全球货币与财政宽松周期 - 全球央行降息次数已超过2007-09年全球金融危机期间 [4] - 美联储在未来12-18个月有100BP的降息空间，中性利率有望回归至3%-3.25% [4] - 美联储将于12月1日起结束量化紧缩，并可能在2026年重启量化宽松 [6] - 国内处于“财政与货币”双宽松元年，M1等核心金融指标逐步复苏 [6] - 10月末人民币存款余额达325.6万亿元，同比增长8%，7年内翻倍 [11] 香港与上海豪宅市场表现 - 前9个月内地人在港买房总额近1000亿港元，香港豪宅新买家超8成为内地人 [1] - 阿里巴巴前CEO张勇以5354万港元购入香港四房豪宅 [1] - 上半年上海总价3000万元以上新房成交1096套，占全国30城总量的59.4% [8] - 上海总价5000万元以上住宅市场占比接近八成 [8] - 1-10月上海3000万以上豪宅成交量占全国比例高达60%，达1764套 [25] - 嘉里建设董事会主席郭孔华以约1.17亿元购买上海黄浦区449平方米豪宅 [9] 核心资产穿越周期的历史证据 - 英国伦敦近50年房价上涨106倍，远超英国整体的61倍 [15] - 法国巴黎市近50年房价上涨32.5倍，超过法国整体的22.7倍 [15] - 美国纽约市近40年房价上涨8.1倍，高于美国整体的5.6倍 [15] - 日本六个核心城市地价在泡沫破灭前36年上涨210倍 [15] - 英国“内伦敦”近30年房价涨幅达6.4倍，大于“外伦敦”的4.8倍 [18] - 法国巴黎市中心近30年房价涨幅2.95倍，超过近郊的1.97倍和远郊的1.43倍 [18] 全球资金对核心城市资产的持续偏好 - 2025年上半年针对日本房地产投资额同比增长22%，首次超过3万亿日元，东京在全球城市中排名居首 [20] - 海外投资者对日本房地产购买额增至3.7倍，占日本房地产整体投资额的34% [20] - 东京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区）占全部房地产投资额的56% [22] - 东京都心5区A级写字楼投资回报率维持在2.0%-2.5% [22] 上海核心区域资产价值分析 - 徐汇滨江是上海顶流中的顶流，拥有1.4公里江岸端的滨江源头和黄金S湾 [29] - 安澜上海项目是徐汇滨江最后一块成片开发、整体兑现的滨江收尾项目 [31] - 安澜上海采用“全地块4米+整层抬板设计”、全景舱设计、三层立体花园景观及五大浮空花园 [33] - “十五五”规划推动房地产“严控增量、优化存量、提高质量”，核心城市核心资产稀缺性将增强 [10]

市场成交量动态 - 2025年上海楼市开局势头良好，3月二手房成交量达到21300套，爬过2万套荣枯线 [1] - 但3月成交量中超过六成交易为房东降价超15%或总价300-500万的刚需房源 [1] - 市场成交量在4月迅速回落至18100套，5月进一步下滑至17500套，夏季淡季基本躺平在16000套水平线 [2] 政策影响与市场反应 - 2月针对临港、张江等五个重点区域，非沪籍人才社保门槛从5年降至3年 [1] - 政策后首个周末，重点区域到访量环比激增近80% [1] 供需关系与库存 - 二手房挂牌量激增，8月初链家数据显示上海二手房挂牌量已突破20万套 [3] - 当前20万套待售房源悬于1.6万套月成交量之上 [4] - 平均成交周期从去年180天拉长至245天，一套房挂牌到卖掉需8个多月 [4] 价格走势与结构性分化 - 豪宅市场表现坚挺，上海上半年3000万以上豪宅成交微增5% [4] - 外环外大面积房源冰封，二季度外环外房价环比下跌2.1%，内环内环比跌0.6%，房价下行正沿环线逐级传导 [4][6] - 具体案例显示价格大幅回调：陆家嘴一线江景房成交价低于22年高点12%；徐汇滨江次新大平层从5200万降至4600万成交；某豪宅从1.2亿自降至6100万成交，腰斩 [4] - 外环外案例：宝山顾村一套房从550万降至380万成交；嘉定新城一套房从320万降至280万仍无人问津 [4][5] - 二手房平均议价空间从去年5.2%扩大至今年9.8% [6] 融资与市场情绪 - 居民部门长期贷款已连续三个月净偿还 [6] - 市场情绪表现为恐惧压倒贪婪，宁可砸锅卖铁也要降低负债 [6] 法拍市场 - 2025年1-8月新增法拍品2191件，同比下降42.5% [6] - 同期法拍市场交易截止拍次4423次，同比降35.88%；成交拍次1365次，拍次成交率30.86%，同比升7.36个百分点 [7] - 法拍市场成交总金额109.77亿元，同比下降26.94% [7] 租赁市场 - 7月上海平均租金同比下跌4.5% [7] - 一些长租公寓开始签约一年送两个月促销 [7] - 租金回报率仅1.8%，跑不赢国债 [8]

