行业整体景气度 - 2025年10月中国物流业景气指数为50.7%，环比微降0.5个百分点但同比提升0.1个百分点，仍处于扩张区间[5][7] - 同期仓储指数为50.6%，环比回升1个百分点，自8月起呈现阶梯式回升态势并重回扩张线以上[5][9] - 10月中国快递发展指数为475.5，同比提升2.4%，其中发展规模指数为616.4，同比提升5.6%[9] - 10月中国电商物流指数为113.1点，环比回升0.4点，连续8个月回升并创2025年以来新高[10] 政策支持与导向 - 国家发改委发布方案聚焦物流数据开放互联，预计可降低全社会物流成本1-2个百分点[10][11] - 商务部推广新能源运输车辆、智能仓储节能系统等绿色物流装备[12] - 国务院办公厅将低空经济列为重点培育对象，为无人机物流规模化应用提供政策支持[12] - 地方政策如上海行动计划鼓励中小物流企业在多式联运、智慧物流等领域培育特色竞争优势[12] 企业运营与业绩分化 - 顺丰控股总营业收入2252.6亿元，同比增长8.89%，归母净利润83.1亿元，同比增长13.69%[18][19] - 京东物流营收550.84亿元，同比增长24.1%，但净利润下滑15%，其仓储网络总管理面积超3400万平方米[17][19] - 万纬物流总营收31.8亿元，同比增长7.4%，加速向“重资产+轻资产”模式转型[17][19] - 宝湾物流总营收13.8亿元，同比减少3.91%，净利润同比降幅达57.71%[17][19] 科技与绿色转型实践 - 普洛斯与西门子联合研发智能零碳解决方案，有望实现园区运营能耗降低18%，人力成本减少12%[20] - 京东计划在年内将新能源配送车占比提升至60%，单台车年均减排量约11吨二氧化碳，相关采购成本可降低20%[20] - 万纬上海奉贤临港园区获得LEED铂金级认证，其智能分拣系统处理效率达1.2万件/小时，并实现15%的能耗自给[21] - 京东与德力西电气合作园区设备自动化率达97%，工业品订单响应时间从48小时压缩至8小时，流通成本降低25%[21] 投资与资产整合动态 - 报告期内录得6起投资事件，凸显“仓网协同、技术赋能”特征[5][22] - 中通快递计划投资50亿元打造“空地一体智慧运营中心”，整合无人机干线运输、无人车末端配送等设施[22] - 申通快递完成对丹鸟物流100%股权的收购，预计将推动其在电商件领域的市场份额提升2-3个百分点[24] - 资本层面国际物流资产交易活跃，如凯德腾飞房托以9000万新元出售澳洲昆士兰物流项目，较评估价溢价9.5%[24] 物流仓储REITs市场表现 - 2025年三季度物流仓储REITs板块平均出租率达92%，嘉实京东仓储REIT实现100%满租[6][26] - 行业年化分派率稳定在4%，南方顺丰物流REIT首次分红每10份派0.8040元，分红收益率超4.5%[6][26] - 中金普洛斯REIT累计分红金额约2.58亿元，上市以来累计分红13次、总额约13亿元，历史年度分红比例近100%[27] - 底层资产租约期限多为3-5年，租金涨幅锁定在3%-5%，提供可预期的稳定现金流支撑分红[27]

行业与公司概览 - 行业涉及REITs（房地产投资信托基金）多个细分板块，包括产业园、物流仓储、保租房、消费、高速公路、能源环保等[1][3][4][11][14][15][18][19] - 公司提及招商蛇口、百联REIT、奥莱REIT、华润、大悦城、印力REITs、嘉实物美REIT、一方达华威农贸市场REIT等[14][15][16] --- 核心观点与论据 **REITs市场整体表现** - 二季度REITs市场经历回调，全指指数调整幅度约3%，券种回调幅度5%-8%，前期涨幅较大的券种回调更明显[2] - 估值回调后性价比提升，标准差显示已脱离过高区域，进入合理区间上沿[1][2] **细分板块表现** 1. **产业园板块** - 持续弱势，二线城市边际弱化超预期，供需格局不佳（供给存量大，企业降本增效减少租赁需求）[4] - 一线城市分化，主动运营项目（如张江区域）更具优势，出租率70%-80%[4][10] - 民营企业表现抗打，因历史经验丰富且策略有效[6][7] 2. **物流仓储板块** - 二季度经营超预期，华南供给大租金承压，华北/华东租金下降，成渝区域边际回暖[11] - 