内地买家赴港购房市场概览 - 自香港特区政府楼市“撤辣”政策落地生效后，内地背景购房者赴港买楼的数量及资金量在2025年均创下新高[5] - 2025年全年香港私楼买卖登记超过5.66万宗，其中姓名以普通话拼音登记的买家占13958宗，占比约25%，较2024年的11631宗增加20%[5] - 2025年内地买家购房涉及金额达1410亿港元，较2024年的1303亿港元上升逾8%[5] - 内地背景购房者赴港买楼已连续两年突破1000亿港元大关，连续三年价量齐升[5] - 与2022年市场低点相比，2025年内地买家购房宗数（4078宗）和金额（489亿港元）大幅增长[5] 内地买家购房行为特点 - 内地买家赴港买楼整体呈现三大特点：追新、看重交通以及“不怕贵”[4][6] - **追新特点**：2025年一手楼盘成交中，普通话拼音买家入市宗数达6502宗，按年同比上升17%，涉及约789亿港元[6] - 2025年一手盘买家宗数较2022年“撤辣”前的低点（1212宗）增加四倍，金额（184亿港元）增加三倍[6] - 在内地客13906宗购买记录中，一手物业买卖约为6495宗，占总数的约47%[6] - 以成交金额计算，一手盘涉及约795亿港元，占内地客买楼总资金池（约1379亿港元）的58%，即六成左右[6] 热门购房区域分析 - 距离香港西九龙高铁站不远的启德新区是内地买家青睐的购买新楼盘核心地区[7] - 2025年启德新区共录得2222宗一手楼盘成交，普通话拼音买家占了1169宗，比例约为52.6%，以数量计算属于全港“销冠”地区[7] - 交通改善带动港铁沿线项目受青睐，例如黄竹坑站2025年开盘的多个楼盘录得991宗一手买卖，其中450宗属普通话拼音买家，占比达45%，涉资78亿港元，平均每套楼价1745万港元[7] 豪宅市场表现 - 2025年香港的一手豪宅及超级豪宅同样受到内地买家欢迎，在超过1000万港元的一手私宅成交案例中，内地买家的金额占比超过一半[8] - 市场呈现“金额越高、内地买家占比越大”的格局[8] - 在逾5000万港元一手私宅注册个案中，内地买家占约69.7%；在逾2000万至5000万港元区间，内地买家占约64.3%；在逾1000万至2000万港元区间，内地买家占约57.3%[8] - 自2025年6月起，香港开始曝出多宗内地客赴港购买上亿港元豪宅消息[9] - 香港新版“优化投资移民计划”允许申请人投资5000万港元或以上的住宅物业，被认为有利于该价位以上豪宅成交[9] 市场驱动因素与展望 - 港股市场交投持续畅旺，尤其是IPO集资数额创下新高，加之当地豪宅整体价格已有一成至三成不等的跌幅，促成了“股楼双旺”的局面[10] - 展望2026年，推动交投畅旺的因素包括地产商积极去库存、新盘以相对低价促销以及减息刺激购房需求等，内地资金涌入香港的“北水效应”或将持续[10] - 部分在2023年至2024年通过人才计划来港的专业人士，在租住期约满后可能开始考虑在香港购置首套住房，成为市场新增量[10] - 预计2026年普通话拼音买家入市宗数有望突破1.5万宗，内地买家在新盘市场的影响力愈来愈大[10]

文章核心观点 - “北京楼市香港化”的说法仅停留在核心区房价高企的表象，两地楼市在根本的土地、政策和保障体系上存在本质差异，北京楼市走的是带有首都特色的民生路线，不会重蹈香港覆辙 [3][5][26] 表面相似性：核心区房产的资产属性 - 北京和香港核心区房产均超越居住功能，成为财富身份象征和抗通胀工具，香港中环、半山豪宅每平米叫价四五十万港元，北京西城金融街、海淀万柳顶尖学区房每平米达二三十万人民币 [5] - 核心区房产因绑定稀缺资源而价格高企，香港依托国际金融中心地位和海景，北京依托顶尖学区、中央政务资源和顶级医院，五六十平米“老破小”可售价上千万人民币 [5][7] - 经济波动时，核心区硬货资产比股票、基金更让人踏实，并成为两地高净值人群跨域配置的“保险柜” [7][9] 根本差异：土地、政策与保障体系 - 土地供应根本不同：香港可开发平地稀缺，每年新增住宅不足1万套，北京地盘是香港的十倍以上，五环外有待开发土地，政府可主动调控供应，2024年土地供应计划重点在昌平、大兴、顺义等新城 [11][20] - 政策导向分水岭：香港楼市由资本主导、市场自由度极高，北京坚守“房住不炒”，核心区高门槛限购打击投机，并着力在平原新城建设保障房以引导人口分布 [13][14][16] - 住房保障体系温度差异：香港公屋、居屋供应不足导致低收入家庭困于“劏房”，北京构建覆盖从“一张床”到“一套房”的全方位保障网，2023年建设筹集8.2万套、竣工9.3万套保障性住房均超额完成任务 [16][18] 最新动向：北京打破“香港化”猜想的举措 - 土地供应明确向新城倾斜，通过配套建设好学校、好医院提升外围区域居住价值，为中心城区减负 [20] - 保障房建设量质齐升，项目多选址地铁站、产业园附近，确保居住便利性，调控政策实行“一类一策”的精准滴灌，核心区严格限购，远郊区适度支持以促进平衡 [22][24] - 北京楼市核心任务是保民生、求稳定，通过精细化操作实现活跃且健康的平衡，确保各行各业劳动者能踏实安家 [24][26]

