市场概况 - 2025年以来基础设施公募REITs呈现一、二级市场"双轮驱动"火爆格局，规模已突破2000亿元 [1] - 中证REITs全收益指数2024年平均涨幅12.31%，2025年延续涨势，截至6月20日上市以来平均涨幅12.46% [6] - 消费基础设施类REITs年内涨幅超30%，保障房类REITs增长近20%，各行业赛道均有不俗表现 [5] 一级市场动态 - 中金亦庄产业园REIT上市首日触及30%涨跌幅限制停牌，6月27日停牌1小时后复牌 [2] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下认购倍数逾220倍，公众投资者认购倍数超800倍，创历史新高 [3] - 2025年底预计仍有约20单REITs将上市发行，底层资产扩容至十二大类行业 [4][5] 二级市场表现 - 华夏基金华润有巢REIT二级市场收盘价3.646元/份，较发行价累计涨幅50.85%触发停牌 [3] - 工银蒙能清洁能源REIT收盘价9.145元/份，较发行价涨幅71.35%触发停牌 [3] - 年内已上市66只REITs中，19只基金因涨幅触及规则发布37则停牌公告 [3] 驱动因素分析 - 低利率环境及优质资产稀缺背景下，REITs稳健收益特性凸显投资价值 [2] - 政策端持续释放利好，税收优惠、扩募机制等制度红利形成"政策-资金-资产"正循环 [5][6] - 公募REITs通过标准化设计将非流动性资产转化为高流动性证券，吸引散户与机构共同定价 [5] 投资策略建议 - 一级市场建议关注各类资产"首单"项目及稀缺性标的 [7] - 二级市场建议根据利率周期调整仓位，优选抗周期属性业态 [7] - 下半年聚焦分红"抢息"、解禁配置、扩募红利三大策略，重点布局保租房、消费基础设施及能源类板块 [8] 风险分化提示 - 产业园区REITs中研发办公类项目出租率仅83.2%，平均租金同比下降11% [8] - 需关注现金流稳健的低波动标的，把握一二级市场价差机会 [8]

公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数收于1124.63点，环比上涨0.88%，连续七周上涨；中证REITs（收盘）指数收于893.99点，环比上涨0.87% [1][3] - 已上市66个项目，总市值达2066亿元，环比上涨1.21%，主要由租赁住房和仓储物流板块拉动 [1] - 66只产品中49只环比上涨，17只下跌，涨幅前三为国泰君安济南能源供热REIT（8.10%）、华夏基金华润有巢REIT（7.77%）、中金厦门安居保障性租赁住房REIT（7.72%） [1][3][5] - 跌幅前三为华安百联消费REIT（-4.59%）、浙商证券沪杭甬高速REIT（-3.53%）、平安宁波交投REIT（-2.00%） [1][5][7] 板块表现 - 租赁住房（保租房）板块领涨，周回报指数上涨4.42%，市政环保（3.26%）、仓储物流（2.81%）紧随其后 [3] - 高速公路板块回调，周回报指数下跌1.10% [3] - 能源（0.48%）、产业园（0.97%）、消费（1.42%）板块涨幅居中 [3] 流动性分析 - 上周REITs总成交额5.69亿元，环比上升3.8%，其中产权类成交3.17亿元（+5.6%），经营权类成交2.52亿元（+1.6%） [7] - 交通基础设施类成交额最高（1.49亿元，占比26.2%），能源基础设施类成交额环比增幅最大（+48.4%） [8] - 园区基础设施类成交额环比下降21.4%，市政环保类下降11.7% [8] 行业动态 - 首批两单数据中心REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT）获批，填补国内REITs市场在数据中心领域的空白 [2][10] - 华夏华电清洁能源REIT（天然气热电联产项目）和创金合信首农产业园REIT（首农元中心，出租率94.8%）同日获批 [2][11] - 今年以来9只公募REITs成立，规模超140亿元，28只等待上市，市场有望持续扩容 [11]

基础设施公募REITs市场表现 - C-REITs在低利率时代成为投资新选择，随着资产增多和扩募推进，管理现金流储备增加，资产管理质量优化，规模提升将为投资者带来更稳定回报 [1] - 2025年6月9日至13日，加权REITs指数收于143.48，回报率0.74%，表现优于美股、纯债、A股及可转债 [2] - 保障性租赁住房REITs表现突出，华夏基金华润有巢REIT周涨幅达4.32%，中金厦门安居REIT自上市以来总权益涨幅达94.09% [2] - 2025年一季度中证REITs价格指数保租房板块涨幅29.8%，总回报指数上涨34.8% [2] 保租房REITs数据与扩募动态 - 截至2025年6月10日，8只保租房REITs较发行价平均上涨52.7%，2025年以来平均上涨19.7%，高于市场整体水平 [3] - 2025年前发行的6只保租房REITs平均现金分派率2.81%，实际分派率2.82% [3] - 