仓储租金下调可维持稳定出租率，关联方租赁比例高的项目（如京东、盐田港）内在属性强[12][13] 3. **保租房板块** - 二季度收入环比增长3.5%，出租率维持96%高位，招商蛇口退租后快速恢复[14] - 抗周期性强，品牌溢价易被接受，一线城市集中式房源跌幅（0.6%）低于个人房源[14] 4. **消费REITs板块** - 受季节性影响，二季度收入普遍环比下滑5.5%，联营模式占比高的百联REIT和奥莱REIT下滑超10%[15] - 核心区位购物中心（华润、大悦城）表现较好，必选消费REITs收入提升[15][16] 5. **高速公路板块** - 运营分化，通行费收入总体下滑1%，但EBITDA增长0.6%（成本管控）[18] - 客车收入同比下滑6.5%，货车收入增长1%，货运需求回暖[20] 6. **能源环保板块** - 污水处理优于垃圾发电，海风优于陆风/燃气/水电/光伏[19] - 市场化电价改革对新能源项目有压力，需关注各省政策细则[25][33] --- 其他重要内容 **投资策略与风险提示** - 推荐低估值且基本面触底回暖的项目（如高速REITs），安全垫更足[21][22] - 需关注租约到期风险，部分产业园项目续租竞争激烈[8][9] - 仓储板块潜在机会：租赁面积大的项目调价预期或带来配置机会[32] **宏观与政策影响** - 市场化电价改革推进，新能源项目面临电价下行压力[33] - 未来两年零售地产新增供给超2000万平方米，核心城市租金或承压[17] **数据与趋势** - 保租房为唯一环比正增长板块（+3.5%）[14] - 高速公路货车通行量上半年同比增长近3%[20] - 海风项目发电量同比增长34%（江苏地区来风较好）[19] --- 被忽略的细节 - 临港尝试混合模式（生产型+办公类租户），经济复苏后办公类弹性强[29][30] - 能源环保项目汛期需关注降雨表现，生物质项目垃圾处置量环比企稳[24] - 民营产业园企业因历史经验在竞争中表现更优[7]

核心观点 - REITs一季度经营分化加剧，产业园和物流仓储面临较大压力，保租房和消费表现稳健 [2] - 一季度REITs整体可供分配金额同比下滑15.8%，但完成度达26.9%符合预期 [2][31] - 二季度预计分化延续，保租房、消费及公用事业类项目或维持韧性，产业园与物流仓储持续承压 [2] 产业园REITs - 一季度收入同环比分别下降11.8%和7.7%，出租率降至84.6% [5] - 租金水平同比下滑3.5%，环比下滑1.1%，呈现"以价换量"特征 [5] - 面临新增供给冲击、存量市场竞争和写字楼降价三大挑战，未见明显拐点 [5] 物流仓储REITs - 一季度收入同环比分别下降4.8%和3.6%，租金水平同环比下滑4.8%和3.6% [2] - 全国高标仓有效租金环比下降3.85%至22.2元/平方米/月，空置率降至18.8% [9] - 特朗普关税不确定性影响租户行为，建议关注内需供应链相关项目 [2][9] 保租房REITs - 一季度收入环比下降3.4%，剔除蛇口项目后降幅收窄至1.6% [14] - 出租率维持高位，蛇口项目出租率环比提升13ppt至92% [14] - 政策性项目租金稳定或略涨，市场化项目租金小幅下滑但符合预期 [14] 消费REITs - 一季度收入环比上升1.7%，首创奥莱REIT收入完成度达130% [18] - 客流增长带动华安百联及首创奥莱REITs收入上行，嘉实物美REIT受出租率影响下滑 [18] - 促消费政策持续加码，头部效应明显，运营能力成为竞争核心 [18] 高速公路REITs - 项目表现分化，华夏越秀等受益低基数同比正增长，中金山东高速受分流影响同比下滑16% [26] - 路网变化影响显著，济菏高速改扩建等导致部分项目收入下滑 [26] - 板块基本面稳中向好，但需持续关注分流影响 [26] 能源环保REITs - 生物质发电吨发电量同比+33%至384度/吨，成本管控优于预期 [27] - 水务受合肥项目拖累，处理量同比-6%，收入同比-8% [27] - 陆风利用小时显著回升，但部分项目受资源欠佳及电价压力承压 [27] 可供分配情况 - 一季度REITs可供分配金额同比下滑15.8% [31] - 27单已披露预测项目平均完成度26.9%，产权和经营权REITs分别为26.8%和27.0% [31]