公募REITs市场扩募机制创新 - 华夏基金华润有巢REIT扩募份额上市，标志着公募REITs市场常态化扩募迎来重要创新实践，为全行业树立了市场化扩募标杆 [1] - 本次扩募在全市场首次采用向原基金份额持有人配售的发售方式，是扩募机制的重要突破 [1] 扩募方案细节与市场反应 - 扩募共募集资金11.329亿元，将用于购入位于上海闵行区的有巢马桥保障性租赁住房项目 [1][2] - 交易完成后，基金底层资产将实现对上海松江、闵行两大核心产业集聚区的完整布局 [1] - 扩募方案获得基金持有人大会表决通过，最终配售参与率高达99.51% [2] - 扩募配售对象中个人投资者户数超过万户，极大地拓宽了个人投资者参与REITs扩募的通道 [3] 创新发售方式的特点与优势 - 向原持有人配售的方式赋予原持有人优先认购权，有效防止了中小投资者权益被摊薄，保持了“股权”结构相对稳定 [2] - 该方式有利于提高发行效率，并保障了机构与个人投资者参与扩募认购的平等权利 [2][3] - 设置了多元化认购通道，场内和场外的个人投资者均能通过便捷渠道行使认购权 [3][4] 定价与交易机制的市场化设计 - 定价机制结合了资产评估价值、二级市场价格及与投资者的沟通情况，体现了市场化约束 [2] - 引入了“除权”机制，对扩募份额上市前后的基金参考净值及交易价格进行合理调整，防止无风险套利，维护了所有参与方的公平 [2] 基金历史表现与行业意义 - 华润有巢REIT自2022年12月上市以来，截至2025年年底已累计进行9次分红，累计分红金额超1.54亿元 [1] - 通过公募REITs平台实现租赁住房资产高效盘活，优质资产注入将吸引更多社会资本参与租赁住房领域 [1]

事件概览 - 华夏基金华润有巢REIT（508077）扩募份额于2026年1月12日在上海证券交易所上市[1] - 该产品是境内首单由市场化机构运营的租赁住房公募REITs[1] 扩募发行详情 - 本次为华夏基金华润有巢REIT的首次扩募，于2025年12月顺利完成发售[3] - 扩募创新采用向原持有人配售（非定向扩募）模式，配售价格为2.53元/份，可配售份额数量为4.5亿份[3] - 发售获原持有人积极响应，认购比例达99.51%，最终募集资金总额约11.329亿元（不含认购费用和募集期利息）[3] 资金用途与资产收购 - 本次扩募募集资金在扣除相关预留费用后，全额用于收购华润有巢旗下的上海马桥项目[4] - 上海马桥项目是上海市保障性租赁住房示范工程，截至2025年6月末出租率达96%[4] - 收购完成后，该REIT底层资产实现上海三大核心产业集聚区全覆盖，资产结构得到优化[4] 产品历史表现与市场意义 - 上市三年来，该REIT累计向持有人分红超1.54亿元[3] - 此次扩募是公募REITs盘活存量租赁住房资产、扩大有效投资的实践，体现了资本市场对资产质量和运营管理能力的认可[6] - 扩募上市被视为华润有巢发展历程中的里程碑[6] 未来发展规划 - 基金管理人与原始权益人将深化协同合作，持续推动公募REITs项目提质增效、迭代升级[6] - 目标是提升租赁住房REITs的市场影响力与行业话语权，引导更多社会资本投身民生保障事业[6] - 原始权益人华润有巢表示将持续打造优质租赁住房产品，提升运营服务水平[6]

公募REITs扩募事件 - 华夏基金华润有巢REIT扩募份额在上海证券交易所举行上市仪式 标志着公募REITs扩募迎来里程碑时刻 [1] - 该REIT是境内首单由市场化机构运营的租赁住房REITs 由华润有巢作为原始权益人 中信证券作为专项计划管理人 华夏基金作为基金管理人发起设立 [1] 产品历史表现与扩募详情 - 该REIT上市三年来市场表现良好 截至2025年年底 已累计向持有人分红超1.54亿元 [1] - 此次为基金首次扩募 于2025年12月顺利完成扩募份额发售 [1] - 扩募创新采用向原持有人配售的非定向扩募模式 配售价格定为2.53元/份 可配售份额数量4.5亿份 [2] - 发售获原持有人积极响应 认购比例达99.51% 最终募集资金总额约11.329亿元 [2] 募集资金用途与资产影响 - 募集资金扣除相关预留费用后 全额用于收购华润有巢旗下上海马桥项目 [2] - 上海马桥项目是上海市保障性租赁住房示范工程 毗邻大零号湾科技创新策源功能区、闵行经济技术开发区等核心产业集群 截至2025年6月末出租率达96% [2] - 收购完成后 REIT底层资产实现上海三大核心产业集聚区全覆盖 资产结构进一步优化 [2] 未来展望与行业意义 - 华润有巢与华夏基金将深化合作 持续推动公募REITs项目提质增效、迭代升级 [2] - 此举旨在引导更多社会资本投身民生保障事业 为构建租赁住房行业发展新模式注入强劲动力 [2]

