项目基本面分析 - 产业园项目仍需时间消化新增供给和需求收缩带来的经营压力，二线城市商务园区竞争更为激烈 [3] - 物流仓储项目二季度出租率维持高位（平均94.3%），租金承压但韧性好于预期 [3] - 保租房为二季度收入波动最小板块，出租率及租金保持稳定，平均出租率达96.4% [3][16] - 消费类项目受传统淡季影响，6单购物中心收入环比下滑5.5%，联营模式项目波动更明显 [3] - 高速项目表现分化明显，货车流量表现好于客车，部分项目受益于路网积极变化 [4][31] - 市政环保项目中污水处理基本面稳健，垃圾发电处置量环比企稳 [3] - 能源类项目中海风表现亮眼，风资源改善明显，好于燃气/水电项目 [3][34] 经营数据表现 - 二季度REITs可供分配金额同比下滑3.1%，环比下滑5.4%，部分项目通过调整项平滑压力 [4] - 产业园收入环比下降1.9%，超半数项目收入波动绝对值不超过2%，显示阶段性企稳 [5] - 北京商务园区二季度净吸纳量9.5万平米，租金报价环比下降3.7%至138.5元/月/平米 [6] - 上海商务园区上半年净吸纳量16万平米，TMT行业需求占比达41%，租金环比下降2.2% [7] - 物流仓储板块收入同比下降5.9%，环比基本持平，租金水平环比平均下降2% [9] - 保租房板块收入环比上升3.5%，招蛇租赁住房REIT收入环比增长12.6%至2018万元 [16] - 消费REITs中已披露预测值的4单项目上半年收入完成度平均达117% [26] 行业供需情况 - 北京商务园区下半年预计新增40.3万平米供给，主要分布在北清路、亦庄等区域 [6] - 上海商务园区上半年新增供给42万平米，主要分布在张江、浦江等区域 [7] - 全国非保税高标仓市场或迎近2500万平米新增供应，珠三角、京津冀、长三角为主 [10] - 仓储租赁需求主力为电商、三方物流及快递快运，618大促带动临租需求扩张 [10] - 全国租赁住房租金同比下滑3.8%，一线城市跌幅较小为-0.56%，集中式房源更具韧性 [17] - 上海购物中心空置率环比上升0.7ppt至8.6%，首层平均租金下滑1.5% [27] - 北京购物中心空置率环比上升0.2ppt至7.5%，首层平均租金下滑0.7% [27] 投资配置建议 - 建议关注两条主线：基本面韧性的"类债替代"和基本面有反转机会的高赔率标的 [4] - 产权项目优先选择物业区位和禀赋强、原始权益人支持资源丰富、租约稳定的项目 [4] - 经营权项目可关注市政环保类及自然资源波动小的能源类项目 [4] - 产业园项目经营压力逐季释放，核心区域物业值得跟踪关注 [4] - 高速项目中受益于路网积极变化及货车流量回暖的项目值得重点关注 [4] - 保租房短期经营现金流确定性高，市场估值调整过程中可逢低布局 [16]

能源产业重要性 - 能源产业是国民经济和民生保障的"压舱石" [1] - 陕西正打造万亿级现代能源产业集群 [1] - 为国家能源安全提供坚实保障 [1] 陕西汇荣禾能源环保科技公司业务 - 2024年处理200万吨煤矸石 [1] - 生产约4亿块砖 [1] - 营业额达9000万元 [1] - 产品包括槽砖、多孔砖、标砖和烧结砖 [1] 绿色生产技术 - 采用旋转移动式隧道窑设备 [1] - 电动力消耗节省60% [1] - 燃煤消耗降低80% [1] - 启动年产300万吨矿物固废煤矸石及建筑固废综合处置项目 [1] 项目规模与影响 - 累计处理300万吨矿业固废煤矸石 [2] - 西北地区投资最大的固废处置再利用项目 [2] - 对改善当地人居环境起关键作用 [2] 榆林市能源发展 - 推进"高碳城市低碳化发展"路径 [2] - 建设煤制油气战略基地 [2] - 打造国内首个千吨级CCUS技术研发中心 [2] - 建设多能融合创新平台 [2]

