财务数据和关键指标变化 - 第三季度经济回报为8.1% 年初至今经济回报为11.5% 连续八个季度实现正经济回报 [8][20] - 每股账面价值从上一季度的18.45美元增至19.25美元 环比增长4.3% [20] - 每股可分配收益为0.73美元 持续超过每股0.70美元的股息 [8][20][22] - 平均收益率从上一季度的5.41%提高至5.46% 平均回购利率改善3个基点至4.5% [22] - 剔除PAA后的净利差环比增至1.5% 剔除PAA后的净息差与上一季度持平为1.7% [22] - 经济杠杆率微降至5.7倍 加权平均回购天数保持健康水平为49天 [23] - 运营费用比率显著改善 第三季度下降10个基点至1.41% 年初至今为1.46% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 机构业务投资组合市场价值超过870亿美元 环比增长10% 增长78亿美元 [9] - 机构投资组合约15%的增长来自机构CMBS 类似比例来自市场价值增值 [9] - 机构利差相对国债收窄8-12个基点 [10] - 住宅信贷业务经济市场价值增至69亿美元 代表公司25亿美元资本 [11] - Onslow Bay平台本季度完成八笔交易 规模39亿美元 为公司及合资企业生成4.73亿美元高收益OBX保留证券 [12] - 年初至今已定价24笔交易 代表124亿美元未偿还本金 巩固了公司在住宅信贷市场的领先地位 [12] - 抵押贷款服务权组合市场价值增加2.15亿美元至35亿美元 代表公司29亿美元资本 [15] - MSR估值倍数环比微降 主要受抵押贷款利率下降驱动 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国经济保持韧性 第三季度GDP增速可能与第二季度持平 [5] - 通胀率维持在3%附近高位 [6] - 劳动力市场条件减弱 过去三个月每月招聘岗位放缓至仅3万个 [7] - 美联储在9月降息25个基点 [7] - 利率波动性大幅下降 降低了凸性成本并推动机构利差收紧 [8] - 固定收益基金流入量比过去几个季度的平均水平高出50%以上 [10] - 担保抵押债券需求旺盛 月产量超过300亿美元 [10] - 非机构总证券化规模年初至今达1600亿美元 预计将成为2021年以来第二大年度发行量 [12] - 全国房价同比相对持平 可售库存增加可能导致冬季进一步贬值 [14] - 抵押贷款发起量处于较高水平 行业无法保留在高成交量环境中产生的所有MSR [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取多元化的住房金融战略 在过去三年实现了13%的年化经济回报 [19] - 机构业务配置超重 并计划将住宅信贷和MSR业务的合并权重提高至40% [27][28] - 住宅信贷业务约75%的风险敞口由OBX证券和住宅全贷款组成 实现了对资产收购和管理的完全控制 [15] - 公司偏好低票面利率MSR 因其提供高度可预测的现金流且负凸性有限 [18] - 在机构市场内 通过指定池和机构CMBS等方式管理凸性风险 [10][43] - 公司保持历史低杠杆率和显著流动性 在当前投资环境中保持灵活性 [19] - 公司与PennyMac金融服务公司建立新的合作伙伴关系 增加了行业领先的抵押贷款发起人和服务商 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济波动性下降 预期美联储进一步降息以及健康的固定收益需求 使投资策略在年内余下时间处于有利位置 [17] - 机构板块仍然具有吸引力 因为利差压缩是通过降低波动性和更陡峭的收益率曲线实现的 从而改善了资产类别的基本面 [17] - 更宽松的货币政策应继续为机构MBS提供强大的技术背景 2026年监管改革和银行需求增加的可能性也存在 [18] - 住宅信贷业务应受益于不断增长的私人标签市场 Onslow Bay渠道和OBX证券化平台是明确的市场领导者 [18] - MSR供应应保持健康 公司保持充足的过剩能力以机会性地增长投资组合 [18] - 公司对前景保持乐观 但投资组合的构建旨在防范不确定性 [19] 其他重要信息 - 公司在第三季度筹集了11亿美元增值股权 其中8亿美元通过ATM计划完成 [8] - 公司重新开放抵押贷款REIT优先股市场 发行了自2019年以来的首只优先股 也是多年来首只住宅MREIT发行 [8] - 本季度增加了约86亿美元的回购本金 [23] - 截至9月30日 住宅信贷业务总融资能力为43亿美元 利用率为40% MSR总可用承诺仓库容量为21亿美元 利用率为50% [23] - 季度末有74亿美元无负担资产 包括59亿美元现金和无负担机构MBS [23] - 约有15亿美元公允价值的MSR质押给承诺仓库设施 可根据市场预付款率快速转换为现金 [23] 问答环节所有提问和回答 问题: 机构业务回报率以及与其它投资领域的比较 - 从资本配置角度看 机构业务仍然非常有吸引力 因为该板块从基本面上和技术面上都已从2022和2023年很好地恢复 利差虽然收窄 但公司仍超配机构业务 并希望将住宅信贷和MSR的权重提高至合计40% [26][27][28] 问题: MSR批量供应的来源和定价 以及MSR是否会因此增加 - 批量供应来自大型参与者 其中一些此前并非卖家 这对未来批量供应是令人鼓舞的 定价相对稳定 回报情况令人鼓舞 公司机会性地增加了配置 [29] 问题: 机构回报的分解 以及如何看待头寸风险 - 相对于互换的利差约为35-40个基点 公司对冲组合中约65%为互换 35%为国债 混合收益率约为160个基点 接近17%的净资产收益率 期权成本约在60-65个基点范围内 过去一个季度已实现波动率低于隐含波动率 有助于降低对冲成本 预计波动环境将保持 subdued [33][34] 问题: 当前季度至今的账面价值表现 - 截至昨晚 除股息应计项目前的账面价值上涨约1% 加上股息应计项目 经济回报在1.5%至2%之间 [35] 问题: 在当前利率背景下 如何权衡高票息指定池与低票息以获得预付保护 - 公司不断评估获取预付保护的更好方式 是降低票息还是购买指定池 上个季度 随着利率跌至一年以上最低点 通用高票息的预付预期大幅上升 导致其期限缩短并对carry profile产生负面影响 这导致需求转向中低票息 指定池的优势在于其期权有效期很长 这使得指定池比降低票息或购买通用抵押品更具吸引力 [39][40] 问题: 本季度MSR购买情况以及供应增加在低票息和接近生产票息之间的细分 - 公司在MBS和MSR中都有机会查看OAS估值 通过购买低票面利率MSR来承担凸性 并在机构MBS中以更高票面利率的形式参与 这是战略的重要组成部分 供应增加的原因是利率下降且抵押贷款发起量处于较高水平 