报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2026 年 3 月 23 - 27 日）中证 REITs 全收益指数收跌，市场活跃度低；一级市场中航北京昌保启动询价，商业不动产 REITs 申报进展不断；二级市场各资产板块全线收跌，成交冷清，不同板块表现各异，部分项目有投资机会 [1][4] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 中航北京昌保租赁住房 REIT 于 3 月 23 日注册生效，27 日询价，是 2026 年度第 2 只基础设施公募 REITs，标的为北京昌平区 3 个公租房项目，属政府配租型，租金为周边 7 折，评估值 8.20 亿元，询价区间 1.822 - 2.318 元/份，上限分派率 3.71%，预计上市涨幅 25 - 30% [1][2][18] - 东方红隧道股份高速公路 REIT 结束询价进入发售阶段，按 4.680 元/份发行，预测 IRR 在 4%以上 [32] - 截至 3 月 27 日，已申报至交易所项目中 8 单已问询反馈，2 单已受理 [32] - 3 月 26 日，国联安复星商业不动产 REIT 申报至上交所，是首单由保险资管作专项计划管理人的产品，截至当日市场合计申报 16 只，预计募集规模超 460.6 亿元 [3][33] 二级市场 - 本周各资产板块悉数下跌，跌幅在 1.5%以内，仓储物流和产业园区跌幅靠前，消费设施和市政环保跌幅较小；全市场 79 只 REITs 中 12 只收涨，67 只收跌 [4][36] - 仓储板块嘉实京东仓储止跌，与廊坊项目续约有关，且拟二次扩募，分派率预测超 4%；中金普洛斯 3 月以来跌幅超 10%，目前分派率 5.63% [39][42] - 产业园区板块跌幅靠前，目前分派率升至 4.79%，可关注基本面稳定、有收益分配调节机制、分派率靠前的园区 REITs，如金隅智造工场、创金合信首农等 [44] - 租赁住房板块全部收跌，国泰海通城投宽庭保租房和华夏基金华润有巢跌幅最小，分派率约 3.4%；中金厦门安居启动扩募，不同发行情境下新老项目合并后预计分派率不同 [49][51] - 交通设施板块表现一般，招商高速公路、华夏中国交建上涨，华夏南京交通高速公路跌幅最大，可关注具有车流诱增效应或经济活跃区域的路产 [52][53] - 本周 REITs 成交活跃度低，日均成交额 3.71 亿元、成交量 0.86 亿份、换手率 0.30%，各资产交易冷清 [58]

核心观点 - 报告对中航北京昌保租赁住房REIT（北京昌保REIT）给予积极关注，认为其受益于昌平区公租房供需紧平衡及产业导入，项目出租率高、租金稳定，且询价上限对应的2026年预期派息率显著高于可比保租房REITs平均值及北京保障房REIT，具备投资吸引力 [4] 基础发行要素 - 基金计划发售4亿份，网下询价区间为1.822-2.318元/份，对应发售规模区间为7.29-9.27亿元 [11] - 发售方式包括战略配售（2.8亿份，其中原始权益人及其关联方拟认购1.36亿份）、网下发售（0.84亿份）和公众投资者发售（0.36亿份） [12] 底层基础资产介绍 - 底层资产为位于北京昌平区未来科学城的三个公租房项目：滟澜新宸、国瑞熙院、未来融尚家园 [13] - 滟澜新宸体量最大（可租赁面积超5.7万平方米），配套齐全但缺乏轨道交通，大租户通勤较远 [13] - 国瑞熙院区位优越，距地铁17号线未来科学城站不足1公里，临近科技产业园 [14] - 未来融尚家园为面向应届毕业大学生的稀缺人才公寓，定位独特 [14] - 项目租金为政府定价，是同区域市场租金的60%-70%，波动小 [4] 区域供需与运营主体 - 昌平区公租房存量少且分散，增量供给有限，未来规划新增的1个公租房与2个保租房项目距离底层资产较远 [19][21] - 需求侧，昌平区外来人口占比稳定在58%左右的高位，2025年新增企业数量达4.93万家，创五年新高 [28] - 据昌平区住建委摸排，“十五五”期间（2026-2030年）昌平区对人才公租房需求增量约10,600套 [29] - 原始权益人昌平保障房公司在昌平区公租房配租市场中占据主导地位，2022-2025年市场份额占比达80.53% [35] - 昌平保障房公司持有逾65万平方米的同类不动产项目，为REIT未来扩募提供了坚实的存量资产池 [41] 底层资产运营情况 - 项目运营业绩持续增长，2022-2024年营业收入从3,687.93万元增至4,824.57万元，净利润从662.72万元增至1,511.08万元 [44] - 项目毛利率高于可比REITs平均值，2022-2024年毛利率在62.58%至67.86%之间 [47] - 历史出租率处于高位，2022-2024年末分别为98.11%、98.85%、97.36%，仅次于厦门安居REIT [50] - 未来融尚家园因三年租期集中退租，2025Q3末出租率短期降至58.86%，但当期续约率达99%，截至2026年1月末已回升至99.02% [4][50] - 