公司表现与项目销售 - 2026年1月中建臻源府项目以0.7亿元网签金额位列远郊四区商品住宅项目网签金额排名第一 [1] - 中建臻源府在2026年1月实现网签22套 销售面积0.23万平方米 销售均价为每平方米2.99万元 [3] - 项目操盘手为徐颖 其受到中建方程董事长周宇騉的倚重 [1] 市场竞争格局 - 2026年1月远郊四区商品住宅网签金额排名第二的项目为国祥誉 网签金额为0.65亿元 [3] - 排名第三的项目为万科弗农小镇 网签金额为0.44亿元 [3] - 排名前十项目的网签金额门槛约为0.1亿元 排名前二十项目的网签金额门槛约为0.04亿元 [3] 区域市场销售数据 - 2026年1月远郊四区有完整数据统计的19个商品住宅项目总网签金额约为3.52亿元 [3] - 网签均价最高的项目为建工嘉棠湾玺 达到每平方米3.79万元 [3] - 网签均价最低的项目为碧桂园琅辉 为每平方米1.50万元 [3]

地块成交与市场背景 - 首融（海南）商业发展有限公司与北京密云城市建设投资集团有限公司联合体以底价3.8亿元摘得北京市密云区水源路地块，该地块土地面积约2.45万平方米，规划建筑面积约4.9万平方米 [1][2] - 此次成交楼面价约为7756元/平方米，而2023年10月同区域由北京住总摘得的地块成交楼面价为8800元/平方米，价格更具优势 [2][3] - 密云区上一次土地供应记录在2023年10月，此次供地意味着该区域土地市场时隔近两年半再度迎来新动作 [1] 买方分析：北京城建的投资策略 - 摘地联合体中的首融（海南）商业发展有限公司实际控股股东为北京市属国企北京城建集团，这是该公司首次参与北京土地市场公开竞拍 [1][4] - 北京城建近三年在京拿地力度持续加大，拿地金额由2023年的46.5亿元增至2024年的86.55亿元，2025年进一步提升至87.03亿元，创下峰值 [1][4] - 此次拿地是北京城建时隔不足3个月再次在京落子，上一宗地块为2025年11月以14.71亿元底价竞得的房山区长阳镇地块，截至2025年末，公司已在北京累计斩获4宗地块 [4] 地块价值与市场机会 - 水源路地块坐拥区域优质教育、商业、医疗等成熟配套，3公里范围内有北京翠微小学密云分校、北方交通大学附属中学（密云分校）、密云区妇幼保健院及北京密云万象汇等 [3] - 地块周边景观资源优势明显，有密虹公园、密云新城滨河森林公园等45个公园景点 [3] - 密云区许久未新增土地供应，目前区域产品多为“好房子”政策前建成，产品力相对不足，新项目具备填补市场空白的优势 [2] 行业趋势与政策驱动 - 2025年北京“好房子”政策落地，新房市场迎来品质升级，架空层、风雨连廊、会所成为开发商竞争关键 [2] - 北京城建此次布局契合当前市场环境下改善性需求释放的趋势，并与国家支持“好房子”建设的政策导向高度相关 [2] - 北京远郊区新盘在2025年取得优异销售业绩，例如延庆区中建臻源府去化率约93%，怀柔区北京建工·嘉棠澐玺去化率达94.64%，这或与北京城建布局密云的决策有关 [5] 公司战略解读 - 北京城建近三年拿地金额创下峰值，充分体现其深耕北京市场的区域化投资策略，企业对本地市场更为熟悉，资源集中度更高，能够有效保障投资回报 [5] - 公司聚焦核心区域深耕，有助于平稳穿越周期、实现稳定收益，其逻辑与绿城、滨江深耕杭州市场相似 [5] - 北京城建或正借助“好房子”发展模式，进一步扩大在核心区域的投资布局 [2]

土地市场动态 - 首融（海南）商业发展有限公司与北京密云城市建设投资集团有限公司联合体以底价3.8亿元摘得北京市密云区水源路地块 [1] - 密云区上一次土地供应记录在2023年10月，此次供地意味着该区域土地市场时隔近两年半再度迎来新动作 [1][4] - 水源路地块土地面积约2.45万平方米，规划建筑面积约4.9万平方米，起始价3.8亿元，成交楼面价约为7756元/平方米 [4][6] 拿地主体与背景 - 首融（海南）商业发展有限公司系首次参与北京土地市场公开竞拍，其实际控股股东为北京市属国企北京城建集团 [1] - 北京城建近三年在京拿地金额持续增长，由2023年的46.5亿元增至2024年的86.55亿元，2025年进一步提升至87.03亿元 [1][7] - 截至2025年末，北京城建已先后布局北京市东城区、昌平区、房山区、密云区，累计斩获4宗地块，拿地总金额达87.03亿元 [7] 项目定位与市场机会 - 密云区作为许久未新增供应土地的区域，本地置换需求持续增长，且现有产品多为“好房子”政策前所建，产品力相对不足 [4] - 水源路地块坐拥优质教育、商业、医疗等成熟配套，区域内“好房子”产品供给长期不足，新项目具备填补市场空白的优势 [4] - 该布局契合当前市场环境下改善性需求释放的趋势，并与国家支持“好房子”建设的政策导向高度相关 [5] 区域市场与销售参照 - 密云区作为首都重要的生态涵养区和水源保护地，景观资源优势明显，水源路地块周边有密虹公园、密云新城滨河森林公园等45个公园景点 [6] - 2025年北京远郊区新盘销售业绩良好，例如延庆区的中建臻源府去化率约93%，怀柔区的北京建工·嘉棠澐玺去化率达94.64% [8] - 北京城建聚焦核心区域深耕的策略，被认为有助于平稳穿越周期、实现稳定收益，类似绿城、滨江深耕杭州市场的逻辑 [8] 价格与配套优势 - 水源路地块成交楼面价约为7756元/平方米，对比2023年10月住总所获地块的8800元/平方米楼面价更具价格优势 [6] - 地块3公里范围内聚集了北京翠微小学密云分校、北方交通大学附属中学（密云分校）、密云区妇幼保健院、北京密云万象汇等完善的生活配套 [6]