长三角国家技术创新中心启动 - 安徽正式启动长三角国家技术创新中心相关工作 标志着长三角区域协同创新迈出关键一步 [1] - 该中心由科技部批准 沪苏浙皖共建 2021年6月成立 总部设于上海张江科学城 [3] - 定位为整合国家战略与区域需求 推动创新要素跨区域流动 采用"一个团队+一套机制+一体化管理"模式运行 [3] 科技创新共同体建设 - 安徽与苏浙沪计划共建国家战略科技力量 重大科技基础设施等 打造原始创新高地和高精尖产业承载区 [3] - 已布局100余家研发载体 汇聚18000名研发人员 孵化企业1700余家 实施重大技术项目140余项 [4] - 与200+高校院所合作 联合培养7000+研究生/博士 与龙头企业共建560+联合创新中心 达成技术合作1200项 合同额超30亿元 [4] 区域协同创新机制 - 三省一市共同制定《共建长三角科技创新共同体行动方案》 建立定期会商机制 推动科技政策互认互通 [5] - 安徽将在沪苏浙建设长三角科创飞地 探索建立基础研究联合基金 完善科技创新券通用通兑机制 [7] - 普陀区与江苏七市共建沿沪宁产业创新带 推出"链式联盟"机制 联合28家机构在新能源 新材料领域构建垂直生态 [8][9] 产业创新合作案例 - 安徽汽车产业将与沪苏浙企业在换电车型开发 换电站共享等领域深度合作 共同实施"人工智能+"行动 [7] - 普陀区与镇江探索"研发在上海 制造在镇江"的"双向飞地"模式 泰州将联合普陀设立离岸创新中心 [9] - 安徽计划建设骆岗公园超级场景中心 举办长三角新材料产业大会等产业活动 [7] 差异化资源优势 - 安徽在量子科技 人工智能 新材料领域取得突破 拥有中科大等顶尖科研机构 政策支持力度大 [5] - 三省一市创新资源禀赋互补 安徽科教资源丰富 上海具备国际化优势 江苏产业基础雄厚 [5]

核心观点 - REITs一季度经营分化加剧，产业园和物流仓储面临较大压力，保租房和消费表现稳健 [2] - 一季度REITs整体可供分配金额同比下滑15.8%，但完成度达26.9%符合预期 [2][31] - 二季度预计分化延续，保租房、消费及公用事业类项目或维持韧性，产业园与物流仓储持续承压 [2] 产业园REITs - 一季度收入同环比分别下降11.8%和7.7%，出租率降至84.6% [5] - 租金水平同比下滑3.5%，环比下滑1.1%，呈现"以价换量"特征 [5] - 面临新增供给冲击、存量市场竞争和写字楼降价三大挑战，未见明显拐点 [5] 物流仓储REITs - 一季度收入同环比分别下降4.8%和3.6%，租金水平同环比下滑4.8%和3.6% [2] - 全国高标仓有效租金环比下降3.85%至22.2元/平方米/月，空置率降至18.8% [9] - 特朗普关税不确定性影响租户行为，建议关注内需供应链相关项目 [2][9] 保租房REITs - 一季度收入环比下降3.4%，剔除蛇口项目后降幅收窄至1.6% [14] - 出租率维持高位，蛇口项目出租率环比提升13ppt至92% [14] - 政策性项目租金稳定或略涨，市场化项目租金小幅下滑但符合预期 [14] 消费REITs - 一季度收入环比上升1.7%，首创奥莱REIT收入完成度达130% [18] - 客流增长带动华安百联及首创奥莱REITs收入上行，嘉实物美REIT受出租率影响下滑 [18] - 促消费政策持续加码，头部效应明显，运营能力成为竞争核心 [18] 高速公路REITs - 项目表现分化，华夏越秀等受益低基数同比正增长，中金山东高速受分流影响同比下滑16% [26] - 路网变化影响显著，济菏高速改扩建等导致部分项目收入下滑 [26] - 板块基本面稳中向好，但需持续关注分流影响 [26] 能源环保REITs - 生物质发电吨发电量同比+33%至384度/吨，成本管控优于预期 [27] - 水务受合肥项目拖累，处理量同比-6%，收入同比-8% [27] - 陆风利用小时显著回升，但部分项目受资源欠佳及电价压力承压 [27] 可供分配情况 - 一季度REITs可供分配金额同比下滑15.8% [31] - 27单已披露预测项目平均完成度26.9%，产权和经营权REITs分别为26.8%和27.0% [31]