昆明楼市春节假期市场表现 - 2026年2月9日至22日期间，昆明楼市整体呈现量价齐跌态势 供应面积约0.57万平方米，环比下跌28% 成交面积约1万平方米，环比下跌84% 成交均价约11286元/平方米，环比下跌8% [1] - 春节假期（具体日期未明确）住宅备案共计27套，约0.33万平方米，同比上涨54%，为近五年成交最好的一年 成交均价约11651元/平方米，同比微涨1% [1][6] - 市场热度集中于五华、官渡、盘龙三区 官渡区成交8套领跑 [9] 新旧规住宅项目分化显著 - 新规住宅成交量占总成交量达3成，备案8套，占比30% 新规项目成交均价约14152元/平方米，旧规项目成交均价约10543元/平方米，两者相差约2600元/平方米 [1][9] - 新规住宅项目无额外优惠，变化不大 旧规项目中，绿城、大华、保利、万科、华发、金地等房企针对省外及地州客户推出专属2%额外折扣 [13] - 旧规项目备案集中华发书香云海、大华公园天下等高性价比书包房项目 大华公园天下项目额外叠加赠送车位及物业费，让利幅度突出 [9][13] 项目销售结构：高端改善与高性价比并存 - 邦泰·观云以约0.12亿元的销售金额位居商品住宅销售金额榜首 成交4套，成交均价高达19380元/平方米，套均价约287万/套 [1] - 信达万科·京江隐翠、华润中心、龙江金茂府三个高端改善型楼盘均销售约0.06亿元，成为销售金额榜单主力 成交均价分别约为16370元/平方米、13348元/平方米、14835元/平方米 [1] - 揽湖半山因工程抵款房集中备案，成为商品住宅套数榜首，成交10套，但成交均价仅约5000元/平方米，套均价约51万/套 [3] - 上榜热销项目多为学区盘、新规楼盘，签约名校的影响力持续 大华·锦绣麓城以约0.06亿元销售金额、5套成交拿下双榜第三 [1][3] 购房门槛与产品偏好变化 - 春节假期整体购房套均价约141万元，同比跌幅达15% [11] - 呈贡马金铺片区的邦泰花园城项目以低单价低总价带动，整体套均价仅为65万元，带动春节假期买房门槛下滑 [9] - 官渡、盘龙、西山几区套均价集中在130-140万/套之间，购房者更青睐品质首置/刚改产品 五华区因高端改善项目带动，套均价达239万/套，领跑主城五区 [9] - 刚改类、教育置业类产品最受欢迎，单价与户均面积集中在115平方米以下 [11] 土地市场与未来供应 - 昆明主城供应两宗宅地，均为小体量低容积优质宅地，无土地成交 [3] - 一宗位于呈贡斗南板块，为KCC2025-2号地块，面积约25.89亩，紧邻地铁4号线梅子村站，处于多家房企重仓区域 [3][5] - 另一宗位于西山区双塔板块，为KCXS2016-4号地块，面积约39.6亩，土地竞得人须承担不少于3500平方米的综合公共服务设施建设任务 该地块原为复地云极项目商业地块，于去年11月改为住宅地块并于2月13日重新挂拍 [5][6] 市场趋势总结 - 昆明楼市供给需求仍处于低位企稳态势，高性价比书包房依旧是市场主力军 [13] - 随着新规住宅项目持续发力，旧规项目打折促销快速走量已是不争事实 2026年，新旧规项目将从产品到价格等多方面持续分化 [13] - 2024年的市场小高峰更多归因于昆明一年级新生入学小高潮带来的学区房需求 [11]

昆明楼市周度成交数据 - 上周（2026年1月12日-18日）昆明楼市成交量价齐涨，新规住宅和学区房为集中备案主力 [1] - 上周市场供应约4.55万㎡，环比上涨95%；成交约4.41万㎡，环比上涨50%；成交均价约11854元/㎡，环比上涨1% [1] 热销项目表现 - 邦泰观云二期加推持续热销，销售金额约0.36亿元，成交11套，成交均价约19407元/㎡，套均价约325万/套，为上周价格最高项目 [1] - 关上板块高端改善项目保利天珺销售约0.29亿元，成交均价约17902元/㎡，套均价约265万/套；华润中心销售约0.28亿元，成交均价约15431元/㎡，套均价约311万/套 [3] - 会展板块万科500里销售约0.26亿元，成交11套，成交均价约16966元/㎡，套均价约232万/套 [3] - 大华公园天下得益于签约名校资源去化加快，成交18套，成交均价约9682元/㎡，套均价约105万/套 [3] - 经开区揽湖半山集中备案，单周成交28套位居套数榜榜首，成交均价仅5000元/㎡，套均价约49万/套 [3] 土地市场动态 - 上周昆明主城无土地供应和成交 [3] - 东方资产于嵩明县职教新城军长片区摘得5宗商业用地，总面积约90亩，成交总价1.2亿元 [3] - 本月初，东方资产旗下公司竞得嵩明职教新城3宗商住地块，总面积22.85亩，成交价0.29亿元，意味着一周内完成两轮土地储备扩充 [3] - 2025年下半年起，嵩明职教新城已集中出让超千亩土地，东方资产此前已6次摘地约310亩，总价3.93亿元；信达资产4次竞得约1035亩，总价6.73亿元 [4] - 东方资产与信达资产累计在该片区获取土地1458亩，总投资超过10亿元，成为核心买家 [4] - 所获地块紧邻已停滞的恒大文旅城与恒大阳光半岛项目，属于原恒大文旅城规划范围，此次收购核心资产为规划达6000亩的“御景新城”超级大盘 [4] - 东方资产和信达资产的拿地动作为针对恒大遗留问题的纾困行动 [4] 商业配套进展 - 山姆会员制超市启动招标，正式落地会展片区 [1] - 招标主体为官渡区盛达置业有限公司（母公司为官渡国投），三项招标计划合同金额高达23067.2万元，预计2月13日发布招标 [4] - 项目位于巫家坝路与古漠大道交叉口西南侧，净用地面积约4.48万㎡，规划总建筑面积约5.04万㎡，将建设为单栋大型仓储式商业建筑，总投资预算约3.14亿元 [5] - 山姆落地或成为昆明消费升级亮点，对周边万科公园城市、万科桂语东方、万科棠月东方等项目构成利好 [5] 基础设施与教育配套建设 - 官渡区将新建两所学校，一个在巫家坝北区，一个在广福路 [1] - 西山区李家地村（29号片区）城改项目配套设施建设将启动，总投资约1亿元 [1] - 李家地村项目配套道路建设面积29065㎡，供电及通信管道各1.2公里，雨污水管道合计3.9公里，给水及再生水管道各1.7公里，项目投资估算10412万元 [5][6] - 官渡区两所学校新建项目总投资12226.98万元，总用地面积16561㎡，总建筑面积20834.57㎡，建设内容包括18班小学和30班九年一贯制学校，招标规模约11330万元 [6] - 18班小学（GD-WJT1-A1-04-03地块）位于广福路以南，旨在缓解蓝光水岸公园、金科阳光里、融创澜玥台、红星天铂等小区教育配套不足问题 [8] - 30班九年一贯制学校（GD-WJB2-A3-05-01地块）位于巫家坝北区，紧邻中海寰宇天下、中交金地中央公园，将补充北片区教育资源，应对人口集聚带来的教育需求增长 [8][11]

昆明房地产市场总体表现 - 上周（2026年1月12日-18日）昆明楼市成交量价齐涨，新规住宅和学区房为集中备案主力 [1] - 上周市场供应约4.55万㎡，环比上涨95%；成交约4.41万㎡，环比上涨50%；成交均价约11854元/㎡，环比上涨1% [1] 商品住宅项目销售情况 - 邦泰观云二期加推持续热销，销售金额约0.36亿元，成交11套，成交均价约19407元/㎡，套均价约325万/套，为上周价格最高项目 [1] - 关上板块保利天珺销售约0.29亿元，成交均价约17902元/㎡，套均价约265万/套；华润中心销售约0.28亿元，成交均价约15431元/㎡，套均价约311万/套 [3] - 会展板块万科500里销售约0.26亿元，成交11套，成交均价约16966元/㎡，套均价约232万/套 [3] - 大华公园天下因签约名校资源去化加速，成交18套，位列销售套数榜第二，成交均价约9682元/㎡，套均价约105万/套 [4] - 经开区揽湖半山集中备案，单周成交28套位居榜首，成交均价仅5000元/㎡，套均价约49万/套 [5] 土地市场动态 - 上周昆明主城无土地供应与成交 [5] - 东方资产于嵩明县职教新城军长片区再次摘得5宗商业用地，总面积约90亩，成交总价1.2亿元 [5] - 本月初，东方资产旗下公司竞得嵩明职教新城3宗商住地块，总面积22.85亩，成交价0.29亿元，一周内完成两轮土地储备扩充 [5] - 2025年下半年起，嵩明职教新城已集中出让超千亩土地，东方资产此前已6次摘地约310亩，总价3.93亿元；信达资产4次竞得约1035亩，总价6.73亿元 [5] - 东方资产与信达资产已成为该片区核心买家，累计获取土地1458亩，总投资超过10亿元 [6] - 所获地块紧邻已停滞的恒大文旅城与恒大阳光半岛项目，属于原恒大文旅城规划范围，此次收购核心资产为规划达6000亩的“御景新城”超级大盘 [6] 重大商业与基建项目进展 - 山姆会员制超市启动招标，正式落地会展片区，招标主体为官渡区国资控股的昆明市官渡区盛达置业有限公司 [1][7] - 山姆项目位于巫家坝路与古漠大道交叉口西南侧，属会展板块核心区，净用地面积约4.48万㎡，规划总建筑面积约5.04万㎡，将建为单栋大型仓储式商业建筑，项目总投资预算约3.14亿元 [8] - 项目三项招标计划合同金额高达23067.2万元，预计2026年2月13日正式发布招标 [8] - 西山区李家地村（29号片区）城改配套基础设施项目启动，总投资约1亿元，将建设配套道路29065㎡及各类管线管道 [1][9] - 项目投资估算10412万元，其中工程建设费用8245.48万元 [10] 教育配套规划与建设 - 官渡区将新建两所学校，一个在巫家坝北区，一个在广福路 [1] - 两所学校分别为一所18班小学和一所30班的九年一贯制学校，项目总投资12226.98万元，总用地面积16561㎡，总建筑面积20834.57㎡ [10] - 18班小学（GD-WJT1-A1-04-03地块）位于广福路以南，旨在缓解周边多个成熟及新建小区（如蓝光水岸公园、金科阳光里、融创澜玥台、红星天铂、万科大都会等）长期存在的“上学难”问题 [12] - 30班九年一贯制学校（GD-WJB2-A3-05-01地块）位于巫家坝北区，紧邻中海寰宇天下、中交金地中央公园项目，将补充巫家坝北片区日益增长的教育需求 [12][14]

昆明楼市周度市场表现 - 上周（2025年12月22日-28日）昆明楼市成交量价齐升，成交面积约6.3万㎡，环比上涨6%，成交均价约12300元/㎡，环比微涨1% [1] - 市场供应面积约2.8万㎡，环比下跌31% [1] - 两个“四代宅”项目表现突出，邦泰观云单周销售约0.43亿元，成交均价约18352元/㎡，套均价约269万/套；中通联大书山单周销售约0.38亿元，成交27套，均价约11541元/㎡，套均价约139万/套 [1] 热销项目与产品特征 - 具备名校资源的项目持续畅销，大华·锦绣麓城成交25套，均价约11311元/㎡；大华公园天下成交21套，均价约10577元/㎡ [1] - 高端改善及新规项目受市场关注，保利天珺单周销售约0.29亿元，均价约18106元/㎡；龙湖天境单周销售约0.26亿元，均价约15401元/㎡ [3] - 部分项目集中备案，中交锦澜府、阳光城文澜东方均成交17套，成交均价分别约6950元/㎡和5808元/㎡ [3] 土地市场交易情况 - 上周昆明主城共计18宗地入市交易，最终15宗成功出让，2宗流拍，1宗中止，成交总建面约569.21亩，合计揽金63.3亿元 [3] - 涉宅地块共12宗，主要被云南建投、邦泰、官渡区国投、天津日报社等旗下公司获得，云南建投与邦泰持续包场，连续多日摘得多宗优质地块 [3] 项目加推与去化 - 上周昆明主城无项目开盘，仅卓越滇池晴翠1个项目加推 [3] - 