报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 我国公募REITs已从试点迈入常态化发展阶段，发行规模扩容、资产类型丰富，但2025年规模回落，认购倍数波动，二级市场走势分六个阶段，收益表现介于沪深300与中证全债间，波动率和相关性特征使其适合平衡组合波动 [13][19][21][27] - 公募REITs流通盘持有主体集中，机构主导，不同类型REITs持有人结构有板块分化，券商自营和保险资金偏好不同，公募基金FOF配置REITs产品数量扩张但节奏放缓，配置从分散到集中 [2][28][30][36] - 各类型公募REITs运营表现分化，产业园核心资产抗跌、传统园区承压，仓储物流出租率和租金有差异，消费出租率高位稳健、租金分化，保障房运营韧性强，交通受出行需求影响，生态环保运营回暖，能源光伏风电表现不同，市政运营压力增加，水利波动后爆发，新型基础设施待发展 [42][46][51][54][57][61][63][67][69][71] - 当前REITs市场环境有不确定性，建议采取哑铃配置策略，一级市场打新和战配聚焦优质项目、审慎对待长锁定期战配，二级市场锚定“政策红利+资产优质”主线，挖掘刚需资产分红价值、布局新基建赛道，把握扩募增量机会 [74][75][82] 根据相关目录分别进行总结 市场复盘：从估值波动到价值回归 行情特征和驱动因素 - 我国公募REITs发行规模近年稳步扩容，2025年延续常态化发行但规模回落，新增“首单”项目拓宽资产版图 [13] - 2021 - 2025年认购倍数波动，受产品供给稀缺性、市场情绪及资产类型收益预期驱动 [19] - 二级市场走势分六个阶段，2025年中证REITs全收益指数表现弱于沪深300和中证转债，优于中证全债，分化原因包括市场资金分流、解禁、供给扩容等 [21][22] - REITs收益表现介于沪深300与中证全债间，与中证转债互补，波动率和相关性特征使其适合平衡组合波动 [27] 机构配置偏好差异 - 公募REITs流通盘持有主体集中，机构主导，券商自营占比51.3%，保险资金、产业资本等占比不同，个人投资者等持有比例低 [28] - 不同类型REITs持有人结构有板块分化，券商自营偏好高流动性、高弹性资产，保险资金侧重长期现金流稳定资产 [30] - 公募基金FOF配置REITs产品数量扩张但节奏放缓，配置从分散到集中 [31][36] 基本面：资产类型表现分化 - 产业园：营业收入以租金为主，2025年出租率与租金水平“分化加剧、供需博弈”，优质科创园区、核心区位资产抗跌，传统产业园承压 [42] - 仓储物流：2025年营业收入多波动下降，出租率头部稳健、部分波动大，租金水平整体下行，核心资产抗风险能力突出 [46] - 消费：2025年呈现分化特征，第三季度部分REITs表现亮眼、部分跌幅明显，出租率高位稳健、租金水平分化，核心商圈、优质运营资产抗风险能力强 [51] - 保障房：市场运营韧性强，多数REITs出租率维持93%以上，租金水平波动小，核心城市租赁刚需释放，住房业态抗风险能力突出 [54] - 交通：核心驱动逻辑为出行需求复苏与资产运营效率提升，车流量和通行费表现分化，核心路段资产韧性突出 [57][58] - 生态环保：两只REITs三季度营收同比增长，生活垃圾处理和污水处理领域表现较好，产能利用率提升 [61] - 能源：除华夏特变电工新能源REIT外，其余能源REITs2025年营收下滑，光伏领域亮眼、风电领域低迷 [63] - 市政：国泰海通济南能源供热REIT供热面积和收费面积稳定，但停热率和收费率三季度显著降低 [67] - 水利：银华绍兴原水水利REIT营业收入上半年波动后三季度爆发，原水价格稳定，供应原水量三季度环比增加是营收增长关键 [69] - 新型基础设施：两只数据中心REITs2025年第三季度首次披露营收，托管服务费收缴率为100%，为后续运营奠定基础 [71] 投资建议：政策红利与资产分化下的结构性机会 一级市场：分化行情中精选项目 - 今年REITs打新热度退却，出现上市即破发，打新收益降低受二级市场表现和一级市场定价影响，一二级市场价差收窄 [75] - 新上市REITs首日热度高但短期热度回落，不同资产类型表现分化，保障房短期韧性强，仓储物流、消费类疲软 [75] - 建议一级市场打新和战配聚焦优质项目，审慎对待长锁定期战配 [75] 二级市场：哑铃策略攻守兼备 - 公募REITs适合“闲置资金+长期持有”投资需求，应摒弃短期波段交易思维，以长期价值投资视角参与 [77] - 中美模拟组合数据显示，投资组合中适当加入REITs可提升夏普指数，但配置比例并非越高越好 [77][78] - 后市短期有局部解禁扰动，2026上半年解禁高峰，长期优质标的有配置价值，建议采取哑铃策略，挖掘刚需资产分红价值、布局新基建赛道，把握扩募增量机会 [82]

核心观点 - 坚持投资于物与投资于人紧密结合，是优化投资结构、培育强大国内市场、激发经济增长动能的重要方向指引 [1] 现实针对性与紧迫性 - 这是突破关键核心技术瓶颈、实现科技自立自强的现实路径，需要将资金投向研发硬件和人才培育，形成良性生态 [2] - 这是推动产业转型升级、建设现代化产业体系的重要支撑，传统产业数智化转型及未来产业培育均需物质与人力资本投资协同推进 [3] - 这是畅通国内大循环、释放内需潜力的关键举措，通过投资于人提升劳动者收入能力以扩大消费，形成需求牵引供给的更高水平动态平衡 [3] - 这是促进社会公平和共同富裕的内在要求，物质资本投入是实现社会公平的重要手段，普惠性人力资本投资是缩小贫富差距的有效途径 [4] 投资于物与投资于人的关系 - 两者是内在统一、动态共生的有机整体，物质资本为人力资本提供平台，人力资本为物质资本注入智力支持 [5] - 在创新驱动阶段，两者的结合变得更加紧密，旨在实现质的跃升，投资于物更多转向新基建、研发平台，投资于人聚焦培养科学家、工程师和高技能人才 [6][7] - 投资于人的措施与投资于物的措施相得益彰时，能极大激发人的主观能动性，提高生产效率，并与促进人的全面发展这一最终目的一致 [7] 构建长效机制的政策方向 - 强化顶层设计，将投资于物与投资于人统筹纳入规划，建立协同评价体系，将人力资本提升对物质资本效率的贡献纳入投资绩效考核 [8] - 优化投资结构，保持物质资本合理规模，加大对新型基础设施、先进制造业、民生工程等领域投入，并提高投资于人的精准性与实效性，适配新质生产力发展需求 [9] - 创新体制机制，发挥财政资金引导作用，激励企业购置先进设备并加大员工培训投入，同时强化要素协同，打破人才流动壁垒，健全人才激励机制 [9] - 立足全生命周期需求完善政策体系，覆盖从“幼有所育”到“弱有所扶”各环节，通过全链条投资实现人力资本的持续积累和质效提升 [10]

新型基础设施建设的战略定位 - 新型基础设施为数字经济发展、传统基础设施转型升级和科技创新提供基础条件，是高质量发展的重要支撑[7] - 新型基础设施建设具有公共产品属性，强调公益性和普惠性，旨在实现公共产品和服务的提质升级[8] - 新型基建对推进新型城镇化、促进共同富裕具有引领作用，是政府投资引领内需回暖的重要举措[9] “十五五”规划与“适度超前”策略 - “十五五”规划建议首次明确提出“适度超前建设新型基础设施”，包括信息通信网络、全国一体化算力网和重大科技基础设施等[6] - “适度超前”需统筹设施供给与经济需求、当前与长远、效率与质量效益、存量与增量等多重关系[10] - “超前”体现基础设施的先导性和支撑引领作用，“适度”则强调与当前生产力水平和经济发展条件相匹配[11] - 该策略不意味着忽视传统基建，而是要立足长远、因地制宜、量力而行[11] 新型基础设施的重点领域与项目 - 信息基础设施、融合基础设施和创新基础设施是新型基建的三大领域，取得突破性成就[7] - 数智化基础设施成为重中之重，包括新一代通信基站、高性能算力设备和超大型存储设施[7] - 具体项目包括：金华市农产品批发市场项目入选国家“平急两用”基础设施库[2]、杭州超重力离心模拟与实验装置国家重大科技基础设施[4]、芜湖市依托“东数西算”工程加速算力基础设施建设[6] 市场机遇与产业影响 - 新型基础设施建设为经营主体创造更多商机，例如算力基础设施服务商正进行适度超前投入以抢占市场先机[12] - 企业将抓住算力网络发展机遇，大力发展人工智能相关产品和服务[13] - 清洁能源在新型基建中地位重要，单台“华龙一号”核电机组年发电量可达100亿千瓦时[13] - 未来需激发民间投资积极性，鼓励企业自主研发和技术创新，推动创新链与产业链深度融合[14]

