行业背景 - 房地产行业步入深度调整期 2025年上半年在政策支持下市场逐渐趋稳 [1] - 2025年上半年TOP100房企销售总额中超千亿房企4家 [1] 公司销售表现 - 2025年1-6月累计实现总合同销售额约1222亿元(含代建) 总合同销售面积约535万平方米 [1] - 位居行业第二名 多个项目持续热销 [1] 投资策略 - 投资策略围绕"高确定性"展开 实现"做一成一"的稳健发展节奏 [2] - 2024年新增42个项目 总建筑面积418万平方米 新增货值1147亿元 一二线城市货值占比达92% 平均权益提升至79% [3] - 年内首开27个项目 占新增土储数量的64% 年内实现销售转化约325亿元 整体投资兑现度超120分 [3] - 2025年上半年新增货值已超800亿元 [4] - 在浙江嘉兴 义乌 台州等三四线及县级市实现"基本全覆盖" 台州椒江凤起潮鸣单个项目销售额占当地新房50%市场份额 [5] 产品创新 - 2024年7月《绿城好房子标准》正式出炉 涵盖1个总则 6个分册 226项条款 其中189项标准严于国家及行业规范 [7] - 提出"二八法则" 80%复制成功经验 20%用于创新 产品每三四个月完成一次升级 [8] - 杭州芝澜月华项目创新亮点包括270°转角无柱"曲面屏"立面 "生息街区"等 [8] 融资与治理 - 6月初成功发行第四期10亿元中期票据 票面利率降至3.94% 为近两年3年期票据最低水平 [11] - 4月24日发行的第三期中期票据利率4.2% 6月10日发行的第四期中期票据利率较4月份下降26个基点 [12] - 年内累计完成六次信用债融资(含两次转售) 总额达55亿元 [12]

杭州土地市场表现 - 杭州市2025年上半年土拍收官战中6宗地块均溢价20%以上成交，其中滨江集团摘得的蜀山单元地块溢价率高达67.60% [3] - 上半年杭州市土拍共揽金约1160亿元，位列全国第一 [3] - 中小型房企如杰立、西房、兴耀、建杭等积极参与外围地块竞拍，例如建杭拿下东部湾新城地块、兴耀摘得萧山市北地块 [8] 杭州楼市整体情况 - 5月杭州市新房价格环比涨幅0.8%，位居全国第一 [6] - 上半年全市商品房成交面积约386万平方米，同比下降18%；成交金额约1207亿元，同比下降17% [10] - 新开盘项目整体去化率约62%，比2024年同期提高5个百分点 [10] 豪宅市场表现 - 锦上万象府首开价格65600元/平方米（突破板块限价46500元/平方米），首开中签率仅13% [6] - 杭序府开盘均价59098元/平方米，比周边项目高约13%，中签率34.67% [6] - 岸芷丁香三次开盘均涨价销售但"三开三罄"，中签率分别为10.29%、12.17%、19.72% [6] - 望云润玺项目三次开盘均热销，第三次开盘180平方米户型总价650万-750万元 [5] 非核心区域市场表现 - 钱塘区下沙板块沐兰台项目价格从33999元/平方米降至30699元/平方米 [7] - 余杭良渚、钱塘下沙等区域部分项目售价出现调整 [7] - 富阳、临平等区域存在去化较难的项目 [11] 房企表现 - 滨江集团、绿城中国、建发房产位居上半年销售额前三，分别为396.6亿元、258.6亿元、176.7亿元 [6] - 中小型房企倾向于开发外围地块，采取差异化发展策略 [8][9] 市场分化原因 - 核心区域受益于数字经济、互联网等新兴产业发展及企业总部入驻 [4] - 2024年10月全面放开新房限价政策提升市场预期 [4] - 非核心区域受地理位置、周边配套等因素影响 [8]