2025年北京土地市场总体成交情况 - 截至2025年12月4日，北京全年共成交40宗住宅用地，总成交金额为1417.245亿元，总规划建筑面积为353.086万平方米 [1][47] - 全年土地成交金额较2024年同比下滑8.17% [47] 土地出让策略与规划调整的主要类型 - **临阵加“包袱”**：多宗宅地在预申请或出让前，被捆绑加入商业、公建等非住宅用地，以“肥瘦搭配”方式促进出让 [9][13][15] - 顺义新国展地块在预申请阶段将原0002住宅地块替换为0005商业地块，使地块总规划建面达12.86万平米，其中商业占比36% [4][5][6] - 朝阳平房乡黄杉木店地块与孙河商业金融用地捆绑，总起拍价达126亿元，导致楼面价从约5.45万元/平米上浮至6万元/平米左右 [16] - 昌平歇甲村地块在原有两块宅地基础上，新增了社区服务、教育、文化、体育等四类公建用地，共计1.34万平米 [20] - **调规与减负**：通过调整规划减少开发限制或成本，提升地块吸引力 [22] - 朝阳三间房双子地块在出让前，移除了一个规划建面4.34万平米的多功能地块，最终分别开发为保利朝观天珺和金茂满曜 [22] - 顺义北京润园地块将两个独立地块合并为一个，并允许内部道路优化和规划指标整体核算，降低了开发成本 [26] - 朝阳太阳宫地块用地性质从“F1住宅混合公建用地”变为“二类城镇住宅用地”，容积率从3.0降至2.6，住宅面积增加2000平米 [28][29] - 海淀半壁店地块整体建筑限高从18米调整为15米，并对容积率、绿地率允许统筹核算 [31] - **分期入市**：将大型地块组合拆散，分批次出让以降低单次拿地门槛并观察市场 [33] - 昌平东小口三幅地块原计划联袂出让，最终被打散，其中0001地块（建面8.76万平米）由北京城建率先拿下 [33] - 丰台张郭庄6028地块经历三次上线，最终在剥离商业地块后，于2025年12月16日由中建方程与中建智地以13.54亿元底价联合竞得 [35] - **土地变性**：将非住宅用地性质调整为住宅用地，以增加住宅供应 [37] - 昌平0055地块由工业研发用地变更为R2居住用地，规划建面3.175万平米 [37] - 通州梨园6007地块由F3多功能用地变更为R2住宅用地，容积率从3.08大幅降至1.7，成为抢手地块，最终由中铁建地产以7.755亿元、21.94%溢价率竞得 [40] - **增加居住地块**：在原有出让计划中主动增加住宅地块，形成更大规模的打包出让 [42] - 通州中建运河玖院地块由最初的5块地增加至8块地打包出让，总规划建面达26.19万平米，最终由中建玖合以74.91亿元底价拿下 [42] 重点地块成交详情 - **高溢价地块**：部分核心区域地块竞争激烈，溢价率较高 - 海淀树村0035-1地块成交价75.02亿元，溢价率27.95% [1] - 通州花语璟云地块成交价7.76亿元，溢价率21.94% [1] - 朝阳松榆里0001地块成交价50.24亿元，溢价率18.21% [1] - **底价成交地块**：多数地块以底价成交，市场分化明显 - 全年40宗成交地块中，有大量地块溢价率为0% [1] - 大兴经开区、首钢、顺义等多宗地块均以底价成交 [1] - **大型综合体地块**：多宗地块由多家企业组成联合体竞得 - 朝阳紫京宸园+埃薩地块由中建智地、越秀、金茂、朝开联合体以126亿元底价竞得 [1] - 朝阳保利朝观天珺地块由保利发展+中国金茂联合体以87.3亿元竞得，溢价率10.50% [1] 市场趋势与特征总结 - 2025年北京土拍市场充满不确定性，调规、变性、增减替换等手法频繁出现，核心目的是促进土地成功出让 [44][45] - 市场调整策略的案例在2025年显著增多，其先例可追溯至2024年中海朝阳ONE项目的规划调整 [45][46] - 尽管采取了多种灵活出让策略，2025年土地成交金额仍出现同比下滑 [47]

