项目基本面分析 - 产业园项目仍需时间消化新增供给和需求收缩带来的经营压力，二线城市商务园区竞争更为激烈 [3] - 物流仓储项目二季度出租率维持高位（平均94.3%），租金承压但韧性好于预期 [3] - 保租房为二季度收入波动最小板块，出租率及租金保持稳定，平均出租率达96.4% [3][16] - 消费类项目受传统淡季影响，6单购物中心收入环比下滑5.5%，联营模式项目波动更明显 [3] - 高速项目表现分化明显，货车流量表现好于客车，部分项目受益于路网积极变化 [4][31] - 市政环保项目中污水处理基本面稳健，垃圾发电处置量环比企稳 [3] - 能源类项目中海风表现亮眼，风资源改善明显，好于燃气/水电项目 [3][34] 经营数据表现 - 二季度REITs可供分配金额同比下滑3.1%，环比下滑5.4%，部分项目通过调整项平滑压力 [4] - 产业园收入环比下降1.9%，超半数项目收入波动绝对值不超过2%，显示阶段性企稳 [5] - 北京商务园区二季度净吸纳量9.5万平米，租金报价环比下降3.7%至138.5元/月/平米 [6] - 上海商务园区上半年净吸纳量16万平米，TMT行业需求占比达41%，租金环比下降2.2% [7] - 物流仓储板块收入同比下降5.9%，环比基本持平，租金水平环比平均下降2% [9] - 保租房板块收入环比上升3.5%，招蛇租赁住房REIT收入环比增长12.6%至2018万元 [16] - 消费REITs中已披露预测值的4单项目上半年收入完成度平均达117% [26] 行业供需情况 - 北京商务园区下半年预计新增40.3万平米供给，主要分布在北清路、亦庄等区域 [6] - 上海商务园区上半年新增供给42万平米，主要分布在张江、浦江等区域 [7] - 全国非保税高标仓市场或迎近2500万平米新增供应，珠三角、京津冀、长三角为主 [10] - 仓储租赁需求主力为电商、三方物流及快递快运，618大促带动临租需求扩张 [10] - 全国租赁住房租金同比下滑3.8%，一线城市跌幅较小为-0.56%，集中式房源更具韧性 [17] - 上海购物中心空置率环比上升0.7ppt至8.6%，首层平均租金下滑1.5% [27] - 北京购物中心空置率环比上升0.2ppt至7.5%，首层平均租金下滑0.7% [27] 投资配置建议 - 建议关注两条主线：基本面韧性的"类债替代"和基本面有反转机会的高赔率标的 [4] - 产权项目优先选择物业区位和禀赋强、原始权益人支持资源丰富、租约稳定的项目 [4] - 经营权项目可关注市政环保类及自然资源波动小的能源类项目 [4] - 产业园项目经营压力逐季释放，核心区域物业值得跟踪关注 [4] - 高速项目中受益于路网积极变化及货车流量回暖的项目值得重点关注 [4] - 保租房短期经营现金流确定性高，市场估值调整过程中可逢低布局 [16]

港股红利ETF市场表现 - 港股通红利低波ETF（520550）实现日线十连阳，连续8个交易日获资金净流入，年内份额增幅达119% [2] - 港股红利ETF博时（513690）在6月10日至6月16日期间连续上涨，近三日资金净流入接近6900万元 [2] - 港股红利指数ETF（513630）创下八连阳，收盘价攀升至1.45元，近8个交易日日均成交额达2.38亿元，6月16日单日成交额突破4.79亿元，最新规模达112.97亿元 [2] 标普港股通低波红利指数表现 - 标普港股通低波红利指数近一年累计上涨24.85%，跑赢中证红利指数（-0.26%）和中证红利低波动指数（12.53%） [3] 南向资金与外资动向 - 南向资金自5月27日至6月10日连续10个交易日净买入，年内累计净流入额突破6300亿港元，规模超过2024年全年总额的80% [4] - 南向资金成交占比中枢上行至43.75%，对板块轮动的指示意义显著增强 [4] - 