昆明楼市整体表现 - 上周（2026年1月19日-25日）昆明楼市成交量价齐涨，供应面积约9.25万㎡，环比上涨103%；成交面积约5.03万㎡，环比上涨20%；成交均价约12201元/㎡，环比上涨3% [1] - 商品住宅销售金额榜中，邦泰观云销售约0.67亿元，成交21套，成交均价19981元/㎡；保利天珺二期销售约0.37亿元，成交均价17605元/㎡ [4] - 商品住宅销售套数榜中，揽湖半山销售约0.34亿元，成交69套，成交均价约5000元/㎡；大华·锦绣麓城销售约0.27亿元，成交22套，成交均价约11457元/㎡ [4] 云南建投项目动态 - 云南建投旗下建投轩楹学府首次取得预售证，供应约0.35万㎡，约24套房源，建面约143-168㎡，该项目是公司在昆明二环首个低密新规住宅项目，容积率仅1.6 [1] - 建投轩楹学府拟建5栋总高12-17层的电梯洋房及小高层，全盘仅166套房源，为1梯1户设计，最高得房率可达141% [3] - 云南建投2024年在一环打造的建投春城华府项目，入市约一年即已清盘 [3] - 云南建投子公司于2025年12月以14.29亿元摘得KCXS2022-1号地块（建投春城旭府），溢价率约12%，为2025年度昆明“总价地王”，成交楼面价约7297元/㎡ [5][6] - 建投春城旭府项目已启动工程勘察、监理及设计施工总承包招标，招标金额分别为140万元、290万元、103008.95万元，项目开发进入实质阶段，预计2026年上半年亮相 [5][8] 其他房企项目销售情况 - 俊发旗下高端别墅项目滇池ONE销售约0.26亿元，成交均价约28595元/㎡，套均价约373万/套 [4] - 北市区首个新规住宅项目旭辉广场铂森林语单周成交12套，成交均价约12464元/㎡ [4] - 旧规项目雅居乐中央雅府延迟备案，单周成交15套，成交均价约8455元/㎡ [4] 市场开盘与加推 - 上周昆明主城无项目开盘，仅龙湖天境一个项目加推 [5] - 龙湖天境加推81套新规住宅高层，建面约109㎡，成功认购13套，去化率16%，成交均价约14800元/㎡，单价比周边项目高出约3000元/㎡ [5] 租赁市场与土地市场 - 万科泊寓品牌与昆明邦盛广场达成合作，将新增474套4.5米层高LOFT房源，预计2026年5月招租，此为泊寓“零资产投入、纯管理输出”轻资产模式落地 [5] - 泊寓此前已与昆明安居集团签订10年期协议，管理901间保租房源 [5] - 上周昆明主城无土地供应和成交，土地市场持续挂零 [4]

昆明楼市周度市场表现 - 上周（2025年12月22日-28日）昆明楼市成交量价齐升，成交面积约6.3万㎡，环比上涨6%，成交均价约12300元/㎡，环比微涨1% [1] - 市场供应面积约2.8万㎡，环比下跌31% [1] - 两个“四代宅”项目表现突出，邦泰观云单周销售约0.43亿元，成交均价约18352元/㎡，套均价约269万/套；中通联大书山单周销售约0.38亿元，成交27套，均价约11541元/㎡，套均价约139万/套 [1] 热销项目与产品特征 - 具备名校资源的项目持续畅销，大华·锦绣麓城成交25套，均价约11311元/㎡；大华公园天下成交21套，均价约10577元/㎡ [1] - 高端改善及新规项目受市场关注，保利天珺单周销售约0.29亿元，均价约18106元/㎡；龙湖天境单周销售约0.26亿元，均价约15401元/㎡ [3] - 部分项目集中备案，中交锦澜府、阳光城文澜东方均成交17套，成交均价分别约6950元/㎡和5808元/㎡ [3] 土地市场交易情况 - 