保租房REITs市场发展态势 - 行业正式进入“首发+扩募”并行阶段，步入加速扩容新周期 [1][3] - 2024年前首发的5家REITs均已发布扩募计划，目前仍有3家REITs在扩募进程中 [1] - 未来“首发+扩募”有望双轮驱动租赁住房REITs市场规模扩张 [1][8] 扩募进展与案例 - 华夏基金华润有巢REIT扩募获批准，成为国内第2单扩募获批的租赁住房REIT [1][2] - 华润有巢REIT本次扩募拟发售金额不低于9.915亿元且不高于11.4亿元，可配售份额不超过5.5亿份 [2] - 华夏北京保障房REIT已于今年6月下旬完成扩募并上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [2] - 红土深圳安居、中金厦门安居和国泰君安城投宽庭保租房REIT也发布了扩募计划 [2] 扩募的动因与效果 - 扩募能为底层资产增加活力，维系良好收益率状态 [3] - 租赁住房项目生命周期约8年，经营4-5年达价值顶点，有必要在资产状态最佳时进行扩募 [3] - 华润有巢REIT扩募购入的项目净现金流分派率预测值为3.50%和3.61%，预计将整体分派率从2.95%提高至3.17%和3.22% [4] - 扩募受市场欢迎，华夏北京保障房REIT扩募完成当周，租赁住房REITs板块整体上涨1.43% [4] 市场表现与回报 - 受扩募概念影响，华润有巢、红土深圳安居、华夏北京保障房、中金厦门安居当周涨幅分别为4.32%、3.49%、2.35%和2.33% [5] - 保租房REITs自上市以来持续跑赢REITs指数，估值稳定在C-REIT各板块最高位 [7] - 8只保租房公募REITs的平均年化分派率稳定在4%以上，2025年上半年派息完成率区间为92.8%–160.9% [7] 底层资产与市场需求支撑 - 市场拥有2.6亿租赁人口的基本盘，其中新市民、青年人租房群体近2亿人 [6] - 保租房项目2025年第二季度平均单位月租金同比正增长1.6%，优于行业平均水平5.1个百分点，整体出租率保持在96%高位 [6] - 多地启动存量商品房收储计划转为保租房，为REITs提供了充足、可持续的底层资产来源 [7] 政策与宏观环境 - 《住房租赁条例》于9月15日正式施行，明确了企业资金监管、主体责任和承租人权益保护，统一了行业规则 [7] - 低利率和“资产荒”环境推动保租房REITs作为优质配置型资产持续受到青睐 [1][8] - 保租房REITs具备租金回报稳定、长久期等类债券特征，成为机构投资者资产配置的“压舱石” [8]

保租房REITs扩募进程 - 华夏基金华润有巢REIT扩募获批准，成为国内第2单获批的租赁住房REIT [1] - 华夏北京保障房REIT扩募项目于2024年6月25日上市，为首单成功扩募项目，募集资金总额约9.46亿元 [2] - 保障性租赁住房REITs市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行的新阶段 [1][3] 行业运营与财务表现 - 当前8只保租房REITs项目平均出租率超过96%，收缴率达98%以上 [1] - NOI和EBITDA持续增长，部分项目的非租金收入占比已提升至5%左右 [1][2] - 今年第二季度，保租房REITs单位月租金同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5%，展现出抗压性 [2] - 企业通过精细化管理持续降本，人力成本较此前下降约2%—3% [2] 政策与资产供给支持 - 《住房租赁条例》于2024年9月15日正式施行，明确行业规则并稳定市场预期 [4] - 多地启动存量商品房收储计划并转为保障性租赁住房，加快项目入市节奏，为REITs提供充足底层资产 [4] - 政策落地为资本进入和资产扩募奠定制度基础，使风险边界更清晰 [4] 市场结构与金融工具发展 - 扩募呈现“同城多项目”组包趋势，提升资产组合分散度与管理效率 [7] - 资产集中于北京、上海、苏州等一线及核心二线城市，区位优势明显 [7] - 持有型不动产ABS与公募REITs并行发展，形成公募和私募互补的融资格局 [7] 投资逻辑与估值演变 - REITs评估逻辑从关注单个项目稳定性转向重视资产组合协同效应与风险对冲能力 [7] - 从以盈亏平衡为核心转向以现金流的可分派稳定性为主要衡量指标 [7] - 市场投资者结构优化，长期机构资金（如保险、银行理财）与交易型机构（如券商资管）形成互补格局 [8]

