股价表现 - 过去一年 Annaly Capital Management 股价上涨20.6% 显著超越行业7.1%的涨幅 [1] - 同期表现优于同行 AGNC Investment上涨11.1% 而Arbor Realty下跌1.3% [1] 投资组合结构 - 截至2025年6月30日持有895亿美元投资组合 其中795亿美元为高流动性机构MBS [5] - 通过住宅信贷和抵押贷款服务权(MSR)实现多元化 有效降低波动性并提升风险调整后收益 [5] - MSR在利率上升时增值 通过对冲提前还款和基差风险改善收益率 [6] 财务表现 - 2025年上半年净利息收入达4.932亿美元 较去年同期4710万美元实现大幅增长 [9] - 抵押贷款利率下降推动贷款需求增长 支撑净利息收入提升 [8] - 机构市场利差收窄有望推动资产价格上升 改善账面价值和净利差 [10] 流动性状况 - 截至2025年6月末拥有74亿美元可用融资资产 包括47亿美元现金和无负担机构MBS [11] - 实施15亿美元股票回购计划 有效期至2029年12月31日 [13] - 维持月度股息支付记录 当前股息率高达13.2% 派息率为99% [11] 估值水平 - 远期12个月市净率(P/TB)为1.1倍 高于行业平均的1.07倍 [15] - 当前估值较行业存在溢价 建议等待更具吸引力的入场时机 [18]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度GAAP净亏损为每股0 03美元 公司普通股股东应占账面价值从3 58美元降至3 34美元 [6][19] - NAV下降约620万美元或2 7% 财务杠杆维持在5 3倍 通过ATM计划筹集约900万美元资金 期末现金余额为5800万美元 [7] - RMBS投资组合规模从7 33亿美元增至7 56亿美元 净利息利差下降至2 61% [14] - MSR投资组合未偿本金余额为166亿美元 市值约2 25亿美元 占权益资本的43% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - MSR投资组合净CPR平均为6% 较上季度略有上升 再捕获率仍处于最低水平 [12] - RMBS投资组合提前还款速度保持在6 1CPR 抵押贷款利率稳定在6 57% [13] - 公司减少部分长期SOFR互换对冲 增加国债期货对冲 目前对冲组合名义金额为4 46亿美元 [15][19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与数字抵押贷款技术公司RealGenius建立战略合作伙伴关系 投资其直接面向消费者的平台 [8][9] - 随着经济环境稳定 公司将评估更具风险偏好的投资策略 同时保持强流动性和审慎杠杆 [9] - 公司将继续主动管理投资组合 调整资本结构 通过改善业绩和收益为股东创造价值 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度初市场因关税公告波动 但随后趋于稳定 通胀保持低位 经济具有韧性 [5] - 10年期国债收益率季度末为4 23% 机构MBS表现不佳主要因抵押贷款基础表现逊于对冲工具 [6] - 预计美联储可能在9月开始降息 若长期国债和抵押贷款利率下降 提前还款速度可能上升 [13][29] 其他重要信息 - 第二季度运营费用为340万美元 宣布普通股每股股息0 15美元 优先股股息分别为0 515625美元和0 515625美元 [20] - 7月31日账面价值与6月30日基本持平 未计入第三季度股息应计 [39] 问答环节所有的提问和回答 问题 服务成本低于预期的原因 - 主要由于与Flagstar收购Mr Cooper相关的登出费用减少 且季度内未增加投资组合贷款数量 [24] 问题 2025年杠杆率预期 - 预计杠杆率将逐步上升 因美联储可能提前降息 使抵押贷款等利差资产更具吸引力 [26][27][29] 问题 RealGenius合作伙伴关系的预期和风险偏好策略 - 预计RealGenius将在6-7个月内实现盈利 第一年内可产生股息 [33] - 目前尚无明确的替代投资策略计划 如有进展将及时披露 [35] 问题 当前账面价值 - 截至7月31日账面价值与6月30日基本持平 [39]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度经济回报率为1.5% 年初至今为3.4% 包括前两个季度增加的股息0.36美元 [10] - 经济账面价值下降1% 至13.69美元/股 可分配收益为0.24美元/股 若不计信贷损失则为0.35美元/股 [11][17] - GAAP收益为3320万美元或0.22美元/股 净利息收入增长至6130万美元 [14] - 整体杠杆率为5.2倍 追索杠杆率为1.8倍 