全球货币与财政宽松周期 - 全球央行降息次数已超过2007-09年全球金融危机期间 [4] - 美联储在未来12-18个月有100BP的降息空间，中性利率有望回归至3%-3.25% [4] - 美联储将于12月1日起结束量化紧缩，并可能在2026年重启量化宽松 [6] - 国内处于“财政与货币”双宽松元年，M1等核心金融指标逐步复苏 [6] - 10月末人民币存款余额达325.6万亿元，同比增长8%，7年内翻倍 [11] 香港与上海豪宅市场表现 - 前9个月内地人在港买房总额近1000亿港元，香港豪宅新买家超8成为内地人 [1] - 阿里巴巴前CEO张勇以5354万港元购入香港四房豪宅 [1] - 上半年上海总价3000万元以上新房成交1096套，占全国30城总量的59.4% [8] - 上海总价5000万元以上住宅市场占比接近八成 [8] - 1-10月上海3000万以上豪宅成交量占全国比例高达60%，达1764套 [25] - 嘉里建设董事会主席郭孔华以约1.17亿元购买上海黄浦区449平方米豪宅 [9] 核心资产穿越周期的历史证据 - 英国伦敦近50年房价上涨106倍，远超英国整体的61倍 [15] - 法国巴黎市近50年房价上涨32.5倍，超过法国整体的22.7倍 [15] - 美国纽约市近40年房价上涨8.1倍，高于美国整体的5.6倍 [15] - 日本六个核心城市地价在泡沫破灭前36年上涨210倍 [15] - 英国“内伦敦”近30年房价涨幅达6.4倍，大于“外伦敦”的4.8倍 [18] - 法国巴黎市中心近30年房价涨幅2.95倍，超过近郊的1.97倍和远郊的1.43倍 [18] 全球资金对核心城市资产的持续偏好 - 2025年上半年针对日本房地产投资额同比增长22%，首次超过3万亿日元，东京在全球城市中排名居首 [20] - 海外投资者对日本房地产购买额增至3.7倍，占日本房地产整体投资额的34% [20] - 东京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区）占全部房地产投资额的56% [22] - 东京都心5区A级写字楼投资回报率维持在2.0%-2.5% [22] 上海核心区域资产价值分析 - 徐汇滨江是上海顶流中的顶流，拥有1.4公里江岸端的滨江源头和黄金S湾 [29] - 安澜上海项目是徐汇滨江最后一块成片开发、整体兑现的滨江收尾项目 [31] - 安澜上海采用“全地块4米+整层抬板设计”、全景舱设计、三层立体花园景观及五大浮空花园 [33] - “十五五”规划推动房地产“严控增量、优化存量、提高质量”，核心城市核心资产稀缺性将增强 [10]

香港住宅市场 - 2025年上半年香港整体物业市场价格维持低位 港府最新财政预算案未推出重大楼市措施 [1] - 住宅市场气氛略有改善 实际按揭息率下调且银行上调按揭现金回赠 [1] - 2025年首五个月新盘成交宗数低于2024年同期 受撤辣措施高基数效应影响 [2] - 2025年及2026年预计分别有20,900个和20,100个住宅单位落成 2024年一手成交量仅16,900伙 [2] - 新盘货尾高库存问题持续 2025年新盘成交量预计低于2024年 [2] - 二手住宅成交量企稳 楼价较高峰下跌约三成且息率趋势向下 [2] - 住宅租赁市场受留学生及高才通人士带动 整体租金持续向好 [2] 豪宅市场 - 2025年首五个月大型单位(>100平方米)成交近1,000宗 市场需求可消化新增供应 [3] - 内地买家因投资移民政策持续入市 预计下半年成交宗数及呎价持续向好 [3] 工商铺市场 - 2025年上半年工商铺市场录得多宗银主盘及投资者抛售低价成交个案 [4] - 写字楼市场下半年气氛略改善 但供过于求使租金持续受压 [4] - 商厦空置率高企 学生宿位严重供不应求 [4] - 政府推出先导计划允许酒店或商厦直接改装为学生宿舍 乙级及丙级写字楼或酒店成市场焦点 [4]