行业无法保留在高成交量环境中产生的所有MSR [41] 问题: 抵押贷款利差收紧后 锁定量和证券化发行速度在年底前后的展望 - 非QM的AAA利差年初为115-120个基点 目前约为135个基点 非QM的市场渗透率持续增长 7月份所有锁定量中有8%为非QM和DSCR 这是有史以来的最高百分比 年初至今非QM发行量已达600亿美元 预计全年将达到650-700亿美元 公司9月份是最活跃的月份 非QM和DSCR锁定量达23亿美元 证券化速度可能比第二和第三季度稍慢 但非QM的市场渗透率持续增长 可能接近10% [47][48][49] 问题: 关于美联储可能将主要政策工具转向目标三方回购的讨论及其对MBS回购的影响 - 美联储需要随着市场发展而演变 回购利率比联邦基金利率更能反映融资利率 这只是美联储确保拥有最佳信息来评估融资市场和实施政策的思考 不应过度解读 [50][51] 问题: 抵押贷款REITs未来是否可能再次将期限缺口作为策略一部分 以及如何权衡提高杠杆与让期限漂移以创造阿尔法 - 公司评估三种主要风险 利差基差风险 信用风险和期限风险 并根据最具吸引力的风险调整后回报下注 目前由于利率市场存在大量不确定性 公司接近零期限缺口是合理的 目前有理由看跌利率 也有理由看涨利率 在当前环境下 最好的做法是不在利率市场承担大量风险 当收益率曲线陡峭时 承担利率风险会获得carry 但目前2s10s的52个基点利差虽为正但并不具吸引力 未来某个时点可能会采取更长期的策略 但目前希望保持接近中性 [56][57][58][59] 问题: 政府赞助企业再次成为机构MBS买家的可能性及其对利差和MSR市场的影响 - 市场已有一些预期GSEs可能成为更活跃的买家 但这并非公司依赖的因素 MBS需求广泛且强劲 固定收益基金流入且其中约三分之一平均投入抵押贷款 这是主要驱动因素 从政策角度看 GSEs作为利差稳定剂可能有益 但必须谨慎对待 [61][62] 问题: 调整PAA后的净利息收入稳定性以及未来几个季度的展望 - 投资组合因低杠杆而非常稳定 对冲回报的EAD波动小 预计本季度将获得与上一季度一致的EAD 互换投资组合相对稳定 约12.5亿美元将在明年第一季度到期 之后直到2026年第四季度才到期 机构投资组合平均价格接近面值 提前还款不会给整体会计带来太大波动 预计未来美联储降息将使公司在资金成本方面受益 [66][67][68][69] 问题: 风险偏好是否有所减弱 以及股息覆盖率的看法 - 利率风险方面 由于当前票息利差降低28个基点 投资组合的负凸性略有增加 导致双方前景看起来更不利 期限接近平坦 公司目前不打算承担大量利率风险 利差风险方面 抵押贷款利率下降自然降低了投资组合的利差期限 公司风险立场并非保守 若有机会可在短期内增加机构 MBS MSR或住宅信贷配置 对股息感觉良好 股息收益率略高于13% 净资产收益率接近15% 感觉充足 对冲比例为92% 收入流有大量保护 [73][74][75][77] 问题: 非机构投资组合 特别是OBX证券化的再融资响应情况 以及次级头寸的回报敏感性 - 2023年版本的OBX投资组合 其总加权平均票息在8%-8.5%之间 目前CPR在30出头 比预期慢 当前非QM利率约为6.875% 较当前利率溢价100-150个基点 但提前还款速度仅略高于平价贷款的市场惯例 底层资产的凸性特征令人惊喜 部分原因是投资者贷款的提前还款罚金 投资者贷款约占购买贷款的50% 其中约四分之三有提前还款罚金 这些资产的S曲线比机构合规市场或大额贷款市场平坦得多 投资组合的实际回报率高于预测 因为提前还款速度慢于预期 证券化后保留的超额部分存在大量嵌入式IO 这对收益一直是巨大的积极因素 [82][83][84]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度经济回报率为8.1%，年初至今经济回报率为11.5%，连续八个季度实现正经济回报 [8] - 每股可分配收益为0.73美元，持续超过每股0.70美元的股息 [8] - 每股账面价值从上一季度的18.45美元增长4.3%至19.25美元 [20] - 平均收益率从上一季度的5.41%提升至5.46%，平均回购利率改善3个基点至4.5% [22] - 净利差剔除PAA后增至1.5%，净息差剔除PAA后与上季度持平为1.7% [22] - 运营费用比率显著改善，季度下降10个基点至1.41%，年初至今为1.46% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 机构业务投资组合市场价值超过870亿美元，环比增长10%，增长78亿美元 [9] - 机构业务中约15%的增长来自机构CMBS，类似比例来自市场价值增值 [9] - 机构利差相对国债收窄8-12个基点 [10] - 住宅信贷业务组合经济市场价值增至69亿美元，代表公司25亿美元资本 [11] - 住宅信贷业务平均收益率升至6.29% [22] - Onslow Bay平台本季度完成8笔交易，规模39亿美元，为公司产生4.73亿美元高收益OBX保留证券 [12] - 年初至今已定价24笔交易，代表124亿美元未偿还本金，巩固了公司在住宅信贷市场的领先地位 [12] - 抵押贷款服务权组合市场价值增加2.15亿美元至35亿美元，代表公司29亿美元资本 [15] - MSR估值倍数因抵押贷款利率下降而小幅下降，投资组合严重拖欠率保持在50个基点不变 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国经济保持韧性，第三季度GDP增速可能与第二季度持平 [5] - 通胀率保持在3%附近高位，但关税导致的商品通胀上行比预期温和 [6] - 劳动力市场条件减弱，过去三个月每月新增就业岗位仅为3万个 [7] - 利率波动性大幅下降，降低了凸性成本并推动机构利差收紧 [8] - 固定收益基金流入量比过去几个季度的平均水平高出50%以上 [10] - CMO需求旺盛，月产量超过300亿美元，有助于将MBS供应分配给更广泛的投资者 [10] - 非机构总证券化规模年初至今达1600亿美元，预计将成为2008年以来第二大年度发行量 [12] - 全国房价同比基本持平，随着待售库存增加，冬季可能出现进一步贬值，但累计贬值预计温和 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用多元化的住房金融战略，在过去三年实现了13%的年化经济回报 [19] - 投资组合构建谨慎，杠杆率处于历史低位，流动性充足，以防范不确定性 [19] - 在机构MBS投资中偏向于使用互换合约进行对冲，因其具有优越的利差，本季度对经济回报贡献显著 [11] - 住宅信贷业务通过市场领先的对应渠道和OBX证券化平台受益于不断增长的私人标签市场 [18] - 专注于通过对应渠道制造自有专有资产，保持高信贷质量组合，约75%的住宅信贷风险敞口由OBX证券和住宅全贷款组成 [15] - MSR投资组合是前20大传统投资组合中票面利率最低的，提供高度可预测的现金流和有限的负凸性 [18] - 与PennyMac Financial Services建立新合作伙伴关系，增加了行业领先的抵押贷款发起人和服务商 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 鉴于宏观波动性下降、预期进一步降息以及健康的固定收益需求，投资策略为今年剩余时间做好了良好定位 [17] - 更宽松的货币政策应继续为机构MBS提供强劲的技术背景，2026年监管改革和银行需求增加的可能性也存在 [18] - 机构利差虽然收窄，但该行业仍然具有吸引力，因为利差压缩是通过波动性降低和收益率曲线变陡实现的，从而改善了资产类别的基本面 [17] - 住宅信贷市场渗透率持续增长，非QM可能接近市场的10%，长期来看将继续增加 [49] - 对股息覆盖能力感觉良好，股息处于健康水平，对冲比率达92%，收入流受到很大保护 [77] - 目前不打算承担大量利率风险，直到对利率方向有更清晰的把握，当前接近零的久期缺口是合理的 [58] 其他重要信息 - 公司在第三季度通过ATM计划筹集了11亿美元增值股权，包括8亿美元 [8] - 重新开放抵押贷款REIT优先股市场，发行了自2019年以来的首只优先股，也是多年来的首只住宅抵押贷款REIT发行 [8] - 季度末报告加权平均回购天数保持健康的49天，经济杠杆比率微降至5.7倍 [23] - 住宅信贷业务总设施能力为43亿美元，利用率为40%；MSR总可用承诺仓库能力为21亿美元，利用率为50% [23] - 季度末有74亿美元无负担资产，包括59亿美元现金和无负担机构MBS，另有约15亿美元市值的抵押贷款服务权质押给承诺仓库设施 [23] - 合计约有88亿美元资产可用于融资，比第二季度增加14亿美元，占总资本基础的59% [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 机构业务回报与其他投资领域的比较及资本配置偏好 - 机构业务仍然非常有吸引力，因为从基本面和市场结构看该行业已从2022和2023年恢复 利差收窄但需求基础已扩大 公司仍超配机构业务 希望将住宅信贷和MSR的权重合计提升至40% [26][27][28] 问题: MSR批量供应的来源和定价前景 - 批量供应来自大型参与者，其中一些此前并非卖家，这对未来供应是鼓舞人心的 定价全年相对稳定 回报情况令人鼓舞 公司机会性地增加了投资 [29] 问题: 机构回报的构成及对头寸风险的看法 - 相对于互换的利差约为35-40个基点 公司对冲组合中约65%为互换，35%为国债 混合收益率约为160个基点，接近17%的净资产收益率 期权成本约60-65个基点 过去一个季度已实现波动率低于隐含波动率，有助于降低对冲成本 预计波动性环境将保持 subdued [33][34] 问题: 本季度至今的账面价值表现 - 截至昨晚，扣除股息应计前的账面价值上涨约1% 加上股息应计，经济回报约为1.5%至2% [35] 问题: 在高票息指定池和低票息池之间的配置权衡 - 随着利率跌至一年以上低点，通用高票息的提前还款预期大幅上升，导致其久期缩短并负面影响其持有收益 这使得低票息和中间票息相对于高票息显得昂贵 指定池提供的期权是长期有效的，这使其比转向低票息或对冲通用抵押品的凸性更具吸引力 [39][40] 问题: MSR购买在低票息和接近发行票息之间的分布 - 通过购买低票面利率MSR在凸性方面承担风险，因为估值显示那里有更多机会，并参与高票面利率的机构MBS 批量供应增加的原因是利率下降导致抵押贷款发起量处于较高水平，行业无法保留在高成交量环境中产生的所有MSR [41][42] - 公司更倾向于在MBS市场中承担负凸性风险，因为那里更便宜 通过住宅信贷和MSR的多元化是减少负凸性的最有力方式 在机构市场内，通过多年构建的投资组合以及机构CMBS来缓解凸性风险 [43] 问题: 抵押贷款利差收紧对锁定量和证券化发行步伐的预期影响 - 非QM的AAA利差目前约为135个基点，年初为115-120个基点 非QM的市场渗透率持续增长，7月份所有锁定量中非QM和DSCR占8%，为历史最高 预计全年非QM发行量可达650-700亿美元 证券化速度可能比第二和第三季度稍慢，受季节性和假日影响 [47][48][49] 问题: 美联储可能转向以三方回购为主要政策工具的影响 - 美联储需要随着市场发展而演变 三方通用抵押品回购是比联邦基金利率更好的短期利率指标，这仅仅反映了美联储希望使用对市场最有影响力的利率来评估融资市场和实施政策 [50][51] 问题: 抵押贷款REITs未来是否可能再次承担久期风险 - 公司评估三种主要风险：机构利差基差风险、信贷风险和久期风险，并将资金配置到风险调整后回报最具吸引力的地方 目前由于利率市场存在不确定性，接近零的久期缺口是合理的 目前2s10s收益率曲线利差为52个基点，虽为正但不具吸引力 未来某个时点可能会采取更长久的策略，但目前希望保持接近中性 [55][56][58][59] 问题: GSEs再次成为机构MBS重要买家的可能性及对市场的影响 - 市场对GSEs可能因私有化潜力而成为更活跃买家有所预期，但这并非公司依赖的主要因素 MBS需求广泛且强劲，固定收益基金流入是主要驱动力 GSEs作为价差稳定器可能有益，可能降低价差波动性并导致基准利差降低，但需要谨慎监管 [61][62] 问题: 剔除PAA后的净利息收入稳定性及未来展望 - 投资组合因低杠杆和对冲回报波动性低而非常稳定，每股可分配收益保持在0.72-0.73美元 预计本季度每股可分配收益将与上一季度一致 互换投资组合在明年第一季度前有12.5亿美元到期，之后直到2026年第四季度才到期，应保持相对稳定 [66][67][68] - 随着部署额外资本，收益率一直在提高，这体现在净利息收入中 从会计角度看，这些收益率被锁定，应能持续受益 预计未来的美联储降息将有利于资金成本端 [69] 问题: 风险偏好是否有所减弱 - 利率风险方面，由于当前票息利差降低，投资组合的负凸性略有增加，久期接近持平 公司目前不寻求承担大量利率风险 在利差风险敞口方面，抵押贷款利率下降也降低了投资组合的利差久期 公司并非更加保守，但如果有机会，可以在短期内增加机构、MSR或住宅信贷头寸 [74][75] 问题: 股息覆盖能力的更新看法 - 对本季度及2026年的股息覆盖能力感觉良好 股息处于健康水平，收益率约13%，账面价值收益率接近15% 即使美联储降息幅度不及市场预期，股息也是安全的 92%的对冲比率保护了收入流 [77] 问题: 非机构投资组合的再融资响应和回报敏感性 - 2023年发行的OBX交易，总加权平均票面利率在8%-8.5%之间，提前还款率在30%CPR左右，慢于预期 