华夏基金华润有巢REIT自2022年12月上市以来，始终以"投融管退"全链条闭环模式探索保租房资产证 券化路径，通过精细化运营（如智能管理系统、租户服务升级）实现高出租率与高收缴率。截至2025年 11月底，基金成立以来已累计向持有人进行9次收益分配，累计分红金额超1.54亿元。展现了在市场化 主体的高效管理能力下，稳健的现金流生产与分派能力。 华夏基金华润有巢REIT的扩募成功，不仅验证了市场化主体在保租房领域的运营能力，更彰显了公募 REITs作为金融工具服务实体经济、促进共同富裕的独特价值。我国住房租赁市场拥有2.6亿租赁人口的 庞大基本盘，其中新市民、青年人达近2亿人，保租房作为解决该群体住房需求的核心载体，亟需金融 工具支持其实现可持续运营。华夏基金华润有巢REIT通过扩募引入优质资产，一方面通过公募REITs平 台实现了保租房资产的高效盘活，为原始权益人回笼资金，可进一步投入新的保租房项目建设，形 成"建设-运营-资本化退出-再投资"的良性循环；另一方面，高出租率、高分派率的资产注入，印证了市 场化运作保租房项目的投资价值，将吸引更多社会资本参与保租房领域，缓解行业资金压力。 业内人士表示，扩募如 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 有巢马桥项目虽面临租金下滑等挑战，但扩募后华润有巢REIT的IRR、资本化率和派息率等指标提升，具有投资价值 [2] 各部分内容总结 基础发行要素 - 华润有巢REIT扩募已注册生效，计划于2025年11月15 - 28日召开持有人会议表决相关事项 [6] - 扩募发售方式为向原持有人配售，计划发售份额不超5.5亿份，发售规模9.915 - 11.400亿元，预计发售价格1.803 - 2.073元/份 [6] - 激励服务费新增负向激励机制和正负向激励上限 [7] 底层基础资产介绍 - 有巢马桥项目为独栋式保租房，位于上海闵行区，周边产业园区云集，租赁住房供给散多集少，AI产业驱动需求增长 [10][12][13] - 主推一居室并配套多种户型，政企联动社区服务丰富，开业时间短装修品质高，社区生态初步形成 [16][22] - 租金优势明显，但商业及公共交通配套欠佳，主要客群与可比项目基本一致 [23][24] - 原始权益人为有巢深圳，背靠华润置地，公寓管理量居央企第一，有巢深圳毛利率稳步提升但尚未盈利 [26][29][32] 底层基础资产运营情况 - 有巢马桥项目运营已迈入稳定阶段，但利润率低于可比项目 [38][43] - 出租率爬坡完成达高位，收缴率实现稳态99% + ，2024年以来出租率稳中有升 [46][53][55] - 一居室及宿舍租金性价比高，但2025年上半年一居室新签租金下滑，租金优惠政策覆盖绝大部分租户 [57][58][62] - 客群锚定周边产业园，企业租户以科研机构为主，个人租户中5公里内办公人群占比近六成，租户学历较高 [64][69] - 租期结构持续优化，租约到期分布集中度逐渐趋于均匀，平均续租率提升至逾40%，去化时间缩减至19天 [72] 估值分析 - 有巢马桥项目预期公允价值为8.28 - 10.39亿元，与披露评估值相差 - 16.32% - 5.05% [99] - 合装后中性IRR为4.8%，较扩募前提升0.26个百分点，扩募后IRR高于所有保租房REITs [100][102] - 合装后2025年资本化率3.37%，较扩募前提升0.2个百分点，扩募后仅次于城投宽庭和招蛇租赁 [103][104] - 合装后2025年派息率为3.30%，较扩募前提升4.96%，较可比保租房REITs高出11.00% [108]

扩募项目进展 - 华夏基金华润有巢REIT已完成2024年第一次扩募并购入基础设施项目相关申请文件的申报工作并取得证监会批复及上交所无异议函 [1] - 本次拟购入的基础设施项目为位于上海市闵行区的有巢马桥项目 该项目于2023年3月正式开业 [1] - 有巢马桥项目是上海市保障性租赁住房示范项目 提供多层次租赁住房产品并落地闵行区首个新时代城市建设者管理者之家 [1] - 本次交易尚需经基金份额持有人大会决议通过后方可实施 [1] 项目资质与定位 - 有巢马桥项目已获得上海市人才安居工程项目 闵行区首批人才驿站试点项目 闵行区保障性租赁住房项目等多项认定 [1] 扩募的行业意义 - 公募REITs扩募并新购入基础设施项目是已上市公募REITs通过增发份额收购资产的重要特性 [2] - 扩募是推进公募REITs健康发展的重要举措 能实现存量与增量资产的良性循环 [2] - 当前公募REITs扩募正在加速进行 助力中国公募REITs发展登上新台阶 [2] - 扩募为投资人进一步参与保障性租赁住房发展提供可能 有利于提升公募REITs的长期配置价值 [2]

行业背景与市场动态 - 保租房公募REITs市场快速发展，2025年上半年队伍壮大至八单，形成扩募与首发并行态势 [2] - 经济基本面承压、债券收益率上行、股市上涨分流资金等因素导致REITs普遍回调，但保租房REITs因出租率与租金收入稳定而表现相对稳健 [1] 华润有巢REIT 2025年上半年财务表现 - 基金合并层面实现收入3928.83万元，同比微降0.07%，但净利润同比增长38.67%至578.38万元，EBITDA同比增长4.84%至2578.68万元 [1][3] - 经营活动现金流净额为2385.37万元，较去年同期的2132.37万元有所增长，现金流表现稳健 [5] - 2025年上半年实施两次利润分配，实际分配金额2442万元，单位实际分配金额0.0488元，高于可供分配金额 [3] - 按上市募集规模计算的简单年化分派率为4.06% [4] 底层资产运营状况 - 两大底层资产期末出租率保持高位，有巢泗泾项目出租率达96.52%，有巢东部经开区项目出租率达95.25%，较上年同期均有所提升 [1] - 底层项目公寓整体出租率同比提升1.75个百分点至95.87%，但整体租金单价同比下滑2.26%至2.16元/平方米/天 [6] - 有巢东部经开区项目商业租赁面积出租率同比大幅提升20.25个百分点至83.5%，商业租金提升3.27%至3.16元/平方米/天 [8] - 两项目的综合租金收缴率高达99.80%，稳定现金流水平 [8] 公司战略与发展规划 - 公司定位为行业领先的出租运营加资管平台，具备运营加资管一体化优势，公募REITs助其打通“投融建管退”资管闭环 [2] - 积极推进扩募工作，拟装入位于上海的有巢马桥项目，目前处于答反馈阶段 [1][9] - 管理层认为周边新增竞品项目与基金底层资产存在差异，暂未对经营造成明显影响 [9]