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 非QM贷款新增5.3亿美元 平均票面利率7.8% 平均LTV为66% [20] - 机构MBS组合增至17.5亿美元 专注于低溢价证券 [22] - Lima One业务目的贷款新增2.17亿美元 包括1.67亿美元单户过渡贷款(票面利率超10%)和5000万美元30年期租赁贷款(票面利率7.5%) [23] - 抵押银行收入从540万美元增至610万美元 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 60天以上逾期率从7.5%降至7.3% 非QM和租赁贷款违约率保持在约4% [15][24] - 解决2400万美元不良过渡贷款 预计下半年将继续通过贷款销售加速解决不良资产 [15][25] - 多户贷款解决3500万美元 本金偿还9900万美元 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于非QM贷款 业务目的贷款和机构证券三大目标资产类别 [20] - 计划扩大机构MBS头寸 只要利差保持吸引力 [22] - 通过新增15名贷款官员和技术举措 预计Lima One下半年将实现增长 [23][40] - 行业非QM证券化市场持续深化 流动性增加 投资者需求强劲 [6][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济增长虽低于预期但韧性十足 通胀担忧缓和 就业增长放缓 [9] - 预计今年两次降息 较低的短期利率对抵押贷款REITs有利 [9] - 房地产市场因利率和负担能力挑战而低迷 但全国供应短缺限制房价大幅下跌 [10] - 预计可分配收益将在2026年重新与普通股息水平趋同 [18] 其他重要信息 - 季度G&A费用降至2990万美元 预计全年运行率将比2024年降低7%-10% [18] - 季度后经济账面价值估计增长1%-2% [19] - 完成第18次非QM证券化 发行2.91亿美元债券 平均票面利率5.76% [21] 问答环节所有的提问和回答 问题: 投资组合的经济回报和资本配置机会 - 当前投资组合的经济收益能力接近10%的股息收益率(基于账面价值) 仍有提高追索杠杆的空间 [29][30] - 业务目的贷款可能提供最高回报 特别是随着Lima One扩大业务 [33][34] 问题: Lima One新增贷款官员情况 - 新增15名贷款官员主要面向西部和中西部市场 预计下半年将推动业务增长 [39][40] - 目前约50名贷款官员 目标是增至80名 [41] 问题: 收益率曲线变陡后的资本配置策略 - 业务目的贷款仍具吸引力 因为融资成本将随短期利率下降 [47] - 若机构MBS利差收窄 将重新配置资本至其他信贷资产 [49] 问题: 过渡性贷款销售策略 - 将根据市场报价与自行处置的收益比较决定销售或自行处置 [61] 问题: 单户租赁和过渡性贷款表现 - 开发商仍能实现预期售价 租金收入足以覆盖未来债务服务 [65][66] 问题: 非QM贷款提前还款催化剂 - 除利率下降外 通过再证券化释放资本也能提高投资回报率 [72]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度经济回报率为0.7%，年初至今经济回报率达3.7%，截至季度末总股东回报率超10% [9] - 截至6月30日，每股账面价值较上一季度下降3%至18.45美元，第二季度实现0.7%的正经济回报，年初至今经济回报率为3.7% [20] - 每股可分配收益增加0.01美元至0.73美元，再次超过本季度股息 [21] - 投资组合收益率从5.23%升至5.41%，平均回购利率降至4.53%，较上一季度下降3个基点 [21] - 不含PAA的净利息利差升至1.47%，净利息收益率升至1.71% [22] - 截至6月30日，可用融资资产约74亿美元，较第一季度减少约7000万美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 代理业务 - 投资组合市值近800亿美元，较上一季度增长6% [10] - 本季度增加约45亿美元名义价值的代理抵押支持证券（MBS） [11] 住宅信贷业务 - 投资组合市值66亿美元，资本24亿美元，基本保持不变 [13] - Onslow Bay平台本季度完成7笔交易，证券化规模达36亿美元，7月新增2笔，2025年累计完成15笔，规模达76亿美元，为公司和合资企业产生9.13亿美元高收益自有资产 [13] - 信贷代理渠道产生53亿美元锁定贷款，发放37亿美元贷款 [14] 抵押贷款服务权（MSR）业务 - 投资组合市值33亿美元，资本26亿美元，保持不变 [17] - 本季度新增约3000万美元市值的MSR [17] - 三个月 CPR 为4.6%，严重拖欠率维持在50个基点，代管余额同比增长6% [17] 各个市场数据和关键指标变化 宏观市场 - 美国上半年经济年化增长率约1%，低于近年水平，但好于解放日后预期 [6] - 第二季度雇主新增近45万个就业岗位，失业率微降至4.1% [6] - 通胀可能是过去三个季度以来最慢的，服务业通胀持续下降抵消了商品价格的上涨 [7] 金融市场 - 长期国债收益率仍处于高位，互换利差未能扭转4月大部分收紧态势，代理MBS利差本季度扩大5 - 10个基点 [9] 住房市场 - 待售库存持续增加，进入买方市场，预计近期大部分住房市场同比将略有下降 [15][16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续在当前环境下通过三大住房金融策略为股东创造强劲的风险调整回报 [9] - 短期内，因代理业务利差具有吸引力，将超配代理业务；长期来看，将战略性扩大住宅信贷和MSR投资组合 [18] - 公司致力于拓展和多元化融资渠道，增强流动性和运营灵活性 [22][23] - 在住宅信贷业务中，公司通过收紧信贷标准、提高资产质量来应对市场变化，并利用Onslow Bay平台的优势扩大市场份额 [13][14] - 在MSR业务中，公司专注于建立流动服务关系和能力，拓展次级服务和再捕获合作伙伴关系 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济在贸易不确定性和市场波动中保持韧性，美联储可能在2025年进行两次降息 [6][8] - 公司对代理业务持乐观态度，认为基本面良好，有多个潜在催化剂可改善代理MBS技术面 [12] - 尽管住房市场面临挑战，但公司凭借对贷款制造策略的全面控制和低杠杆资产，处于有利地位 [16] - 公司对当前经济回报和股息支付能力有信心，预计未来能够覆盖并可能超过股息 [28][29] 其他重要信息 - 会议中可能会同时展示GAAP和非GAAP财务指标，GAAP与非GAAP指标的调节信息包含在财报发布中 [3] - 会议内容可在公司网站的演示文稿部分找到相关的2025年第二季度投资者演示文稿和财务补充资料 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：本季度至今的账面价值更新情况 - 截至昨晚，除股息应计外，账面价值上涨约0.5%，经济回报率约1.5% [27] 问题2：对股息的信心以及与投资组合经济回报的关系 - 公司年初提高了股息，有信心能够盈利并覆盖股息，预计今年剩余时间也能如此 [28] - 投资组合的目标是实现接近或超过股息的经济回报，虽然对冲成本可能会有所影响，但目前对年初至今的经济回报感到满意 [28][29] 问题3：在第二季度管理投资组合的舒适度以及如何平衡投资和市场不确定性 - 公司本季度初流动性良好，杠杆率较低，因此在市场波动时能够灵活调整杠杆和管理利率风险 [33][34] - 在市场不确定时，公司更倾向于筹集资本而非增加杠杆，目前杠杆率较低，有灵活性进行投资 [37][38] 问题4：利率下降和房价负增长对信贷投资组合的影响以及应对措施 - 公司自2022年以来多次收紧信贷标准，信贷投资组合质量较高，即使房价下跌20%，也只有约4%的投资组合可能处于水下 [46][47] - 投资组合的提前还款曲线较平缓，且有提前还款保护措施，能够较好地抵御利率下降带来的风险 [50][51] 问题5：是否有按年份划分的信贷投资组合披露信息 - 目前没有披露该信息，但可以在后续讨论中考虑是否披露 [52] 问题6：对GSE改革的预期以及对业务的影响 - 预计GSE改革将在近期提上日程，GSE需要筹集资本，公司有望竞争部分非核心贷款的发放业务 [56] - 在信贷代理渠道中，约10% - 11%的锁定贷款量为代理抵押品，公司会利用GSE的定价和效率优势 [59] 问题7：外部因素对MSR投资组合估值倍数的影响 - 技术进步和行业整合降低了服务成本，这对MSR估值产生积极影响，公司与相关服务提供商合作，能够从中受益 [61] - 浮动账户增长和客户关系发展为MSR带来额外收入机会 [63] 问题8：如何看待低息MSR与高息MSR的配对机会 - 公司通过与大型、技术先进的服务提供商合作，具备参与各种票面利率MSR业务的能力，并隔离不同票面利率的对冲策略 [68] - 低息MSR市场仍有交易需求，公司既促进此类交易，也在建设相关基础设施 [69] 问题9：MSR对套期保值组合的贡献以及对投资组合回报的支持程度 - MSR对整体套期保值组合的贡献不到2%，虽然结构杠杆较低，但能产生强大的利差收益 [70] 问题10：代理MBS的需求情况以及对利差的预期 - 固定收益基金资金流入强劲，CMO发行活跃，目前代理MBS需求主要来自这些方面 [73] - 