当前非QM利率约为6.875%，较之低100-150个基点，但提前还款速度仅略高于市场惯例的25%CPR 投资组合的凸性状况令人惊喜，部分原因是投资者贷款的提前还款罚金 回报可变性在13%-15%的净资产收益率范围内 由于提前还款速度慢于预期，实际回报状况更高 [82][83][84]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度经济回报率为8.1%，年初至今经济回报率为11.5%，连续八个季度实现正经济回报 [8] - 每股账面价值从上一季度的18.45美元增长4.3%至19.25美元 [19] - 每股可分配收益为0.73美元，与第二季度持平，并持续超过每股0.70美元的股息 [8][20] - 平均资产收益率从上一季度的5.41%提升至5.46%，平均回购利率改善3个基点至4.5% [20] - 剔除PAA后的净利差本季度增至1.5%，剔除PAA后的净息差与上一季度持平为1.7% [21] - 经济杠杆率微降至5.7倍，加权平均回购天数维持在49天的健康水平 [21] - 运营费用率显著改善，本季度下降10个基点至1.41%，年初至今为1.46% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 机构业务投资组合市场价值超过870亿美元，环比增长10%，增长主要来自机构MBS的部署 [10] - 机构CMBS贡献了投资组合价值增长的约15%，另有约15%增长来自市场价值增值 [10] - 机构利差相对国债收紧了8-12个基点 [11] - 住宅信贷业务组合经济市场价值增至69亿美元，代表公司250亿美元资本 [12] - Onslow Bay平台本季度完成8笔交易，总额39亿美元，为合资企业生成4.73亿美元高收益OBX保留证券 [12] - 住宅信贷业务平均收益率升至6.29% [21] - 抵押贷款服务权业务组合市场价值增加2.15亿美元至35亿美元，代表公司29亿美元资本 [14] - MSR估值倍数因抵押贷款利率下降而小幅下降 [14] - MSR投资组合的提前还款率低于5% CPR，严重拖欠率保持在50个基点不变 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取多元化的住房金融策略，投资于机构MBS、住宅信贷和MSR [8] - 在机构业务中，通过购买指定池和机构CMBS等方法性构建投资组合以缓释提前还款风险 [11][48] - 在住宅信贷业务中，专注于通过领先的代理渠道制造专有资产，约75%的敞口为OBX证券和住宅全款贷款，提供对资产收购和管理的完全控制 [14] - 在MSR业务中，偏好低票面利率MSR，因其提供高度可预测的现金流且负凸性有限 [16] - 公司通过Onslow Bay代理渠道和OBX证券化平台成为住宅信贷市场的领导者，是非银行机构中最大的发行商，也是全球资产支持证券和抵押贷款支持证券的前十大发行商之一 [12] - 季度末无负担资产达74亿美元，包括59亿美元现金和无负担机构MBS，以及15亿美元公平价值的MSR，可用于融资的资产总额约88亿美元 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济在第三季度保持韧性，GDP增长可能与第二季度同步，由健康的消费者支出和AI驱动的商业投资支撑 [6] - 通胀率保持在3%附近高位，但关税导致的商品通胀上行比预期更为温和 [6] - 劳动力市场条件走弱，过去三个月每月新增就业岗位放缓至仅3万个 [7] - 美联储在9月降息25个基点，其前瞻指引暗示就业目标的下行风险增加 [7] - 利率波动性急剧下降，降低了凸性成本并推动机构利差收紧，对投资组合回报提供了有意义的支持 [8] - 预计在宏观波动性下降、额外美联储降息以及健康的固定收益需求下，投资策略在今年剩余时间将表现良好 [16] - 机构MBS的供需动态持续改善，固定收益基金流入量比过去几个季度的平均水平高出50%以上 [10] - 私人标签市场在增长，非机构总证券化发行额年初至今已达1600亿美元，是2008年以来第二高的年度总发行额 [12] - 住房市场正经历全国范围内同比相对平坦的房价增值，但预计累计贬值将较为温和 [13] 其他重要信息 - 公司在第三季度通过ATM计划筹集了11亿美元增值股权，其中包括8亿美元 [9] - 公司重新进入抵押贷款REIT优先股市场，进行了自2019年以来的首次优先股发行，也是多年来首个住宅抵押贷款REIT发行 [9] - 公司宣布与PennyMac Financial Services建立新的合作伙伴关系，购买了120亿美元低票面利率MSR [15] - 住宅信贷业务的总授信额度为43亿美元，利用率为40%；MSR业务的总可用承诺仓库容量为21亿美元，利用率为50% [22] 问答环节所有提问和回答 问题: 机构业务回报与投资偏好比较 - 机构业务利差收紧后依然具有吸引力，因基本面和市场技术面改善，包括波动性降低、美联储降息预期以及需求基础拓宽 [26] - 公司仍超配机构业务，并希望将住宅信贷和MSR的权重合计提升至40% [28] 问题: MSR批量供应来源与定价 - MSR批量供应来自以往非卖家的市场大型参与者，定价相对稳定 [29] 问题: 机构业务回报构成与风险 - 机构业务相对于互换的利差约为35-40个基点，混合收益率约为160个基点，接近17%的ROE，期权成本在60-65个基点范围内 [35] - 已实现波动率低于隐含波动率，有助于降低对冲成本 [36] - 季度至今（问答时）除息前账面价值上涨约1%，加上股息应计后经济回报约为1.5%至2% [37] 问题: 高息票指定池与低息票池的投资选择 - 随着利率下降，通用高息票的提前还款预期上升，导致其久期缩短和carry状况恶化，需求转向中低息票 [42] - 指定池提供的期权有效期长，比转向低息票或对冲通用资产凸性更具吸引力 [44] 问题: MSR购买中低票面利率与接近发行票面利率的构成 - 公司在MSR侧通过购买低票面利率来获取凸性，在机构MBS侧参与高票面利率，因估值显示MSR侧机会更多 [45] - 抵押贷款发放量增加导致MSR供应增加，行业无法在高成交量环境中保留所有产生的MSR [46] - 公司更倾向于在MBS市场承担负凸性风险，因为成本更低，并通过投资组合多元化（如住宅信贷证券化和低票面利率MSR）来管理整体凸性 [47][48] 问题: 抵押贷款利差与证券化发行展望 - 非QM的AAA级利差目前约为135个基点，非QM市场渗透率持续增长，7月份所有锁定量中非QM和DSCR占比达到8%的历史新高 [52][53] - 预计全年非QM发行量可能达到650亿至700亿美元，公司第三季度非QM和DSCR锁定量超过60亿美元，但受季节性因素影响，证券化活动可能较第二、三季度放缓 [54][55] 问题: 美联储可能调整政策工具对MBS回购的影响 - 