地块拍卖概况 - 广州珠江新城马场地块于2月25日正式开拍，起拍价高达186.44亿元，已跻身广州总价地王序列第四位[3] - 该地块拍卖采用线上模式，吸引了越秀、华润、珠实、保利、广州城投等至少8家房企参与竞价，过程持续近9小时，共243轮[7] - 最终，越秀地产以约236亿元的总价成功竞得该地块，折合可售住宅楼面价约8.5万元/平方米，创下广州楼面价新纪录[8] 地块核心属性与市场地位 - 该地块是广州珠江新城最后一宗“绝版宝地”，位于CBD核心区，总用地面积19.45万平方米，计容总建筑面积达56.7万平方米，涵盖居住、商业、商务、中小学等多种用地性质[11] - 地块起拍价186.44亿元，最终成交价236亿元，在广州总价地王中仅次于广州亚运城地块的255亿元[11] - 根据竞价规则，该地块的溢价空间几乎全部集中在住宅用地，商业、办公等其他用地按1.8万元/平方米的成本价计算，不产生溢价[11] 竞拍方与区域市场格局 - 竞拍后期主要在保利和越秀两家房企之间展开，保利加价多踩在截止时间最后几十秒，越秀则反应迅速，加价间隔仅几十秒[8] - 克而瑞数据显示，截至2025年末，保利和越秀在广州市场的全口径销售额分别为542.66亿元和308.22亿元，位列第一和第二[8] - 该地块项目与同位于珠江新城板块、即将入市的保利冼村旧改项目常被对比，后者市场吹风价达18万～20万元/平方米[13] 周边豪宅市场环境 - 马场地块周边是广州典型豪宅集中区，包括珠江新城、二沙岛、琶洲、白鹅潭、金融城等板块，尤以“黄金三角”（珠江新城—金融城—琶洲）为主[12] - 地块周边汇聚多个高端项目，如距离约2.2公里的保利玥玺湾，2025年成交均价达17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米[13] - 周边二手房如侨鑫汇悦台目前有9套房源在售，业主挂牌均价约25.77万元/平方米；凯旋新世界有73套房源，挂牌均价普遍在17万元/平方米以上[13] - 侨鑫汇悦台曾在2024年10月以总价约4.61亿元、单价约36.86万元/平方米成交一套顶层复式，创下彼时内地高层住宅最高总价与单价纪录[13] 市场影响与行业观点 - 分析指出，考虑到新地块在得房率、户型设计、社区配套等方面的优势，可能会对周边在售楼盘形成“降维打击”，导致部分项目不得不降价竞争，可能开启新一轮新房降价[11] - 部分业内人士认为，尽管珠江新城是豪宅集中区，但在市场调整背景下，更考验开发商的产品打造能力，区域内竞品增多将加剧市场竞争和项目去化压力[14] - 行业分析指出，珠江新城板块目前已有部分豪宅楼盘单价跌破10万元/平方米，市场正处于回调阶段，开发周期延长、成本上升、质量把控等问题可能影响项目收益与口碑[14]

深圳光明区2026年大规模核心宅地供应 - 深圳光明区计划于2026年通过招拍挂方式推出5宗居住用地，这是该区域五年来最大规模的核心宅地释放[1][3] - 5宗地块均位于光明核心区域，紧邻深圳实验学校光明部、光明区城市规划展览馆、图书馆、群众体育中心、政务服务中心、新城公园及地铁6号线凤凰城站、13号线二期北延站点等关键配套设施[3] - 此次供地位置邻近此前市场热捧的龙光玖龙台、金融街及电建洺悦府等项目所在地[1] 深圳宅地供应历史与市场背景 - 光明区宅地供应呈现明显下降趋势：2021年9宗、2022年6宗、2023年4宗、2024年零成交、2025年仅2宗且为底价成交[4] - 光明区房地产市场交易高度集中于新房和次新房，乐有家研究中心数据显示，2025年光明区0-5年楼龄成交占比达45.8%，0-10年楼龄成交占比合计高达84%[15][17] - 光明区二手房市场存在大量毛坯或简单装修、从未入住的次新房源，其状态与新房无异，加剧了市场同质化竞争[17][18] 新供应地块的产品与市场影响 - 预计5宗用地上市将为市场带来约五六千套新住宅供应[14] - 新地块项目预计将遵循深圳“好房子”趋势，向“新国标”和新规户型看齐，提升户型与社区建设品质[9] - 优质地块供应有望提升房企拿地积极性，并通过拍地稳定性为市场带来乐观预期[13] - 核心片区扎堆供地可能进一步增加光明核心地段的成交压力，因新旧房源房龄价值差距不明显[19] 历史项目价格变动与市场压力 - 2020年金融街项目92平米户型最低备案总价为453万元，至2025年12月同类户型成交总价已降至335万—339.8万元区间[19][20] - 2020年电建洺悦府92平米户型最低备案总价为548万元，至2025年12月同类户型成交总价已降至约378.9万元[21] - 龙华梅林关片区作为类比，在进入改地周期后经历了供应爆发期，诞生多个新项目，其格局可能是光明核心地段未来的表现[22][25] 类比区域：龙华梅林关片区案例 - 龙华梅林关片区规划新增住宅建筑面积约82万平方米，仅警犬基地腾挪后预计可能新增6宗住宅用地，将继续成为龙华核心区重要新增住宅供应区域[23][25] - 该片区2022年及2023年入市的保利龙誉项目，早期备案总价最低分别为约569万元（约82平）和约521万元（约79平），至2025年12月及2026年1月，约90-95平米户型成交总价在480万至512万元区间[25][26] - 2023年入市的超核中心润府项目，一期最低备案总价673万元（约99平），二期最低643万元（约98平），2025年11-12月约114平米户型成交总价在790万至855万元区间[28][29]

