报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2021年以来我国城市更新领域投资规模超16万亿元，形成多元融资模式 随着城镇化推进，尤其是“新市民”市民化，将释放大量投资空间 测算显示我国城市更新投资空间超60万亿元，“十五五”超35万亿元 未来城市更新投融资将呈现投资重点差异化、融资机制多元化、项目运营精细化的发展方向 [10] 各目录总结 当前我国城市更新领域投融资情况 - 城市更新近四年投资超16万亿元，老旧小区改造为最主要抓手：2021 - 2024年我国共实施21.4万个城市更新项目，撬动投资额16.6万亿元 老旧小区改造是主要抓手，“十四五”期间累计改造24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 城中村改造“十四五”时期实施2387个项目，建设筹集安置住房230多万套 基础设施改造在交通、管网等关键领域取得积极成效 [11][13][16] - 城市更新中财政资金发挥主要作用，金融机构、社会资本多元参与：融资来源以财政预算内投资、政府债券资金为主，金融机构贷款尤其是政策性银行贷款起重要支持作用，还通过REITS、城市更新产业基金等吸收社会资本 财政资金是最主要来源，如“十四五”以来安排中央补助资金支持老旧小区、城中村等改造 金融机构贷款以政策性银行贷款为主，商业银行支持力度有限 城市更新REITS和产业基金逐步兴起，全国已有28个城市设立城市更新基金，总规模4550亿元 [18][20][23] 我国城市更新重点领域未来投资空间测算 - 城中村改造：潜在投资空间超50万亿，“十五五”期间投资空间超20万亿：2024年11月以来改造范围由不足40个城市扩围至近300个地级及以上城市 以2024年31省内城市、镇全部自建房为标的测算，改造投资规模约53万亿元 按15年、20年完成进度计算，“十五五”期间投资规模分别为26.5万亿元、21.6万亿元 [5][30][33] - 城镇老旧小区改造：“十五五”期间或逐步扩围至2010年底前建成小区，总投资空间为4.3 - 10万亿：“十四五”期间已改造24万多个，后续仍将继续 若将“十五五”改造范围放宽到2010年底前建成的全部老旧小区，投资规模为4.3 - 10万亿元 假设完成2000 - 2005年间全部小区改造和50%的2005 - 2010年间小区改造，投资规模为3 - 6.7万亿元 [6][39][42] 对城市更新投融资的后续展望 - 投资重点差异化：横向“东部提质、中西部扩优”，纵向“省统筹、市传导、县落地”：城镇化进入新阶段，城市更新转向差异化、精细化推进 东部注重“存量提质”，中西部“存量优化”与“增量拓展”并重 省级重统筹，市级强传导，区县抓落地 [7][46] - 融资机制多元化：政策支持下继续深挖传统融资渠道，拓展新型融资工具与模式：政策重视构建多元化融资体系，通过“激活传统渠道 + 创新工具模式”打造资金保障格局 挖掘传统融资空间，创新融资工具和模式 [7][47] - 项目运营精细化：强化“投 - 建 - 营”全周期管理，精细化运营提高综合投资回报：部分项目存在重建设、轻运营等问题，需强化全周期运营 运营模式从“重开发”向“重运营”转变，拓展收益来源，运用“肥瘦搭配”策略平衡回报 [8][49]

中央城市工作会议精神 - 我国城镇化进入稳定发展期，城市发展转向存量提质增效为主的新阶段，重点推进城中村和危旧房改造 [1] - 珠三角作为粤港澳大湾区核心承载区，其城市治理与发展路径具有全国风向标意义 [1] - 广东省委常委会提出要创造性落实中央要求，走中国特色城市现代化新路子 [1][8] - 广州、深圳、东莞三地围绕"人民城市为人民"理念，部署推进城市内涵式发展 [1][9] 城中村改造进展 - 广州有272个城中村，常住人口670万，占全市1/3 [2] - 2024年5月《广州市城中村改造条例》施行，冼村项目1950栋村屋全面清拆，2000余套复建房交付 [2] - 黄埔区金坑村银岭片区项目成为广州首个央地合作的城中村改造工程 [2] - 东莞2024年将实施40个拆除新建项目，推进36个整治提升项目 [3] - 东莞城区人口突破1000万，达到超大城市级别 [9] 房票安置创新 - 广州2024年1月出台房票安置方案，荔湾区发行首批房票 [4] - 黄埔区实现跨区房票使用，认购商品房1100余套，去化面积超10万平米，资金流转超20亿元 [5] - 天河区开出全市最高1亿元面额房票 [5] - 南沙区"房源超市"整合12家开发商1400套商品房资源 [5] - 深圳、珠海、惠州等地也相继推出房票安置政策 [4][5] 老旧小区改造 - 广东省截至6月底累计开工老旧小区改造项目750个，惠及11万户居民 [6] - 广州2024年计划新开工改造老旧小区156个 [6] - 深圳计划完成老旧小区改造100个以上，更新供水管网66公里 [6] - 东莞将开工20个老旧小区改造项目，组织1700台老旧电梯申报国债支持 [7] - 2024年中央财政对广东老旧小区改造投入预计达35.57亿元，同比增长49% [7] 城市发展战略 - 广州提出推动老城市焕发新活力，实现"四个出新出彩" [9] - 深圳锚定建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧"六个城市"目标 [9] - 东莞立足制造业基础，推动产城融合和"十五五"规划制定 [9] - 中央要求城市发展实现五个转变：理念、方式、动力、重心、方法的转变 [7]

财政资金支持城市基建 - 2024年安排中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金超过4250亿元，支持地方开展城镇燃气管道更新改造、城市排水防涝提升工程等项目 [1] - "十四五"以来共安排中央补助资金约1594亿元支持城镇老旧小区改造 [1] - 2023年以来安排中央补助资金153亿元支持推进城中村改造 [1] - "十四五"期间安排中央补助资金约600亿元支持60个城市系统化全域推进海绵城市建设，带动总投资1600亿元 [1] 税费优惠政策 - 积极落实企业所得税"三免三减半"政策 [1] - 实施城镇土地使用税、城市基础设施配套费、教育费附加减免等优惠政策 [1]