美联储讨论将Tri Party GC作为更好的短期利率指标，这仅是美联储适应市场演变的表现，不应过度解读 [56] 问题: 未来是否可能再次采用久期缺口策略 - 公司目前久期缺口接近零，因利率市场存在不确定性，尽管存在支持利率下行和上行的因素，但当前采取中性立场是审慎之举 [62][66] - 收益率曲线陡峭度（2s10s）为52个基点，为正但不具足够吸引力，因此目前不倾向于承担大量利率风险 [67] 问题: GSEs购买机构MBS的潜在影响 - 市场对GSEs成为更活跃买家有所预期，但当前MBS需求广泛且强劲，主要驱动因素是流入固定收益基金的资金 [69] - GSEs作为稳定器可能有助于降低利差波动性和基线利差，但需要谨慎监管 [70] 问题: 调整后NII的稳定性与展望 - 投资组合杠杆低且对冲回报波动小，预计本季度可分配收益将与上一季度一致（0.72-0.73美元） [76] - 互换投资组合在明年第一季度有约12亿美元到期，之后直到2026年无到期，因此相对稳定 [77] - 机构投资组合平均价格接近面值，资金成本可能受益于未来美联储降息 [78] 问题: 风险偏好与敏感性变化 - 利率下降导致投资组合的负凸性和利差久期有机下降，公司目前持有一些干火药，风险立场并非更加保守 [83][85] 问题: 股息覆盖能力 - 股息处于健康水平，提供超过13%的收益率，接近15%的账面价值收益率，公司对其安全性感到满意，对冲比率达92%为收入流提供保护 [87][88] 问题: 非机构投资组合的再融资响应与回报敏感性 - OBX证券化组合的提前还款速度低于预期，2023年 vintage 的CPR在30%左右低位，尽管利率处于价内 [95] - 投资者贷款（占购买贷款的50%）中有四分之三含有提前还款罚金，导致其S曲线比机构合规贷款或大额贷款更为平坦 [96] - 保留证券的实际回报率高于13%-15%的ROE预测，因为提前还款速度慢于预期 [98]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度经济回报率为8.1%，年初至今经济回报率为11.5%，连续八个季度实现正经济回报 [6][19] - 每股账面价值从上一季度的18.45美元增长4.3%至19.25美元 [19] - 每股可分配收益为0.73美元，连续超过季度股息0.70美元 [6][19][20] - 平均资产收益率从上一季度的5.41%提升至5.46%，平均回购利率改善3个基点至4.5% [20] - 剔除PAA后的净利差扩大至1.5%，剔除PAA后的净息差与上一季度持平为1.7% [20] - 经济杠杆率微降至5.7倍，加权平均回购天数维持在49天的健康水平 [21] - 运营效率比率显著改善，第三季度下降10个基点至1.41%，年初至今为1.46% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 机构业务投资组合市场价值超过870亿美元，环比增长10%，增长78亿美元，其中约15%来自机构商业抵押贷款支持证券，类似比例来自市场价值增值 [8] - 机构利差相对国债收窄8-12个基点 [9] - 住宅信贷业务组合经济市场价值增至69亿美元，代表公司25亿美元资本 [10] - Onslow Bay平台本季度完成8笔交易，规模39亿美元，为公司及其合资企业生成4.73亿美元高收益OBX保留证券；年初至今完成24笔交易，代表124亿美元未偿还本金，巩固了公司在住宅信贷市场的领先地位 [11] - 抵押贷款服务权组合市场价值增加2.15亿美元至35亿美元，代表公司29亿美元资本 [13] - MSR估值倍数因抵押贷款利率下降而小幅下降，组合严重拖欠率保持在50个基点不变 [14][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国经济保持韧性，GDP增长可能与第二季度同步，通胀维持在3%附近 [4] - 劳动力市场条件减弱，过去三个月招聘放缓至每月仅3万个岗位 [5] - 美联储在9月降息25个基点，收益率小幅下降，曲线因市场预期未来政策利率温和下降而变陡 [5] - 利率波动性急剧下降，降低了凸性成本并推动机构利差收紧 [6] - 机构MBS市场供需动态改善，固定收益基金流入量比过去几个季度的平均水平高出50%以上，抵押贷款债务需求旺盛，月产量超过300亿美元 [9] - 全国房价同比基本持平，随着待售库存增加，冬季可能出现进一步贬值，但累计贬值幅度预计温和 [12] - 非机构总证券化规模年初至今达1600亿美元，预计将成为2008年以来第二大年度总发行量 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取多元化的住房金融策略，投资组合定位良好，以应对宏观波动性下降、额外的美联储降息预期和健康的固定收益需求 [16] - 在机构业务中，尽管利差收紧，但由于波动性降低和收益率曲线变陡改善了资产类别的基本面，该板块仍然具有吸引力 [16] - 住宅信贷业务将受益于不断增长的私人标签市场，其Onslow Bay渠道和OBX证券化平台是明确的市场领导者 [17] - MSR组合是市场上前20大传统组合中票面利率最低的，提供高度可预测、持久的现金流和有限的负凸性 [17] - 公司保持历史上较低的杠杆率和显著的流动性，在当前投资环境中保持灵活性 [18] - 季度内通过ATM计划筹集了11亿美元增值股权，其中8亿美元通过ATM计划筹集，并自2019年以来首次发行抵押贷款REIT优先股 [6][7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为经济环境具有韧性，但劳动力市场出现疲软迹象，美联储的降息和前瞻性指引暗示其就业任务的下行风险增加 [4][5] - 对前景保持乐观，投资策略为今年剩余时间做好了良好定位，预计更宽松的货币政策应继续为机构MBS提供强劲的技术背景，2026年银行需求可能增加 [16] - 预计MSR供应将保持健康，公司保持充足的过剩能力以机会性地增长其组合 [17] - 尽管保持积极展望，但投资组合的构建旨在防范不确定性，在当前投资气候中保持灵活性 [18] - 住宅市场方面，预计累计贬值将温和，但公司将专注于通过市场领先的对应渠道维持高信用质量组合和制造自有专有资产 [12][13] 其他重要信息 - 季度末无负担资产达74亿美元，包括59亿美元现金和无负担机构MBS，另有约15亿美元公平价值的抵押贷款服务权质押给承诺的仓库设施，可快速转换为现金，总计约88亿美元可用于融资的资产，比第二季度增加14亿美元，占总资本基础的59% [22][23] - 公司与PennyMac Financial Services建立新的合作伙伴关系，增加了另一个行业领先的抵押贷款发起人和服务商，并购买了120亿美元低票面利率MSR [16] - 