昆明楼市整体表现 - 上周昆明楼市供应5.33万㎡环比上涨23% 成交7.27万㎡环比上涨32% 成交均价12674元/㎡环比上涨7% [1] - 市场呈现两极分化现象 高端改善型楼盘与高性价比刚需楼盘同步走量 [6] - 主城区上周无土地供应与成交 [6] 重点项目销售动态 - 龙湖天境首开劲销4.1亿元 单周备案1.31亿元成交73套 成交均价15088元/㎡ 套均价179万/套 [3][6] - 邦泰春华序单周销售0.46亿元成交35套 成交均价9959元/㎡ 套均价133万/套 [6] - 万科·都会半岛单周销售0.29亿元成交21套 成交均价13025元/㎡ [6] - 高端盘邦泰观云单周销售0.55亿元成交均价18836元/㎡ 龙湖·山海原著单周0.26亿元成交均价18941元/㎡ [6] 新盘入市与产品特性 - 中通联大书山首开推出173套房源 认购110套去化率64% 成交均价10200-11500元/㎡ [7] - 项目作为昆明首个四代洋房 标准层得房率136% 首层达252% 顶层达187% [7] - 邦泰观云加推38套去化率26% 成交均价18000-20000元/㎡ 邦泰春华序加推62套去化率24% 成交均价10500-12000元/㎡ [10] 基础设施进展 - 龙街村城改配套小学规划2.7万㎡ 建设24班制小学含5栋建筑 [10] - 官渡古镇配套中小学占地67.68亩 分两期建设含小学教学楼、艺体楼及中学教学楼、宿舍楼等 [12][14]

昆明楼市成交量跌价涨 - 上周昆明楼市2个项目共计向市场供应2.37万㎡，环比下跌69% [1] - 成交5.1万㎡，环比微跌4% [1] - 成交均价约12271元/㎡，环比上涨7% [1] 项目销售表现 - 璞域ONE项目首开劲销，单周销售金额约0.49亿元，成交19套房源，成交均价约17595元/㎡，套均价约259万/套 [1] - 长粼天境单周销售金额约0.24亿元，成交27套房源，成交均价约5893元/㎡，套均价约87万/套 [3] - 新希望·锦官府单周销售金额约0.17亿元，成交16套房源，成交均价约8463元/㎡，套均价约107万/套 [3] - 保利天珺单周销售0.28亿元，成交均价约17990元/㎡，套均价约284万/套 [5] - 保利城单周成交15套房源，成交均价约13479元/㎡，套均价约146万/套 [5] - 大华·锦绣麓城单周成交13套，成交均价约10725元/㎡，套均价约105万/套 [5] 土地市场动态 - 世纪城板块1宗宅地供应，编号KCGD2025-1号，面积约43亩，起拍价约4.34亿元，起始楼面价约6046元/㎡ [5] - 该地块原为商业用地，今年2月份调规为住宅用地，容积率从2.64下调为2.5，建筑高度从80米降低到60米 [7] 项目加推情况 - 邦泰·悦九章·彩云加推100套高层产品，建面约143㎡，最终认购10套，去化率约10%，成交均价约7900-8500元/㎡ [8] - 邦泰观云加推102套高层产品，建面约143㎡、198㎡，最终认购16套，去化率约16%，成交均价约18000-20000元/㎡ [8] 烂尾项目盘活 - 五华区KCWH2012-51号地块拟打造为保障性租赁住房项目，共901套房源，户型面积在64-110㎡ [13] - 该项目原为融创春风十里云智时代中心写字楼规划项目，高约203米，地下2层，地上43层 [8] - 五华区国投从融创手中接手该项目，计划投资约3.4亿盘活 [10]

昆明第四代住宅产品趋势 - 昆明第四代住宅产品快速多样化 高端项目邦泰观云和义承丹霞翠屿开盘后 旭辉广场二期铂森林语推出107-138平米小户型[1] - 四代宅设计传统倾向大户型高端定位 如邦泰观云143-199平米 义承丹霞翠屿143-217平米 总价门槛不低于300万[5] - 小面积段四代宅开发优势包括高赠送率对面积更敏感 降低上车门槛 旭辉铂森林语总价比大户型四代宅便宜不少[5] 旭辉铂森林语产品特征 - 项目最小户型107平米 露台面宽9.8米进深3.3米面积32.3平米 得房率达130% 南向面宽12.7米[3] - 138平米边厅户型得房率122% 露台面积约28平米 南向面宽14米 LDK空间达73平米[5] - 项目配套旭辉广场商业建成进度将影响溢价水平 四代宅建造成本高于前代产品 售价不会低于一期及周边项目[8] 全国四代宅市场格局 - 第四代住宅2023年起风行各地 产品呈现多样化 克而瑞统计显示2023-2024年全国约15个项目含110平米及以下户型[6] - 成都出现69平米四代宅产品 武汉/成都/重庆/厦门等城市对四代宅有面积限制 要求100-200平米不等[6][7] - 昆明立体生态住宅试点政策尚未公布 开发商需结合地块条件定位产品[7] 四代宅产品设计创新 - 旭辉铂森林语采用垂直绿化设计 107平米户型配备32.3平米露台 实现LDK空间感主卧套房设计[1][3] - 138平米户型通过边厅设计实现122%得房率 45平米餐客厅结合28平米露台形成73平米LDK空间[5] - 项目延续一期铂宸府命名体系 突出四代宅特色 一期已于4月交付[1][9]