新房市场表现 - 上半年杭州市区新房成交27599套 同比减少12.11% [2] - 新增供应24831套 同比下滑9.26% [2] - 成交面积同比减少5.37% 成交金额同比减少7.23% [2] - 不限价新盘入市后表现突出 6月成交5171套 成交总额比3月增加4.8% [3] - 限价项目仍占主导 成交套数前十中限价项目占7个 [3] - 滨杭滨纷城以1744套成交量居首 成交均价17600元/平方米 [3] - 钱新二期玉澜月华以44.29亿元成交总额居金额榜第一 [3] 房企表现 - 绿城 滨江 建发包揽流量榜 权益榜 全口径榜前三名 [3] - 绿城以241.37亿元流量金额居首 全国操盘金额1221.1亿元行业第二 [4][5] - 滨江全口径销售额286.71亿元 全国全口径销售榜第十位 [5] - 建发巩固杭州市场份额 位列三榜第三位 [5] 二手房市场表现 - 上半年二手房成交48926套 同比上涨13% [6] - 6月成交7335套 环比下滑4.9% 同比减少17.1% [6] - 3月成交12413套创8年新高 随后连续三个月下滑 [6] - 改善需求释放 90平方米以上成交占比增长5.9% [6] - 400万元以上成交占比提升3.2% [6] - 次新改善小区表现突出 成交前十中近一年交付项目占6个 [7] - 星瓒颂锦府以156套成交量居首 成交均价46953元/平方米 [7] - 绿城·桂冠东方城成交150套 成交均价45668元/平方米 [7] 市场趋势 - 不限价新房入市对二手房产生分流影响 [7] - 二手房挂牌量超18万套 以价换量成为普遍选择 [7] - 每月约3万套房源降价 [7]

杭州豪宅市场动态 - 6月下半旬杭州迎来四大千万级豪宅新盘同时入市 重现红盘潮风采 但当前不限价新盘大都涨价首开 与曾经限价红盘存在本质差异 [1] - 首批不限价新盘如之江 云城 未科 市北等项目成功实现"价格闯关" 登记人数超预期 中签率亮眼 但涨幅过大项目如锦绣公馆三次开盘仍未售罄 [1] - 近期英蓝·岫町华庭放风价大幅上涨至12-14万元/平方米 引发市场争议 其优势包括地铁5号线真地铁盘和现代风格外立面 但开发进度缓慢且住宅部分设计简单 [2] 豪宅项目价格对比 - 岫町华庭网传开盘价14万元/平方米 远超周边二手房如杭源里成交均价5万元出头 洋房最高挂牌价93866元/平方米 [3] - 锦上万象府首开均价65600元/平方米 较半年前板块限价46500元/平方米上涨40% 创杭州最大涨幅 但484户登记仍实现13%低中签率 [6] - 杭序府首开均价59098元/平方米 较相邻限价红盘52000元/平方米上涨13.65% 112套房源吸引323户登记 中签率34.6% [7] 产品设计与市场表现 - 岫町华庭户型设计激进 180平方米仅两房 300平方米仅三房 部分户型仅一房朝南 被购房者批评空间浪费 [3] - 岸芷丁香三次开盘均价从56265元/平方米涨至59348元/平方米 涨幅19.7% 收官加推仍保持19.72%中签率 实现"高开高走" [7] - 老面孔项目如锦绣公馆连续涨价至8.5万元/平方米后遇冷 新不限价豪宅凭借产品迭代 稀缺性和理性定价获得市场认可 [5][8] 市场趋势分析 - 后限价时代杭州楼市进入"地段价值+产品力+品牌信任度"三重博弈 单纯依赖地段无法支撑高价 [8] - 新入市不限价项目通过户型 车库 外立面等全方位产品迭代提升价值 同时保持定价理性 追求销售速度而非一味涨价 [8] - 产品不占优势且区域竞争激烈的项目去化速度放缓属正常市场现象 需求会外溢至更具竞争力项目 [9]