华夏基金华润有巢REIT扩募上市核心事件 - 首个向原持有人配售的扩募REITs项目于今日上市交易 扩募份额为44,780.3412万份 发行价格为2.53元/份 [2] - 扩募发售获原持有人积极响应 认购比例高达99.51% 最终募集资金总额约11.329亿元 [2] - 按照扩募后可供分配金额计算 时点年化分派率约为3.21% 居于保障房领域REITs前列 [2] 基金运营与资产表现 - 基金自上市以来整体表现较为稳定 收入呈现平稳增长趋势 [3] - 新购入资产出租率稳步提升 最新披露的出租率达到95.87% [6] - 截至2025年11月 基金已累计向持有人分红超1.54亿元 [2] 行业创新与制度探索 - 本次扩募创新地采用向原持有人配售模式 是行业多维度扩募机制的重要实践 [5] - 此前已完成扩募的7支REITs均选取了定向扩募方式 本项目为首个非定向扩募案例 [5] - 该模式在制度设计上充分保障了原持有人的权益 [2]

公司动态 - 华夏基金华润有巢REIT扩募份额将于1月12日在上海证券交易所上市 [1] - 此次扩募采用向原持有人配售的方式，是国内首单非定向扩募的公募REITs [1] - 该基金于2022年12月首次发行上市，是我国首单由市场化机构运营的保障性租赁住房公募REITs，本次扩募是其首次扩募 [1] - 扩募最终认购比例达99.51%，募集资金总额约11.329亿元（不含认购费用和募集期利息） [1] - 所募资金在扣除相关费用后，将全部用于收购位于上海市闵行区的保障性租赁住房示范项目——有巢马桥项目 [1] - 自2024年5月启动扩募计划以来，该基金先后完成申报受理、监管批复、持有人表决、份额发售等关键环节，并于2025年12月完成扩募 [1] 行业意义 - 此次非定向扩募体现了对原持有人的优先保护，也为公募REITs持续注入优质资产、实现规模增长提供了可复制的市场化路径 [2] - 作为保障性租赁住房REITs的代表产品，其扩募上市将进一步推动租赁住房资产证券化进程，助力构建多层次住房保障体系 [2] - REITs市场在我国仍处于发展初期，扩募机制的完善与创新对市场长期健康发展具有重要意义 [2] - 此次扩募份额的上市，预计将为投资者提供更丰富的资产配置选择，也为后续REITs产品扩募提供重要参考 [2] 市场与监管 - 此次扩募标志着我国REITs市场在扩募机制和投资者保护方面迈出重要一步 [1] - 扩募过程中，基金通过召开持有人大会、履行监管报批程序等一系列合规流程，确保了运作的公开透明与投资者权益的保障 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 2025年12月22 - 26日我国已上市公募REITs二级市场价格整体波浪式修复，结束连续5周下跌行情，不同层面表现有差异，一级市场本周无产品新增上市但有3只产品项目状态更新 [1][4] 各部分内容总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：本周我国公募REITs二级市场价格修复，中证REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为1.39%和1.56%，加权REITs指数回报率为1.83%，与其他主流大类资产相比表现一般，回报率排序为黄金>原油>A 股>可转债>REITs>美股>纯债 [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均上涨，回报率分别为2.22%和1.19%；保障房类REITs涨幅最大，回报率排名前三的底层资产类型为保障房类（3.63%）、仓储物流类（2.39%）和园区类（2.19%） [16][18] - 单只REIT层面：67只REITs上涨，11只下跌，涨幅前三为中金重庆两江REIT（7.86%）、华夏基金华润有巢REIT（5.99%）和博时津开产园REIT（5.94%）；跌幅前三为工银蒙能清洁能源REIT（5.04%）、国泰君安济南能源供热REIT（4.39%）和嘉实中国电建清洁能源REIT（3.87%）；年化波动率前三为华夏深国际REIT（45.33%）、中信建投明阳智能新能源REIT（43.48%）和浙商沪杭甬REIT（41.59%） [21] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周成交规模31.4亿元，水利设施类REITs区间日均换手率领先，成交额前三为交通基础设施类（7.03亿元）、消费基础设施类（5.69亿元）、仓储物流类（4.35亿元）；换手率前三为水利设施类（1.56%）、市政设施类（1.22%）、新型基础设施类（1.00%） [23] - 