项目背景与股权结构 - 北京朝阳黄衫木店“双子星”项目由中建智地、金茂、越秀、朝阳城发联合以126亿元底价竞得，成交楼面价5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳宅地总价纪录 [2] - 项目分为南地块（紫京宸园）和北地块（璞樾），开发主体分别为北京兴昶房地产开发有限公司和北京茂越置业有限公司，两家公司股权结构相同，中建智地持股48.5%，金茂持股33%，越秀持股17%，朝阳城发持股1.5% [2][3] - 两项目产品面向高端改善群体，总价在千万元以上，紫京宸园规划815户，璞樾规划424户，整体得房率均在90%以上 [1][3] 项目销售表现 - 紫京宸园于10月12日开盘，首推353套房源，开盘当日总成交金额达56.5亿元，其中133平方米户型开盘即清盘 [4] - 璞樾于10月17日开盘，首推308套房源，开盘当日售出230套，销售金额达45.65亿元 [4] - 截至目前，紫京宸园网签120套，去化率14.7%，成交均价9.85万元/平方米，成交金额约19.74亿元；璞樾网签133套，去化率31%，成交均价9.96万元/平方米，成交金额约22.16亿元 [4] 合作纠纷与解决方案 - 项目股东方因操盘权问题产生纠纷，中建智地要求越秀交出北地块（璞樾）操盘权，并停止了对北地块的所有审批、合同、用印及财务工作 [5] - 纠纷起因据称是越秀未遵循统一定价标准，对部分房源进行暗中调价，造成超3亿元货值损失，并导致南地块（紫京宸园）超22亿元房源签约受影响 [5] - 经过谈判，中建智地、金茂、越秀三方股东已达成共识，发布联合声明，后续南北双地块将由三家联合操盘营销，通过统一规划衔接、协同营销节奏、规范定价机制避免无序竞争 [5][6] 区域市场竞争环境 - 黄杉木店地块位于东四环与五环之间，是朝青板块近十年唯一新增住宅地块，周边配套完善 [8] - 朝阳区新房竞争加剧，今年已出让多宗地块，项目3公里外的三间房组团地块被开发为朝观天珺和金茂满曜，两项目剩余房源近900套，成交均价分别为8.3万元/平方米和7.8万元/平方米，在大户型客户上与黄衫木店项目有重合 [8] - 距离约6公里的中海·万吉玖序项目定位有部分重合，目前去化率54%，剩余169套房源，成交均价11.3万元/平方米 [9]

香港二手楼市成交概况 - 上周香港20大主要屋苑二手买卖录37宗成交，较前周的49宗减少约24.5% [1] - 港岛、九龙及新界三区20大屋苑成交按周均下挫 [1] - 上周"零成交"屋苑数目共有7个，按周增加2个，占20大屋苑比率增加至35% [2] 新界区二手成交情况 - 新界区6个指标屋苑上周录13宗成交，较前周的18宗减少约27.8% [1] - 沙田第一城录9宗成交，较前周的10宗减少10% [1] - 新港城及维景湾畔各录得1宗成交，较前周的2宗减少50% [1] - 将军澳中心由前周录1宗成交减少至上周"零成交" [1] - 东港城由前周录2宗成交减少至上周"零成交" [1] - 新都城录2宗成交，较前周的1宗增加1倍 [1] 港岛区二手成交情况 - 港岛区4个指标屋苑上周录9宗成交，较前周的12宗减少25% [1] - 太古城录6宗成交，较前周的11宗减少约45.5% [1] - 嘉亨湾"破蛋"，按周增加2宗成交 [1] 九龙区二手成交情况 - 九龙区10个指标屋苑上周录15宗成交，较前周的19宗减少约21.1% [2] - 美孚新村录2宗成交，较前周的3宗减少约33.3% [2] - 黄埔花园录3宗成交，较前周的5宗减少40% [2] - 升悦居及维港湾各录得1宗成交，较前周的2宗减少50% [2] - 翔龙湾及海逸豪园由前周录3宗成交减少至上周"零成交" [2] - 丽港城录5宗成交，较前周的1宗增加4倍 [2] - 泓景台"破蛋"，按周增加3宗成交 [2]

地块成交情况 - 中铁建以7.7552亿元竞得北京通州区梨园6007地块，溢价率21.94% [1] - 地块吸引4家房企参与竞拍，经过215轮竞价成交 [6] - 综合楼面价约3.58万元/平方米，较相邻地块高7000元/平方米 [6] 地块规划调整 - 原0133多功能用地调整为R2二类居住用地，用地规模由1.29万㎡调至1.27万㎡ [3] - 地上建筑面积由3.99万㎡降至2.16万㎡，容积率由3.08降至1.7 [3] - 限高45米，调整后降低开发商成本压力 [3] 区域市场表现 - 相邻项目招商云璟揽阅开盘去化率90.43%，认购金额11.46亿元，均价5.89万元/㎡ [4] - 能建·京玥兰园去化近八成，成交均价5.5万元/㎡ [5] - 招商蛇口·璀璨公元整体去化近七成，均价5.7万元/㎡ [5] - 新城基业·颐瑞府去化不足三成，均价5.98万元/㎡ [5] 房企战略动态 - 中铁建近3年未在北京拿地，此次补仓小体量地块风险可控 [1] - 公司2024年房地产业务销售额951.45亿元，同比下降21.6% [6] - 投资聚焦高能级城市，一、二线城市拿地金额占比96% [7] - 西南和长三角区域贡献销售额占比达68% [7] 地块区位优势 - 位于东五环至六环间，距地铁八通线梨园站500米 [4] - 周边配套包括梨园主题公园、三甲医院及多所重点学校 [4] - 容积率1.7的"小而美"属性降低资金门槛并提升设计灵活性 [4][8]