华夏北京保障房REIT完成扩募，发行价4.22元/份，募集资金9.462亿元，扩募后2025年DPU年化0.118393元，对应分派率2.69% [3][4] - 扩募模式验证REITs平台潜力，3单在审扩募项目（华润有巢、厦门安居、深圳安居）6月13日涨幅均超2.4% [4] 行业趋势与投资建议 - 2025-2026年为保租房供应爆发期，预计公募REITs累计发行规模超250亿元 [4][5] - 扩募成为主要趋势，可提升资产规模、优化管理质量并增强投资者回报稳定性 [5] - 保租房REITs具有运营开支低、政策价差优势，中信证券建议结合估值聚焦核心城市配置 [5] - REITs打新受关注，中金公司研究显示次新交易（60日内）盈亏比4.08，胜率60%，但需规避首日涨幅过高或估值偏贵项目 [5][6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收涨，产权类REITs走势强于经营权类REITs，全市场各类型REITs收涨，消费、保障房、水利类REITs涨幅最大 [1] - 截至6月13日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低281BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为155BP [1] 各部分总结 二级市场走势 - 截至2025年6月13日，中证REITs（收盘）指数收盘价为886.31点，整周涨跌幅为+0.5%，表现强于中证转债、沪深300以及中证全债指数；年初至今涨跌幅为+12.3%，各类主要指数涨跌幅排序为中证REITs>中证转债>中证全债>沪深300 [2][8] - 近一年中证REITs指数回报率为12.1%，波动率为6.9%，回报率高于沪深300、中证转债以及中证全债指数；波动率低于沪深300和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][13] - REITs总市值在6月13日上升至2041亿元，较上周增加20亿元；全周日均换手率为0.61%，较前一周增加0.01个百分点 [2][13] - 从不同项目属性REITs来看，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+1.1%、+0.6%；从不同项目类型REITs来看，各类REITs收涨，消费、保障房和水利类涨幅最大，分别为1.6%、1.5%和1.4% [1][3][18] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华夏基金华润有巢REIT（+4.32%）、华安百联消费REIT（+4.19%）、工银蒙能清洁能源REIT（+3.97%） [3][22] - 生态环保类本周交易最活跃，交通基础设施类成交额占比最高，前者区间日均换手率为1.1%，成交额占REITs总成交额3.9%；后者区间日均换手率为0.6%，成交额占REITs总成交额30.0% [3] - 本周不同REITs产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为中金安徽交控REIT（946万元）、银华绍兴原水水利REIT(647万元）、中信建投国家电投新能源REIT(474万元） [3][25] 一级市场发行 - 截至2025年6月13日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询的产品1只，已受理的产品2只，已反馈的产品8只，已通过待上市的产品5只，另有通过已上市的首发产品3只 [27] 估值跟踪 - 截至6月13日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [29] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [29] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异 [30] - 截至2025年6月13日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低281BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为155BP [1][30] 行业要闻 - 6月9日，太保资产‐天合富家新能源基础设施碳中和绿色持有型不动产资产支持专项计划（乡村振兴）在上交所获受理，拟发行2.4亿元 [35] - 6月11日，中金亦庄产业园REIT启动发行并于首日因超额认购而提前结束公众募资，预计募集10.88亿元，网下认购倍数高达265.76倍 [35] - 6月13日，中金中国绿发商业REIT公布份额发售公告并启动公开发行，募资总额15.80亿元 [35] - 6月13日，华夏北京保障房REIT扩募发售正式完成，募集资金总额约为9.46亿元，标志着北京保障房中心打通了保障房领域的"投-融-建-管-退"全周期通道 [4][35]