核心观点 - 广州市通过成立不动产资产管理服务平台与S投资基金 正式启动并推动其不动产资产管理业态建设 旨在盘活超4万亿元存量基础设施资产 并支持新增投资以助力城市高质量发展 [1] 政策与总体发展框架 - 自2024年10月出台《关于推动广州市不动产资产管理业态发展的若干措施》以来 广州市在该领域已取得一系列阶段性成果 [1] - 按照“3+3+N”总体思路 广州市打造了不动产私募基金份额交易专板、不动产资产信息平台和不动产资产管理服务平台三大平台 [1] - 同时培育不动产私募基金、资产运营服务和资产证券化运作机构 构建了全方位的不动产资产管理生态 [1] 资产盘活规模与工具 - 在资产盘活方面 广州市运用了CMBS、类REITs、公募REITs等多种金融工具 [1] - 盘活资产涵盖了写字楼、商业、产业园区、高速公路等多种业态 [1] - 广州市26家市属一级国企拥有超4万亿元存量基础设施资产 并已形成超6000亿元的证券化资本储备 [1] 平台运营与核心机构角色 - 广州市不动产资产管理服务平台与广州不动产S投资基金在交流会上正式成立 标志着该平台投入运营 [1] - 广州城投集团作为该服务平台 为全市不动产提供全生命周期的投融资服务 [2] - 广州城发基金作为该平台的具体执行机构 将继续推进业态发展 [2] 广州城投集团的战略与能力 - 广州城投集团已构建“多层次、可转换”的资产证券化体系 并计划于今年依托集团旗下优质不动产作为底层资产 在三大交易所同时发行不动产资产盘活产品 [2] - 集团持有“公募基金+私募基金”双牌照 旗下城发基金是华南地区最大的保险资管A类私募管理人 正申请全市首个不动产私募基金试点资格 [2] - 集团正推动PRE-REIT基金、类REITs、机构间REITs 公募REITs等项目落地 [2] - 凭借AAA信用评级 集团积极构建华南区域不动产资管生态圈 与头部机构合作 推进设立百亿级市属国企资产配置基金 [2] 未来发展方向与工具创新 - 下一步将通过设立不动产私募基金、S基金等创新金融工具 盘活存量资产并吸引社会资本 为城市更新和高质量发展注入新动力 [2]

广州市不动产资产管理业态发展现状与政策支持 - 广州市已初步构建起“有政策支撑、有资产基础、有平台服务”的不动产资产管理生态体系，吸引力持续提升 [1] - 广州市已出台《关于推动广州市不动产资产管理业态发展的若干措施》并配套《广州市不动产资产管理业态建设工作方案》，大力推动三大主体建设，为业态发展打下基础 [3] 资产盘活工具与已实现成果 - 广州市已通过CMBS、类REITs、公募REITs等工具实现资产盘活，涵盖写字楼、商业、产业园区、高速公路等多种业态 [1][2] - 广州城投集团的流花展贸资产支持专项计划是广东地方国企规模最大、期限最长、利率最低的CMBS项目 [2] - 广州城投集团现已构建“多层次、可转换”的资产证券化体系，并计划于今年依托集团旗下优质不动产作为底层资产，在三大交易所同时发行不动产资产盘活产品 [2] 资产基础与资本储备 - 广州市属26家一级国企涵盖13大类基础设施资产业态类型，拥有超过4万亿元存量基础设施资产 [3] - 基于庞大的存量资产，广州市已形成超过6000亿元的证券化资本储备 [3] 平台建设与金融创新举措 - 广州市不动产资产管理服务平台正式投入运营，并成立了广州不动产S基金 [1] - 广州城投集团致力于打造全国首个“不动产私募基金份额转让交易专板” [1] - 广东基金业协会成立了不动产私募基金专委会，由广州市城发投资基金管理有限公司担任主任委员，鼎晖投资、越秀集团等22家国内外头部机构参与，为资产盘活提供全方位专业服务 [2] - 广州城发基金作为平台具体执行机构，将继续通过设立不动产私募基金、S基金等创新金融工具盘活存量资产，吸引社会资本 [2]