核心人事变动 - 绿城中国进行人事调整，华东区域总经理赖圣场卸任，将调任回杭州担任绿城生活科技集团董事长、总经理 [1] - 原浙江区域副总经理兼浙南片区总经理潘思远接任华东区域总经理 [2] - 此次调任被媒体视为内部提拔年轻职业经理人的突破性举动，潘思远连升数级 [4] 新任高管背景与业绩 - 潘思远生于1986年，拥有英国剑桥大学建筑系硕士学位，具备超20年港资房企从业经验 [3] - 其曾就职于港资房企廖创兴企业，在豪宅开发管理方面经验深厚，早年曾参与绿城项目合作 [3] - 2021年加入绿城中国，历任浙西区域金衢片区总经理，后升任浙江区域副总经理 [3] - 2024年起兼任浙南片区总经理，带领该片区创下双百亿业绩 [3] - 在浙南期间，全面负责义乌等项目操盘，打造了义乌凤起潮鸣、义乌凤栖逸庐等热销项目 [4] 华东区域市场挑战 - 以上海为核心的华东区域是绿城中国的战略重镇，赖圣场在任时推出了弘安里、前滩百合园、外滩兰庭等项目 [4] - 随着楼市下行，开发商在上海市场竞争加剧，在价格、品质、周期上均存在激烈竞争，公司开始感到力不从心 [5] - 2025年前11个月，绿城中国在上海市场的权益销售金额为122.79亿元，排名第7，与上年同期持平 [7] - 同期，华润置地、招商蛇口、保利发展均实现了超280亿元的权益销售额，揽下前三甲 [7] 上海重点项目销售情况 - 公司目前在上海主要在售新盘有三个：虹口江湾镇的绿城上海沁香园、浦东北蔡的绿城逸庐以及黄浦区的黄浦ONE [7] - “地王”项目绿城逸庐于2025年9月首开，推出148套房源，认筹172组，认筹率达116.2% [7] - 但开盘约一个月后，已售住宅仅54套，去化率仅为36.5% [8] - 经过后续加推，截至1月15日，项目共有房源255套，已售121套，去化率提升至47.45% [9] - 项目具体数据：总套数255套，可售134套，已售121套，已登记79套 [10] - 为获取该项目地块，公司经过66轮竞价，以总价29.159亿元、溢价率40%竞得，成交楼板价71412元/平方米，刷新了北蔡板块单价“地王”纪录 [10][11] - 绿城黄浦ONE于2025年11月首开，推出56套房源，均价17万元/平方米，截至1月15日已售34套，去化率60.7% [12] - 同年12月加推56套，均价升至17.2万元/平方米，截至1月15日已售8套，去化率不足15% [12] 新任高管的核心任务 - 潘思远接任后的核心任务是将浙江成功的产品打造与客户深耕经验复制至华东地区 [4] - 重点需要解决上海“地王”项目的去化难题 [4]

