股价表现 - 截至6月20日收盘，远洋集团报0.096港元，较上个交易日下跌1.03% [1] - 当日盘中最低价触及0.094港元，创近一年新低 [1] - 当日主力资金净流出110.52万港元（流入141.481万港元，流出252.004万港元） [1] 公司概况 - 远洋集团创立于1993年，2007年在港交所主板上市（03377.HK） [2] - 主要股东为中国人寿保险股份有限公司及大家人寿保险股份有限公司 [2] - 恒生综合指数、恒生综合行业指数-地产建筑业及恒生港股通指数成份股 [2] - 拥有中国驰名商标，多次荣获"中国房地产公司品牌价值TOP10" [2] 业务布局 - 主营业务：住宅开发、不动产开发运营、物业服务及建筑建造全产业链服务 [2] - 其他业务：养老服务、数据地产、物流地产、地产基金等 [2] - 住宅开发形成"春秋系"、"万和系"、"山水系"三大核心产品系列 [2] - 不动产开发运营成功打造成都远洋太古里、北京颐堤港等城市地标 [2] - 轻资产代建领域位列中国房地产代建企业第11位 [2] - 物业服务子公司远洋服务（06677.HK）位列中国物业服务百强企业TOP20 [2] 经营规模 - 在中国80余个城市累计开发运营600余个项目 [2] - 旗下拥有远洋建设、远洋装饰、远洋生态、远洋机电等专业公司 [2] ESG表现 - MSCIESG评级A级，为内房企最高评级 [2] - 标普全球企业可持续发展评估、GRESB全球房地产可持续发展评级、CDP气候变化评级均为内房企最高 [2] - 2008年成立远洋之帆公益基金会，惠及全国超过270个城市60余万人 [2]

内地购物中心运营数据 - 上海兴业太古汇、北京三里屯太古里、上海前滩太古里一季度零售额同比上升10 1%、6%、1 5% [1] - 成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港一季度零售额同比下降2 9%、2 5%、0 4%，降幅较24年明显收窄 [1] - 内地6座购物中心占24年公司应占租金的35%，一季度零售额增速较24年整体好转 [1] - 兴业太古汇Q1零售额增速转正，得益于25年初调改后引入更多奢侈品牌 [1] - 三里屯太古里Q1出租率较24年底提升1pct至99%，零售额同比上升6%，北区重点奢侈品牌旗舰店开业后将贡献增量 [1] - 内地购物中心经营改善因项目为城市头部玩家，具备网络效应及强大招商调改能力，预计25年应占租金保持增长 [1] 香港购物中心及写字楼运营数据 - 香港太古城中心、太古广场、东荟城名店仓Q1零售额增速同比+2 9%、-5%、-5 8%，出租率连续5季度达100% [2] - 香港写字楼整体出租率保持89%，租金与24年底持平，新签约租金调幅环比收窄，预计25年应占租金小幅承压 [2] - 广州太古汇、北京颐堤港写字楼出租率均上升1pct至91%、84%，上海兴业太古汇出租率下降2pct至94% [2] 投资建议与财务预测 - 公司通过持有护城河资产获取稳定现金流，Q1内地购物中心零售额好转符合预期 [3] - 预计25-27年归母净利润分别增长449%、54%、37%，分红保持年5%增速 [3] - DDM模型测算每股净现值为21 55港元，对应2025年股息率为6 9% [3]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级，目标价 21.55 港元 [2] 报告的核心观点 - 太古地产是持有具有护城河底层资产获取稳定现金流的商业地产公司，Q1 内地购物中心零售额好转符合预期，因其购物中心为城市头部项目，且公司招商和调改能力强，预计 25 - 27 年归母净利润分别增长 449%、54%、37%，分红年增速 5%，测算 DDM 模型下每股净现值 21.55 港元，对应 2025 年股息率 6.9% [8] 根据相关目录分别进行总结 主要财务指标 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业总收入(百万)|14,428|14,616|14,995|18,638| |同比增速(%)|-2.1%|1.3%|2.6%|24.3%| |归母净利润(百万)| -766|2,676|4,132|5,671| |同比增速(%)|-129.0%|449.3%|54.4%|37.2%| |每股盈利(元)| -0.13|0.46|0.72|0.98| |市盈率(倍)| -127.4|36.2|23.4|17.1| |市净率(倍)|0.4|0.3|0.3|0.3| [4] 