上海房地产市场整体表现 - 2025年1-6月上海一、二手住房累计成交1311万平方米 为2022年以来同期最高 同比增加17% [1] - 一手住房市场总体平稳 1-6月累计成交326万平方米 同比基本持平 [1] - 二手住房市场交易活跃 1-6月累计成交985万平方米（11 6万套） 同比增加24% [1] - 截至前5个月上海新房价格指数环比累计上涨2 7% 二手房价格指数自2024年"沪七条"实施以来环比累计上涨1 3% [1] 豪宅市场表现 - 2025年上半年上海总价3000万元及以上新房成交1096套 金额553亿元 远超2023年同期194亿元 增幅达184% [2] - 上海连续2年豪宅交易规模超500亿元 反映改善型需求释放和高端购买力强劲 [2] - 豪宅市场向好原因包括资金保值增值需求和高品质地段吸引力 [2] - 豪宅数据对全国城市房地产发展具有参考意义 需结合本地实际情况布局 [3] 土地市场表现 - 2025年上半年上海土地成交建筑面积215万平方米 同比增长13% [2] - 同期土地出让金达670亿元 同比增长51% 呈现量价齐升态势 [2] - 土地市场数据反映投资信心充足 是预判后期趋势的重要指标 [3] - 土地交易与豪宅市场均聚焦"优质"属性 企业看好上海土地投资价值 [3]

上海房地产市场整体表现 - 1-6月上海市一、二手住房累计成交1311万平方米，为2022年以来同期最高，同比增加17% [1] - 一手住房累计成交326万平方米，同比基本持平 [1] - 二手住房累计成交985万平方米（11.6万套），同比增加24% [1] - 新房价格指数环比累计上涨2.7%，二手住房价格指数环比累计上涨1.3% [1] 豪宅市场表现 - 上半年总价3000万元及以上新房项目交易1096套，成交金额达553亿元，同比增幅184% [1][2] - 上海已连续2年豪宅交易规模超过500亿元，反映改善型需求释放和高端购买力强劲 [2] - 豪宅市场向好原因包括资金投放渠道有限、保值增值预期以及高品质地段需求 [2] 土地市场表现 - 上半年上海土地成交建筑面积215万平方米，同比增长13% [2] - 土地出让金670亿元，同比增长51%，呈现量价齐升态势 [2][3] - 高质量地块供应增加，支持高品质住房建设 [2] - 土地市场数据向好反映投资信心足，企业看好上海土地投资 [3] 行业启示 - 上海豪宅市场数据对全国其他城市房地产发展有启发意义，可根据城市定位布局高品质住宅 [3] - 土地交易走势与豪宅市场相似，均聚焦"优质"资产 [3]

一线城市房价走势 - 5月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，但上海环比上涨0.7%，同比涨幅5.9% [1] - 上海房价逆势上涨主要受豪宅项目集中入市拉动，高端盘吸引高净值人群并提升市场热度 [1] - 上海新房价格表现强势，但市场呈现结构性分化特征，豪宅与刚需盘差异显著 [1] 豪宅市场表现 - 融创上海壹号院四批次128套房源认购超200组，三批次64套房源开盘即售罄，销售额40.25亿元 [2] - 中海云邸玖章105套房源认购率216%，绿城潮鸣东方120套房源单日销售69.88亿元，最贵房源总价1.54亿元 [2] - 海玥外滩序Bund98项目223套房源认筹率248%，康定壹拾玖92套房源41分钟售罄，认购率265% [2] - 2025年上海总价3000万元以上新房成交预计超2000套，金额达1093亿元 [3] - 2024年上半年上海5000万元以上豪宅网签518套，同比翻倍 [3] 房价数据与市场分析 - 5月上海新房价格环比涨0.7%全国第二，同比涨5.9%全国第一，前5月均价同比涨5.7% [4] - 5月上海新房成交均价环比上涨24.8%至90691元/平米，创历史新高 [4] - 豪宅成交量增长带动上海房价上涨，改善型需求释放推动优质房源成交活跃 [4] 土地市场动态 - 2024年6月上海取消土拍限价，核心区地块楼板价普遍突破12万元/平米 [5] - 6月上海第五次土拍起始总价192.47亿元，杨浦地块经95轮竞价以35亿元成交，楼面价9.55万元/平米 [5] - 第六批拟出让宅地包含徐汇衡复风貌区地块，楼板价有望突破20万元/平米 [6] 二手房市场现状 - 5月上海二手房价环比下降0.7%，挂牌量增加导致议价空间扩大 [6] - 总价千万元以上房源及品质较差的老破小存在较大议价空间 [6]