国家政策支持 - 国家发展和改革委搭建的"全国向民间资本推介项目平台"显示，截至7月4日全国正在向民间资本推介项目11842个、总投资额10.19万亿元[1] - 《中华人民共和国民营经济促进法》于5月20日起施行，规定市场准入负面清单以外的领域民营经济组织可平等进入，支持参与国家重大战略和重大工程[3] - 国家发展改革委新推介项目3200余个、涉及总投资超3万亿元，聚焦交通运输、能源、水利、新基建、城市基础设施等重点领域[3] - 《市场准入负面清单（2025年版）》清单事项数量由117项缩减至106项，1-4月民营企业中标率同比提高5个百分点，1亿元以下项目民企中标占比超80%[4] 地方项目推介 - 北京市发布119个重点项目，总投资1244亿元、拟引入社会资本429亿元，覆盖科技创新、先进制造业、基础设施等9个领域[5] - 河南省发布75个重大项目、总投资330亿元，重点集中于交通、能源、水利等领域，民间资本可通过控股或联合体方式参与[5] - 山西省发布60个项目，计划总投资952.2亿元、引入民间资本460.2亿元，包括产业类项目13个、特许经营项目28个[6] 行业影响与趋势 - 地方政府大规模推介项目旨在"引资"与"引智"并重，借助民企机制灵活性和创新能力提升重大项目效能[7] - 民营企业被支持参与核电、铁路等国家重大项目，并在新兴产业、未来产业布局，牵头承担重大技术攻关任务[4] - 机关事业单位和大型企业支付中小企业款项期限明确为交付后60日内，保障民营企业现金流[4]

民营经济促进法核心内容 - 作为我国第一部专门关于民营经济发展的基础性法律，具有里程碑意义，共9章78条，围绕公平竞争、投资融资促进、科技创新等方面建立制度机制 [5] - 创下多个"第一次"：首次将"两个毫不动摇"写入法律，首次明确民营经济法律地位，首次规定促进民营经济高质量发展是国家长期方针 [6] - 法律条文针对性强，包含治理"背靠背"条款、规范行政执法等具体规定 [5] 配套制度与实施措施 - 国家发改委已出台新版市场准入负面清单、保障中小企业账款支付条例等配套制度 [9] - 正在加快推进投资融资促进、科技创新、服务保障等领域的配套制度机制 [2][9] - 司法部将推动建立行政执法违法行为投诉举报处理机制，设立企业联系点和监督员制度 [7][8] - 开展规范涉企行政执法专项行动，加大违法行为查处力度，必要时提级办理 [4][8] 民营企业市场准入与发展空间 - 2024年1-4月民营企业中标率同比提高5个百分点，1亿元以下项目中标数量占比超80% [2][9] - 国家发改委将推出交通运输、能源等领域总投资约3万亿元的优质项目 [3][10] - 民营企业已参与核电项目（民间资本占比达20%）、工业设备更新（资金占比超80%）等领域 [10] - 支持民营企业在新兴产业、未来产业布局，承担国家重大技术攻关任务 [10] 金融支持与科技创新 - 近五年民营企业贷款年均增速比其他贷款高1.1个百分点 [12][13] - 截至2025年一季度末，民营企业贷款余额76.07万亿元（同比+7.41%），普惠型小微企业贷款35.3万亿元（同比+12.5%） [13] - 金融监管总局设立74只私募股权投资基金，在18个城市落地科技企业并购贷款 [13] - 高新技术企业贷款余额达17.7万亿元（同比+20%），开展首台套装备保险补偿试点（累计风险保障超万亿元） [13][14] 地方与部门协同推进 - 全国工商联将配合出台配套政策，推动构建亲清政商关系，引导民营企业发展新质生产力 [10][11] - 多地结合本地实际积极完善相关配套措施 [2][9] - 金融监管总局将优化信贷政策、创新保险产品、强化融资担保功能落实法律要求 [14]