市场回顾与观察 - 上周债市情绪回暖 收益率震荡修复 1年期国债收益率上行5.93BP至1.44% 10年期国债收益率下行1.4BP至1.82% 30年期国债收益率下行7BP至2.20% [3][14] - 股市走弱及央行释放的宽松流动性共同推动超长端品种反弹并领涨债市 [3][14] - 美债收益率整体下行 1年期美债收益率下行4BP至3.56% 2年期收益率下行6BP至3.46% 10年期收益率周度下行3BP至4.02% [14] - 中证REITs全收益指数上周下行1.44% 收于1043.46点 各类REITs普跌 [15] 公募基金市场动态 - 中信建投沈阳国际软件园REIT于10月14日圆满完成募集 成为东北地区首单成功发行的公募REITs项目 [3][17] - 该REIT首发资产为沈阳市浑南区的13栋产业楼宇 产权建筑面积共计20.12万平方米 以研发办公为主要业态 已进入运营稳定期 [17] - 上周共有3单首发公募REITs取得新进展 2单扩募REITs取得新进展 [15] 泛固收类基金指数表现跟踪 - 货币增强指数上周收涨0.03% 成立以来累计收益4.19% [4][19] - 短期债基优选指数上周收涨0.05% 成立以来累计收益4.32% [5][19] - 中长期债基优选指数上周收涨0.16% 成立以来累计收益6.23% [6][19] - 低波固收+基金优选指数上周收跌0.06% 成立以来累计收益3.93% [7][19] - 中波固收+基金优选指数上周收跌0.85% 成立以来累计收益4.69% [8][19] - 高波固收+基金优选指数上周收跌1.00% 成立以来累计收益6.70% [9][19] - 可转债基金优选指数上周收跌2.61% 成立以来累计收益19.80% [10][19] - QDII债基优选指数上周收涨0.18% 成立以来累计收益10.57% [11][19] - REITs基金优选指数上周收跌2.43% 成立以来累计收益31.01% [12][19] 各类基金指数定位与策略 - 货币增强策略指数主要配置货币市场型基金和同业存单指数基金 业绩比较基准为中证货币基金指数 [20] - 短期债基优选指数主要配置5只长期回报稳定、回撤控制严格的基金 业绩比较基准为短期纯债基金指数与普通货币型基金指数的组合 [24] - 中长期债基优选指数每期精选5只标的 灵活调整久期并调节信用债基与利率债基比例以应对利率变动 [25] - 低波固收+优选指数权益中枢定位10% 每期入选10只标的 注重持有体验和风险控制 [28] - 中波固收+优选指数权益中枢定位20% 每期入选5只标的 在注重收益风险性价比基础上选择有一定业绩弹性的标的 [30] - 高波固收+优选指数权益中枢定位30% 每期入选5只标的 筛选债券端获取稳健收益、权益端选股能力较强的基金 [31] - 可转债基金优选指数从样本空间中选取5只基金 考察基金长短期收益、回撤及基金经理的择时择券能力 [34] - QDII债基优选指数依据信用情况和久期 优选6只收益稳健、风险控制良好的投资海外债券的基金 [36] - REITs基金优选指数依据底层资产类型 优选10只运营稳健、估值合理的基金 其底层资产为成熟优质的基础设施项目 [37]

项目申报进展 - 易方达广西北投高速公路REIT正式申报，为广西首单公募REITs项目 [2][4] - 项目发起人为广西北部湾投资集团，承担广西70%交通勘察设计和30%施工业务，投资建设总里程3226公里、总投资4429亿元 [4] - 华夏华润商业REITs二次扩募获受理，为市场第二单二次扩募项目，拟购入杭州萧山万象汇等项目 [5] - 华夏基金华润有巢REIT扩募申报状态更新为"已反馈"，底层资产为上海闵行区有巢马桥项目 [5] 一级市场认购热度 - 华夏中海商业REIT公众和网下投资者认购确认比例分别为0.2763%和0.3120，对应认购倍数361.9倍和320.5倍，累计认购金额近1600亿元 [6] - 中信建投沈阳国际软件园REIT认购金额超444亿元 [6] 二级市场表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌1.44%，77只产品中仅7只上涨，下跌产品占比九成 [2][8][9] - 周涨幅居前的为国泰君安济南能源供热REIT（1.65%）、汇添富九州通医药REIT（0.99%）和嘉实中国电建清洁能源REIT（0.71%） [9] - 市场成交活跃度下降，10月日均换手率为0.45%，较9月的0.9%显著降低 [9] - 截至10月16日，中证REITs全收益指数年涨幅为8.26%，超九成产品年内涨幅为正，14只涨幅超20% [10] - 嘉实物美消费REIT年内涨幅达44.76%，华夏大悦城商业REIT涨36.16%，多只消费基础设施REITs涨幅超30% [10][11]

