行业投资评级 - 子行业评级中房地产开发和房地产服务均为无评级 [3] 核心观点 - 2025年8月11日申万房地产指数上涨1.24%，沪深300上涨0.43%，中证500上涨1.08% [3] - 深圳光明区5地块规划调整涉及4宗居住用地，用地面积分别为8333平方米、21443平方米、21499平方米和8333平方米，容积率分别为3.0、4.4、4.0和3.0 [5] - 广州国企珠实地产推出保价行动，覆盖7个楼盘，承诺买贵补差价（最高20万物管费），活动截至2025年10月15日 [6] - 深圳皇庭广场即将拍卖，起拍价约30.53亿元（评估价43.61亿元的7折），总建筑面积约13.8万平方米 [8] 市场行情 - 房地产板块涨幅前五个股：深物业A（10.01%）、万通发展（9.96%）、天保基建（6.65%）、福星股份（6.41%）、津投城开（6.01%） [4] - 跌幅较大个股：荣丰控股（-4.81%）、亚通股份（-2.92%）、华丽家族（-1.70%）、光明地产（-1.11%）、上实发展（-1.04%） [4] 公司公告 - 华南城控股被香港法院下达清盘令，股份暂停交易 [9] - 华发股份调整"21华发03"债券票面利率，从3.90%降至2.30%，发行总额20亿元 [9] 行业新闻 - 深圳光明区规划调整包含1宗文化设施用地（47679平方米）和1宗公共绿地 [5] - 皇庭广场拍卖标的由皇庭地产集团和皇庭国际共同投资，深圳融发投资开发 [8]

楼市政策与市场动态 - 北京优化购房政策 自8月9日起五环外购买商品住房不限套数并加大住房公积金贷款支持力度 [3] - 广州国企珠实地产推出"保价"行动 覆盖7个楼盘 承诺买贵补差价 保价周期至2025年12月31日 [1][4][5] - 北上广深上半年二手房成交量同比大增创近几年新高 一手房方面除上海持平外其他三城同比上升最高达30% 广州上半年新房销售32861套同比上升17% [3] 房企促销措施 - 珠实地产推出多重购房优惠 包括最高送9年物业费(限指定房源)和成交最高送20万元品牌家电大礼包 [6] - 珠江花城项目推出购买指定房源至高20万元置业补贴及限量送高额物管费 [6] - 云湖学府里项目推出四重礼 包括房款立减10万元 赠送10万元家电礼包 赠送9年物业管理费及全民营销奖 [6] 房企经营表现 - 珠实地产近3年按时保质完成30批次超万套商品房交付 2024年集中到访交付率超96% 客户收楼服务满意度100% [5] - 珠实地产连续4年蝉联广州市房地产市场地位领先企业TOP4 [5] - 珠实地产作为广州市属国企中唯一城市运营全产业链企业 承袭46载国企基因 打造"品质+智慧+服务"的好房子 [5]

端午楼市表现 - 端午楼市表现超出预期，部分楼盘成交活跃，人气旺盛 [1] - 天河区保利天曜在5小时内成交6套总价千万元以上单位，端午期间成交超4.3亿元 [2] - 珠江新城凯旋新世界广粤观邸新品首发当天成交一套200多平方米单位，价格近半亿元 [4] - 海珠区绿城馥香园端午假期成交达5亿元，琶洲保利天奕首日成交2亿元 [6] - 番禺区龙湖亚伦·央璟颂端午假期到访478组，成交39套，成交额超1.5亿元 [6] 楼盘销售情况 - 部分5月已推售楼盘在端午期间持续热销，行情表现良好 [8] - 天河区珠江·天河都荟尾货期仍有成交，买家二次看房后现场购下400多万元单位 [8] - 白云区越秀·云萃端午期间正式开放，到访量过千组，冻资超200组 [10] 市场分化现象 - 中心片区楼盘冷热分化明显，热门楼盘持续热销，部分项目成交乏力 [10] - 海珠区中建天钰2月开盘至6月3日仅售10套，而同区域热门项目网签已过百套 [10] - 产品力接近情况下，配套确定性高的项目更受市场追捧 [10]

广州端午假期楼市表现 - 端午假期广州楼市表现优于平时周末 部分5月新推楼盘热度延续至假期 人气和成交均较旺 [2] - 端午期间亮相的全新项目现场人气十足 业内人士指出配套确定性高的优质项目更易吸引购房者入市 [2] 天河区项目成交情况 - 天河区智慧城板块珠江·天河都荟项目有家庭现场购入400多万元单位 买家为二次带家人复看后决策 [3] - 金融城板块保利天曜高端项目5小时内成交6套总价超千万元单位 120平方米专场人气旺盛 [3] - 珠江新城凯旋新世界广粤观邸推出254-835平方米大宅 有客户以近5000万元购入200多平方米单位 [3] 新盘亮相市场反应 - 白云区越秀·云萃项目端午开放首日到访量超千组 冻资超200组 但部分买家表示需观望开盘价格 [4] 市场分化现象 - 中心区热门项目如珠江·天河都荟首批房源4月底即售罄 端午期间咨询新组团信息的访客增多 [6] - 海珠区中建天钰项目2月开盘148套仅售出10套 而同区域竞品半月内网签超百套 定价与配套确定性成关键差异点 [6] - 行业观察显示产品力相近时 配套确定性强的项目更受追捧 定价浮动或配套模糊的项目去化困难 [6]

新房市场表现 - 广州五一假期一手住宅楼盘到访量同比增长30%，认购量同比增长73% [4] - 节前超过3700套新房取证，全城超20个新盘提前亮相，超30个楼盘推出促销活动 [5] - 保利天曜5天到访达5000组，保利天奕开售1小时内热销超20套，中海大境单日销售额1.1亿元 [6][7] - 越秀地产五一整体楼盘到访量超6000组、成交量破1000套，广东保利成交额25.8亿元 [9][10] - 珠实地产全口径销售额超20亿元，广州地铁地产销售额超15亿元 [10] 开发商竞争格局 - 越秀地产在核心区域布局多个项目，晋升广州"楼市一哥"的保利在天河、海珠核心区布局高端项目 [9] - 广州地铁地产珑岄上城、珑曜上城等多盘齐发，龙湖和绿城等外来开发商也不甘示弱 [9] - 开发商抢跑"五一"是为了避免出游影响成交，同时抢客 [5] 二手房市场表现 - 广州二手成交日均量371套，看房日均量为8155组，全市成交均价在2.37万/平方米到3.11万/平方米之间 [12] - 2025年4月广州市二手住宅共网签10312套、105.30万平方米，同比分别增长12.97%和17.10% [13] - 2025年1月-4月广州市二手住宅共网签37494套、377.20万平方米，同比分别增长17.84%和18.87% [15] - 部分二手房楼盘跌幅超5%，如荔湾区的富力广场、黄埔区的金碧世纪花园 [16] 政策与市场趋势 - 降准降息：降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6% [17] - 公积金贷款利率和商业贷款利率差距扩大至40个基点，有助于提升公积金贷款利用效率 [17] - 市场"托举"仍待强化，品质高、户型好、定价合理的改善盘受欢迎但仅停留在少数项目 [11]