新政效果初步显现 - 上海"沪六条"新政激活购房需求 新房和二手房成交均有明显增幅 外环外区域成为突出亮点 [1] - 新政实施以来政策效果初步显现 新房市场短期成交量明显回升 二手房市场在预期博弈中有所修复 [1] - 外环外限购松绑即对符合住房购买条件的居民家庭在外环外购房不限套数 成年单身按照居民家庭执行住房限购政策 [1] 外环外市场显著升温 - 外环外新房成交占全市比重达73.45% 较年内平均水平高出12.29个百分点 达到年内新高 [1] - 新政后首月外环外二手房成交比重分别为49.5%和49.1% 明显高于44.3%的年内平均值 [2] - 上海链家数据显示新政后四周外环外新增挂牌量增长19% 客户咨询量增长18% 带看量增长4% 成交量增长16% [2] 项目层面具体表现 - 宝山区顾村板块山水雅境项目周度来访成交量同比增长50%以上 工作日日均来访50组 周末单日突破180组 新政影响下成交客户占1/5左右 [1] - 保利发展上海公司周均成交量环比提升7% 在唐镇、大虹桥、闵行等热点板块项目直接受益 [1] - 闵行梅陇保利·海上印项目8月26日开盘均价8.18万元/平方米 168套房源当日售罄 宝山杨行金茂棠项目均价5.39万元/平方米 160套房源同日"日光" [5] 二手房市场整体回暖 - 9月单月二手房网签16677套 9月20日和21日单日网签量突破千套 [3] - 新政出台首周二手房交易量环比增长8.5% 后续两周环比增幅分别达到5.2%和7.8% [3][4] - 新政后首周房东可议价空间小幅回落但仍保持在16.5%以上 市场整体处于"以价换量"阶段 [4] 高端市场持续火热 - 嘉里金陵华庭二期120套房源开盘当日销售额近百亿 其中复式单位以32.68万元/平方米刷新上海新房备案单价纪录 [5] - 上海新政落地后首周新房成交量环比提升超30% 近两周成交稳定在9万平方米以上 [6] - 9月21日上海有9个新建商品住房项目取得预售许可证 合计推出824套房源 其中单价10万元/平方米以上高端项目占据4席 [6] 开发商积极应对 - 建发上海表示将加快改善型项目入市 如上海保利建发印象青城和上海建发朗玥陆续加推产品 [1] - 中建东孚位于上海中环南大智慧城核心区的麓岛项目将于国庆期间公开示范区及样板房 预计10月底首批入市 [6] - 保利虹桥和颂项目首开销售4亿元 成为新政后大虹桥区域首个热销"红盘" [5]

项目开盘表现 - 嘉里金陵华庭二期120套房源单日售罄，总销售额达98.43亿元[1] - 项目认购率高达190%，吸引227组买家争夺[1][5] - 套均总价8200万元，顶复户型总价达2.83亿元，折合每分钟成交近700万元[2] 产品定价与纪录 - 一套865平米复式房源以32.68万元/平米的单价，刷新上海新房备案价纪录[1][2] - 项目位于外滩历史风貌保护区，正对陆家嘴的视野具有不可复制性，定价逻辑超出普通住宅的地段+品质公式[8] 目标客群与购买动机 - 购房者中60%为上市公司股东，资本巨鳄看中的不仅是居住品质，更是潜在的商业合作机会[10] - 房产异化为阶层身份证，有买家坦言购买的是进入特定圈层的通行证，邻居名单本身就是商业征信报告[10] 产品设计与配置 - 865平米复式豪宅配备意大利卡拉拉白大理石、德国定制五金件、法国巴卡拉水晶吊灯及8米挑高客厅[5] - 智能家居系统实现声光电一体化控制，配备隐藏式新风系统确保恒温恒湿，拥有270°环幕视野将外滩与陆家嘴天际线尽收眼底[7] - 采用双主人套房设计，佣人专用通道与主人动线完全分离，强调隐私与尊崇感[7] 市场趋势与特征 - 同期翠湖天地六期108套房源单日售罄，收金119.79亿元，中海领邸·玖序三期实现三开三罄[10] - 在经济波动期，顶级豪宅成为避险资金首选容器，金陵华庭70%交易为一次性付款[10] - 新一代豪宅更强调社交功能，20人宴会厅、私人酒廊等配置成为标配，反映富豪群体居住理念从独善其身到兼济天下的转变[10] 开发商策略 - 开发商嘉里建设采用高门槛认购制，要求600万元认筹金，首套900万元存款证明，二套高达2900万元存款证明[5] - 开发商刻意控制房源数量，通过价格筛选形成顶级圈层，物业提供私人游艇预约、米其林主厨上门、全球医疗救援等隐形服务构成软性溢价[8][10]