公司荣誉与市场认可 - 申万宏源证券在由瑞思不动产金融研究院主办的“2025多层次REITs投资人大会年会”评选中，获评“机构间REITs市场年度优秀投资机构” [2] - 集团子公司宏源汇智获评“不动产私募基金市场年度优秀投资机构” [2] - 宏源汇智参与投资的“中联基金-新消费基础设施基金收购成都奥特莱斯项目”获评“不动产私募基金市场年度市场标杆交易” [2] 评选背景与公司市场地位 - 评选由中国REITs论坛与瑞思不动产金融研究院联合主办，旨在表彰在公募REITs、机构间REITs及不动产私募基金等领域做出显著贡献的机构与项目 [4] - 评选过程汇聚了多层次REITs市场的资深专家，其成果为推动市场的规范发展与创新升级提供了重要支撑 [4] - 申万宏源作为多层次REITs市场的全产业链参与者，多年来深度参与中国REITs多层次市场建设，全面布局公募REITs、机构间REITs及不动产私募基金 [4] - 公司充分发挥“投资+投行”的协同作用，内部机构如申万宏源证券FICC事业部、固定收益融资总部、承销保荐子公司及宏源汇智公司等协同合作，共同致力推动多层次REITs市场建设 [4] 公司业务布局与策略 - 在不动产私募基金领域，宏源汇智重点投资保障性租赁住房、工业厂房、购物中心（含奥特莱斯）、数据中心等核心资产类别 [5] - 宏源汇智依据资产阶段灵活运用多元策略，以持续增强投资组合的防御能力与价值弹性 [5] - 在公募REITs和机构间REITs领域，申万宏源证券FICC事业部作为全部公募REITs品种的做市商与多只机构间REITs产品的做市商，为市场提升流动性和合理定价提供专业支持 [5] - 公司积极参与多只产品首发、扩募战略配售，并积极参与机构间REITs投资，为完善多层次REITs市场投资体系贡献力量 [5]

公司荣誉与市场认可 - 申万宏源证券公司在2025年多层次REITs投资人大会年会评选中，获评“机构间REITs市场年度优秀投资机构” [1] - 宏源汇智在评选中获评“不动产私募基金市场年度优秀投资机构” [1] - 宏源汇智参与投资的“中联基金-新消费基础设施基金收购成都奥特莱斯项目”获评“不动产私募基金市场年度市场标杆交易” [1] 评选背景与公司市场地位 - 评选由中国REITs论坛与瑞思不动产金融研究院联合主办，旨在表彰在公募REITs、机构间REITs及不动产私募基金等领域做出显著贡献的机构与项目 [4] - 申万宏源是市场上多层次REITs市场的全产业链参与者，深度参与中国REITs多层次市场建设，全面布局公募REITs、机构间REITs及不动产私募基金 [4] - 公司内部FICC事业部、宏源汇智公司、承销保荐公司、固定收益融资总部等机构协同合作，发挥“投资+投行”的协同作用，共同推动多层次REITs市场建设 [4] 公司业务布局与策略 - 在不动产私募基金领域，宏源汇智重点投资保障性租赁住房、工业厂房、购物中心（含奥特莱斯）、数据中心等核心资产类别，并依据资产阶段灵活运用多元策略 [5] - 在公募REITs和机构间REITs领域，FICC事业部作为全部公募REITs品种及多只机构间REITs产品的做市商，为市场提供流动性支持和合理定价 [5] - 宏源汇智和FICC事业部积极参与多只产品首发、扩募战略配售，并积极参与机构间REITs投资 [5] 未来发展方向 - 公司未来将持续贯彻落实党中央重大决策部署，聚焦做好科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融、数字金融“五篇大文章”，以实际行动服务国家发展战略 [5]