文章核心观点 - “北京楼市香港化”的说法仅停留在核心区房价高企的表象，两地楼市在根本的土地、政策和保障体系上存在本质差异，北京楼市走的是带有首都特色的民生路线，不会重蹈香港覆辙 [3][5][26] 表面相似性：核心区房产的资产属性 - 北京和香港核心区房产均超越居住功能，成为财富身份象征和抗通胀工具，香港中环、半山豪宅每平米叫价四五十万港元，北京西城金融街、海淀万柳顶尖学区房每平米达二三十万人民币 [5] - 核心区房产因绑定稀缺资源而价格高企，香港依托国际金融中心地位和海景，北京依托顶尖学区、中央政务资源和顶级医院，五六十平米“老破小”可售价上千万人民币 [5][7] - 经济波动时，核心区硬货资产比股票、基金更让人踏实，并成为两地高净值人群跨域配置的“保险柜” [7][9] 根本差异：土地、政策与保障体系 - 土地供应根本不同：香港可开发平地稀缺，每年新增住宅不足1万套，北京地盘是香港的十倍以上，五环外有待开发土地，政府可主动调控供应，2024年土地供应计划重点在昌平、大兴、顺义等新城 [11][20] - 政策导向分水岭：香港楼市由资本主导、市场自由度极高，北京坚守“房住不炒”，核心区高门槛限购打击投机，并着力在平原新城建设保障房以引导人口分布 [13][14][16] - 住房保障体系温度差异：香港公屋、居屋供应不足导致低收入家庭困于“劏房”，北京构建覆盖从“一张床”到“一套房”的全方位保障网，2023年建设筹集8.2万套、竣工9.3万套保障性住房均超额完成任务 [16][18] 最新动向：北京打破“香港化”猜想的举措 - 土地供应明确向新城倾斜，通过配套建设好学校、好医院提升外围区域居住价值，为中心城区减负 [20] - 保障房建设量质齐升，项目多选址地铁站、产业园附近，确保居住便利性，调控政策实行“一类一策”的精准滴灌，核心区严格限购，远郊区适度支持以促进平衡 [22][24] - 北京楼市核心任务是保民生、求稳定，通过精细化操作实现活跃且健康的平衡，确保各行各业劳动者能踏实安家 [24][26]

全球货币与财政宽松周期 - 全球央行降息次数已超过2007-09年全球金融危机期间 [4] - 美联储在未来12-18个月有100BP的降息空间，中性利率有望回归至3%-3.25% [4] - 美联储将于12月1日起结束量化紧缩，并可能在2026年重启量化宽松 [6] - 国内处于“财政与货币”双宽松元年，M1等核心金融指标逐步复苏 [6] - 10月末人民币存款余额达325.6万亿元，同比增长8%，7年内翻倍 [11] 香港与上海豪宅市场表现 - 前9个月内地人在港买房总额近1000亿港元，香港豪宅新买家超8成为内地人 [1] - 阿里巴巴前CEO张勇以5354万港元购入香港四房豪宅 [1] - 上半年上海总价3000万元以上新房成交1096套，占全国30城总量的59.4% [8] - 上海总价5000万元以上住宅市场占比接近八成 [8] - 1-10月上海3000万以上豪宅成交量占全国比例高达60%，达1764套 [25] - 嘉里建设董事会主席郭孔华以约1.17亿元购买上海黄浦区449平方米豪宅 [9] 核心资产穿越周期的历史证据 - 英国伦敦近50年房价上涨106倍，远超英国整体的61倍 [15] - 法国巴黎市近50年房价上涨32.5倍，超过法国整体的22.7倍 [15] - 美国纽约市近40年房价上涨8.1倍，高于美国整体的5.6倍 [15] - 日本六个核心城市地价在泡沫破灭前36年上涨210倍 [15] - 英国“内伦敦”近30年房价涨幅达6.4倍，大于“外伦敦”的4.8倍 [18] - 法国巴黎市中心近30年房价涨幅2.95倍，超过近郊的1.97倍和远郊的1.43倍 [18] 全球资金对核心城市资产的持续偏好 - 2025年上半年针对日本房地产投资额同比增长22%，首次超过3万亿日元，东京在全球城市中排名居首 [20] - 海外投资者对日本房地产购买额增至3.7倍，占日本房地产整体投资额的34% [20] - 东京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区）占全部房地产投资额的56% [22] - 东京都心5区A级写字楼投资回报率维持在2.0%-2.5% [22] 上海核心区域资产价值分析 - 徐汇滨江是上海顶流中的顶流，拥有1.4公里江岸端的滨江源头和黄金S湾 [29] - 安澜上海项目是徐汇滨江最后一块成片开发、整体兑现的滨江收尾项目 [31] - 安澜上海采用“全地块4米+整层抬板设计”、全景舱设计、三层立体花园景观及五大浮空花园 [33] - “十五五”规划推动房地产“严控增量、优化存量、提高质量”，核心城市核心资产稀缺性将增强 [10]

香港住宅市场 - 2025年上半年香港整体物业市场价格维持低位 港府最新财政预算案未推出重大楼市措施 [1] - 住宅市场气氛略有改善 实际按揭息率下调且银行上调按揭现金回赠 [1] - 2025年首五个月新盘成交宗数低于2024年同期 受撤辣措施高基数效应影响 [2] - 2025年及2026年预计分别有20,900个和20,100个住宅单位落成 2024年一手成交量仅16,900伙 [2] - 新盘货尾高库存问题持续 2025年新盘成交量预计低于2024年 [2] - 二手住宅成交量企稳 楼价较高峰下跌约三成且息率趋势向下 [2] - 住宅租赁市场受留学生及高才通人士带动 整体租金持续向好 [2] 豪宅市场 - 2025年首五个月大型单位(>100平方米)成交近1,000宗 市场需求可消化新增供应 [3] - 内地买家因投资移民政策持续入市 预计下半年成交宗数及呎价持续向好 [3] 工商铺市场 - 2025年上半年工商铺市场录得多宗银主盘及投资者抛售低价成交个案 [4] - 写字楼市场下半年气氛略改善 但供过于求使租金持续受压 [4] - 商厦空置率高企 学生宿位严重供不应求 [4] - 政府推出先导计划允许酒店或商厦直接改装为学生宿舍 乙级及丙级写字楼或酒店成市场焦点 [4]