杭州主城区改善新盘集中入市 - 杭州主城区三大总价千万元级别改善新盘同期入市，包括杭序府、岸芷丁香和锦上万象府，考验中高端市场购买力 [1] - 杭序府首开均价59098元/㎡，较此前板块限价52000元/㎡上涨7098元/㎡，涨幅13.65% [4] - 岸芷丁香第三次加推均价59373元/㎡，较二开价格58729元/㎡上调644元/㎡ [8] - 锦上万象府首开均价65600元/㎡，三大新盘形成"三国杀"竞争格局 [10] 杭序府项目详情 - 杭序府位于钱江新城二期东侧，距离地铁9号线红普南路站约300多米 [2] - 项目采用全架空平台设计，是杭州主城首个全架空设计项目，地库设置在地上一层 [4] - 首开1、2、12共112套房源，楼面价37629元/㎡ [4] - 钱江新城二期正式迈入不限价时代，杭序府成为首个不限价新盘 [5] 岸芷丁香项目动态 - 岸芷丁香是杭州市区首个入市的不限价改善项目，采用"低开高走"策略 [8] - 首开均价56265元/㎡，1088组家庭报名，中签率10.29% [8] - 二开均价58729元/㎡，830组家庭报名，中签率12.17% [8] - 三开推出70套房源，户型160-179㎡，均价59373元/㎡ [8] 市场反应与竞争格局 - 钱江新城二期东区域在限价取消后摇号热度迅速上升 [4] - 潮语映月轩作为主城最后一批限价盘，4月清盘加推中签率仅13.86% [4] - 三大新盘集中放量是杭州楼市回归自主定价后首次出现 [10]

杭州城东新城锦上万象府项目分析 项目定价与市场表现 - 锦上万象府首开均价65600元/㎡，较原板块住宅限价46500元/㎡上涨19100元/㎡，涨幅41.1% [1] - 首开价格低于此前市场放风的7万元/㎡预期，推出63套高层房源，户型面积183-251㎡，总价区间866万-3108万元 [3] - 项目为城东新城首个不限价楼盘，楼面价40479元/㎡，配置高端（铝板+石材+玻璃外立面、万元级精装、嘉格纳厨卫品牌） [3][5] 板块竞争格局 - 同板块待售项目大家咏印明庐和华润元起观潮府楼面价更高（47485元/㎡、50682元/㎡），区域房价竞争加剧 [5] - 此前限价楼盘翡翠嘉运府/锦和府（限价46500元/㎡）中签率13%-21%，显示改善需求旺盛 [5] - 周边二手房标杆华家池"三兄弟"均价6万-8万元/㎡，一二手无倒挂 [5] 杭州豪宅市场趋势 - 钱江世纪城奥映鸣翠府放风价8.5万-9万元/㎡（户型225-350㎡），滨江水电新村项目楼面价77409元/㎡，预计售价12万元/㎡ [7][8] - 中海望江TOD、保利奥体印象城南等项目楼面价均超5万元/㎡，存在涨价预期 [8] - 杭州取消限价后，高层备案价纪录由中海钱江湾保持（90230元/㎡），新项目入市或进一步突破天花板 [8]

新房市场价格动态 - 拱墅东新板块岸芷丁香项目二开均价58728元/㎡ 较首开56264元/㎡上涨2463元/㎡ 累计较板块限价4 7万元/㎡上涨11728元/㎡ [1][3] - 项目首开112套房源吸引1088组家庭登记 中签率10 29%创板块新低 线上选房至272号售罄显示市场热度 [3] - 余杭云城望云润玺项目二开均价41181元/㎡ 较首开39238元/㎡上涨1943元/㎡ 实现云城新房价格首次"破4" [4][5] 产品结构与定价策略 - 岸芷丁香二推新增179㎡户型 套均单价超6万元 总价突破千万元 较限价时代同面积段八、九百万门槛显著提升 [4] - 开发商采用阶梯定价策略 首开5 6万元/㎡试探市场 确认接受度后二开执行5 5万-6万元/㎡原定价格区间 [3] 市场反应与销售表现 - 不限价楼盘普遍存在二开涨价现象 岸芷丁香与望云润玺均遵循"首开表现良好-二开提价"的市场化定价逻辑 [4][5] - 望云润玺首开563组登记 中签率20 25% 显示云城板块需求支撑价格上探 [5]