项目背景与股权结构 - 北京朝阳黄衫木店“双子星”项目由中建智地、金茂、越秀、朝阳城发联合以126亿元底价竞得，成交楼面价5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳宅地总价纪录 [2] - 项目分为南地块（紫京宸园）和北地块（璞樾），开发主体分别为北京兴昶房地产开发有限公司和北京茂越置业有限公司，两家公司股权结构相同，中建智地持股48.5%，金茂持股33%，越秀持股17%，朝阳城发持股1.5% [2][3] - 两项目产品面向高端改善群体，总价在千万元以上，紫京宸园规划815户，璞樾规划424户，整体得房率均在90%以上 [1][3] 项目销售表现 - 紫京宸园于10月12日开盘，首推353套房源，开盘当日总成交金额达56.5亿元，其中133平方米户型开盘即清盘 [4] - 璞樾于10月17日开盘，首推308套房源，开盘当日售出230套，销售金额达45.65亿元 [4] - 截至目前，紫京宸园网签120套，去化率14.7%，成交均价9.85万元/平方米，成交金额约19.74亿元；璞樾网签133套，去化率31%，成交均价9.96万元/平方米，成交金额约22.16亿元 [4] 合作纠纷与解决方案 - 项目股东方因操盘权问题产生纠纷，中建智地要求越秀交出北地块（璞樾）操盘权，并停止了对北地块的所有审批、合同、用印及财务工作 [5] - 纠纷起因据称是越秀未遵循统一定价标准，对部分房源进行暗中调价，造成超3亿元货值损失，并导致南地块（紫京宸园）超22亿元房源签约受影响 [5] - 经过谈判，中建智地、金茂、越秀三方股东已达成共识，发布联合声明，后续南北双地块将由三家联合操盘营销，通过统一规划衔接、协同营销节奏、规范定价机制避免无序竞争 [5][6] 区域市场竞争环境 - 黄杉木店地块位于东四环与五环之间，是朝青板块近十年唯一新增住宅地块，周边配套完善 [8] - 朝阳区新房竞争加剧，今年已出让多宗地块，项目3公里外的三间房组团地块被开发为朝观天珺和金茂满曜，两项目剩余房源近900套，成交均价分别为8.3万元/平方米和7.8万元/平方米，在大户型客户上与黄衫木店项目有重合 [8] - 距离约6公里的中海·万吉玖序项目定位有部分重合，目前去化率54%，剩余169套房源，成交均价11.3万元/平方米 [9]

香港二手楼市成交概况 - 上周香港20大主要屋苑二手买卖录37宗成交，较前周的49宗减少约24.5% [1] - 港岛、九龙及新界三区20大屋苑成交按周均下挫 [1] - 上周"零成交"屋苑数目共有7个，按周增加2个，占20大屋苑比率增加至35% [2] 新界区二手成交情况 - 新界区6个指标屋苑上周录13宗成交，较前周的18宗减少约27.8% [1] - 沙田第一城录9宗成交，较前周的10宗减少10% [1] - 新港城及维景湾畔各录得1宗成交，较前周的2宗减少50% [1] - 将军澳中心由前周录1宗成交减少至上周"零成交" [1] - 东港城由前周录2宗成交减少至上周"零成交" [1] - 新都城录2宗成交，较前周的1宗增加1倍 [1] 港岛区二手成交情况 - 港岛区4个指标屋苑上周录9宗成交，较前周的12宗减少25% [1] - 太古城录6宗成交，较前周的11宗减少约45.5% [1] - 嘉亨湾"破蛋"，按周增加2宗成交 [1] 九龙区二手成交情况 - 九龙区10个指标屋苑上周录15宗成交，较前周的19宗减少约21.1% [2] - 美孚新村录2宗成交，较前周的3宗减少约33.3% [2] - 黄埔花园录3宗成交，较前周的5宗减少40% [2] - 升悦居及维港湾各录得1宗成交，较前周的2宗减少50% [2] - 翔龙湾及海逸豪园由前周录3宗成交减少至上周"零成交" [2] - 丽港城录5宗成交，较前周的1宗增加4倍 [2] - 泓景台"破蛋"，按周增加3宗成交 [2]

地块成交情况 - 中铁建以7.7552亿元竞得北京通州区梨园6007地块，溢价率21.94% [1] - 地块吸引4家房企参与竞拍，经过215轮竞价成交 [6] - 综合楼面价约3.58万元/平方米，较相邻地块高7000元/平方米 [6] 地块规划调整 - 原0133多功能用地调整为R2二类居住用地，用地规模由1.29万㎡调至1.27万㎡ [3] - 地上建筑面积由3.99万㎡降至2.16万㎡，容积率由3.08降至1.7 [3] - 限高45米，调整后降低开发商成本压力 [3] 区域市场表现 - 相邻项目招商云璟揽阅开盘去化率90.43%，认购金额11.46亿元，均价5.89万元/㎡ [4] - 能建·京玥兰园去化近八成，成交均价5.5万元/㎡ [5] - 招商蛇口·璀璨公元整体去化近七成，均价5.7万元/㎡ [5] - 新城基业·颐瑞府去化不足三成，均价5.98万元/㎡ [5] 房企战略动态 - 中铁建近3年未在北京拿地，此次补仓小体量地块风险可控 [1] - 公司2024年房地产业务销售额951.45亿元，同比下降21.6% [6] - 投资聚焦高能级城市，一、二线城市拿地金额占比96% [7] - 西南和长三角区域贡献销售额占比达68% [7] 地块区位优势 - 位于东五环至六环间，距地铁八通线梨园站500米 [4] - 周边配套包括梨园主题公园、三甲医院及多所重点学校 [4] - 容积率1.7的"小而美"属性降低资金门槛并提升设计灵活性 [4][8]