核心观点 - LV「路易号」巨型轮船围挡营销通过极致视觉形式、品牌叙事契合、城市语境融合和资源投入保障，成为社交媒体热点并强化品牌稀缺性与情感联结 [1][4][6][10][11] - 围挡营销本质是企业向内容化转型，通过注意力经济争夺、差异化竞争和空间价值重构，将临时空间转化为品牌长期价值投资载体 [14][15] - 奢侈品牌与快消品牌在围挡策略上存在分野：前者注重长期心智资产投资，后者追求短期流量变现 [16] 视觉形式极致突破 - LV采用1600平方米（约两个篮球场大小）立体巨型轮船造型，打破传统平面围挡形式，通过金属材质反光效果形成强烈视觉反差 [4] - 设计细节结合Monogram图案与光影效果，激发路人拍照打卡欲望并推动社交媒体自发传播 [4][5] 品牌叙事极致契合 - 「路易号」将LV 1854年创立的航海旅行基因具象化，契合夏季出行心理预期，实现抽象理念到实体场景的转化 [6] - 案例体现奢侈品牌对稀缺性、情感联结和符号价值的持续探索，符合"媒介内容化"趋势 [6][7][9] 城市语境极致融合 - 轮船装置与上海港口城市意象形成天然呼应，避免符号堆砌突兀感，强化品牌与在地文化衔接 [10] - 奢侈品营销需在当地找到符号情感共识，才能形成有效情感联结 [10] 资源投入极致保障 - LV凭借高溢价商业模式持续投入高预算创新项目，强化稀缺性和文化价值而非追求短期ROI [11] - 资源投入是维持奢侈品行业差异化和辨识度的重要手段 [11] 行业营销趋势 - 爱马仕米兰店用经典橙色+双关语标语围挡传递品牌属性，巴黎世家上海店通过极简logo+模特画报打造街头秀场 [12] - 茶饮/零售行业围挡更注重即时视觉冲击与社交媒体友好度，如霸王茶姬北京店通过诗句互动活动实现开业前预热 [25][27] 围挡类型划分 - 地标型：如LV巨轮/UCCA艺术装置，通过视觉奇观性引发自发传播 [17][19] - 在地型：如Apple静安店白玉兰设计/Shake Shack熊猫元素，实现品牌价值与本土情感融合 [20][22] - 互动型：如Aesop"Be Nosy"嗅觉装置，通过参与机制将观看转化为体验 [23][28]

人事调整与战略布局 - 公司提拔多位熟悉内地市场的高管，涉及北京、上海、成都三地太古里项目，包括余国安、顾育真和伍玉珊 [1] - 余国安升任中国内地零售业务（新项目）总经理，负责三亚、西安及广州聚龙湾等新项目 [5] - 顾育真获委任为零售业务（上海浦东）总经理，统筹前滩太古里扩展项目及陆家嘴太古源零售部分 [5] - 伍玉珊升任中国内地零售业务总经理，协调内地零售策略与营运，继续负责成都太古里 [8] 高管背景与业绩 - 余国安曾引入超过60家北京或全国首店至三里屯太古里，推动其成为商业潮流地标 [3][4] - 伍玉珊带领成都太古里引进超215个品牌，其中约80家为区域或全国首店 [7] - 伍玉珊因陪同LVMH主席巡店出圈，被称为"真实的女总裁形象" [5] 千亿港元投资计划 - 公司计划投入1000亿港元，其中约500亿港元用于内地市场，目标2032年内地总楼面面积翻倍 [9] - 已落实项目包括西安太古里、三亚太古里、上海前滩综合项目、广州聚龙湾太古里等 [9] 零售业务表现 - 2024年零售业务占总收入51.2%，首次超过五成，较2023年提升2.5个百分点 [9] - 内地零售物业租金收入上升7%至44.89亿港元，客流量增长约5% [10] - 北京三里屯太古里租金收入上升12%，创历史新高；前滩太古里增长7%；成都太古里与2023年持平 [10] - 成都太古里租用率96%，北京三里屯太古里和上海前滩太古里出租率98% [10] 市场展望 - 公司预计内地零售销售额增长趋势将延续至2025年，长远看好内需和奢侈品市场 [10] - 业内认为高管调整意味着公司加强与内地市场融合，为稳定发展提供动力 [11]