市场整体表现 - 中证REITs（收盘）指数下跌0.20%，收于838.34点，中证REITs全收益指数上涨0.12%，收于1071.34点 [1][3] - 产权类REITs周内上涨0.2%，经营权类REITs则下跌0.4% [1] - 已上市的74只公募REITs产品中，环比上涨的产品有38只，下跌的产品有35只，还有1只表现持平 [1][3] 底层资产板块表现 - 数据中心类REITs表现最佳，周度上涨1.32% [3] - 仓储物流类上涨0.23%，产业园区类上涨0.04%，消费类上涨0.01% [3] - 生态环保类下跌2.00%，高速公路类下跌0.47%，能源类下跌0.02%，保租房类下跌0.03% [3] - 周度收益排序为：数据中心类>仓储物流类>产业园区类>消费类>能源类>保租房类>高速公路类>生态环保类 [3] 单只产品表现 - 涨幅最大的三只产品为华夏基金华润有巢REIT（+2.20%）、招商高速公路REIT（+1.89%）、易方达深高速公路REIT（+1.57%） [1][3] - 跌幅最大的三只产品为华夏特变电工新能源REIT（-2.74%）、华夏北京保障房REIT（-1.79%）、工银蒙能清洁能源REIT（-1.70%） [1][3] 市场流动性 - 上周REITs总成交额为4.68亿元，环比下降19.0% [4] - 产权类REITs成交额2.95亿元，环比下降20.9%，经营权类REITs成交额1.73亿元，环比下降15.7% [4] - 成交额最大的REITs类型是交通基础设施，达0.92亿元，占比19.7% [4] - 保障性租赁住房和数据中心基础设施类REITs成交额环比上升，分别为15.1%和10.3%，消费基础设施类REITs成交额环比大幅下降41.2% [4] 行业与政策动态 - 上周有3单私募REITs获受理，涉及天津轨交商业、铁建昆仑秀松高速、青岛水务集团等项目 [2][5] - 截至9月19日，年内沪深交易所的持有型不动产ABS已有28单，合计拟募集金额约564亿元 [6] - 商务部等九部门联合出台通知，优先支持社区商业综合体、邻里中心等消费基础设施项目发行REITs，并引导金融机构利用5000亿元服务消费与养老再贷款政策加大支持 [2][6] - 香港特区行政长官提出，香港证监会积极推动房地产投资信托基金纳入"互联互通"标的 [6] 产品申报状态 - 截至9月19日，仍在交易所受理阶段的REITs产品共有11只，处于已通过待上市状态的REITs有1只 [7]

二级市场表现 - 中证REITs（收盘）指数上周下跌0.20%，收于838.3点，中证REITs全收益指数上涨0.12%，收于1071.3点 [1][4] - 产权类REITs周内上涨0.2%，经营权类REITs则下跌0.4% [1] - 已上市的74只公募REITs中，38只环比上涨，35只下跌，1只持平 [1][4] - 周度涨幅最大的三只产品为华夏基金华润有巢REIT（2.20%）、招商高速公路REIT（1.89%）和易方达深高速公路REIT（1.57%） [1][4] - 周度跌幅最大的三只产品为华夏特变电工新能源REIT（-2.74%）、华夏北京保障房REIT（-1.79%）和工银蒙能清洁能源REIT（-1.70%） [1][6] 底层资产板块表现 - 各板块涨跌分化，数据中心类表现最佳，上涨1.32%，生态环保类表现最差，下跌2.00% [4] - 周度收益排序为：数据中心 > 仓储物流类（0.23%） > 产业园区类（0.04%） > 消费类（0.01%） > 能源类（-0.02%） > 保租房类（-0.03%） > 高速公路类（-0.47%） > 生态环保类 [4] 市场流动性与成交额 - 上周REITs总成交额为4.68亿元，环比下降19.0% [9] - 产权类REITs成交额2.95亿元，环比下降20.9%，经营权类REITs成交额1.73亿元，环比下降15.7% [9] - 交通基础设施类REITs成交额最大，为0.92亿元，占总成交额19.7% [9] - 消费基础设施类REITs成交额环比下降幅度最大，为-41.2%，而保障性租赁住房类成交额环比上升15.1% [9] 行业与政策动态 - 上周有三单私募REITs获受理，分别为天津轨交商业、铁建昆仑秀松高速、青岛水务集团的项目 [2][10] - 截至9月19日，年内沪深交易所的持有型不动产ABS已有28单，合计拟募集金额约564亿元 [10] - 商务部等九部门联合出台通知，明确提出优先支持保障基本民生的消费基础设施项目发行REITs [2][10] - 香港特区行政长官2025年施政报告提出，积极推动房地产投资信托基金纳入"互联互通"标的 [10] - 截至9月19日，仍在交易所受理阶段的REITs产品共有11只，处于已通过待上市状态的REITs有1只 [11]