港股红利低波ETF（520550）股息率达7.13%，兼具6%以上股息率与20%以下年化波动率 [4] 政策与市场环境 - 国常会释放地产维稳信号，恒基地产等红利指数成分股领涨市场 [4] - 低利率环境下，恒生港股通高股息低波动指数整体股息率达8.1%，远高于10年期国债收益率 [5] - 央国企在市值管理政策引导下优化分红政策，提升股东回报水平 [5] 基金产品设计优化 - 港股红利低波ETF（520550）采用0.2%全市场最低综合费率，月度分红机制叠加T+0交易特性 [5] - 持仓结构聚焦金融、能源等行业，通过5%个股权重上限分散风险，动态剔除阶段跌幅过大个股 [5] 机构资金配置趋势 - 险资举牌次数接近2024年全年水平，90%以上投向港股 [7] - 险资新进前十大流通A股行业集中在银行、通信、汽车、电子和医药生物等行业 [7] - 港股高分红股可享企业所得税优惠，叠加分红收入免税效应，提升险资投资回报率 [7] 长期配置逻辑 - 红利资产作为稳定低风险稳定分红回报的资产，有望继续得到长线资金的青睐 [7] - 中信建投建议以红利资产作为核心底仓品种，预计A股市场震荡中枢有望逐渐上移 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 当前债市震荡、信用利差被动走阔，应优先布局高票息资产获取确定性收益，为7月理财季节性进场驱动的利差压缩行情提前蓄力 [1][5] - 多空因素交织使债市震荡格局持续，信用利差被动走阔，提供逢调布局机会 [6] - 票息策略是震荡市最优解，需依负债特性分层构建组合 [7] - 提前“卡位”7月季节性利差压缩行情，把握结构性品种机会 [8] 根据相关目录分别进行总结 收益率与利差总览 各期限收益率及变动 - 国债、国开债等各券种不同期限收益率有不同程度变动，如国债0.5 - 5年期收益率分别为1.41% - 1.55%，较上周变动 - 4.0 - - 1.8bp [14] 各期限利差及变动 - 各券种不同期限信用利差有变动，如地方政府债1 - 5年利差为12 - 11bp，较上周变动6.5 - 3.8bp [16] 信用债分类别收益率与利差（Hermite算法） 城投债分地区收益率与利差 - 各省份公募非永续城投债重点期限收益率有变动，如安徽0.5 - 5年期收益率为1.77% - 2.15%，较上周变动2.6 - - 2.9bp [19] - 各省份公募非永续城投债重点期限信用利差有变动，如安徽0.5 - 5年利差为30.41 - 55.45bp，较上周变动4.6 - - 1.5bp [22] - 各省份公募非永续城投债各隐含评级收益率有变动，如安徽AAA - AA - 级收益率为1.80% - 2.10%，较上周变动3.8 - - 3.0bp [26] - 各省份公募非永续城投债各隐含评级信用利差有变动，如安徽AAA - AA - 级利差为28.96 - 59.67bp，较上周变动4.8 - - 2.0bp [31] - 各省份公募非永续城投债各行政层级收益率有变动，如安徽省级 - 区县级园区收益率为1.80% - 2.10%，较上周变动3.5 - - 3.5bp [35]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 信用修复行情未结束，短端利差压缩充分，中长端有修复空间，机构加大3 - 5年期品种买入力度，久期策略性价比提升 [3] - 5月末到6月上旬信用债市场以结构性机会为主，高等级拉久期策略兼具安全性与收益空间 [7] - 6月末理财回表压力或冲击信用债，但调整空间有限 [10] 根据相关目录分别进行总结 信用利差压缩逻辑延续，聚焦高等级信用拉久期 - 5月19 - 25日债市震荡，信用债因供给偏弱和利差保护维持相对强势，市场从“抢短端票息”向“挖掘利差洼地”过渡 [7] - 5月末到6月上旬信用债市场以结构性机会为主，高等级拉久期策略兼具安全性与收益空间 [7] 资金利率中枢下移夯实信用债套息基础 - 当前资金面宽松，为信用债提供稳定套息环境，存款利率下调使居民存款向非银渠道转移，补充信用债配置资金池 [7] - 6月存单到期量或带来短期扰动，但央行逆回购投放流动性态度明确，资金利率大幅上行风险低，稳定套息空间使1 - 3年和3 - 5年信用债成机构“底仓”首选，信用债杠杆策略性价比凸显 [7] 中端品种兼具票息优势和利率波动抗性 - 近期信用债行情呈“中端补涨”特征，短端利差过薄使资金向中端迁移，中端品种兼具票息优势和利率波动抗性 [8] - 截至5月23日，AA - 商行永续债1Y/2Y/3Y/5Y利差分别为57bp/68bp/78bp/122bp，相比AA(2)城投债高22bp/30bp/28bp/42bp，后续或有一定利差压缩动能 [8] 信用行情由短及长的传导逻辑尚未走完 - 当前信用债修复行情进行中，短端利差压缩充分，中长久期品种性价比未完全兑现，截至2025年5月23日，2年期以内城投债和产业债利差多数位于2021年以来5%以下分位，3 - 5年期利差处于5%分位以上，有估值修复空间 [9] - 历史上信用行情沿“短端利率下行→曲线陡峭化→资金向中端迁徙→长端补涨”路径展开，当前短端信用利差接近历史低位，机构向3 - 5年品种寻求超额收益，5月12 - 23日基金净买入3 - 5Y信用债211亿，买入动能显著增强 [9] - 超长信用债流动性溢价处于高位，随着存款利率调降传导效应深化，信用债行情重心将向中长端转移，久期策略性价比提升 [9] 警惕季末扰动但无需过度悲观 - 6月末理财回表压力或对信用债形成阶段性冲击，但今年有三个边际变化：理财负债端稳定性增强，大规模赎回概率降低；央行可能公开市场操作平抑资金波动；保险等配置型资金有“逢调吸纳”动力，调整空间有限 [10] 收益率与利差总览各期限收益率及变动 - 展示各券种不同期限收益率、周度变动及历史分位，如国债、国开债、地方政府债、城投债、产业债等 [20] 各期限利差及变动 - 展示各券种不同期限信用利差、周度变动及历史分位，如地方政府债、城投债、产业债等 [22] 信用债分类别收益率与利差（Hermite算法） 城投债分地区收益率与利差 - 各期限收益率及变动：展示各省份公募非永续城投债重点期限收益率、周度变动及历史分位 [25] - 各期限利差及变动：展示各省份公募非永续城投债重点期限信用利差、周度变动及历史分位 [27] - 各隐含评级收益率及变动：展示各省份公募非永续城投债各隐含评级收益率、周度变动及历史分位 [32] - 各隐含评级利差及变动：展示各省份公募非永续城投债各隐含评级信用利差、周度变动及历史分位 [37]

报告核心观点 - 2025年4月金融数据显示新增贷款、M2、社融等指标有不同表现，建议债市全面防守，关注股票及转债机会；交通运输行业一季报呈现内需量增价减、红利稳健态势；伟仕佳杰1Q25业绩超预期，受益于业务优化和国产品牌市占率提升；富士达是国内射频连接器行业领军者，聚焦前沿领域布局，未来市场占有率有提升潜力 [2][7][12][16][18] 固定收益 - 2025年4月金融数据：新增贷款2800亿元，社融1.16万亿元，4月末M2达325.2万亿，YoY+8.0%；M1YoY+1.5%；社融增速8.7% [2][7] - 4月新增贷款同比少增，但前4个月同比接近，未来几个月新增贷款易同比多增 [7] - 4月M2增速明显回升，M1增速平稳，新旧口径M1增速均回升反映经济活性提升 [8] - 4月社融同比大幅多增，社融增速明显回升，预计2025年新增贷款、社融同比多增，社融增速先升后降 [9] - 建议债市全面防守，降准降息落地债市利好或出尽，关注股票及转债机会 [2][10] 交运 - 快递：加盟制快递价格战加剧经营分化，直营制快递业绩稳健增长 [12] - 航空机场：量增价减经营承压，供需关系缓慢改善，看好板块全年上行 [12] - 高速：车流量回升促盈利修复，多数龙头利润增长，配置性价比较高 [13] - 航运：集运外调内稳，油运市场复苏，散运市场低迷 [13] - 船舶：新船价格同比上涨，环比松动，造船市场景气度回调 [13] - 港口：吞吐量表现平稳，2025Q1全国主要港口货物、外贸货物、集装箱吞吐量均有增长 [14] - 大宗供应链：需求承压量价两难，龙头积极应对彰显韧性，关注宏观需求复苏下的右侧机会 [14] 海外/教育研究 - 伟仕佳杰1Q25业绩超预期，营业收入、毛利、归属于股东净利同比增长，受益于分销业务结构优化及国产品牌市占率提升 [16] - 国产品牌市占率或将提升，AI驱动带动需求释放，国内业务和东南亚市场有发展潜力 [16] - 公司拓宽产品序列，构建广泛产品生态体系，上调2025 - 2027归母净利润预测，维持“买入”评级 [17] 北交所 - 富士达是国内射频连接器行业领军者，2024年归母净利润5113万元，产品应用于多高端领域 [18] - 受下游驱使射频链路解决方案变革，2024年中国连接器市场规模达1851亿元，公司产品需求有望增加 [19] - 公司主导14项IEC国际标准，服务优质客户，客户集中度较高 [20] - 商业卫星、6G等业务产品配套布局加速，HTCC产线具备小批量生产能力 [21] - 预计公司2025 - 2027年归母净利润分别为1.00/1.45/1.71亿元，首次覆盖给予“增持”评级 [22]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025Q1交通运输行业内需量增价减，红利保持稳健，各细分板块表现分化，快递直营制稳健、加盟制分化，航空机场量增价减、后续有弹性，高速车流量回升促盈利修复，航运集运外调内稳、油运复苏、散运低迷，船舶价格高位松动，港口吞吐量平稳，大宗供应链需求承压 [4][7] 各行业总结 快递 - 业务量超预期增长，龙头集中度提升，2025Q1行业业务量同比增长21.6%，圆通、韵达、申通业务量及市场份额有不同表现 [14] - 3月起价格战加剧，单票收入持续下降，2025Q1行业单票收入同比下降8.8% [15][18] - 降本持续推进但不及单票收入降幅，单票成本、派件、运输、分拣成本有不同变化 [21] - 竞争加大致单票利润下行，2025Q1圆通、韵达、申通单票归母净利润同比下降 [24] - 部分企业经营现金触底，资本开支持续分化，圆通现金流和资本开支表现与韵达、申通不同 [27] - 投资建议关注行业龙头，需求端网购带动包裹量增长，供给端格局分化，建议关注中通、圆通、申通 [32] - 顺丰业务量增长、单价稳健，2025Q1业务量35.4亿票，同比+19.7%，单票收入14.6元/票 [36] - 顺丰营收扩张、盈利能力稳健，2025Q1营收698.5亿元，同比+6.9%，归母净利润22.3亿元，同比+16.8% [40] - 顺丰资本开支收缩、现金流充裕，2025Q1资本开支19.1亿元，同比-41.8%，经营性净现金流40.6亿元 [44] 航空机场 - 需求端旅客量持续增长，国际线首超2019同期，2025Q1行业旅客量达1.86亿人次，同比+4.9%，国际线1893万人次，同比+34% [52] - 供给端机队小幅扩张，未来交付或受阻，2025Q1波音空客交付266架，同比+18.2%，7家上市航司机队同比+3.1% [59] - 产能利用客座率高位，飞机利用率有波动，2025Q1行业客座率达83.8%，1 - 3月飞机日利用率有波动 [63] - 收益水平票价承压，单位收益下滑，7家上市航司客公里收益同比下降，营收增速不理想 [68] - 外部环境油价环升同降、汇率小幅升值，2025Q1航油出厂价环比走高4.9%、同比下行10%，汇率升值0.14% [73] - 盈利能力经营压力大，需求弱扩张难撬动业绩弹性，除华夏航空外航司利润下滑 [75] - 机场航空性业务驱动盈利能力改善，一季度全国机场旅客吞吐量等有增长，上市机场营收、盈利有不同表现 [77][88] 高速 - 车流量回升促盈利修复，2025Q1板块营业收入同比增长5.29%，归母净利润同比增长2.27% [96] - 头部公司经营表现分化，盈利增长各有支撑，宁沪、招商、粤高速A、皖通高速有不同增长原因 [100] - 部分公司股息率有变化，2024年19家公司中9家股息率同比增长，四川成渝超4.5% [105] 航运 - 行业概览集运外调内稳、油运复苏、散运低迷，2025Q1集运外贸SCFI同比降低12%，内贸PDCI同比上涨9% [109] - 集运外贸运价承压，欧美航线跌幅明显，中美贸易摩擦或利好转口贸易 [115] - 油运美国制裁缩减运力，OPEC+增产利好，美国制裁加严减少有效运力，OPEC+增产加速 [117][118] - 散运澳巴铁矿发运低迷影响运价，国内铁水产量复苏或助市场复苏 [124] 船舶 - 行业概览新船价格同比增长、环比下降，市场景气度回调，中国船厂中船防务和中国船舶表现良好 [129] - 短期运价偏弱影响船价，当前运费市场一般，未来绿色更新需求或利好造船市场 [132] 港口 - 吞吐量表现平稳，2025Q1全国主要港口货物、外贸货物、集装箱吞吐量有不同程度增长 [138] - 上市公司业绩分化，以集装箱为主企业业绩平稳，干散货企业利润承压 [138] - 关税政策带来短期波动，内外因素助长期稳健，关税或使吞吐量短期承压，内外因素支撑长期发展 [141] - 经营情况费率承压、资本支出回弹，行业营收和归母净利润同比下跌，资本开支同比上涨 [144] 大宗供应链 - 内需承压，2025年1 - 3月制造业PMI均值低于荣枯线，PPI、CCPI指数有变化 [149] - 需求疲弱施压大宗商品，农产品、金属、能化指数回调 [152] - 需求承压量价两难，部分企业凸显韧性，建发、厦门国贸等企业有不同经营表现 [156]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 4月27日 - 4月30日债券收益率多数下行，不同类型债券收益率和信用利差表现有差异 [2][6][7][8] 根据相关目录分别进行总结 收益率与利差总览 - 各期限收益率及变动：国债、国开债等多期限收益率有不同程度变动，如0.5 - 1Y产业债等收益率多数下行超2bp，2Y证券公司次级债收益率上行超2bp [14] - 各期限利差及变动：各券种重点期限信用利差有收窄或走阔情况，如0.5Y产业债、商业银行二级资本债信用利差多数收窄超5bp，2Y证券公司次级债、证券公司永续债信用利差走阔超3bp [16] 信用债分类别收益率与利差（Hermite算法） 城投债分地区收益率与利差 - 各期限收益率及变动：各省份城投债收益率多数下行，如5Y贵州城投债收益率下行约35bp [7][19] - 各期限利差及变动：各省份城投债信用利差有收窄或走阔分化，如3 - 5Y贵州城投债信用利差收窄明显 [7][21] - 各隐含评级收益率及变动：城投债收益率多数下行，不同隐含评级收益率变动有差异 [26] - 各隐含评级利差及变动：城投债信用利差整体收窄，不同隐含评级利差变动有差异 [31] - 各行政层级收益率及变动：不同行政层级城投债收益率有不同变动情况 [36] - 各行政层级利差及变动：不同行政层级城投债信用利差有不同变动情况 [41] 产业债分行业收益率与利差 - 各期限收益率及变动：4月27日 - 4月30日产业债收益率普遍下行，不同行业收益率变动有差异 [7][46] - 各期限利差及变动：0.5 - 1Y产业债信用利差整体收窄，2 - 3Y产业债信用利差有所分化，5Y产业债信用利差普遍走阔 [7][49] 金融债分主体收益率与利差 - 各期限收益率及变动：4月27日 - 4月30日金融债收益率普遍下行，不同主体收益率变动有差异，如5Y城商行二级资本债收益率下行约55bp [7][52] - 各期限利差及变动：0.5 - 1Y金融债信用利差整体收窄，2 - 5Y金融债信用利差有所分化 [7][55] 信用债分类别收益率与利差（余额平均算法） 城投债分地区收益率与利差 - 各期限收益率及变动：各省份城投债收益率有不同变动，如5Y云南城投债可博弈3.2%以上收益 [8][60] - 各期限利差及变动：各省份城投债信用利差有不同变动 [63] - 各隐含评级收益率及变动：除AA - 级城投债收益率分化以外，中高隐含评级各省城投债最优个券收益率无明显差异 [8][67] - 各隐含评级利差及变动：不同隐含评级城投债信用利差有不同变动 [72] - 各行政层级收益率及变动：不同行政层级城投债收益率有不同变动 [76] - 各行政层级利差及变动：不同行政层级城投债信用利差有不同变动 [79] 产业债分行业收益率与利差 - 各期限收益率及变动：各行业产业债收益率有不同变动 [83] - 各期限利差及变动：各行业产业债信用利差有不同变动 [85] 金融债分主体收益率与利差 - 各期限收益率及变动：不同主体金融债收益率有不同变动 [88] - 各期限利差及变动：不同主体金融债信用利差有不同变动 [88]

核心观点 - REITs一季度经营分化加剧，产业园和物流仓储面临较大压力，保租房和消费表现稳健 [2] - 一季度REITs整体可供分配金额同比下滑15.8%，但完成度达26.9%符合预期 [2][31] - 二季度预计分化延续，保租房、消费及公用事业类项目或维持韧性，产业园与物流仓储持续承压 [2] 产业园REITs - 一季度收入同环比分别下降11.8%和7.7%，出租率降至84.6% [5] - 租金水平同比下滑3.5%，环比下滑1.1%，呈现"以价换量"特征 [5] - 面临新增供给冲击、存量市场竞争和写字楼降价三大挑战，未见明显拐点 [5] 物流仓储REITs - 一季度收入同环比分别下降4.8%和3.6%，租金水平同环比下滑4.8%和3.6% [2] - 全国高标仓有效租金环比下降3.85%至22.2元/平方米/月，空置率降至18.8% [9] - 特朗普关税不确定性影响租户行为，建议关注内需供应链相关项目 [2][9] 保租房REITs - 一季度收入环比下降3.4%，剔除蛇口项目后降幅收窄至1.6% [14] - 出租率维持高位，蛇口项目出租率环比提升13ppt至92% [14] - 政策性项目租金稳定或略涨，市场化项目租金小幅下滑但符合预期 [14] 消费REITs - 一季度收入环比上升1.7%，首创奥莱REIT收入完成度达130% [18] - 客流增长带动华安百联及首创奥莱REITs收入上行，嘉实物美REIT受出租率影响下滑 [18] - 促消费政策持续加码，头部效应明显，运营能力成为竞争核心 [18] 高速公路REITs - 项目表现分化，华夏越秀等受益低基数同比正增长，中金山东高速受分流影响同比下滑16% [26] - 路网变化影响显著，济菏高速改扩建等导致部分项目收入下滑 [26] - 板块基本面稳中向好，但需持续关注分流影响 [26] 能源环保REITs - 生物质发电吨发电量同比+33%至384度/吨，成本管控优于预期 [27] - 水务受合肥项目拖累，处理量同比-6%，收入同比-8% [27] - 陆风利用小时显著回升，但部分项目受资源欠佳及电价压力承压 [27] 可供分配情况 - 一季度REITs可供分配金额同比下滑15.8% [31] - 27单已披露预测项目平均完成度26.9%，产权和经营权REITs分别为26.8%和27.0% [31]