人事调整 - 太古地产宣布上海、北京、成都三地太古里核心管理团队人事调整，原三里屯太古里高管余国安升任中国内地零售业务新项目董事，成都太古里总经理伍玉珊晋升为中国内地零售业务董事 [1] - 人事调整系总部下发英文版内部通知，未在联交所公告和公司官网公开 [1] - 伍玉珊为西南财经大学会计学院98级审计学专业毕业生，2016年7月接替韩置出任成都太古里总经理，成为太古地产中国内地项目首位女性总经理 [3][5] 成都太古里表现 - 成都太古里2015年开业以来开创开放式街区商业新典范，截至2024年底三年间引进超215个品牌，其中约80家为区域或全国首店 [2] - 项目形成独特高端商业生态：奢侈品矩阵包括GOYARD全新形象店、LEMAIRE中国首店等；一线户外运动品牌集群如lululemon双层店、ARC'TERYX始祖鸟；生活方式业态含拉夫劳伦之家全球旗舰店等 [3] - 2024年租用率达96%，2024年零售额较2019年增长24% [3][12] 内地零售业务 - 太古地产在中国内地拥有六个已落成综合发展项目，包括北京三里屯太古里及颐堤港、上海兴业太古汇及前滩太古里、广州太古汇及成都太古里 [1] - 2024年零售业务收入占总收入51.2%，较2023年提升2.5个百分点 [8] - 2024年中国内地零售物业租金收入总额上升7%至44.89亿港元，剔除汇率及成都太古里股权变动影响后实际增长4% [11] - 广州太古汇2024年零售额较2019年增长67% [12] 战略方向 - 人事调整被业内解读为太古地产强化内地零售布局的重要举措 [2] - 太古地产行政总裁彭国邦表示，随着内需增长及商场翻新工程落地，2025年中国内地零售额增速有望加快 [12] - 中国内地正成为全球最大奢侈品零售市场之一，奢侈品牌选址更趋谨慎，偏向高增长潜力且能强化消费体验的优质商业项目 [12]

内地购物中心运营数据 - 上海兴业太古汇、北京三里屯太古里、上海前滩太古里一季度零售额同比上升10 1%、6%、1 5% [1] - 成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港一季度零售额同比下降2 9%、2 5%、0 4%，降幅较24年明显收窄 [1] - 内地6座购物中心占24年公司应占租金的35%，一季度零售额增速较24年整体好转 [1] - 兴业太古汇Q1零售额增速转正，得益于25年初调改后引入更多奢侈品牌 [1] - 三里屯太古里Q1出租率较24年底提升1pct至99%，零售额同比上升6%，北区重点奢侈品牌旗舰店开业后将贡献增量 [1] - 内地购物中心经营改善因项目为城市头部玩家，具备网络效应及强大招商调改能力，预计25年应占租金保持增长 [1] 香港购物中心及写字楼运营数据 - 香港太古城中心、太古广场、东荟城名店仓Q1零售额增速同比+2 9%、-5%、-5 8%，出租率连续5季度达100% [2] - 香港写字楼整体出租率保持89%，租金与24年底持平，新签约租金调幅环比收窄，预计25年应占租金小幅承压 [2] - 广州太古汇、北京颐堤港写字楼出租率均上升1pct至91%、84%，上海兴业太古汇出租率下降2pct至94% [2] 投资建议与财务预测 - 公司通过持有护城河资产获取稳定现金流，Q1内地购物中心零售额好转符合预期 [3] - 预计25-27年归母净利润分别增长449%、54%、37%，分红保持年5%增速 [3] - DDM模型测算每股净现值为21 55港元，对应2025年股息率为6 9% [3]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级，目标价 21.55 港元 [2] 报告的核心观点 - 太古地产是持有具有护城河底层资产获取稳定现金流的商业地产公司，Q1 内地购物中心零售额好转符合预期，因其购物中心为城市头部项目，且公司招商和调改能力强，预计 25 - 27 年归母净利润分别增长 449%、54%、37%，分红年增速 5%，测算 DDM 模型下每股净现值 21.55 港元，对应 2025 年股息率 6.9% [8] 根据相关目录分别进行总结 主要财务指标 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业总收入(百万)|14,428|14,616|14,995|18,638| |同比增速(%)|-2.1%|1.3%|2.6%|24.3%| |归母净利润(百万)| -766|2,676|4,132|5,671| |同比增速(%)|-129.0%|449.3%|54.4%|37.2%| |每股盈利(元)| -0.13|0.46|0.72|0.98| |市盈率(倍)| -127.4|36.2|23.4|17.1| |市净率(倍)|0.4|0.3|0.3|0.3| [4] 公司基本数据 - 总股本 57.72 亿股，已上市流通股 57.72 亿股，总市值 965 