财务表现 - 2025年上半年实现收入3928.83万元 本期净利润578.38万元 经营活动现金流量净额2385.37万元[2] - 期末总资产11.85亿元 净资产11.07亿元 单位基金份额净值2.2135元[2] - 上半年可供分配金额2433.50万元 实际分配2442.00万元 报告期内实施2次利润分配[2] - 2024年可供分配金额4904.45万元 实际分配6541.49万元 2023年可供分配金额6076.14万元 实际分配3923.00万元[2] 资产运营 - 公寓总房间数2612间 实际出租2504间 整体出租率95.87% 同比提升1.75个百分点[3] - 商业出租面积3034.73平方米 出租率78.21% 同比大幅提升16.54个百分点[3] - 车位出租814个 出租率79.57% 同比提升8.24个百分点[3] - 有巢泗泾项目公寓出租率96.52% 同比提升2.60% 商业租金单价2.99元/平方米/天 同比增长16.34%[4] - 有巢东部经开区项目公寓出租率95.25% 同比提升0.94% 商业出租率83.50% 同比提升20.25%[4] 政策环境 - 《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行 建立全流程制度体系促进行业规范发展[5] - 上海"非居改居"政策拓宽房源筹集渠道 闲置土地转R4用地优化住房供应结构[5] - 享受增值税 房产税等多项税收减免 公用事业收费执行居民标准降低运营成本[5] 管理团队 - 基金管理团队具备5年以上基础设施项目运营或投资管理经验[7] - 运营管理机构开展专项营销 拓展招租渠道 组织社群活动 加强安全督导[7] - 基金托管人 资产支持证券管理人等参与方严格履行监督职责[8] 行业前景 - 保障性租赁住房行业处于政策扶持与需求旺盛的黄金发展期[5] - "三大工程"（保障性住房 城中村改造 平急两用设施）推进带来广阔发展空间[9] - 公司将持续优化现有资产运营 稳步推进新项目投资布局[9]

市场概况 - 2025年以来基础设施公募REITs呈现一、二级市场"双轮驱动"火爆格局，规模已突破2000亿元 [1] - 中证REITs全收益指数2024年平均涨幅12.31%，2025年延续涨势，截至6月20日上市以来平均涨幅12.46% [6] - 消费基础设施类REITs年内涨幅超30%，保障房类REITs增长近20%，各行业赛道均有不俗表现 [5] 一级市场动态 - 中金亦庄产业园REIT上市首日触及30%涨跌幅限制停牌，6月27日停牌1小时后复牌 [2] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下认购倍数逾220倍，公众投资者认购倍数超800倍，创历史新高 [3] - 2025年底预计仍有约20单REITs将上市发行，底层资产扩容至十二大类行业 [4][5] 二级市场表现 - 华夏基金华润有巢REIT二级市场收盘价3.646元/份，较发行价累计涨幅50.85%触发停牌 [3] - 工银蒙能清洁能源REIT收盘价9.145元/份，较发行价涨幅71.35%触发停牌 [3] - 年内已上市66只REITs中，19只基金因涨幅触及规则发布37则停牌公告 [3] 驱动因素分析 - 低利率环境及优质资产稀缺背景下，REITs稳健收益特性凸显投资价值 [2] - 政策端持续释放利好，税收优惠、扩募机制等制度红利形成"政策-资金-资产"正循环 [5][6] - 公募REITs通过标准化设计将非流动性资产转化为高流动性证券，吸引散户与机构共同定价 [5] 投资策略建议 - 一级市场建议关注各类资产"首单"项目及稀缺性标的 [7] - 二级市场建议根据利率周期调整仓位，优选抗周期属性业态 [7] - 下半年聚焦分红"抢息"、解禁配置、扩募红利三大策略，重点布局保租房、消费基础设施及能源类板块 [8] 风险分化提示 - 产业园区REITs中研发办公类项目出租率仅83.2%，平均租金同比下降11% [8] - 需关注现金流稳健的低波动标的，把握一二级市场价差机会 [8]