公募REITs年度报告核心观点 - 2024年宏观经济弱复苏背景下，REITs项目经营普遍承压但呈现结构性韧性，韧性来源包括资产供需矛盾可控、顺应政策导向及稳定付费终端项目[2] - 全年业绩完成度符合预期，样本项目收入达成率平均100%，调整后可供分配达成率103%，派息次数提升至平均2次，8单项目派息超4次[2][16] - 券商自营资金占比大幅提升3.75个百分点至19.41%，成为市场重要定价力量，保险资金参与度保持平稳[3][24] 基本面分析 产业园REITs - 二线产业园收入同比下滑5.4%，一线项目通过"以价换量"策略维持出租率，如张江REIT租金降2.3%但出租率提升19.9个百分点[5] - 2025年仍面临新增供给冲击和企业租赁需求不足挑战，一线产业园和工业厂房类项目或保持相对韧性[5] - 可比口径下产业园估值同比平均下滑5.2%，资本化率区间3.0%-7.2%[20] 仓储物流REITs - 全国高标仓平均有效租金同比下降4.0%至0.93元/平方米/天，普洛斯REIT出租率下滑3.3个百分点[7] - 市场化租赁项目受行业波动影响更直接，关联方租户项目经营波动较小但需关注租约到期冲击[7] - 估值同比平均下滑3.0%，静态资本化率5.3%-6.0%[20] 消费REITs - 已上市项目年末出租率均达95%以上，6单完成运营预算目标，通过租户优化和资产改造提升竞争力[8] - 区位优势和主动管理能力是关键，需适应消费向"轻零售"、"重体验"转变趋势[9] - 静态资本化率4.7%-7.9%，2025-2034年复合增速区间2.46%-6.48%[20] 保租房REITs - 板块收入同比基本持平(+0.6%)，部分项目租金单价上涨显著如红土深圳安居REIT达14%[10] - 政策性项目保持租金优势，市场化项目依靠区位差异化，静态资本化率4.2%-5.3%[20] - 短期供给接近"十四五"目标尾声，需关注区域市场竞争[11] 高速REITs - 通行费收入普遍承压，平安宁波交投增长5.1%而中金安徽交控下滑14.1%，4Q24降幅收窄至2.7%[12] - 2025年基本面有望企稳回升，1-2月华泰江苏交控等项目通行费收入同比增长超15%[12] - 估值同比平均下滑9.3%，2025-2034年复合增速区间1.53%-11.05%[20] 市政环保及能源REITs - 水务项目受益降雨量增加，富国首创污水处理量增长5.7%-8.3%；生物质发电受垃圾分流影响显著[13] - 新能源项目表现分化，光伏交易电价压力明显(湖北晶泰降11%)，海风项目电价保持平稳[14] - 2025年海风和水务项目或更具吸引力，需关注新能源全面入市政策影响[14] 业绩与派息 - 保租房、消费、市政环保板块收入达成率领先(116%/105%/100%)，能源和高速板块相对较低(95%/94%)[16] - 合肥高新REIT等8单项目派息超4次，4月/8月/9月/11月为集中派息时点[17] - 可供分配调增现象减少，减值准备变动不影响分配现金流[18] 资产重评估 - 产权类项目下调起始租金和增长率假设，经营权类主要调整折现率[20] - 可比口径下整体P/NAV由1.18x提升至1.19x，仓储物流和产业园板块估值上移明显[21] - 高速板块P/NAV由1.00x升至1.04x，保租房和消费板块分别降至1.47x和1.28x[21] 投资者结构 - 机构投资者占比达96.45%创历史新高，较2021年累计上升8.45个百分点[24] - 券商系资金在流通盘占比高达38.78%，私募与公募资金参与度也有所提升[25] - 富国首创水务等稳定业态REITs机构占比环比上升显著[24]