上周昆明主城共计18宗地入市交易，最终15宗成功出让，2宗流拍，1宗中止，成交总建面约569.21亩，合计揽金63.3亿元 [3] - 涉宅地块共12宗，主要被云南建投、邦泰、官渡区国投、天津日报社等旗下公司获得，云南建投与邦泰持续包场，连续多日摘得多宗优质地块 [3] 项目加推与去化 - 上周昆明主城无项目开盘，仅卓越滇池晴翠1个项目加推 [3] - 卓越滇池晴翠加推126套小高层房源，最终成功认购7套，去化率仅为6%，成交均价约11000-13000元/㎡ [5] 项目配套与规划进展 - 中铁诺德央玺春风对口学校星耀福德校区过规，该9年一贯制学校规划18班小学和12班初中，距离项目仅260米左右 [1][5][7] - 学校总用地面积约36.74亩，净用地面积24491.00㎡，地上建筑面积15657.01㎡，容积率0.64 [5][7] 企业动态与项目调规 - 俊发集团启动项目复工前置动作，旗下龙泉俊园A6地块与俊发城N3地块（紫荆苑）于12月25日同步申请重大规划调整，核心方向为大幅降低容积率与建筑高度以优化产品 [7] - 龙泉俊园A6地块容积率由7.73降至3.72，住宅限高80米，并与南侧18班幼儿园同步建设交付，原规划幼儿园仅6个班 [7][9] - 该地块已售出138户（集中在5号楼），截至2025年12月17日，在已签署规划变更意见函的118户业主中，114户同意，2户不同意 [9] - 俊发城紫荆苑容积率由9.5调整至5.6，总建筑面积由238648㎡调整为141099㎡，住宅总量微减，商业办公总量大幅减少67728.62㎡ [9][10] - 项目建筑由原多栋超高层调整为高层，梯户比由两梯六户调整为四梯四户，机动停车位由1538辆调整为630辆 [9][10] - 两项目均明确了后续交付保障与教育衔接方案，但具体代建合作方尚未最终落定 [13] 宏观金融环境 - 2025年12月LPR报价维持不变，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5% [13]

昆明楼市整体表现 - 上周（2025年12月15日-21日）昆明楼市成交量价齐跌，成交面积约5.92万㎡，环比下跌10%，成交均价约12129元/㎡，环比下跌4% [1] - 市场供应环比上涨，共计3个项目供应约4.04万㎡，合计339套房源，环比上涨19% [1] - 上周无项目开盘，但有3个项目进行加推 [5] 项目销售与市场分化 - 邦泰观云四代宅项目单周销售约0.34亿元，成交均价约18095元/㎡，套均价约284万/套，是价格最高的项目 [1] - 大华旗下两个项目因签约名校联动热销，大华公园天下销售约0.31亿元成交25套，大华·锦绣麓城销售约0.25亿元成交22套 [1] - 远大·云锦壹号集中备案，单周销售约0.29亿元，成交17套，成交均价约12754元/㎡ [1] - 龙湖天境项目单周销售约0.29亿元，成交均价约14859元/㎡，套均价约183万/套 [3] - 中通联大书山项目单周成交17套，成交均价约11478元/㎡，套均价约130万/套 [3] - 中交锦澜府项目单周成交17套，成交均价仅约6706元/㎡，套均价约84万/套，是上榜项目中价格最低的 [3] 项目加推与去化情况 - 邦泰映悦加推56套小高层，最终认购6套，去化率约11%，成交均价约8400-8600元/㎡ [5] - 中通联大书山加推32套四代宅洋房，最终认购25套，去化率高达78%，成交均价约10500-11000元/㎡ [5] - 远大·云锦壹号加推64套高层，最终认购5套，去化率仅约8%，成交均价约11300-11500元/㎡ [5] 土地市场动态 - 上周昆明主城共计2宗地约75.83亩地均底价成交，合计揽金约7.8亿元，由云南建投、邦泰摘得 [3] - 中物流（云南）多式联运有限公司以2175万元摘得昆明市经济技术开发区14.50亩商办用地，成交楼面价726元/㎡ [5] 政策与保障性住房 - 昆明放宽配售型保障房购买条件，将连续缴纳社保6个月以上的工薪收入群体纳入保障范围 [6] - 云南省加大对多子女家庭购房支持力度，将二孩三孩育儿补助标准提高，并叠加公积金贷款上浮20%至30%等配套支持 [6] - 昆明174套保障性租赁住房启动预选，涉及“云能·聚力欣居”和“滇池明珠广场(二期)”两个项目 [5]

昆明楼市成交量价表现 - 上周昆明楼市成交面积约6.14万㎡ 环比下跌15% 成交均价约11071元/㎡ 环比下跌5% [1] - 西市区低价及新规盘热销带动区域成交量上涨24% 其余各区均下跌 [1] - 马街板块筑友·翰林府第项目以6139元/㎡均价成交77套 华发书香云海以10575元/㎡均价成交21套 [1] 项目销售表现分化 - 高端改善盘保利天珺二期新品入市 建面128-143㎡ 成交均价18654元/㎡ 套均价305万/套 [2] - 龙湖天境成交均价16164元/㎡ 套均价239万/套 呈贡新城新盘持续热销 [2] - 邦泰旗下项目去化率差异显著：春华序去化率43% 映悦去化率仅13% 观云项目成交价达19000元/㎡ [5] 城市更新与土地盘活进展 - 原恒大玖珑湾11号地块由官渡区国投接手更名柏悦府 成交均价14015元/㎡ 标志烂尾项目重启 [5] - 碧桂园翠湖云顶二期地块经942轮竞价溢价50倍成交 闲置土地有望重启开发 [5][8] - 翠湖云顶项目占地40亩 二期地块因新规执行具备规划调整空间 地段稀缺价值凸显 [9] 市场供应与投资动态 - 上周新增供应4.38万㎡环比上涨17% 主力为马街板块及呈贡新城四代宅项目 [1] - 主城区无土地供应与成交 福保半岛湿地建设项目投资3488万元 计划2025年10月开工 [5][11]

昆明楼市整体表现 - 上周昆明楼市供应5.33万㎡环比上涨23% 成交7.27万㎡环比上涨32% 成交均价12674元/㎡环比上涨7% [1] - 市场呈现两极分化现象 高端改善型楼盘与高性价比刚需楼盘同步走量 [6] - 主城区上周无土地供应与成交 [6] 重点项目销售动态 - 龙湖天境首开劲销4.1亿元 单周备案1.31亿元成交73套 成交均价15088元/㎡ 套均价179万/套 [3][6] - 邦泰春华序单周销售0.46亿元成交35套 成交均价9959元/㎡ 套均价133万/套 [6] - 万科·都会半岛单周销售0.29亿元成交21套 成交均价13025元/㎡ [6] - 高端盘邦泰观云单周销售0.55亿元成交均价18836元/㎡ 龙湖·山海原著单周0.26亿元成交均价18941元/㎡ [6] 新盘入市与产品特性 - 中通联大书山首开推出173套房源 认购110套去化率64% 成交均价10200-11500元/㎡ [7] - 项目作为昆明首个四代洋房 标准层得房率136% 首层达252% 顶层达187% [7] - 邦泰观云加推38套去化率26% 成交均价18000-20000元/㎡ 邦泰春华序加推62套去化率24% 成交均价10500-12000元/㎡ [10] 基础设施进展 - 龙街村城改配套小学规划2.7万㎡ 建设24班制小学含5栋建筑 [10] - 官渡古镇配套中小学占地67.68亩 分两期建设含小学教学楼、艺体楼及中学教学楼、宿舍楼等 [12][14]