公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数收于1124.63点，环比上涨0.88%，连续七周上涨；中证REITs（收盘）指数收于893.99点，环比上涨0.87% [1][3] - 已上市66个项目，总市值达2066亿元，环比上涨1.21%，主要由租赁住房和仓储物流板块拉动 [1] - 66只产品中49只环比上涨，17只下跌，涨幅前三为国泰君安济南能源供热REIT（8.10%）、华夏基金华润有巢REIT（7.77%）、中金厦门安居保障性租赁住房REIT（7.72%） [1][3][5] - 跌幅前三为华安百联消费REIT（-4.59%）、浙商证券沪杭甬高速REIT（-3.53%）、平安宁波交投REIT（-2.00%） [1][5][7] 板块表现 - 租赁住房（保租房）板块领涨，周回报指数上涨4.42%，市政环保（3.26%）、仓储物流（2.81%）紧随其后 [3] - 高速公路板块回调，周回报指数下跌1.10% [3] - 能源（0.48%）、产业园（0.97%）、消费（1.42%）板块涨幅居中 [3] 流动性分析 - 上周REITs总成交额5.69亿元，环比上升3.8%，其中产权类成交3.17亿元（+5.6%），经营权类成交2.52亿元（+1.6%） [7] - 交通基础设施类成交额最高（1.49亿元，占比26.2%），能源基础设施类成交额环比增幅最大（+48.4%） [8] - 园区基础设施类成交额环比下降21.4%，市政环保类下降11.7% [8] 行业动态 - 首批两单数据中心REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT）获批，填补国内REITs市场在数据中心领域的空白 [2][10] - 华夏华电清洁能源REIT（天然气热电联产项目）和创金合信首农产业园REIT（首农元中心，出租率94.8%）同日获批 [2][11] - 今年以来9只公募REITs成立，规模超140亿元，28只等待上市，市场有望持续扩容 [11]

基础设施公募REITs市场表现 - C-REITs在低利率时代成为投资新选择，随着资产增多和扩募推进，管理现金流储备增加，资产管理质量优化，规模提升将为投资者带来更稳定回报 [1] - 2025年6月9日至13日，加权REITs指数收于143.48，回报率0.74%，表现优于美股、纯债、A股及可转债 [2] - 保障性租赁住房REITs表现突出，华夏基金华润有巢REIT周涨幅达4.32%，中金厦门安居REIT自上市以来总权益涨幅达94.09% [2] - 2025年一季度中证REITs价格指数保租房板块涨幅29.8%，总回报指数上涨34.8% [2] 保租房REITs数据与扩募动态 - 截至2025年6月10日，8只保租房REITs较发行价平均上涨52.7%，2025年以来平均上涨19.7%，高于市场整体水平 [3] - 2025年前发行的6只保租房REITs平均现金分派率2.81%，实际分派率2.82% [3] - 华夏北京保障房REIT完成扩募，发行价4.22元/份，募集资金9.462亿元，扩募后2025年DPU年化0.118393元，对应分派率2.69% [3][4] - 扩募模式验证REITs平台潜力，3单在审扩募项目（华润有巢、厦门安居、深圳安居）6月13日涨幅均超2.4% [4] 行业趋势与投资建议 - 2025-2026年为保租房供应爆发期，预计公募REITs累计发行规模超250亿元 [4][5] - 扩募成为主要趋势，可提升资产规模、优化管理质量并增强投资者回报稳定性 [5] - 保租房REITs具有运营开支低、政策价差优势，中信证券建议结合估值聚焦核心城市配置 [5] - REITs打新受关注，中金公司研究显示次新交易（60日内）盈亏比4.08，胜率60%，但需规避首日涨幅过高或估值偏贵项目 [5][6]