业内专家指出，此次非定向扩募不仅体现了对原持有人的优先保护，也为公募REITs持续注入优质资 产、实现规模增长提供了可复制的市场化路径。作为保障性租赁住房REITs的代表产品，华夏基金华润 有巢REIT的扩募上市，将进一步推动租赁住房资产证券化进程，助力构建多层次住房保障体系。 REITs市场在我国仍处于发展初期，扩募机制的完善与创新对市场长期健康发展具有重要意义。此次扩 募份额的上市，预计将为投资者提供更丰富的资产配置选择，也为后续REITs产品扩募提供重要参考。 （文章来源：新华财经） 新华财经北京1月7日电新华财经7日从华夏基金获悉，华夏基金华润有巢REIT（508077）扩募份额将于 1月12日在上海证券交易所上市。此次扩募采用向原持有人配售的方式，是国内首单非定向扩募的公募 REITs，标志着我国REITs市场在扩募机制和投资者保护方面迈出重要一步。 据了解，华夏基金华润有巢REIT于2022年12月首次发行上市，是我国首单由市场化机构运营的保障性 租赁住房公募REITs。本次扩募是该基金的首次扩募，最终认购比例达99.51%，募集资金总额约11.329 亿元（不含认购费用和募集期利息）。所募资金在 ...

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 2025年12月22 - 26日我国已上市公募REITs二级市场价格整体波浪式修复，结束连续5周下跌行情，不同层面表现有差异，一级市场本周无产品新增上市但有3只产品项目状态更新 [1][4] 各部分内容总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：本周我国公募REITs二级市场价格修复，中证REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为1.39%和1.56%，加权REITs指数回报率为1.83%，与其他主流大类资产相比表现一般，回报率排序为黄金>原油>A 股>可转债>REITs>美股>纯债 [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均上涨，回报率分别为2.22%和1.19%；保障房类REITs涨幅最大，回报率排名前三的底层资产类型为保障房类（3.63%）、仓储物流类（2.39%）和园区类（2.19%） [16][18] - 单只REIT层面：67只REITs上涨，11只下跌，涨幅前三为中金重庆两江REIT（7.86%）、华夏基金华润有巢REIT（5.99%）和博时津开产园REIT（5.94%）；跌幅前三为工银蒙能清洁能源REIT（5.04%）、国泰君安济南能源供热REIT（4.39%）和嘉实中国电建清洁能源REIT（3.87%）；年化波动率前三为华夏深国际REIT（45.33%）、中信建投明阳智能新能源REIT（43.48%）和浙商沪杭甬REIT（41.59%） [21] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周成交规模31.4亿元，水利设施类REITs区间日均换手率领先，成交额前三为交通基础设施类（7.03亿元）、消费基础设施类（5.69亿元）、仓储物流类（4.35亿元）；换手率前三为水利设施类（1.56%）、市政设施类（1.22%）、新型基础设施类（1.00%） [23] - 单只REIT层面：成交规模和换手率表现分化，成交量前三为中金湖北科投光谷REIT（0.26亿份）、华夏安博仓储REIT（0.24亿份）、银华绍兴原水水利REIT（0.23亿份）；成交额前三为华夏华润商业REIT（1.95亿元）、华夏安博仓储REIT（1.31亿元）、华夏中国交建REIT（1.09亿元）；换手率前三为华夏安博仓储REIT（19.63%）、工银蒙能清洁能源REIT（12.60%）、嘉实物美消费REIT（10.47%） [24] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额9474万元，市场交投热情增加；不同底层资产REITs中，主力净流入额前三为消费基础设施类（4931万元）、交通基础设施类（2444万元）、仓储物流类（2091万元）；单只REIT中，主力净流入额前三为华夏华润商业REIT（4439万元）、华夏安博仓储REIT（2227万元）、嘉实物美消费REIT（1284万元） [27] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额26442万元，较上周增加，12月26日成交额最高为14919万元；单只REIT中，大宗交易成交额前三为南方润泽科技数据中心REIT（4292万元，折溢价率0.23%）、招商基金蛇口租赁住房REIT（3870万元，折溢价率0.08%）、南方万国数据中心REIT（2713万元，折溢价率0.20%） [30] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年12月26日，我国公募REITs产品78只，合计发行规模2017.49亿元，交通基础设施类发行规模最大（687.71亿元），园区基础设施类次之（329.33亿元） [34] - 本周无REITs产品新增上市 [35] 待上市项目 - 共有20只REITs待上市，15只为首发，5只为待扩募 [39] - 本周华泰三峡清洁能源封闭式基础设施证券投资基金和博时山东铁投路桥封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“已受理”，中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金项目状态更新至“已申报” [40]

市场整体表现 - 本周（12月22日—26日）中证REITs全收益指数上涨1.56%，周五微跌0.18%收于1014.80点 [2][5] - 本周79只已上市公募REITs中，有67只录得上涨，上涨产品占比超八成 [2][5] - 周内涨幅最高的是中金重庆两江REIT，周涨幅达7.86% [5] - 本周下跌产品有10只，其中1只跌幅超过5% [5] 领涨产品与资产类型 - 涨幅居前的项目类型多为园区基础设施、保障性租赁住房、交通基础设施、能源基础设施等 [5] - 华夏基金华润有巢REIT周涨幅为5.99%，博时津开产园REIT周涨幅为5.94% [5] - 中金山东高速REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、招商高速公路REIT等周涨幅均超5% [5] - 具体表现数据：中金重庆两江REIT年初至今涨10.11%，华夏基金华润有巢REIT年初至今涨16.22%，博时津开产园REIT年初至今涨38.89% [6] 市场波动原因解读 - 部分产品跌幅较大主要受REITs分红本息可能需拆分做会计处理（OCI）的扰动，与资产端经营基本面无关 [2][6] - 受OCI政策影响较大的机构主要为券商自营和保险，因此调整速度快、波动幅度大 [6] - OCI会计处理为市场引入了增量资金，短期内流动性冲击相对可控 [6] 机构观点与投资关注方向 - 华泰证券固收团队建议关注此轮OCI扰动下估值可能错杀的资产，如基本面经营稳健的消费、保租房、工业厂房、关联方租赁的物流等 [2][6] - 对于经营权REITs，需综合计算全周期IRR，对剩余期限较短且扩募预期较低的资产保持谨慎，可关注调整后基本面稳中向好的高速项目，如长三角等经济活力较好的区域 [6] - 中金公司固收研究团队认为，经历本轮调整后市场估值端获得更多安全边际，我国公募REITs市场仍处于政策红利期，建议逐步关注基本面相对稳健项目的逢低配置机会 [7] 新产品与扩募进展 - 华夏中核清洁能源REIT（新疆首单水电REITs）发售顺利收官，基金比例配售前认购资金累计达1616.89亿元 [3][9] - 该产品公众投资者有效认购倍数约392倍，网下投资者有效认购倍数超340倍，网下询价有效认购倍数创全市场已发行79只REITs历史新高 [9] - 该产品首发底层资产为和田地区的波波娜水电站，已运营超14年，历史售电收入和发电量稳定 [9] - 国泰海通东久新经济REIT于12月26日成功扩募上市，扩募项目为南通、重庆两地的优质标准厂房资产 [9] - 博时山东铁投路桥REIT项目审核动态更新为“已受理”，底层资产为济南的长清黄河公路大桥 [10]