租金收缴率表现优异，2022-2024年及2025Q3分别为99.81%、99.93%、100%和99.55% [52] - 租户结构上，滟澜新宸和国瑞熙院全部为企业租户，未来融尚家园为个人租户 [61] - 企业租户集中度高，2024年三家重要现金流提供方（北京生命科学研究所、北京市公安局昌平分局、北京清华长庚医院）合计贡献项目收入的32.02% [63] - 滟澜新宸98.16%的租赁面积将于2026年集中到期，其历史续约率从2023年的87.26%大幅下滑至2025年前三季度的不足20% [4][65][68] - 配租效率高，集中配租周期仅1个月左右，优于北京保障房REIT的2-6个月，有效规避房源长期空置风险 [4][70] 估值与投资分析 - 基于项目全生命周期NOI测算，预期基础设施项目合理公允价值区间为7.28-9.42亿元，相比招募书评估值差异为-11.23%至14.91% [4] - 中性情形下，按询价上限测算的内部收益率（IRR）为4.8%，在可比保租房REITs中仅次于城投宽庭保租房REIT [4] - 中性情形下，2026年预期资本化率（Cap Rate）为3.39%，处于已上市保租房REITs的中游水平，与苏州恒泰租赁REIT相当 [4] - 按询价上限计算，北京昌保REIT 2026年预期派息率为3.71%，已上市保租房REITs 2026年最新预期派息率均值为3.19%，较为可比的北京保障房REIT为2.97%，北京昌保REIT派息率分别较前两者高出16.45%和25.02% [4]

2026年公募REITs市场整体展望 - 对2026年公募REITs市场持积极乐观态度，核心驱动力是政策红利与市场生态完善带来的高质量发展机遇，市场将呈现“存量盘活”与“高质量发展”并重的态势 [2] - 2026年REITs市场机遇大于挑战，将进入成熟深化的发展阶段 [3] - 2025年底配套规则集中落地，启动了商业不动产REITs试点，并明确支持扩募、合并及REITs ETF研发，为市场注入制度动力 [4] - 宏观层面，经济稳步复苏叠加利率中枢下行预期，REITs作为高股息含权资产，在资产荒背景下对保险、社保等长期资金的吸引力会持续提升 [5] - 市场将呈现分化提质特征，优质资产与运营能力强的项目会获估值溢价，而单一资产、经营承压的项目可能面临波动 [5] 市场表现与规模数据 - 2026年开年首个交易周，公募REITs市场迎来“开门红”，易方达华威市场REIT周涨幅7.84%领跑，广发成都高投产业园REIT、招商科创REIT、华夏深国际REIT周涨幅均超6% [4] - 2025年，我国公募REITs全年新发行产品20单、扩募5单，合计募资473.35亿元 [5] - 截至2025年年底，公募REITs市场总发行产品数量达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元 [5] - 历经5年时间，我国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场 [5] - 一级市场认购倍数屡创新高，华夏中核清洁能源REIT网下有效认购倍数刷新纪录，达340倍 [5] - 2025年，消费类REITs以超30%的年内平均涨幅领跑二级市场 [8] 产品进展与投资者结构 - 多只公募REITs产品迎来新进展：中航北京昌保租赁住房REIT获证监会受理，平安西安高科产业园REIT状态更新为“已问询”，中航中核集团能源REIT、东方红隧道股份智能运维高速REIT状态均更新为“已反馈” [4] - 公募REITs的持有人呈现显著的“机构化”特征，占比超过95% [6] - 原始权益人及其关联方作为REITs市场基石和发展初期的带领者持仓过半 [6] - 其他机构投资者主要包括券商自营、保险资金、信托、产业资本、银行理财、私募基金和券商资管等 [6] - 随着商业不动产REITs的推出，REITs应当更多被看作是“有分红属性的权益资产”，而非固收资产 [6] - 在利率持续下行、固收“资产荒”背景下，机构的配置需求仍相当旺盛 [6] 2026年投资主线与关注领域 - 重点关注三条投资主线，均贴合政策导向与市场趋势 [8] - 第一条是抗周期稳现金流主线：消费基础设施、政策性保租房和市政环保REITs需求刚性强，受经济周期影响小，在2025年调整中已展现抗跌性，适合追求稳健收益的资金 [8] - 第二条是高景气政策红利主线：数据中心等数字基础设施直接受益于数字经济发展，仓储物流、高速公路等领域则随着需求回暖有望实现业绩边际修复 [8] - 第三条是强扩募资产平台主线：商业不动产试点项目有望通过资产注入实现规模效应与分红提升 [9] - 新资产类别打新有阶段性机会，但需仔细甄别底层资产盈利能力，避免盲目追高 [9] - 可关注三条主线：一是抗周期的“核心消费资产”，如成熟购物中心；二是政策强力支持的“新资产”，如保障性租赁住房和数据中心；三是运营效率提升明显的“潜力资产” [9] 市场新增长点与趋势 - 新增长点值得期待，数据中心、文旅、养老等新资产类别将加速上市 [5] - 扩募机制常态化让REITs从单一项目向资产平台演进 [5]