项目概况 - 远洋资本管理的基金投资，位于北京中轴线与北三环交汇处的远洋安贞广场正式焕新亮相 [1][4] - 项目原为上世纪90年代老百货商场，经空间重构，转型为集企业总部办公与复合商业功能于一体的“绿氧”综合体 [1][4] - 该项目是远洋集团内部“基金+改造+运营”多业务协同的成果，也是远洋资本在城市更新领域的实践案例 [1][4] 商业模式与执行 - 项目由远洋资本管理的城市更新基金主导投资，旨在破解城市更新领域“投资规模大、回报周期长、资金来源单一”的核心痛点 [3][6] - 公司创新搭建多元化投融资体系：以城市更新基金主导，引入市场化股权基金作为主要股东，并搭配项目层面的并购贷与改造贷 [3][6] - 公司联动集团内部专业力量形成全链条闭环管理：联合远洋致信攻克工程技术难题，协同远洋不动产负责租赁运营的长效管理 [3][6] 行业背景与公司战略 - 中国城市更新已从“拆建改”阶段，迈入以资产价值重塑为核心的深水区 [3][6] - 大量位于核心地段的老旧资产因“投资规模大、回报周期长、改造复杂度高”而陷入“有资源、无资本，有空间、无运营”的困局 [3][6] - 远洋资本正依托自身专业能力，在北京、上海、天津等城市参与多个存量资产焕新项目，持续探索城市更新领域的业务机会 [3][6]

文章核心观点 - 远洋集团通过“基金+改造+运营”的协同模式，成功将北京安贞华联商厦更新改造为“远洋安贞广场”，为房地产存量时代的资产价值重构提供了可借鉴的案例 [1][2] - 城市更新项目面临建筑技术复杂与资金压力大的双重挑战，远洋集团通过技术创新与多元化融资模式予以解决，并视其为应对行业周期的核心竞争力 [4][5][13] - 城市更新市场前景广阔，远洋集团凭借二十余年的经验积累和多元化的项目布局，正在积极抢抓这一发展机遇 [6][7][13] 项目概况与定位 - 远洋安贞广场于2025年12月24日重新亮相，由建于上世纪90年代的老百货改造而成，定位为融合企业总部办公与复合商业功能的城市核心区稀缺商业综合体 [1] - 项目定位基于对区位、市场需求的研判，利用其核心城区稀缺独栋形态、三区交汇枢纽、比邻安贞医院等优势，定位为稀缺的企业总部独栋办公精品 [2] - 改造以绿色、健康、活力、共享为理念，旨在打造北京难得一见的“绿氧”综合体，填补区域高品质生态商办空间的空白 [2] 业务模式与协同 - 项目是远洋集团内部多业务协同的成果：远洋资本管理基金主导投资、远洋致信主导工程改造、远洋不动产主导租赁运营 [2] - “基金+改造+运营”协同发力的模式，为房地产存量时代的资产价值重构提供了可借鉴的解题思路 [2] - 公司通过招商前置实现优质资源精准导入，在普适性高标准产品框架下精准匹配核心客户需求，以差异化产品力锁定目标客户 [3][9] 技术突破与改造细节 - 面对原有建筑“封闭、采光差、动线乱”等问题，公司进行了“伤筋动骨”的空间革新，而非简单的“穿衣戴帽”式改造 [4][10] - 改造中大胆拔除了1至5层的多根结构柱，创造出一个贯穿26.5米的通高中庭，极大改善了采光 [4][10] - 在拆除结构的同时，配合综合加固技术，全面提升结构稳定性，实现了建筑安全与空间美学的兼得 [4][10] 融资策略与资金解决方案 - 项目资金并非依赖房企自有资金，而是依托市场化募集的股权基金作为主要股东，并结合项目层面的并购贷与改造贷，形成多元化资金组合 [5][12] - 此举旨在分散长周期、高投入带来的资金压力，符合国家关于健全多元化投融资方式以吸引社会资本参与城市更新的政策导向 [5][12] - 公司优势在于资本运作、工程改造及后期运营的“工具箱”齐全，能应对城市更新中的复杂问题 [5][12] 公司战略与行业机遇 - 城市更新前景广阔，数据显示“十五五”期间我国一线城市30年以上楼龄的商办物业将突破2亿平方米 [6][13] - 远洋集团在城市更新领域已深耕二十余年，累计实施面积超3000万平方米，仅近两年就成功签约并落地17个各类城市更新项目 [7][13] - 公司业务布局多元，除商业不动产更新外，也积极布局城市住宅自主更新业务，例如2025年与新疆克拉玛依市人民政府签署战略合作协议，提供老旧小区改造等系统化支持 [7][13] - 公司将解决城市更新复杂问题的能力视为应对当下行业周期的核心竞争力 [13] 招商与运营成果 - 在改造完成前，广成健康集团已确定以整租形式入驻远洋安贞广场，租期为10年 [2][8] - 运营不仅关注改造质量，更注重项目的长期可持续使用，并为入驻企业提供品牌资源对接等附加服务 [2][8]

项目概况与核心模式 - 远洋集团旗下城市更新项目远洋安贞广场（原安贞华联商厦）于2025年底正式揭牌，项目融合企业总部办公和复合商业功能，变身主打绿色健康的“绿氧”综合体 [2] - 项目在定向接洽超50家企业后，于2023年底与广成健康集团达成十年整租协议，为公司带来稳定现金流 [2] - 该项目被视为观察房企如何参与城市更新的重要样本，其核心在于跑通“投资—改造—运营—退出”的不动产运营模式，以激活城市核心区存量资产可持续价值 [2] 改造策略与运营逻辑 - 面对老百货商场“封闭、采光差、动线乱”的通病，公司选择了高难度、高成本的“动刀式”改造，例如拔除原建筑核心区域的8根关键结构柱，在2层-4层中庭间增设两座连桥以重构采光网络 [3] - 改造期间即结合周边医疗、大健康产业，锁定企业总部型办公需求，在运营端率先实现确定性，为提升资产价值提供支撑 [4] - 公司管理层强调，在当前行业周期下，城市更新不能仅用短期经济回报衡量，公司选择投入高成本改造以确保存量资产的长期价值 [4] 资金解决方案与协同模式 - 项目未依赖自有资金投入，而是依托市场化募集的股权基金作为主要股东，结合项目层面的并购贷与改造贷，形成多元化资金组合 [4] - 实操层面形成内生闭环：远洋资本管理的城市更新基金主导投资（解决“钱”），远洋致信主导工程改造（解决“技”），远洋不动产主导租赁运营（解决“管”） [5] - 公司管理层表示，城市更新项目高度依赖集团层面的统筹与协同，针对不同项目采用不同解法，内部没有固定合作模式 [5] 战略意义与行业背景 - 随着公募REITs等制度推进，具备清晰产权结构、稳定现金流和规范运营能力的城市更新项目，被视为潜在的优质底层资产类型之一 [5] - 跑通该模式可为公司在房地产下半场增厚估值布下“先手棋”，乃至擘画新业绩增长曲线 [5] - “十五五”期间，一线城市30年以上楼龄的商办物业将突破2亿平方米，存量激活已成为重要课题，行业趋势正从发展增量转向优化存量 [6] 公司战略与业务布局 - 远洋集团在城市更新领域深耕二十余年，累计实施面积超3000万平方米，近两年落地了17个项目，覆盖写字楼、商业、酒店等多元业态 [6] - 公司确立了城市更新业务的“双线并行”战略：一是城市住宅类的自主更新；二是城市不动产的存量盘活 [6] - 在城市住宅自主更新领域，公司正尝试从开发商向服务商转型，例如2025年与新疆克拉玛依市人民政府签署合作协议，提供涵盖政策编制、体检评估、设计改造及运营管理的全周期支持 [7] - 在盘活城市不动产领域，重点深耕北京、上海等核心城市，覆盖片区综合开发、商业运营提升等领域，构建系统化解决方案体系 [7]