市场整体表现 - 本周（12月22日—26日）中证REITs全收益指数上涨1.56%，收于1014.80点 [2][3] - 本周79只已上市公募REITs中，有67只录得环比上涨，上涨产品占比超八成 [2][3] - 本周涨幅居前的项目类型多为园区基础设施、保障性租赁住房、交通基础设施、能源基础设施等 [3] 领涨与领跌产品 - 中金重庆两江REIT周涨幅达7.86%，位列第一 [3] - 华夏基金华润有巢REIT周涨幅为5.99%，博时津开产园REIT周涨幅为5.94% [3] - 中金山东高速REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、招商高速公路REIT等周涨幅均超5% [3] - 本周有10只产品下跌，其中1只产品跌幅超过5% [3] 市场波动原因分析 - 近期价格波动与基本面关系不大，主要受OCI（其他综合收益）本金和利息的拆分会计处理政策扰动 [4] - 受此政策影响较大的机构主要为券商自营和保险，因此表现出调整速度快、波动幅度大的特征 [4] - OCI会计处理为市场引入了增量资金，短期内流动性冲击相对可控 [4] 机构观点与投资机会 - 关注此轮OCI扰动下估值可能错杀的资产，如基本面经营稳健的消费、保租房、工业厂房、关联方租赁的物流等 [2][4] - 对于经营权REITs，要综合计算全周期IRR情况，对剩余期限较短且扩募预期较低的资产保持谨慎 [4] - 调整后基本面稳中向好的高速项目可以关注，如长三角等经济活力较好的区域 [4] - 经历本轮调整后，市场估值端获得更多安全边际，我国公募REITs市场仍处于政策红利期，建议逐步关注基本面相对稳健项目的逢低配置机会 [5] 新产品与扩募动态 - 华夏中核清洁能源REIT（新疆首单水电REITs）发售结果揭晓，基金比例配售前认购资金累计达1616.89亿元 [2][7] - 该基金公众投资者有效认购倍数约392倍，网下投资者有效认购倍数超340倍，网下询价的有效认购倍数创全市场已发行79只REITs历史新高 [7] - 国泰海通东久新经济REIT于12月26日成功扩募上市，扩募项目为南通、重庆两地的优质标准厂房资产 [7] - 博时山东铁投路桥REIT项目的审核动态更新为“已受理”，底层资产为济南的长清黄河公路大桥 [8]

文章核心观点 - 华夏基金华润有巢REIT成功完成首次扩募，是境内首单由市场化机构运营、第二单完成扩募的保租房REITs，标志着公募REITs市场化改革的重要突破，有望推动更多优质保租房资产进入资本市场 [1] - 该案例验证了市场化主体在保租房领域的运营能力，彰显了公募REITs服务实体经济、促进共同富裕的价值，为行业提供了可复制的资产运作经验 [3] - 此次扩募推动公募REITs市场从“首发为主”向“首发+扩募”并行阶段深度迈进，其发售模式和资产筛选标准为后续同类产品提供了范本 [4] 扩募交易详情 - 扩募采用向原持有人配售的方式，认购价格为2.53元/份，可配售份额数量为4.5亿份 [1] - 发售获原持有人积极响应，认购比例达99.51%，最终募集资金总额约11.329亿元（不含认购费用和募集期利息） [1] - 募集资金在扣除相关预留费用后，将全部用于购入位于上海市闵行区的有巢马桥项目 [1] - 此次扩募后，基金规模将突破23亿元 [1] 底层资产分析 - 新购入的底层资产为有巢马桥项目，于2023年3月正式开业，坐落于上海马桥人工智能创新试验区内，毗邻多个产业集群，是上海市保障性租赁住房示范项目 [2] - 截至2025年6月末，有巢马桥项目出租率达96% [2] - 扩募后，基金底层资产覆盖上海三大核心产业集聚区 [1] 基金运营表现 - 基金自2022年12月上市以来，通过“投融管退”全链条闭环模式和精细化运营实现高出租率与高收缴率 [2] - 截至2025年11月底，基金成立以来已累计向持有人进行9次收益分配，累计分红金额超1.54亿元 [2] 行业意义与市场影响 - 我国住房租赁市场拥有2.6亿租赁人口的庞大基本盘，其中新市民、青年人达近2亿人，保租房作为解决该群体住房需求的核心载体，亟需金融工具支持 [3] - REITs扩募能实现保租房资产的高效盘活，为原始权益人回笼资金以投入新项目建设，形成“建设-运营-资本化退出-再投资”的良性循环 [3] - 高出租率、高分派率的资产注入，印证了市场化运作保租房项目的投资价值，将吸引更多社会资本参与，缓解行业资金压力 [3] - 随着《住房租赁条例》施行及商业不动产REITs试点推进，保租房REITs的扩募空间将持续拓宽 [3] - 截至2025年11月底，全市场已成立78只公募REITs，合计规模超2000亿元 [4] - 在低利率、“资产荒”延续的环境中，保租房REITs作为优质配置型资产料将受到各机构的持续青睐 [4]