亿港元，流通市值 965 亿港元，资产负债率 21.66%，每股净资产 47.35 港元，12 个月内最高/最低价 17.3/11.2 港元 [5] 内地购物中心经营情况 - 内地 6 座购物中心占 24 年公司应占租金 35%，一季度零售额增速较 24 年好转，上海兴业太古汇、北京三里屯太古里、上海前滩太古里一季度零售额同比上升 10.1%、6%、1.5%，成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港一季度零售额同比下降 2.9%、2.5%、0.4%，降幅较 24 年收窄 [8] - 兴业太古汇 Q1 零售额增速转正，得益于 25 年初调改引入更多奢侈品牌；三里屯太古里表现坚挺，北区仍在升级改造，Q1 出租率较 24 年底提升 1pct 至 99%，零售额同比上升 6%，北区重点奢侈品牌旗舰店开业后将贡献增量 [8] - 公司内地购物中心经营改善因项目为城市及商圈头部玩家有网络效应，且公司招商和调改能力强，预计 25 年内地购物中心应占租金保持增长 [8] 香港购物中心经营情况 - 香港购物中心整体延续 24 年 Q4 趋势持续小幅改善，太古城中心、太古广场、东荟城名店仓 Q1 零售额增速同比 +2.9%、 -5%、 -5.8%，出租率连续 5 个季度达 100% [8] 写字楼经营情况 - 香港写字楼受供给冲击仍承压，Q1 整体出租率 89%与 24 年末一致，最新租金阶段性企稳，新签约租金调幅环比收窄，预计 25 年香港写字楼应占租金小幅承压 [8] - 三个内地写字楼项目，广州太古汇、北京颐堤港出租率均上升 1pct 至 91%、84%，上海兴业太古汇出租率下降 2pct 仍保持 94%高位，整体较稳定 [8] 附录：财务预测表 资产负债表 |项目|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |现金及现金等价物(百万港元)|5,121|5,270|6,060|6,501| |应收款项合计(百万港元)|4,205|4,253|4,366|5,440| |存货(百万港元)|12,751|13,951|13,951|12,451| |流动资产合计(百万港元)|27,091|26,067|27,187|28,816| |固定资产净额(百万港元)|3,623|3,610|3,636|3,667| |权益性投资(百万港元)|31,463|36,218|39,450|41,250| |非流动资产合计(百万港元)|328,335|336,685|343,740|347,869| |资产总计(百万港元)|355,426|362,752|370,927|376,685| |负债总计(百万港元)|76,999|78,846|82,717|79,091| |股东权益总计(百万港元)|278,427|283,906|288,210|297,594| [9] 利润表 |项目|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业总收入(百万港元)|14,428|14,616|14,995|18,638| |营业总支出(百万港元)|6,515|6,824|7,197|10,234| |营业利润(百万港元)|7,913|7,792|7,798|8,404| |净利息支出(百万港元)|991|1,256|1,407|1,882| |非经常项目前利润(百万港元)|1,547|4,522|6,158|7,554| |除税前利润(百万港元)|1,537|4,512|6,148|7,544| |所得税(百万港元)|2,138|1,670|1,844|1,660| |净利润(百万港元)| -766|2,676|4,132|5,671| [9] 现金流量表 |项目|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |经营活动现金流(百万港元)|3762|3515|2158|7049| |投资活动现金流(百万港元)| -6277| -8962| -7628| -4779| |融资活动现金流(百万港元)|2757|5596|6260| -1829| [9] 主要财务比率 |项目|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业收入增长率(%)| -2.1%|1.3%|2.6%|24.3%| |归属普通股东净利润增长率(%)| -129.0%|449.3%|54.4%|37.2%| |毛利率(%)|70.5%|69.0%|67.8%|60.5%| |净利率(%)| -5.3%|18.3%|27.6%|30.4%| |ROE(%)| -0.3%|1.0%|1.5%|2.0%| |ROA(%)| -0.2%|0.7%|1.1%|1.5%| |资产负债率(%)|21.7%|21.7%|22.3%|21.0%| |流动比率|1.4|1.7|1.9|1.9| |速动比率|0.7|0.8|0.9|1.1| |每股收益(港元)| -0.13|0.46|0.72|0.98| |每股经营现金流(港元)|0.65|0.61|0.37|1.22| |每股净资产(港元)|47.35|48.62|49.34|50.93| |P/E(倍)| -127.4|36.2|23.4|17.1| |P/B(倍)|0.4|0.3|0.3|0.3| [9]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级，预期未来 6 个月内超越基准指数 10%－20%，目标价 21.55 港元 [2][15] 报告的核心观点 - 太古地产是持有具有护城河底层资产获取稳定现金流的商业地产公司，Q1 内地购物中心零售额持续好转符合预期，因其购物中心为城市头部项目且公司招商和调改能力强，具有强竞争优势，预计 25 - 27 年归母净利润分别增长 449%、54%、37%，分红保持年 5%增速，测算 DDM 模型下目前每股净现值为 21.55 港元，对应 2025 年股息率为 6.9% [8] 根据相关目录分别进行总结 主要财务指标 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业总收入(百万)|14,428|14,616|14,995|18,638| |同比增速(%)|-2.1%|1.3%|2.6%|24.3%| |归母净利润(百万)| - 766|2,676|4,132|5,671| |同比增速(%)|-129.0%|449.3%|54.4%|37.2%| |每股盈利(元)| - 0.13|0.46|0.72|0.98| |市盈率(倍)| - 127.4|36.2|23.4|17.1| |市净率(倍)|0.4|0.3|0.3|0.3| [4] 公司基本数据 - 总股本 57.72 亿股，已上市流通股 57.72 亿股，总市值 965 亿港元，流通市值 965 亿港元，资产负债率 21.66%，每股净资产 47.35 港元，12 个月内最高/最低价 17.3/11.2 港元 [5] 内地购物中心经营情况 - 内地 6 座购物中心占 24 年公司应占租金 35%，一季度零售额增速较 24 年明显好转，上海兴业太古汇、北京三里屯太古里、上海前滩太古里一季度零售额同比上升 10.1%、6%、1.5%，成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港一季度零售额同比下降 2.9%、2.5%、0.4%，降幅较 24 年明显收窄 [8] - 兴业太古汇 25 年初调改后引入更多奢侈品牌，Q1 零售额增速转正；三里屯太古里表现坚挺，重奢定位北区仍在升级改造，Q1 出租率较 24 年底提升 1pct 至 99%，零售额同比上升 6%，北区重点奢侈品牌旗舰店开业后将贡献增量零售额和租金 [8] - 公司内地购物中心经营持续改善，因各项目为城市及商圈内头部玩家有网络效应，且公司招商和调改能力强，预计 25 年内地购物中心应占租金仍将增长 [8] 香港购物中心经营情况 - 香港购物中心整体延续 24 年 Q4 趋势持续小幅改善，太古城中心、太古广场、东荟城名店仓 Q1 零售额增速同比 + 2.9%、 - 5%、 - 5.8%，出租率连续 5 个季度达 100%，印证商户倾向头部优质物业趋势 [8] 写字楼经营情况 - 香港写字楼市场供给过剩，Q1 公司香港写字楼整体出租率仍为 89%，与 24 年末一致，最新租金阶段性企稳，与 24 年底水平一致，新签约租金调幅环比收窄，预计 25 年香港写字楼应占租金仍小幅承压 [8] - 三个内地写字楼项目中，广州太古汇、北京颐堤港出租率均上升 1pct，分别至 91%、84%，上海兴业太古汇出租率下降 2pct，仍保持 94%的高位，整体较稳定 [8]