行业整体表现 - 全国房地产开发投资持续调整，1-10月完成额同比下降14.7%，住宅投资下降13.8% [2] - 新开工面积同比降幅达19.8%，反映房企“保交付、控开工”的核心策略仍在持续 [2] - 商品房销售面积和销售额同比分别下降6.8%和9.6%，但较去年同期降幅已收窄9.0和11.3个百分点，呈现内生改善迹象 [2] - 10月单月销售面积同比下跌19.6%，主要受2023年四季度政策脉冲形成的高基数效应影响 [2] 市场库存与去化 - 商品房待售面积已连续8个月环比下降，10月末较9月减少322万平方米 [2] - 10月末待售面积同比仍增长3.3%，库存总量仍处相对高位 [2] 城市梯度分化 - 核心城市市场韧性凸显，一线城市新房价格同比降幅仅为-0.8%，远小于二三线城市 [3] - 上海新房价格逆势同比上涨5.7% [3] - 土地市场分化明显，仅上海、杭州等热点城市保持溢价成交热度 [3] 产品与企业筛选 - 改善型住宅凭借客群支付能力与产品品质优势，抗跌性显著优于刚需产品 [3] - 央国企及财务稳健民营房企市场占有率持续提升，项目平均去化率较行业高出15-20个百分点 [3] - 优质资源向头部企业集中趋势明确，并在资本市场转化为明显的估值分层 [3] 市场格局演变 - 房地产市场正从“同涨同跌”的周期性波动，转向基于城市价值、产品力与企业信用的多层次、差异化发展新阶段 [3] - 未来市场健康度评判需建立反映结构优化程度的复合指标体系，放弃单一的总量思维 [3]

核心观点 - 2025年前8月全国300城土地市场呈现“量跌价升”的止跌企稳态势，成交金额同比增长9%，但一二线城市与三四线城市分化显著[3][5] - 重点城市（上海、杭州、北京、成都、西安）未来9个月的新房预期供应量同比下降29%，呈现“量跌质增”特征，对市场热度有支撑但对成交规模提升有限[11][45] - 不同城市及产品档次存在显著供需错配，上海、杭州、成都供需匹配度较高有助于维稳市场热度，而北京、西安因库存偏高且供需错配，潜在库存压力加剧[26][30][32][37][41][45] 前8月土地成交止跌企稳，京沪深杭镐等土地成交金额断层领先 - 2025年前8月300城土地成交面积38982万平方米，累计同比降幅收窄至约10%，成交金额13128亿元，同比增长9%[3] - 一二线城市地市韧性显著好于三四线，前8月一二线成交金额同比增幅均超2成，溢价率均在10%以上，而三四线暂未止跌，呈现量价齐跌[5] - 上海、杭州、北京、成都、西安土地成交金额居前，均超350亿元，其中上海成交金额最高达1848亿元，深圳同比增幅最大为78%[8][9] 沪蓉杭预期供应同比显著回落，2025年四季度为项目集中入市高峰 - 重点5城（北京、上海、成都、杭州、西安）未来9个月预期新增商品住宅供应面积1944万平方米，同比下降29%[11] - 成都、杭州供应缩量显著，同比降幅均超40%，上海降幅为28%，北京、西安基本与去年同期持平[11] - 成都、杭州、上海2025年四季度为供应高峰，预期新增供应面积占比超50%，其中杭州占比超7成；北京供应高峰在2026年一季度；西安则集中在2026年上半年[14][15] 京沪杭等核心区加速供货，预期供应仍以刚需、刚改产品为主 - 预期供应产品档次划分显示，北京以刚改产品为主力占比46.9%，上海、成都、杭州、西安则以刚需产品为供应主力，其中西安刚需占比高达62.2%[22][25] - 上海、成都、杭州的高改豪宅占比也接近2成，高端供应相对充裕[22][25] - 供应主力片区集中于北京海淀、上海闵行、杭州钱塘、萧山、西湖等核心区域[18] 预判：沪杭蓉等供应“量跌质增”或能维持去化热度但对成交规模提升有限 - 上海预期供应结构与成交结构基本匹配，但刚需产品供应占比34.26%低于成交占比46.84%，高改豪宅供应占比17.56%略高于成交占比9.21%[30] - 成都中改产品预期供应严重不足，供应占比不足15%而成交占比高达34.46%，供不应求现象持续加剧[32] - 杭州刚改产品供不应求，供应占比26.41%远低于成交占比49.07%，而刚需和高改豪宅产品存在供给过量[37] - 西安刚需产品供给过量，供应占比62.22%远高于成交占比15.57%，刚改、中改产品严重供给不足[41]

行业投资评级 - 强于大市：预计房地产行业指数在未来6-12个月内表现强于基准指数 [1][25] 核心观点 - 70城新房房价环比下降0.3%，跌幅与6月持平；二手房价格环比下降0.5%，跌幅较6月收窄0.1个百分点 [1][6] - 一线城市二手房房价环比下降1.0%，跌幅较6月扩大0.3个百分点，创2024年10月以来单月最大跌幅 [6] - 二线城市新房房价环比下降0.4%，跌幅较6月扩大0.2个百分点；二手房房价环比下降0.5%，跌幅收窄0.1个百分点 [6] - 三线城市新房房价环比下降0.3%，跌幅与6月持平；二手房房价环比下降0.5%，跌幅收窄0.1个百分点 [6] - 刚需产品二手房环比跌幅收窄0.1个百分点至0.5%；改善型产品新房环比跌幅扩大0.1个百分点至0.3% [6] 投资建议 - 关注四条主线： 1) 基本面稳定、重仓高能级城市的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [6] 2) "小而美"房企：保利置业集团、城投控股 [6] 3) 经营策略有变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [6] 4) 受益于二手房市场修复的经纪公司：贝壳-W、我爱我家 [6] 城市分类数据 - 一线城市：北京、上海、广州、深圳 [7] - 二线城市：天津、石家庄等31个城市 [7] - 三线城市：唐山、秦皇岛等35个城市 [7] 图表数据摘要 - 图表1：70城新房房价环比下降0.3% [9] - 图表2：一线、二线、三线城市新房房价环比增速分别为-0.2%、-0.4%、-0.3% [11] - 图表4：70城二手房房价环比下降0.5% [14] - 图表5：一线、二线、三线城市二手房房价环比增速分别为-1.0%、-0.5%、-0.5% [16] - 图表6：70城二手房价格环比上涨城市仅1个（太原），下跌城市68个 [18]