项目销售表现 - 嘉里金陵华庭二期120套房源当日售罄 套均总价8200万元 最贵房源达2.8亿元[1] - 单日销售额达98.43亿元 较一期92.34亿元增长6.6%[1] - 认购率达190% 均价由一期18.9万元/平方米涨至20.5万元/平方米 涨幅8%[1] - 20.5万元/平方米均价刷新上海2025年度高层住宅价格纪录 最高单价达32.68万元/平方米[1][9] 产品定位与客群特征 - 项目主打360-450平方米大平层及730-875平方米顶层复式 配备全景落地窗俯瞰黄浦江S湾/陆家嘴建筑群/外滩万国建筑[3] - 个人认购金820万元或企业认购金2050万元 首套房客户需提供不少于410万元存款证明 二套房需1230万元[3] - 认购客户中上海籍（310身份证开头）占比约30% 江浙沪买家超60% 含广东籍（44开头）客户[11] 市场环境与驱动因素 - 上海3000万及以上新房成交2024年达1542套 2025年上半年已录得1096套 其中15套为亿元级豪宅[10] - 825"沪六条"新政通过购房资格放宽与按揭利率优化扩大高端客群范围[10] - 外滩街道断供20年后的稀缺供应 兼具资产保值增值与圈层身份象征属性[3][9] - 项目隶属嘉里建设金陵路综合开发项目 系马来西亚郭鹤年家族内地最大投资[9] 行业趋势与前景 - 核心地段优质资产持续受高净值人群追捧 资产配置与品质升级需求支撑市场韧性[9][10] - 2020-2025年全国超大特大城市呈现"豪宅交易热" 潜在购买力依然强劲[10] - 瑞银研报预计项目剩余40户存在进一步提价空间[11]

项目开盘盛况 - 嘉里金陵华庭二期120套房源于9月21日开盘当日售罄，单日销售额达98.43亿元 [1] - 227组富豪参与认购，平均每8分钟成交一套，认购金总额超过18亿元 [1][4] - 项目门槛高，户型358平方米起步，套均总价约8200万元，个人认购金820万元，企业认购金2050万元 [4] 顶级豪宅交易细节 - 项目中一套865.49平方米复式房源单价为32.68万元/平方米，总价达2.83亿元，开盘即售罄 [3][4] - 项目位于上海黄浦区外滩街道，距新天地仅400米，毗邻豫园和外滩 [5] - 项目上半年首期开盘单价为19万元/平方米，半年内价格上涨8% [5] 上海豪宅市场热度 - 上海壹号院66套房源于8月23日1小时内售罄，销售额48亿元，自去年至今累计销售394套，总金额超240亿元，稳居全国单盘销冠 [8] - 2025年上半年上海总价3000万以上新房成交1096套，按此节奏全年成交有望突破2000套，成交金额冲击1000亿元 [8] - 上海核心区豪宅热销与外围刚需盘滞销形成对比，2025年4月全国30城项目平均去化率仅38%，去化率超60%的项目几乎全为核心区改善或高端盘 [9] 豪宅买家画像 - 嘉里金陵华庭买家中上海籍占30%，江浙沪买家合计超过60% [10] - 上海壹号院买家中非上海籍占70%，其中浙江籍17.1%，江苏籍12.9% [10] - 买家主要为高净值企业主和艺术家，具备高学历和高审美特征，且年龄结构呈现年轻化趋势 [10] 市场驱动因素 - 8月25日出台的"沪六条"新政从限购、公积金、信贷、税收多方面松绑，直接释放改善型需求，新政首日闵行、宝山两项目即出现"日光" [10] - 上海核心区土地供应日益减少且地价持续攀升，中心区成本攀高支撑豪宅价值上行 [11] - 上海豪宅市场不存在一二手房价格倒挂现象，上海壹号院单价19.8万元/平方米与周边次新房17-18万元/平方米单价基本持平，显示热销源于价值认可而非套利机会 [11] 资产属性与行业启示 - 经济不确定时期，占据城市核心资源的房产成为资金避险首选，豪宅吸引力在投资品调整和储蓄降息背景下进一步增强 [10][13] - 房地产价值核心在于地段、配套和产品力，具备这些特征的资产抗跌性更强 [14]