单只REIT层面：成交规模和换手率表现分化，成交量前三为中金湖北科投光谷REIT（0.26亿份）、华夏安博仓储REIT（0.24亿份）、银华绍兴原水水利REIT（0.23亿份）；成交额前三为华夏华润商业REIT（1.95亿元）、华夏安博仓储REIT（1.31亿元）、华夏中国交建REIT（1.09亿元）；换手率前三为华夏安博仓储REIT（19.63%）、工银蒙能清洁能源REIT（12.60%）、嘉实物美消费REIT（10.47%） [24] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额9474万元，市场交投热情增加；不同底层资产REITs中，主力净流入额前三为消费基础设施类（4931万元）、交通基础设施类（2444万元）、仓储物流类（2091万元）；单只REIT中，主力净流入额前三为华夏华润商业REIT（4439万元）、华夏安博仓储REIT（2227万元）、嘉实物美消费REIT（1284万元） [27] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额26442万元，较上周增加，12月26日成交额最高为14919万元；单只REIT中，大宗交易成交额前三为南方润泽科技数据中心REIT（4292万元，折溢价率0.23%）、招商基金蛇口租赁住房REIT（3870万元，折溢价率0.08%）、南方万国数据中心REIT（2713万元，折溢价率0.20%） [30] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年12月26日，我国公募REITs产品78只，合计发行规模2017.49亿元，交通基础设施类发行规模最大（687.71亿元），园区基础设施类次之（329.33亿元） [34] - 本周无REITs产品新增上市 [35] 待上市项目 - 共有20只REITs待上市，15只为首发，5只为待扩募 [39] - 本周华泰三峡清洁能源封闭式基础设施证券投资基金和博时山东铁投路桥封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“已受理”，中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“已申报” [40]

市场整体表现 - 本周（12月22日—26日）中证REITs全收益指数上涨1.56%，周五微跌0.18%收于1014.80点 [2][5] - 本周79只已上市公募REITs中，有67只录得上涨，上涨产品占比超八成 [2][5] - 周内涨幅最高的是中金重庆两江REIT，周涨幅达7.86% [5] - 本周下跌产品有10只，其中1只跌幅超过5% [5] 领涨产品与资产类型 - 涨幅居前的项目类型多为园区基础设施、保障性租赁住房、交通基础设施、能源基础设施等 [5] - 华夏基金华润有巢REIT周涨幅为5.99%，博时津开产园REIT周涨幅为5.94% [5] - 中金山东高速REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、招商高速公路REIT等周涨幅均超5% [5] - 具体表现数据：中金重庆两江REIT年初至今涨10.11%，华夏基金华润有巢REIT年初至今涨16.22%，博时津开产园REIT年初至今涨38.89% [6] 市场波动原因解读 - 部分产品跌幅较大主要受REITs分红本息可能需拆分做会计处理（OCI）的扰动，与资产端经营基本面无关 [2][6] - 受OCI政策影响较大的机构主要为券商自营和保险，因此调整速度快、波动幅度大 [6] - OCI会计处理为市场引入了增量资金，短期内流动性冲击相对可控 [6] 机构观点与投资关注方向 - 华泰证券固收团队建议关注此轮OCI扰动下估值可能错杀的资产，如基本面经营稳健的消费、保租房、工业厂房、关联方租赁的物流等 [2][6] - 对于经营权REITs，需综合计算全周期IRR，对剩余期限较短且扩募预期较低的资产保持谨慎，可关注调整后基本面稳中向好的高速项目，如长三角等经济活力较好的区域 [6] - 中金公司固收研究团队认为，经历本轮调整后市场估值端获得更多安全边际，我国公募REITs市场仍处于政策红利期，建议逐步关注基本面相对稳健项目的逢低配置机会 [7] 新产品与扩募进展 - 华夏中核清洁能源REIT（新疆首单水电REITs）发售顺利收官，基金比例配售前认购资金累计达1616.89亿元 [3][9] - 该产品公众投资者有效认购倍数约392倍，网下投资者有效认购倍数超340倍，网下询价有效认购倍数创全市场已发行79只REITs历史新高 [9] - 该产品首发底层资产为和田地区的波波娜水电站，已运营超14年，历史售电收入和发电量稳定 [9] - 国泰海通东久新经济REIT于12月26日成功扩募上市，扩募项目为南通、重庆两地的优质标准厂房资产 [9] - 博时山东铁投路桥REIT项目审核动态更新为“已受理”，底层资产为济南的长清黄河公路大桥 [10]

市场整体表现 - 本周（12月22日—26日）中证REITs全收益指数上涨1.56%，收于1014.80点 [2][3] - 本周79只已上市公募REITs中，有67只录得环比上涨，上涨产品占比超八成 [2][3] - 本周涨幅居前的项目类型多为园区基础设施、保障性租赁住房、交通基础设施、能源基础设施等 [3] 领涨与领跌产品 - 中金重庆两江REIT周涨幅达7.86%，位列第一 [3] - 华夏基金华润有巢REIT周涨幅为5.99%，博时津开产园REIT周涨幅为5.94% [3] - 中金山东高速REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、招商高速公路REIT等周涨幅均超5% [3] - 本周有10只产品下跌，其中1只产品跌幅超过5% [3] 市场波动原因分析 - 近期价格波动与基本面关系不大，主要受OCI（其他综合收益）本金和利息的拆分会计处理政策扰动 [4] - 受此政策影响较大的机构主要为券商自营和保险，因此表现出调整速度快、波动幅度大的特征 [4] - OCI会计处理为市场引入了增量资金，短期内流动性冲击相对可控 [4] 机构观点与投资机会 - 关注此轮OCI扰动下估值可能错杀的资产，如基本面经营稳健的消费、保租房、工业厂房、关联方租赁的物流等 [2][4] - 对于经营权REITs，要综合计算全周期IRR情况，对剩余期限较短且扩募预期较低的资产保持谨慎 [4] - 调整后基本面稳中向好的高速项目可以关注，如长三角等经济活力较好的区域 [4] - 经历本轮调整后，市场估值端获得更多安全边际，我国公募REITs市场仍处于政策红利期，建议逐步关注基本面相对稳健项目的逢低配置机会 [5] 新产品与扩募动态 - 华夏中核清洁能源REIT（新疆首单水电REITs）发售结果揭晓，基金比例配售前认购资金累计达1616.89亿元 [2][7] - 该基金公众投资者有效认购倍数约392倍，网下投资者有效认购倍数超340倍，网下询价的有效认购倍数创全市场已发行79只REITs历史新高 [7] - 国泰海通东久新经济REIT于12月26日成功扩募上市，扩募项目为南通、重庆两地的优质标准厂房资产 [7] - 博时山东铁投路桥REIT项目的审核动态更新为“已受理”，底层资产为济南的长清黄河公路大桥 [8]

文章核心观点 - 华夏基金华润有巢REIT成功完成首次扩募，是境内首单由市场化机构运营、第二单完成扩募的保租房REITs，标志着公募REITs市场化改革的重要突破，有望推动更多优质保租房资产进入资本市场 [1] - 该案例验证了市场化主体在保租房领域的运营能力，彰显了公募REITs服务实体经济、促进共同富裕的价值，为行业提供了可复制的资产运作经验 [3] - 此次扩募推动公募REITs市场从“首发为主”向“首发+扩募”并行阶段深度迈进，其发售模式和资产筛选标准为后续同类产品提供了范本 [4] 扩募交易详情 - 扩募采用向原持有人配售的方式，认购价格为2.53元/份，可配售份额数量为4.5亿份 [1] - 发售获原持有人积极响应，认购比例达99.51%，最终募集资金总额约11.329亿元（不含认购费用和募集期利息） [1] - 募集资金在扣除相关预留费用后，将全部用于购入位于上海市闵行区的有巢马桥项目 [1] - 此次扩募后，基金规模将突破23亿元 [1] 底层资产分析 - 新购入的底层资产为有巢马桥项目，于2023年3月正式开业，坐落于上海马桥人工智能创新试验区内，毗邻多个产业集群，是上海市保障性租赁住房示范项目 [2] - 