文章核心观点 - 华夏基金华润有巢REIT作为首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 其创新扩募机制要求原持有人必须主动决策参与配售或卖出份额 否则将因除权机制面临直接资产损失 该方式旨在优先保障原持有人利益不被稀释 [1][3][4] - 公募REITs扩募在2025年以来呈现提速态势 政策支持常态化申报与扩募 行业正通过定向扩募、向原持有人配售等多种方式筹集资金购入优质资产 以整合存量资产并推动市场发展 [5][6] 华夏基金华润有巢REIT扩募案例详情 - 该REIT是首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 扩募流程要求投资者密切关注权益登记日与配售流程 老持有人需在参与认购或卖掉原份额间做出选择 否则将面临持有基金资产的损失 [1] - 本次配售认购期为12月8日至12月12日 配售价格为2.53元/份 配售基数5亿份 可配售4.5亿份 配售比例为0.9 即每1份基金份额配售0.9份 预计若获全部原持有人足额认购 募集资金总额为11.385亿元 本次扩募发售金额不高于11.400亿元且不低于9.915亿元 [2] - 扩募采用类似A股配股的除权机制 配售价格通常低于市价 为公平对待新老投资者将进行基金份额价格调整 若原持有人未参与或未足额参与配售 将直接承担因除权带来的损失 为规避损失 投资者可于权益登记日前卖出全部份额 [3][4] - 该扩募方式旨在确保原持有人利益不被稀释 体现对长期持有人的认可与回馈 对于足额参与配售的原持有人 他人的弃购率越高 其获得的潜在账面增益和未来现金分红将更多 [4] 公募REITs扩募行业动态与模式 - 公募REITs扩募主要有三种方式 包括公开扩募、向原持有人配售以及向特定对象发售即定向扩募 或组合使用不同扩募方式 [3] - 2025年以来 公募REITs扩募呈现提速态势 从实际案例看 定向扩募是目前主流的扩募方式 已完成扩募的项目多为园区基础设施REITs [5] - 自2023年6月首批4只公募REITs扩募项目上市后 扩募进程曾放缓 2025年已有华夏北京保障房REIT、国泰海通临港创新产业园REIT两只产品的扩募份额上市 [5] - 整体来看 已完成扩募的6只公募REITs合计扩募发售规模77.34亿元 其中原始权益人或同一控制下关联方配售份额占比29.74% 其他战略投资者扩募配售份额占比14.7% 定向扩募竞价投资者扩募配售份额占比56.09% [5] 政策环境与近期进展 - 2025年8月底 国家发展改革委办公厅发布通知 积极支持通过扩募方式新购入项目 一方面简化新购入项目申报流程 鼓励已上市REITs通过扩募筹集资金购入优质资产 另一方面拓宽新购入项目资产范围 支持跨区域整合存量资产 [6] - 在政策红利持续释放下 近期多家REITs密集推进扩募工作 例如国泰海通东久新经济REIT发布扩募实施情况报告 其定向扩募份额的20%由特定战略投资者认购 50%由其他战略配售投资者认购 其余向不超过23名符合条件的特定对象发售 [6] - 中航京能光伏REIT也采取定向扩募方式 拟扩募规模不高于29.2215亿元且不低于25.4100亿元 拟发售份额不高于3.2522亿份 [6]

文章核心观点 - 华夏基金华润有巢REIT作为首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REITs 其创新扩募方式要求原持有人必须做出参与配售或卖出份额的明确决策 否则将因除权机制面临直接资产损失 这体现了对长期持有人利益的保护并可能为足额参与者带来增厚收益 [1][2][3] - 公募REITs扩募在2025年以来呈现提速态势 政策支持常态化申报并拓宽资产范围 近期多家REITs密集推进扩募工作 行业整体进入有序发展阶段 [3][4][5] 扩募创新案例详情 - 华夏基金华润有巢REIT是首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 配售价格为2.53元/份 配售基数5亿份 可配售4.5亿份 配售比例为0.9 [1] - 本次扩募发售金额不高于11.400亿元且不低于9.915亿元 若获得全部原持有人足额认购 预计募集资金总额为11.385亿元 [1] - 