住宅信贷业务的总设施能力为43亿美元，利用率为40%；MSR总可用承诺仓库能力为21亿美元，利用率为50% [21] 问答环节所有的提问和回答 问题: 机构业务回报与投资偏好比较 - 管理层认为机构业务仍然非常有吸引力，因为该板块从基本面和技術面都已从2022和2023年显著改善，包括波动性降低、美联储持续降息、曲线变陡，以及需求基础扩大 [25] - 公司仍然超配机构，并希望将住宅信贷和MSR的权重合计提升至40%，但会耐心操作 [26] 问题: MSR批量供应来源和定价 - 批量供应来自大型参与者，其中一些是首次出售者，定价相对稳定，公司机会性地增加 [27] 问题: 机构回报构成及风险 - 机构利差相对互换约为35-40个基点，公司对冲组合中约65%为互换，35%为国债，混合收益率约160个基点，接近17%的净资产收益率，期权成本约60-65个基点 [30] - 过去一个季度已实现波动率低于隐含波动率，有助于降低对冲成本，预计波动环境将保持 subdued [30] - 截至昨晚，除股息应计前的账面价值上涨约1%，加上股息应计，经济回报约为1.5%至2% [32] 问题: 高票息指定池与低票息池的选择 - 随着利率跌至一年以上低点，通用高票息的预付预期大幅上升，导致其久期缩短并负面影响其持有收益，促使需求转向中低票息 [34] - 指定池的优势在于其期权有效期长，比转向低票息或购买通用抵押品并对冲凸性更具吸引力 [35] 问题: MSR购买组合票面利率构成 - 公司通过在MSR方面购买低票面利率来承担凸性，并在机构MBS方面以更高票面利率参与，因为估值显示MSR方面机会更多 [37] - 批量供应增加的原因是利率下降导致抵押贷款发起量处于较高水平，行业无法保留在高成交量环境中产生的所有MSR [37] - 公司通过住宅信贷和MSR的多元化、在机构市场构建耐久组合、以及增加机构CMBS（几乎没有负凸性）等多种方式管理整体组合的凸性风险 [38][39] 问题: 抵押贷款利差和证券化发行展望 - 非QM的AAA利差目前约为135个基点，非QM市场渗透率持续增长，7月份所有未结清贷款中有8%为非QM和DSCR，为历史最高 [42][43] - 预计全年非QM发行量约为650亿至700亿美元，公司9月份非QM和DSCR锁定量达23亿美元，季度锁定量超过60亿美元，证券化速度可能较第二和第三季度略有放缓 [43][44] 问题: 美联储政策工具转变对机构MBS回购的影响 - 达拉斯联储主席Logan讨论将三方一般抵押品回购作为短期利率的更好指标，这反映了美联储随着市场演变而进化，不应过度解读 [45] 问题: 未来是否可能重新采取久期缺口策略 - 公司评估三种主要风险：机构利差基差风险、信用风险和久期风险，目前由于利率市场存在不确定性，久期缺口接近零是合理的 [50] - 尽管存在支持利率下降的催化剂，但利率看起来已充分，存在双向风险，目前不倾向于承担大量利率风险，但当收益率曲线足够陡峭时，未来可能会采取更长久的策略 [51][52][53] 问题: GSEs购买机构MBS的潜在影响 - 市场对GSEs成为更活跃买家已有一些预期，但当前MBS需求广泛且强劲，主要由流入固定收益基金的资金驱动 [54] - 从政策角度看，若监管得当，GSEs作为稳定器可能有益，可能降低利差波动性并导致基准利差收窄，但路径需要谨慎对待 [55] 问题: 剔除PAA后的净利息收入稳定性 - 投资组合因低杠杆和对冲回报波动性低而保持稳定，预计本季度可分配收益与上一季度一致 [58][59] - 互换组合在明年第一季度有约12.5亿美元到期，此后直到2026年第四季度没有到期，应保持相对稳定，机构组合平均价格接近面值，跑赢股息 [59][60] 问题: 风险偏好和股息覆盖前景 - 风险状况并非更加保守，只是有更多闲置资金，可伺机增加机构、MSR或住宅信贷 [64][65] - 对当前股息水平感到满意，其收益率健康，对冲比率达92%，收入流受到保护，即使美联储降息幅度不及市场预期，股息也是安全的 [67] 问题: 非机构组合的再融资响应和回报敏感性 - OBX组合中2023年发行的交易加权平均成本在8%至8.5%之间，其条件预付率在30%左右，低于预期，表现优于预测 [71][72] - 投资性贷款约占购买贷款的50%，其中约四分之三有预付罚金，其S曲线比传统机构市场或大额贷款市场平坦得多，凸性状况良好 [71][72] - 实际回报状况高于预期，因为速度慢于预期，证券化后保留的超额利息产生了大量嵌入式利息 [73]

业绩总结 - 第三季度每股可分配收益为0.73美元，季度经济回报率为8.1%[11] - 截至2025年9月30日，GAAP每股净收入为1.21美元，较2024年9月30日的0.05美元显著增长[61] - 2025年第三季度的年化GAAP股本回报率为23.69%，显著高于2024年第三季度的2.77%[61] - 2025年第三季度的净利息差为0.97%，较2024年第三季度的0.06%大幅提升[61] - 每股账面价值为19.25美元，较上季度增长13.9%[12] 用户数据 - 截至2025年9月30日，公司的抵押贷款服务权（MSR）总额为3,476,181千美元，较2024年第三季度的2,693,057千美元增长29.05%[62] - Annaly的MSR投资组合在第三季度增长约2.15亿美元，市场价值达到35.5亿美元，较2025年第二季度增长6%[51] - Annaly的非银行发行量在2025年第三季度创下纪录，达到39.5亿美元，涉及8笔交易[46] 资产与投资组合 - 总资产为978亿美元，其中包括59亿美元的现金和无负担的机构抵押贷款支持证券（Agency MBS）[11] - 机构MBS投资组合占总资产的89%，为873亿美元[13] - Annaly的Agency投资组合在2025年第三季度末的资产总额为873亿美元，较2025年第二季度增长10%[36] - 2025年第三季度的抵押贷款证券总额为85,062,725千美元，较2024年第三季度的71,700,177千美元增长18.58%[62] 资本与股息 - 宣布季度普通股现金股息为每股0.70美元，股息收益率为13.9%[12] - 本季度共筹集了11亿美元的增值资本，其中包括8.23亿美元的普通股和2.75亿美元的8.875%系列J固定利率可赎回优先股[11] - 截至2025年9月30日，公司的年化GAAP平均股本回报率为5.92%[93] 未来展望与市场表现 - Annaly在第三季度通过增发资本将近80亿美元的资金主要投入到Agency MBS/CMBS中，因其回报率具有吸引力[27] - Annaly的Agency MBS在季度内表现优于基准固定收益指数，因基本面和技术因素改善[31] - 2025年第三季度的平均收益率为5.40%，较2024年第三季度的5.16%有所上升[61] 负面信息 - Annaly的MSR估值略有下降，主要受低抵押贷款利率影响，但被陡峭的收益率曲线和降低的波动性部分抵消[50] - 2025年第三季度的保费摊销费用为36,719千美元，较2025年第二季度的28,138千美元增长30.5%[76] 其他信息 - 经济杠杆率为5.7倍，较第二季度的5.8倍有所下降[11] - 2025年第三季度的经济利息支出为1,051,717千美元，较2025年第二季度的947,828千美元增长10.9%[76] - 2025年第三季度的平均利息收益资产为113,522,223千美元，较2025年第二季度的104,623,036千美元增长8.6%[76]