截至2025年6月末，有巢马桥项目出租率达96% [2] - 扩募后，基金底层资产覆盖上海三大核心产业集聚区 [1] 基金运营表现 - 基金自2022年12月上市以来，通过“投融管退”全链条闭环模式和精细化运营实现高出租率与高收缴率 [2] - 截至2025年11月底，基金成立以来已累计向持有人进行9次收益分配，累计分红金额超1.54亿元 [2] 行业意义与市场影响 - 我国住房租赁市场拥有2.6亿租赁人口的庞大基本盘，其中新市民、青年人达近2亿人，保租房作为解决该群体住房需求的核心载体，亟需金融工具支持 [3] - REITs扩募能实现保租房资产的高效盘活，为原始权益人回笼资金以投入新项目建设，形成“建设-运营-资本化退出-再投资”的良性循环 [3] - 高出租率、高分派率的资产注入，印证了市场化运作保租房项目的投资价值，将吸引更多社会资本参与，缓解行业资金压力 [3] - 随着《住房租赁条例》施行及商业不动产REITs试点推进，保租房REITs的扩募空间将持续拓宽 [3] - 截至2025年11月底，全市场已成立78只公募REITs，合计规模超2000亿元 [4] - 在低利率、“资产荒”延续的环境中，保租房REITs作为优质配置型资产料将受到各机构的持续青睐 [4]

文章核心观点 - 华夏基金华润有巢REIT作为首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 其创新扩募机制要求原持有人必须主动决策参与配售或卖出份额 否则将因除权机制面临直接资产损失 该方式旨在优先保障原持有人利益不被稀释 [1][3][4] - 公募REITs扩募在2025年以来呈现提速态势 政策支持常态化申报与扩募 行业正通过定向扩募、向原持有人配售等多种方式筹集资金购入优质资产 以整合存量资产并推动市场发展 [5][6] 华夏基金华润有巢REIT扩募案例详情 - 该REIT是首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 扩募流程要求投资者密切关注权益登记日与配售流程 老持有人需在参与认购或卖掉原份额间做出选择 否则将面临持有基金资产的损失 [1] - 本次配售认购期为12月8日至12月12日 配售价格为2.53元/份 配售基数5亿份 可配售4.5亿份 配售比例为0.9 即每1份基金份额配售0.9份 预计若获全部原持有人足额认购 募集资金总额为11.385亿元 本次扩募发售金额不高于11.400亿元且不低于9.915亿元 [2] - 扩募采用类似A股配股的除权机制 配售价格通常低于市价 为公平对待新老投资者将进行基金份额价格调整 若原持有人未参与或未足额参与配售 将直接承担因除权带来的损失 为规避损失 投资者可于权益登记日前卖出全部份额 [3][4] - 该扩募方式旨在确保原持有人利益不被稀释 体现对长期持有人的认可与回馈 对于足额参与配售的原持有人 他人的弃购率越高 其获得的潜在账面增益和未来现金分红将更多 [4] 公募REITs扩募行业动态与模式 - 公募REITs扩募主要有三种方式 包括公开扩募、向原持有人配售以及向特定对象发售即定向扩募 或组合使用不同扩募方式 [3] - 2025年以来 公募REITs扩募呈现提速态势 从实际案例看 定向扩募是目前主流的扩募方式 已完成扩募的项目多为园区基础设施REITs [5] - 自2023年6月首批4只公募REITs扩募项目上市后 扩募进程曾放缓 2025年已有华夏北京保障房REIT、国泰海通临港创新产业园REIT两只产品的扩募份额上市 [5] - 整体来看 已完成扩募的6只公募REITs合计扩募发售规模77.34亿元 其中原始权益人或同一控制下关联方配售份额占比29.74% 其他战略投资者扩募配售份额占比14.7% 定向扩募竞价投资者扩募配售份额占比56.09% [5] 政策环境与近期进展 - 2025年8月底 国家发展改革委办公厅发布通知 积极支持通过扩募方式新购入项目 一方面简化新购入项目申报流程 鼓励已上市REITs通过扩募筹集资金购入优质资产 另一方面拓宽新购入项目资产范围 支持跨区域整合存量资产 [6] - 在政策红利持续释放下 近期多家REITs密集推进扩募工作 例如国泰海通东久新经济REIT发布扩募实施情况报告 其定向扩募份额的20%由特定战略投资者认购 50%由其他战略配售投资者认购 其余向不超过23名符合条件的特定对象发售 [6] - 中航京能光伏REIT也采取定向扩募方式 拟扩募规模不高于29.2215亿元且不低于25.4100亿元 拟发售份额不高于3.2522亿份 [6]