公司基本数据 - 总股本 57.72 亿股，已上市流通股 57.72 亿股，总市值 965 亿港元，流通市值 965 亿港元，资产负债率 21.66%，每股净资产 47.35 港元，12 个月内最高/最低价 17.3/11.2 港元 [5] 内地购物中心经营情况 - 内地 6 座购物中心占 24 年公司应占租金 35%，一季度零售额增速较 24 年好转，上海兴业太古汇、北京三里屯太古里、上海前滩太古里一季度零售额同比上升 10.1%、6%、1.5%，成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港一季度零售额同比下降 2.9%、2.5%、0.4%，降幅较 24 年收窄 [8] - 兴业太古汇 Q1 零售额增速转正，得益于 25 年初调改引入更多奢侈品牌；三里屯太古里表现坚挺，北区仍在升级改造，Q1 出租率较 24 年底提升 1pct 至 99%，零售额同比上升 6%，北区重点奢侈品牌旗舰店开业后将贡献增量 [8] - 公司内地购物中心经营改善因项目为城市及商圈头部玩家有网络效应，且公司招商和调改能力强，预计 25 年内地购物中心应占租金保持增长 [8] 香港购物中心经营情况 - 香港购物中心整体延续 24 年 Q4 趋势持续小幅改善，太古城中心、太古广场、东荟城名店仓 Q1 零售额增速同比 +2.9%、 -5%、 -5.8%，出租率连续 5 个季度达 100% [8] 写字楼经营情况 - 香港写字楼受供给冲击仍承压，Q1 整体出租率 89%与 24 年末一致，最新租金阶段性企稳，新签约租金调幅环比收窄，预计 25 年香港写字楼应占租金小幅承压 [8] - 三个内地写字楼项目，广州太古汇、北京颐堤港出租率均上升 1pct 至 91%、84%，上海兴业太古汇出租率下降 2pct 仍保持 94%高位，整体较稳定 [8] 附录：财务预测表 资产负债表 |项目|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |现金及现金等价物(百万港元)|5,121|5,270|6,060|6,501| |应收款项合计(百万港元)|4,205|4,253|4,366|5,440| |存货(百万港元)|12,751|13,951|13,951|12,451| |流动资产合计(百万港元)|27,091|26,067|27,187|28,816| |固定资产净额(百万港元)|3,623|3,610|3,636|3,667| |权益性投资(百万港元)|31,463|36,218|39,450|41,250| |非流动资产合计(百万港元)|328,335|336,685|343,740|347,869| |资产总计(百万港元)|355,426|362,752|370,927|376,685| |负债总计(百万港元)|76,999|78,846|82,717|79,091| |股东权益总计(百万港元)|278,427|283,906|288,210|297,594| [9] 利润表 |项目|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业总收入(百万港元)|14,428|14,616|14,995|18,638| |营业总支出(百万港元)|6,515|6,824|7,197|10,234| |营业利润(百万港元)|7,913|7,792|7,798|8,404| |净利息支出(百万港元)|991|1,256|1,407|1,882| |非经常项目前利润(百万港元)|1,547|4,522|6,158|7,554| |除税前利润(百万港元)|1,537|4,512|6,148|7,544| |所得税(百万港元)|2,138|1,670|1,844|1,660| |净利润(百万港元)| -766|2,676|4,132|5,671| [9] 现金流量表 |项目|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |经营活动现金流(百万港元)|3762|3515|2158|7049| |投资活动现金流(百万港元)| -6277| -8962| -7628| -4779| |融资活动现金流(百万港元)|2757|5596|6260| -1829| [9] 主要财务比率 |项目|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业收入增长率(%)| -2.1%|1.3%|2.6%|24.3%| |归属普通股东净利润增长率(%)| -129.0%|449.3%|54.4%|37.2%| |毛利率(%)|70.5%|69.0%|67.8%|60.5%| |净利率(%)| -5.3%|18.3%|27.6%|30.4%| |ROE(%)| -0.3%|1.0%|1.5%|2.0%| |ROA(%)| -0.2%|0.7%|1.1%|1.5%| |资产负债率(%)|21.7%|21.7%|22.3%|21.0%| |流动比率|1.4|1.7|1.9|1.9| |速动比率|0.7|0.8|0.9|1.1| |每股收益(港元)| -0.13|0.46|0.72|0.98| |每股经营现金流(港元)|0.65|0.61|0.37|1.22| |每股净资产(港元)|47.35|48.62|49.34|50.93| |P/E(倍)| -127.4|36.2|23.4|17.1| |P/B(倍)|0.4|0.3|0.3|0.3| [9]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级，预期未来 6 个月内超越基准指数 10%－20%，目标价 21.55 港元 [2][15] 报告的核心观点 - 太古地产是持有具有护城河底层资产获取稳定现金流的商业地产公司，Q1 内地购物中心零售额持续好转符合预期，因其购物中心为城市头部项目且公司招商和调改能力强，具有强竞争优势，预计 25 - 27 年归母净利润分别增长 449%、54%、37%，分红保持年 5%增速，测算 DDM 模型下目前每股净现值为 21.55 港元，对应 2025 年股息率为 6.9% [8] 根据相关目录分别进行总结 主要财务指标 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业总收入(百万)|14,428|14,616|14,995|18,638| |同比增速(%)|-2.1%|1.3%|2.6%|24.3%| |归母净利润(百万)| - 766|2,676|4,132|5,671| |同比增速(%)|-129.0%|449.3%|54.4%|37.2%| |每股盈利(元)| - 0.13|0.46|0.72|0.98| |市盈率(倍)| - 127.4|36.2|23.4|17.1| |市净率(倍)|0.4|0.3|0.3|0.3| [4] 公司基本数据 - 总股本 57.72 亿股，已上市流通股 57.72 亿股，总市值 965 亿港元，流通市值 965 亿港元，资产负债率 21.66%，每股净资产 47.35 港元，12 个月内最高/最低价 17.3/11.2 港元 [5] 内地购物中心经营情况 - 内地 6 座购物中心占 24 年公司应占租金 35%，一季度零售额增速较 24 年明显好转，上海兴业太古汇、北京三里屯太古里、上海前滩太古里一季度零售额同比上升 10.1%、6%、1.5%，成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港一季度零售额同比下降 2.9%、2.5%、0.4%，降幅较 24 年明显收窄 [8] - 兴业太古汇 25 年初调改后引入更多奢侈品牌，Q1 零售额增速转正；三里屯太古里表现坚挺，重奢定位北区仍在升级改造，Q1 出租率较 24 年底提升 1pct 至 99%，零售额同比上升 6%，北区重点奢侈品牌旗舰店开业后将贡献增量零售额和租金 [8] - 公司内地购物中心经营持续改善，因各项目为城市及商圈内头部玩家有网络效应，且公司招商和调改能力强，预计 25 年内地购物中心应占租金仍将增长 [8] 香港购物中心经营情况 - 香港购物中心整体延续 24 年 Q4 趋势持续小幅改善，太古城中心、太古广场、东荟城名店仓 Q1 零售额增速同比 + 2.9%、 - 5%、 - 5.8%，出租率连续 5 个季度达 100%，印证商户倾向头部优质物业趋势 [8] 写字楼经营情况 - 香港写字楼市场供给过剩，Q1 公司香港写字楼整体出租率仍为 89%，与 24 年末一致，最新租金阶段性企稳，与 24 年底水平一致，新签约租金调幅环比收窄，预计 25 年香港写字楼应占租金仍小幅承压 [8] - 三个内地写字楼项目中，广州太古汇、北京颐堤港出租率均上升 1pct，分别至 91%、84%，上海兴业太古汇出租率下降 2pct，仍保持 94%的高位，整体较稳定 [8]