行业发展趋势 - 中国房地产行业经历二十余年高速发展后，发展动能正在深度重构，从增量扩张转向存量提质 [1] - 全国住房城乡建设工作会议将“高质量开展城市更新”列为2026年首要工作任务，标志着行业进入存量提质新阶段 [1] - 随着新房增量规模见顶，依赖高杠杆推动规模扩张的旧模式已然失效，行业经历了长达四年的风险出清与产能重构 [3] - 传统地产开发商站在发展“十字路口”，未来机会属于能够在存量中找增量、在旧壳子里做新文章的企业 [3] 公司战略与业务转型 - 远洋集团管理层认为，房企需具备“躬身入局”的定力，以专业能力投入到城市更新的“深水区” [1] - 公司确立两条主要赛道：住宅类的自主更新和城市不动产的存量盘活 [3] - 在住宅更新领域，公司尝试从单纯开发商向服务商转型，例如与新疆克拉玛依市人民政府签署合作协议，提供涵盖政策编制、城市体检、设计改造及运营管理的全周期支持 [3] - 近两年，公司在城市更新领域落地了17个项目，包括远洋安贞广场、北京北苑星帆广场、北京希尔顿花园酒店、天津京津国际中心等 [4] - 公司通过处理复杂项目练就了“排雷拆弹”的本领，这种处理复杂局面的能力被视为其区别于传统开发商的核心竞争力 [4] 项目实践与解决方案 - 城市更新项目面临资金成本高、改造难度大、招商周期长三大挑战 [5] - 以北京远洋安贞广场项目为例，该项目前身为90年代建成的安贞华联商厦，被改造为融合企业总部办公与复合商业功能的“绿氧”综合体 [4][5] - 公司采用“基金+改造+运营”的内生闭环模式应对挑战：由远洋资本管理的城市更新基金主导投资解决资金问题，远洋致信主导工程改造解决技术问题，远洋不动产主导租赁运营解决管理问题 [5] - 公司强调内部不同业务单位的合作，由集团总部牵头协调，利用齐全的“工具箱”应对各类疑难杂症 [5] - 在改造层面，针对老建筑“黑盒子”般的硬伤，公司通过拔除1～5层核心区域结构柱、在2～4层中庭增设两座连桥等方式解决自然采光问题 [6] - 改造逻辑从追求填满每一平米转变为为了生态健康而“留白”，综合考虑经济、科技、生态健康等多方面因素 [6] 运营理念与市场定位 - 在招商运营方面，公司认为必须与客户需求强关联，潜在客户选址看重产业基础、上下游客户或人才供给 [6] - 公司在项目初始阶段就通过定位、设计和功能最大化，使产品尽可能符合市场和未来办公需求 [6] - 公司管理层认为，城市更新项目相当于“再造灵魂”，不能仅用短期经济回报衡量，需要摒弃赚快钱的浮躁，回归产品与运营的本质 [7] - 好的产品最终会由时间给出答案，做正确的事比正确地做事更重要 [7]

项目概况与定位 - 远洋安贞广场于12月24日在北京中轴线与北三环交会处揭牌亮相 其前身为90年代初建造的安贞华联商厦[1][2] - 项目是存量建筑改造更新的典型案例 公司将其从封闭的传统百货转型为城市核心区稀缺的“绿氧”综合体 融合企业总部办公与复合商业功能[2] - 项目定位为稀缺的企业总部独栋办公精品 其差异化优势包括核心城区稀缺类独栋形态 三区交汇枢纽 以及比邻安贞医院的健康生态[2] 改造策略与设计亮点 - 改造以绿色 健康 活力 共享为核心理念 并以“绿色低碳”为底层逻辑 旨在打造北京难得一见的“绿氧”综合体[2][3] - 改造未采用简单的“穿衣戴帽”式翻新 而是以LEED NC认证标准为指导进行深度空间革新[3] - 具体改造措施包括拔除1至5层的多根结构柱 创造出一个贯穿26.5米的通高中庭 并构建了东 南 西 北及顶部五个方向的立体采光网络[3] 招商成果与行业背景 - 公司通过招商前置 与广成健康集团达成战略合作 实现了优质资源的精准导入[2] - 行业数据显示 “十五五”期间 一线城市30年以上楼龄的商办物业将突破2亿平方米 存量激活已成为时代课题[4] - 该项目的实践被视为公司资管商管专业能力的呈现 也是北京城市更新的生动样本[4]