ARMOUR Residential REIT (NYSE:ARR) Q3 2025 Earnings Call October 23, 2025 08:00 AM ET Speaker0Good day, and welcome to the ARMOUR Residential REIT Third Quarter twenty twenty five Earnings Conference Call. All participants will be in listen only mode. After today's presentation, there will be an opportunity to ask questions. Please note this event is being recorded. I would now like to turn the conference over to Scott Ulm, Chief Executive Officer.Please go ahead.Speaker1Good morning, and welcome to ARMOUR ...

抵押贷款房地产投资信托基金行业背景 - 机构抵押贷款利差长期处于高位 有时较相应国债收益率高出超过200个基点 这为抵押贷款房地产投资信托基金提供了以异常高收益率购买政府支持资产的机会 [1] - 机构抵押贷款由美国政府间接支持 其安全性几乎与国债相当 但存在额外的提前还款风险以及两者共有的久期风险 [5] - 由于过去五年抵押贷款利率普遍上升 大量抵押贷款以低于面值的折扣价交易 因此当前提前还款风险并不显著 甚至可能对抵押贷款房地产投资信托基金有利 [6] Dynex Capital 案例分析 - Dynex Capital 首席投资官指出 抵押贷款房地产投资信托基金群体是机构抵押贷款市场重要的边际玩家 并在许多交易日成为边际买家 公司持续筹集资金进行部署 [1] - 公司在第二季度通过高于账面价值的股权发行 方法性地筹集资本 并将其投资组合规模扩大了超过30亿美元 用于购买机构抵押贷款支持证券 [2] - 随着30年期抵押贷款利率从约7%显著下降至6.5% 在几个月内利差收紧了近50个基点 Dynex 的证券投资组合预计将实现巨大收益 [7][11] - 然而 Dynex 普通股交易价格显著高于账面价值 其优先股 DX-C 交易价格高于面值且可赎回 对投资者的吸引力有限 [12][13] AGNC Investment 投资机会 - AGNC Investment 持有大量机构住宅抵押贷款支持证券资产组合 近期利差收紧使其资产价值大幅提升 公司亦通过大规模股权发行扩大了资产组合 [15] - 普通股发行对普通股股东而言利弊参半 可能稀释所有权 但对优先股股东 unequivocally 有利 因为扩大了优先股下方的权益缓冲 [17] - 公司有多种优先股可供选择 例如新发行的 AGNCZ 系列优先股 固定票面利率为8.75% 交易价格略高于面值 但锁定了可观的收益率且短期内不可赎回 [19][20] Armour Residential REIT 投资机会 - Armour Residential REIT 规模较小 风险谱系上相对靠外 但2025年8月进行了3.02478亿美元的巨额股权发行 显著增强了公司基本面安全性 [22][23] - 其优先股 ARR-C 交易价格为21.39美元 低于25美元的面值 固定票面利率为7.00% 当前收益率为8.18% 存在资本增值潜力 [21][22] - 公司同样受益于抵押贷款利差收紧带来的按市值计价收益 更强的公司基本面预计将推动其优先股价格上涨 [24] Two Harbors Investment 投资机会 - Two Harbors Investment 传统上被视为混合型抵押贷款房地产投资信托基金 其84亿美元的机构住宅抵押贷款支持证券组合 against 112亿美元的企业价值 在抵押贷款利率下降至6.5%后 第三季度预计将实现显著收益 [24][27] - 公司拥有一系列交易价格显著低于面值的优先股 例如 TWO-A、TWO-B、TWO-C 当前收益率分别在8.46%、8.25%、7.53% 浮动收益率潜力更高 [29] - 公司基本面的巩固有望帮助这些优先股交易价格更接近面值 提供高收益率和潜在资本利得 [30] 行业趋势与投资前景 - 抵押贷款房地产投资信托基金行业普遍通过发行大量股权来购买利差扩大的抵押贷款 这对普通股可能产生稀释或中性影响 但对优先股是利好 [31] - 市场可能尚未完全意识到这些公司因利差收紧所获得的收益 因为这些收益要到第三季度财报才会显现 预计多数公司每股账面价值将显著增长 可能引发市场情绪转变 降低普通股和优先股的风险溢价 [31][32] - 尽管普通股可能存在机会 但行业优先股被认为是更好的投资选择 许多优先股交易价格低于面值 股息收益率在8%至11%的区间 提供了巨大的股息收益率和潜在的价格升值空间 [33]

股价表现 - 过去一年 Annaly Capital Management 股价上涨20.6% 显著超越行业7.1%的涨幅 [1] - 同期表现优于同行 AGNC Investment上涨11.1% 而Arbor Realty下跌1.3% [1] 投资组合结构 - 截至2025年6月30日持有895亿美元投资组合 其中795亿美元为高流动性机构MBS [5] - 通过住宅信贷和抵押贷款服务权(MSR)实现多元化 有效降低波动性并提升风险调整后收益 [5] - MSR在利率上升时增值 通过对冲提前还款和基差风险改善收益率 [6] 财务表现 - 2025年上半年净利息收入达4.932亿美元 较去年同期4710万美元实现大幅增长 [9] - 抵押贷款利率下降推动贷款需求增长 支撑净利息收入提升 [8] - 机构市场利差收窄有望推动资产价格上升 改善账面价值和净利差 [10] 流动性状况 - 截至2025年6月末拥有74亿美元可用融资资产 包括47亿美元现金和无负担机构MBS [11] - 实施15亿美元股票回购计划 有效期至2029年12月31日 [13] - 维持月度股息支付记录 当前股息率高达13.2% 派息率为99% [11] 估值水平 - 远期12个月市净率(P/TB)为1.1倍 