企业订单同比提升7个百分点，成为主要增长动力 [2] 现金流与股东回报 - 经营性净现金流1.1亿元，同比增长45% [2] - 期末在手现金16.4亿元，较去年年底增长8% [2] - 净合同资产11.9亿元，较去年年底下降4% [2] - 宣布上市以来首次中期派息，派息率59%，年化股息率约5.7% [2] 行业竞争与市场环境 - 代建行业竞争加剧，房企融资渠道收紧促使更多企业采用轻资产代建模式扩张 [3] - 目前已有超过60家房企涉足代建行业，部分企业采用低价策略争夺市场份额 [3] - 房地产市场整体下行存在滞后效应，进一步加剧行业竞争压力 [1][3] 业务运营与人才挑战 - 公司需项目经理全程把控项目设计、施工、销售及物业流程，对人才要求较高 [3] - 人才发展速度可能跟不上业务扩张需求，激烈竞争可能导致人才流失 [3]

财务表现 - 2025上半年营业收入13.7亿元同比下降18% [1] - 归母净利润2.6亿元同比下降49% [1] - 代建业务毛利率下降11.5个百分点至40.0% [1] - 经营性净现金流1.1亿元同比增长45% [2] - 在手现金16.4亿元同比增长8% [2] 业务发展 - 新拓代建面积1989万平方米同比增长13.9% [2] - 新拓代建费50亿元同比增长19.1% [2] - 一二线城市业务布局占比58% [2] - 商业代建占比持续提升且民营委托方活跃度上升 [2] - 上半年如期交付45个项目共计465万平方米 [2] 运营能力 - 交付面积占代建TOP10企业交付总量60% [2] - 交付满意度保持92%高位 [2] - 投标中标率和重复委托率连续三年显著提升 [2] - 下半年预计交付近1000万平方米建筑面积 [2] 股东回报 - 首次派发中期股息每股0.076元 [2] - 派息率约60% [2] 资产状况 - 净合同资产11.9亿元 [2]

业务结构变化 - 商业代建占比持续攀升 2024年达到72% [1] - 政府代建和资方代建占比持续下降 [1] - 私营企业委托占比稳步提升 一二线城市占比升至58% [2] 财务表现 - 2024年营业收入34.41亿元 同比增长4.2% [2] - 归母净利率23% 保持较高水平 [2] - 商业代建费率高于行业中位数 总体保持稳定 [3] 经营规模 - 合约总建筑面积1.256亿平方米 较2023年增加600万平方米 增幅5% [2] - 在管项目覆盖全国130个城市 较2023年底增加8个城市 [2] - 在建面积5396万平方米 增幅3% [2] 市场地位 - 新签约面积3649万平方米 逆势增长3.4% [2] - 新签市场占有率22.1% 较2023年扩大1.7个百分点 [2] - 连续9年蝉联代建运营引领企业Top1 揽获30多项行业Top1荣誉 [1] 项目交付 - 全年累计交付118个项目共8.02万户 交付面积同比增加3% [2] - 交付面积1656万平方米 占代建行业Top10总量52% [2] - B端交付满意度95% C端交付满意度89% [2] 行业趋势 - 代建行业经历深度调整 面临规模增长放缓和竞争加剧挑战 [1] - 去年四季度行业签约量回暖 市场信心有所恢复 [1] - 低价竞争不可持续 费率将逐步回归合理水平 [3] 战略举措 - 2024年年中启动强力改革 下半年核心指标企稳回升 [1] - 通过产品创新迭代、供应链优化实现降本增效 [3] - 2025年经营思路包括提高拓展质量、推动产品迭代等七个方面 [4][5]