认购期为12月8日至12月12日 权益登记日后 原持有人若不参与配售也不卖出份额 将直接面临因除权带来的基金资产损失 [1][2] - 该扩募方式类似A股配股 设有除权机制以保障参与配售的原持有人权益不被稀释 体现了对现有持有人的优先考虑 [3] 扩募方式与投资者影响 - 公募REITs扩募主要有三种方式：公开扩募、向原持有人配售、向特定对象发售（定向扩募） 或组合使用不同方式 [2] - 向原持有人配售的方式中 其他人的弃购率越高 留给足额参与者的收益空间越大 足额参与者一方面可获得潜在账面增益 另一方面未来收到的现金分红也将更多 [3] - 投资者需综合考虑本次扩募拟购入的资产质量、自身资金状况及对基金长期价值的判断 做出参与配售或卖出原先持有份额的决策 [2] 行业扩募发展态势 - 2025年以来 公募REITs扩募呈现出提速态势 已完成扩募的6只公募REITs合计扩募发售规模77.34亿元 [3][4] - 在已完成扩募的6只产品中 原始权益人或同一控制下关联方配售份额占比29.74% 其他战略投资者扩募配售份额占比14.7% 定向扩募竞价投资者扩募配售份额占比56.09% [4] - 定向扩募是目前主流的扩募方式 实施扩募的REITs数量较少 已完成扩募的项目多为园区基础设施REITs [3] 政策支持与近期动态 - 2025年8月底 国家发展改革委办公厅发布通知 积极支持通过扩募方式新购入项目 简化申报流程并拓宽新购入项目资产范围 支持跨区域整合存量资产 [4] - 近期多家REITs密集推进扩募工作 例如国泰海通东久新经济REIT采取定向扩募方式发售 中航京能光伏REIT也采取定向扩募 拟扩募规模不高于29.2215亿元且不低于25.4100亿元 拟发售份额不高于3.2522亿份 [5][6]

市场交易与公司行为 - 截至2025年12月11日，有2家公司处于要约收购申报期：荃银高科（300087）申报期为2025年12月4日至2026年1月5日，天普股份（605255）申报期为2025年11月20日至2025年12月19日[1] - 有2家公司处于退市整理期：*ST广道（920680）距最后交易日剩余14个交易日，退市苏吴（600200）距最后交易日剩余12个交易日[1] - 赛微电子（300456）公告出现严重异常波动[1] - 港股通标的金科服务（09666）的要约申报期为2025年11月19日至2026年1月22日[6] 基金与ETF动态 - 2025年12月11日，多只跟踪海外指数的ETF（如纳指ETF、标普500ETF、日经ETF等）发布溢价风险提示或停牌提示，涉及至少18只不同产品[4] - 华夏基金华润有巢REIT（508077）的扩募认购期为2025年12月8日至2025年12月12日[6] 可转债发行与交易 - 有2只可转债即将发行申购：天准科技（688003）可转债申购日为2025年12月12日，神宇股份（300563）和澳弘电子（605058）可转债申购日为2025年12月11日[6] - 瑞可转债（118060）将于2025年12月12日上市[6] - 多只可转债即将触发赎回，登记日集中在2025年12月中下旬，例如豫光转债（110096）赎回登记日为12月18日，中能转债（123234）为12月15日，伟24转债（113683）为12月17日[6] 债券市场事件 - 多只公司债及可转债进入回售申报期，例如万青转债（127017）回售期为12月16日至22日，21万科02（149358）回售期为12月9日至15日[6] - 多只债券即将提前摘牌，例如23海旅02（240353）提前摘牌日为12月15日，22临城G1（138653）为12月17日[6]

二级市场表现 - 市场整体下跌：加权REITs指数收于180.47，本周回报率为-0.86%，在主流大类资产中表现最弱，排序为美股>A股>可转债>原油>纯债>黄金>REITs [4] - 各类资产普跌：产权类和特许经营权类REITs的二级市场价格均有所下跌 [4] - 资产类型分化：水利设施类REITs涨幅最大，本周回报率排名前三的底层资产类型分别为水利设施类、新型基础设施类和能源类 [4] - 个股涨少跌多：有17只REITs上涨，2只与上周持平，58只REITs下跌，涨幅排名前三的分别是华夏基金华润有巢REIT、易方达深高速REIT和华泰南京建邺REIT [4] 市场交易活跃度 - 成交规模：本周公募REITs总成交额为19.6亿元 [4] - 换手率：周内区间日均换手率均值为0.38%，生态环保类REITs区间日均换手率领先其他 [4] - 个股成交分化：周内成交量前三的是华夏基金华润有巢REIT、中金普洛斯REIT、华夏中国交建REIT，成交额前三的是华夏基金华润有巢REIT、华夏华润商业REIT、华夏中国交建REIT [5] - 主力资金流向：本周主力净流入总额为2205万元，市场交投热情较上周有所增加，从资产类型看，主力净流入额前三的是交通基础设施类、消费基础设施类、新型基础设施类，从单只REIT看，主力净流入额前三的是华夏华润商业REIT、中金安徽交控REIT、南方润泽科技数据中心REIT [5] - 大宗交易：本周大宗交易总额达21455万元，较上周有所下降，星期二（2025年12月2日）大宗交易成交额为单日最高的8480万元，单只REIT大宗交易成交额前三的是招商高速公路REIT、中金重庆两江REIT、工银河北高速REIT [5] 一级市场动态 - 发行上市：本周无REITs产品新增上市 [6] - 项目进度：本周有1只REITs产品的项目状态得到更新 [7]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[5] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，但认为其已走过2024年至今的估值修复，当前投资策略应聚焦三条主线：1）关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力；2）弱周期资产的红利配置属性已被市场认可，价格已反映预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局；3）关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人的后续龙头效益[4] REITs指数表现 - 本周（截至2025年12月5日）中证REITs全收益指数下跌0.85%，收于1031.5点；中证REITs(收盘)指数下跌0.98%，收于801.2点[1][10] - 本周在主要指数中，沪深300指数涨幅最高（上涨1.28%），REITs全收益指数表现排名第6[1][10] - 本年以来（截至2025年12月5日）中证REITs全收益指数上涨6.57%，中证REITs(收盘)指数上涨1.47%[2][10] - 本年以来在主要指数中，恒生指数涨幅最高（上涨30.04%），REITs全收益指数表现排名第4[2][10] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情，周均涨幅为-0.86%[2][12] - 截至12月5日，已上市REITs总市值约2173.7亿元，平均单只REIT市值约28亿元[2][12] - 本周已上市REITs中17支上涨、58支下跌，其中华夏基金华润有巢REIT、易方达深高速公路REIT涨幅靠前[2][12] - 分板块看，本周仅数据中心板块上涨（涨幅0.33%），交通基础设施（跌幅-1.36%）和消费基础设施（跌幅-1.1%）板块回调幅度较大[2][12] - 本周已上市REITs日均成交量121.9万股，日均换手率0.4%[3][18] - 分项目看，本周日均换手率前三的REITs分别是：华夏基金华润有巢REIT（2.3%）、中金重庆两江产业园REIT（1.5%）、华泰紫金南京建邺产业园REIT（1.3%）[3][18] - 分板块看，本周数据中心板块交易最活跃，换手率为0.6%[3][18] REITs估值表现 - 本周已上市REITs的中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的分别是：华夏中国交建REIT（9.7%）、平安广州广河REIT（9.6%）、易方达广开产园REIT（8.8%）[3][20] - 已上市REITs的P/NAV（市价/净资产价值）位于0.7至1.8区间[3][20] - P/NAV位列前三的REITs分别是：嘉实物美消费REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7）、中金厦门安居REIT（1.7）[3][20] - P/NAV较低的REITs包括华夏中国交建REIT（0.7）[3][20]