高于行业平均的1.07倍 [15] - 当前估值较行业存在溢价 建议等待更具吸引力的入场时机 [18]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度GAAP净亏损为每股0 03美元 公司普通股股东应占账面价值从3 58美元降至3 34美元 [6][19] - NAV下降约620万美元或2 7% 财务杠杆维持在5 3倍 通过ATM计划筹集约900万美元资金 期末现金余额为5800万美元 [7] - RMBS投资组合规模从7 33亿美元增至7 56亿美元 净利息利差下降至2 61% [14] - MSR投资组合未偿本金余额为166亿美元 市值约2 25亿美元 占权益资本的43% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - MSR投资组合净CPR平均为6% 较上季度略有上升 再捕获率仍处于最低水平 [12] - RMBS投资组合提前还款速度保持在6 1CPR 抵押贷款利率稳定在6 57% [13] - 公司减少部分长期SOFR互换对冲 增加国债期货对冲 目前对冲组合名义金额为4 46亿美元 [15][19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与数字抵押贷款技术公司RealGenius建立战略合作伙伴关系 投资其直接面向消费者的平台 [8][9] - 随着经济环境稳定 公司将评估更具风险偏好的投资策略 同时保持强流动性和审慎杠杆 [9] - 公司将继续主动管理投资组合 调整资本结构 通过改善业绩和收益为股东创造价值 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度初市场因关税公告波动 但随后趋于稳定 通胀保持低位 经济具有韧性 [5] - 10年期国债收益率季度末为4 23% 机构MBS表现不佳主要因抵押贷款基础表现逊于对冲工具 [6] - 预计美联储可能在9月开始降息 若长期国债和抵押贷款利率下降 提前还款速度可能上升 [13][29] 其他重要信息 - 第二季度运营费用为340万美元 宣布普通股每股股息0 15美元 优先股股息分别为0 515625美元和0 515625美元 [20] - 7月31日账面价值与6月30日基本持平 未计入第三季度股息应计 [39] 问答环节所有的提问和回答 问题 服务成本低于预期的原因 - 主要由于与Flagstar收购Mr Cooper相关的登出费用减少 且季度内未增加投资组合贷款数量 [24] 问题 2025年杠杆率预期 - 预计杠杆率将逐步上升 因美联储可能提前降息 使抵押贷款等利差资产更具吸引力 [26][27][29] 问题 RealGenius合作伙伴关系的预期和风险偏好策略 - 预计RealGenius将在6-7个月内实现盈利 第一年内可产生股息 [33] - 目前尚无明确的替代投资策略计划 如有进展将及时披露 [35] 问题 当前账面价值 - 截至7月31日账面价值与6月30日基本持平 [39]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度经济回报率为1.5% 年初至今为3.4% 包括前两个季度增加的股息0.36美元 [10] - 经济账面价值下降1% 至13.69美元/股 可分配收益为0.24美元/股 若不计信贷损失则为0.35美元/股 [11][17] - GAAP收益为3320万美元或0.22美元/股 净利息收入增长至6130万美元 [14] - 整体杠杆率为5.2倍 追索杠杆率为1.8倍 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 非QM贷款新增5.3亿美元 平均票面利率7.8% 平均LTV为66% [20] - 机构MBS组合增至17.5亿美元 专注于低溢价证券 [22] - Lima One业务目的贷款新增2.17亿美元 包括1.67亿美元单户过渡贷款(票面利率超10%)和5000万美元30年期租赁贷款(票面利率7.5%) [23] - 抵押银行收入从540万美元增至610万美元 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 60天以上逾期率从7.5%降至7.3% 非QM和租赁贷款违约率保持在约4% [15][24] - 解决2400万美元不良过渡贷款 预计下半年将继续通过贷款销售加速解决不良资产 [15][25] - 多户贷款解决3500万美元 本金偿还9900万美元 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于非QM贷款 业务目的贷款和机构证券三大目标资产类别 [20] - 计划扩大机构MBS头寸 只要利差保持吸引力 [22] - 通过新增15名贷款官员和技术举措 预计Lima One下半年将实现增长 [23][40] - 行业非QM证券化市场持续深化 流动性增加 投资者需求强劲 [6][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济增长虽低于预期但韧性十足 通胀担忧缓和 就业增长放缓 [9] - 预计今年两次降息 较低的短期利率对抵押贷款REITs有利 [9] - 房地产市场因利率和负担能力挑战而低迷 但全国供应短缺限制房价大幅下跌 [10] - 预计可分配收益将在2026年重新与普通股息水平趋同 [18] 其他重要信息 - 季度G&A费用降至2990万美元 预计全年运行率将比2024年降低7%-10% [18] - 季度后经济账面价值估计增长1%-2% [19] - 完成第18次非QM证券化 发行2.91亿美元债券 平均票面利率5.76% [21] 问答环节所有的提问和回答 问题: 投资组合的经济回报和资本配置机会 - 当前投资组合的经济收益能力接近10%的股息收益率(基于账面价值) 仍有提高追索杠杆的空间 [29][30] - 业务目的贷款可能提供最高回报 特别是随着Lima One扩大业务 [33][34] 问题: Lima One新增贷款官员情况 - 新增15名贷款官员主要面向西部和中西部市场 预计下半年将推动业务增长 [39][40] - 目前约50名贷款官员 目标是增至80名 [41] 问题: 收益率曲线变陡后的资本配置策略 - 业务目的贷款仍具吸引力 因为融资成本将随短期利率下降 [47] - 若机构MBS利差收窄 将重新配置资本至其他信贷资产 [49] 问题: 过渡性贷款销售策略 - 将根据市场报价与自行处置的收益比较决定销售或自行处置 [61] 问题: 单户租赁和过渡性贷款表现 - 开发商仍能实现预期售价 租金收入足以覆盖未来债务服务 [65][66] 问题: 非QM贷款提前还款催化剂 - 除利率下降外 通过再证券化释放资本也能提高投资回报率 [72]