卓越滇池晴翠加推126套小高层房源，最终成功认购7套，去化率仅为6%，成交均价约11000-13000元/㎡ [5] 项目配套与规划进展 - 中铁诺德央玺春风对口学校星耀福德校区过规，该9年一贯制学校规划18班小学和12班初中，距离项目仅260米左右 [1][5][7] - 学校总用地面积约36.74亩，净用地面积24491.00㎡，地上建筑面积15657.01㎡，容积率0.64 [5][7] 企业动态与项目调规 - 俊发集团启动项目复工前置动作，旗下龙泉俊园A6地块与俊发城N3地块（紫荆苑）于12月25日同步申请重大规划调整，核心方向为大幅降低容积率与建筑高度以优化产品 [7] - 龙泉俊园A6地块容积率由7.73降至3.72，住宅限高80米，并与南侧18班幼儿园同步建设交付，原规划幼儿园仅6个班 [7][9] - 该地块已售出138户（集中在5号楼），截至2025年12月17日，在已签署规划变更意见函的118户业主中，114户同意，2户不同意 [9] - 俊发城紫荆苑容积率由9.5调整至5.6，总建筑面积由238648㎡调整为141099㎡，住宅总量微减，商业办公总量大幅减少67728.62㎡ [9][10] - 项目建筑由原多栋超高层调整为高层，梯户比由两梯六户调整为四梯四户，机动停车位由1538辆调整为630辆 [9][10] - 两项目均明确了后续交付保障与教育衔接方案，但具体代建合作方尚未最终落定 [13] 宏观金融环境 - 2025年12月LPR报价维持不变，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5% [13]

昆明楼市整体表现 - 上周（2025年12月15日-21日）昆明楼市成交量价齐跌，成交面积约5.92万㎡，环比下跌10%，成交均价约12129元/㎡，环比下跌4% [1] - 市场供应环比上涨，共计3个项目供应约4.04万㎡，合计339套房源，环比上涨19% [1] - 上周无项目开盘，但有3个项目进行加推 [5] 项目销售与市场分化 - 邦泰观云四代宅项目单周销售约0.34亿元，成交均价约18095元/㎡，套均价约284万/套，是价格最高的项目 [1] - 大华旗下两个项目因签约名校联动热销，大华公园天下销售约0.31亿元成交25套，大华·锦绣麓城销售约0.25亿元成交22套 [1] - 远大·云锦壹号集中备案，单周销售约0.29亿元，成交17套，成交均价约12754元/㎡ [1] - 龙湖天境项目单周销售约0.29亿元，成交均价约14859元/㎡，套均价约183万/套 [3] - 中通联大书山项目单周成交17套，成交均价约11478元/㎡，套均价约130万/套 [3] - 中交锦澜府项目单周成交17套，成交均价仅约6706元/㎡，套均价约84万/套，是上榜项目中价格最低的 [3] 项目加推与去化情况 - 邦泰映悦加推56套小高层，最终认购6套，去化率约11%，成交均价约8400-8600元/㎡ [5] - 中通联大书山加推32套四代宅洋房，最终认购25套，去化率高达78%，成交均价约10500-11000元/㎡ [5] - 远大·云锦壹号加推64套高层，最终认购5套，去化率仅约8%，成交均价约11300-11500元/㎡ [5] 土地市场动态 - 上周昆明主城共计2宗地约75.83亩地均底价成交，合计揽金约7.8亿元，由云南建投、邦泰摘得 [3] - 中物流（云南）多式联运有限公司以2175万元摘得昆明市经济技术开发区14.50亩商办用地，成交楼面价726元/㎡ [5] 政策与保障性住房 - 昆明放宽配售型保障房购买条件，将连续缴纳社保6个月以上的工薪收入群体纳入保障范围 [6] - 云南省加大对多子女家庭购房支持力度，将二孩三孩育儿补助标准提高，并叠加公积金贷款上浮20%至30%等配套支持 [6] - 昆明174套保障性租赁住房启动预选，涉及“云能·聚力欣居”和“滇池明珠广场(二期)”两个项目 [5]