公司近期动态与战略转向 - 中建方程与中建智地联合体于12月16日以13.54亿元底价摘得北京丰台区北宫镇张郭庄村一棚改地块[1] - 这是公司在半年内第二次在北京拿地 此前于7月3日以5.6亿元摘得北京延庆区一地块[5] - 公司近期从原中海地产挖角营销运营高级副总经理刁鹏 意图加强房地产开发业务的操盘能力[6] 公司背景与市场地位 - 中建方程直属于中国建筑 在集团内与中建八大局平级 前身为“建筑事业部” 于2014年为响应新型城镇化战略正式组建 专攻城市综合开发与运营[3] - 公司投资运营30余个大型项目 分布在北京、天津、上海等十余个重点城市 批复投资总额近3000亿元 涉及土地面积约178平方公里[3] - 相比“中建八子”（如中建东孚、中建壹品、中建智地等）在房地产开发市场的高调活跃 中建方程以往在北京前端开发市场相对低调[1][3][4] 近期项目详情与表现 - 7月摘得的延庆项目定名“中建臻源府” 于9月25日取证推出318套住宅 目前网签272套 车位签约201套 去化表现不错[5] - 12月摘得的丰台张郭庄地块规划建筑面积约4.78万平方米 容积率1.5 建筑限高24米（局部30米） 预计将建成低密度纯洋房社区[8] - 该丰台地块楼面价约2.84万元/平方米 地块距离地铁14号线张郭庄站约400米 并与在建的1号线支线张郭庄站无缝衔接 为“双地铁”配置[5][9] 市场环境与项目挑战 - 丰台区新房供应量大 库存去化压力明显 尽管张郭庄板块近三年无新增供应[10] - 地块周边竞品项目价格承压：熙悦晴翠当前均价约5.1万元/平方米 部分特价房单价在4.5万元左右 中海永定玖里成交均价约4.91万元/平方米 这两个项目当年拿地成本均高于此次张郭庄地块的楼面价[10] - 地块形状不规则、朝向不够方正 对设计排布构成考验[9] - 业内人士认为项目可主打刚需和刚改户型走快速去化路线 但中指研究院指出其仍面临区域竞争与定价压力[10] 土地交易背景 - 本次摘得的张郭庄地块原与一宗商业金融用地捆绑出让 因无人问津最终拆分后单独挂牌[7] - 该地块由中建方程持股52%的北京中建方程投资管理有限公司进行一级开发[7]

地块成交核心信息 - 北京丰台区张郭庄村0204-6028地块于2025年12月16日以13.54亿元底价成交[3] - 拿地者为中建集团旗下平台中建方程与中建智地，两者联手拿地较为罕见[4][22] - 该地块为纯住宅用地，占地3.18公顷，规划建筑面积约4.775万平方米[4] - 成交楼面价为2.84万元/平方米[5] 地块属性与价值分析 - 地块形状不规则呈三角形，但具备两大优点：临近地铁14号线及在建1号线支线张郭庄换乘站；体量适中，容积率1.5，规划为6-11层的纯洋房社区[15] - 地块向西3公里外的竞品项目中海永定玖里，楼面价为3.15万元/平方米，且地段弱于本地块[5] - 参照中海永定玖里项目4.91万元/平方米的成交均价，本地块有超过2万元/平方米的价差空间，具备盈利潜力[15] 土地出让过程波折 - 该地块经历了“三进宫”才最终成交：首次于2024年9月底与商业地块捆绑出让失败；第二次于2025年4月底单独出让仍失败；第三次于2025年10月中旬进入预申请，并于2025年12月16日成交[10][11][12][13][14] - 首次出让失败主要因住宅与商业地块捆绑，包袱过重[11] - 后续出让延迟的核心原因是地块周边市政交通基础设施建设进展缓慢[17] - 相关基础设施工程原计划2024年底及2026年底完工，后延期至2025年10月底及2027年5月底，实施单位主要为中建方程投资管理有限公司[19][20][21] 拿地方背景与动机 - 中建方程并非传统专业地产商，主营业务为城镇综合建设、房地产投资与城市运营，同时也是该地块的一级土地整理方[8][24][25] - 中建方程2024年营业收入89.86亿元，同比增长3.52%；净利润9.09亿元，同比下降5.7%[26] - 中建智地为中建集团旗下专业地产开发平台，此次与兄弟公司联手拿地打破常规，因集团内各地产平台通常相互竞争[9][23] - 中建方程近期已有类似操作先例：于2025年7月3日以5.6亿元拿下延庆新城一地块，其一级整理方亦为关联公司[27][28][29] - 中建方程集团董事长周宇騉有意将公司发展为“中建系地产第九子”，并从中海地产等公司引入高管，此次进军丰台拿地是其战略扩张的一部分[30]