嘉里金陵华庭二期项目销售表现 - 项目于2025年9月10日取得预售许可证，平均单价为20.5万元/平方米，最贵一套房单价为32.68万元/平方米，总价高达2.8亿元 [1] - 项目提供120套房源，户型为360平方米至875平方米的大平层及复式单位，套均总价约8200万元，开盘即售罄，合计销售额达到98.43亿元 [1] - 认购期为期四天半，共吸引227组有效客户参与，认购率达到190%，个人认购金为820万元，企业认购金为2050万元 [1] - 有效认购客户中，身份证"310"开头的上海籍买家占比约三成，江浙沪买家占比超六成 [1] 上海豪宅市场整体趋势 - 上海豪宅市场呈现热销态势，陆家嘴太古源·源邸三批次于9月17日开盘，均价17.6万元/平方米，当日劲销96% [2] - 2025年上半年，上海总价3000万元及以上新房成交套数为1096套，已连续两年该类豪宅交易超过千套，其中2024年为1542套 [2] - 2025年上半年上海亿元豪宅交易套数共计15套，显示顶级豪宅购买力非常强 [2] 公司项目背景与发展规划 - 金陵华庭为马来西亚首富郭鹤年家族旗下嘉里建设在内地投资规模最大的综合用途项目（金陵路项目）的住宅部分 [2] - 金陵路项目综合体共包含10块土地，为商住办混合用途，总建筑面积约67万平方米 [2] - 除金陵华庭外，项目还包括金陵路商业、办公业态，预计将于2027年至2029年间分期竣工 [2] 全国豪宅市场前景展望 - 在2020年至2025年期间，全国新房市场中"豪宅交易热"是重要现象，尤其集中在超大城市和特大城市中 [3] - 未来豪宅市场潜在购买力依然很强，2025年下半年预计会有各类资金进入各个领域的豪宅市场 [3] - 随着土地市场优质地块供应和高溢价率维持，后续将出现更优质项目，为豪宅交易提供产品支撑，促进行情向好发展 [3]

金陵华庭二期项目销售表现 - 项目二期首批120套房源于9月21日开盘当日全部售罄，单日销售额达98.43亿元 [1] - 项目户型面积约358平方米至865平方米，销售均价为20.5万元/平方米，套均总价约8200万元 [1] - 其中一套865.49平方米复式房源单价约32.68万元/平方米，总价高达2.83亿元，创上海新房备案单价最高纪录 [1] - 项目认购期间吸引228组意向客户，227组符合规定，认购率达190%，认购金至少18亿元 [1] - 项目首期于今年3月22日推出158套房源，均价近19万元/平方米，总价段4000万元至1.7亿元，同样实现"日光"，单日收金92.34亿元 [1] 上海核心区域豪宅市场趋势 - 上海豪宅项目表现持续优异，"售罄"、"日光"成为常态，黄浦区等老牌核心区域因区位优势不可替代，市场关注度高 [2] - 核心区域项目具备保值增值属性，市场表现好，能带动周边豪宅及改善型楼盘销售，为"金九银十"市场注入信心 [2] - 市场存在大量购买力，优质项目去化表现突出，将吸引房企积极在核心区域拿地，打造优质产品 [2] - 上海壹号院五批次于8月23日开盘，66套房源1小时内售罄，均价19.8万元/平方米，套均总价7358万元，单日销售48亿元 [2] - 上海壹号院累计开盘五次多批次连续"日光"，394套房源累计销售金额超240亿元 [2] 政策优化与市场广泛热度 - 上海"沪六条"新政于8月25日落地，从住房限购、公积金、信贷、税收等6方面优化调整房地产政策 [3] - 新政后多个新房项目实现"日光"，例如闵行梅陇的保利·海上印三批次168套房源当日售罄，均价约8.18万元/平方米 [3] - 宝山杨行的金茂棠前160套房源当日实现日光，均价约5.39万元/平方米，上述两项目均实现"三开三罄" [3] - 浦东新杨思板块的翡云悦府于8月28日推出80套房源当日全部售罄，其中64套平层仅用18分钟售罄，复式公寓备案均价13.75万元/平方米，平层备案均价10.98万元/平方米 [4] - 嘉定的招商·林屿湖畔于8月30日首次开盘，130套房源实现"日光"，备案均价约5.27万元/平方米，单日销售约9.2亿元 [4]

认购情况 - 项目于9月15日结束为期四天半的认购期，共吸引228组客户参与认购 [1] - 认购金总额至少达到18亿元 [1] - 项目总计推出120套房源 [1] 产品定价 - 房源平均销售单价为20.5万元/平方米 [1] - 最贵一套房源单价高达32.68万元/平方米 [1] - 套均总价约为8200万元 [1] - 最贵一套房源总价达到2.8亿元 [1] 后续安排 - 项目计划于9月27日正式开盘 [2]

楼盘基本信息 - 楼盘名称为嘉里金陵华庭二期，位于上海黄浦区 [1] - 楼盘共计有120套房源 [1] - 楼盘平均销售单价为20.5万元/平方米 [1] - 最贵一套房的单价达到32.68万元/平方米 [1] - 套均总价约为8200万元 [1] - 最贵的一套房价格为2.8亿元 [1] 市场认购情况 - 认购期为四天半，于9月15日结束 [1] - 共计吸引228组客户参与认购 [1] - 仅认购金就至少达到18亿元 [1] 项目时间节点 - 楼盘将于9月27日正式开盘 [1]