银行和海外账户的需求尚未明显体现，但随着美联储降息，预计银行将增加对代理MBS的需求，利差可能会收紧3 - 5个基点 [75][76] 问题11：第三季度住宅信贷业务的发行情况和利润率预期 - 年初至今的住宅信贷市场发行规模达920亿美元，超过分析师预期，预计今年将是自2021年以来发行规模最高的一年 [81] - 公司目前的证券化交易中，AAA级债券的利差处于较紧水平，在对应渠道中保留约11% - 12%的交易，资本回报率为中高个位数 [82][83] 问题12：关税对通胀的影响以及美联储降息预期变化对代理业务的影响 - 关税将导致商品通胀上升，但服务通胀和住房通胀将下降，预计美联储将按计划进行两次降息，年底核心PCE约为3.1% [93][94] - 如果美联储不降息，收益率曲线将变平，代理MBS在波动率可控的情况下应表现良好；如果经济恶化，美联储更激进降息，对代理业务将是利好 [95]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度经济回报率为0.7%，年初至今经济回报率为3.7%，截至季度末总股东回报率超10% [7] - 6月30日，每股账面价值较上一季度下降3%至18.45美元，第二季度实现正经济回报0.7% [19] - 每股可分配收益增至0.73美元，超过本季度股息，投资组合收益率升至5.41%，平均回购利率降至4.53% [20] - 净利息利差（不包括PAA）升至1.47%，净利息利润率（不包括PAA）升至1.71% [21] - 第二季度通过ATM计划筹集超7.5亿美元增值资本，杠杆率略升至5.8倍 [8] - 截至6月30日，可用于融资的资产约74亿美元，较第一季度减少约7000万美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 代理业务 - 代理投资组合市值近80亿美元，较上一季度增长6%，本季度名义上增加约45亿美元 [9][10] 住宅信贷业务 - 住宅信贷投资组合市值66亿美元，资本24亿美元，基本保持不变 [12] - Onslow Bay平台本季度完成7笔证券化交易，总额36亿美元，7月又完成2笔，2025年累计完成15笔，总额76亿美元，为公司和合资企业产生9.13亿美元高收益自有资产 [12] - Onslow Bay信贷代理渠道本季度产生53亿美元锁定业务，发放37亿美元贷款，当前锁定业务加权平均FICO为764，贷款价值比为68%，超95%为第一留置权 [13] 抵押贷款服务权（MSR）业务 - MSR投资组合市值33亿美元，资本26亿美元，保持不变，本季度新增购买市值约3000万美元 [15] - MSR投资组合三个月的条件提前还款率（CPR）为4.6%，严重拖欠率维持在50个基点，代管余额同比增长6% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国上半年经济年化增长率约1%，二季度雇主新增近45万就业岗位，失业率降至4.1%，整体招聘放缓，劳动力市场相对平衡，裁员有所减少 [5] - 通胀可能是过去三个季度以来最慢的水平，服务业通胀持续下降抵消了商品价格的上涨 [6] - 市场情绪在二季度好转，风险资产从4月初的低迷中恢复，金融状况达到2022年加息周期以来最宽松的水平之一 [6] - 长期国债收益率仍处于高位，互换利差未能扭转4月大部分收紧态势，代理抵押支持证券（MBS）利差本季度扩大5 - 10个基点 [7] - 住房市场待售库存持续增加，进入买方市场，预计短期内大部分住房市场同比将略有下降 [13][14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计美联储将在2025年实施两次降息，短期内看好代理业务，长期将战略性发展住宅信贷和MSR投资组合 [6][17] - 公司通过多种方式扩大和多元化资金来源，增强流动性和运营灵活性，包括增加非按市值计价安排、第二留置权和HELOC额度、结构化回购协议和承诺额度等 [21][22] - 公司认为代理业务基本面良好，有潜在催化剂改善技术面，对GSE改革持乐观态度，预计可竞争部分GSE非核心贷款的发起业务 [11][56][57] - 公司在住宅信贷业务上提前收紧信贷标准，确保投资组合质量，通过Onslow Bay平台开展证券化和信贷代理业务，保持行业领先地位 [12][13][45] - 公司在MSR业务上专注于建立流量服务关系和能力，扩大次级服务和再捕获合作伙伴关系，利用技术进步和行业整合降低成本，提高估值 [17][61][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为宏观波动性下降对投资组合有利，若美联储降息，抵押行业将受益，公司凭借低杠杆和充足流动性，在当前投资环境中具有灵活性 [17] - 公司对股息支付有信心，预计本季度及全年可覆盖并可能超过股息，认为投资组合经济回报率应接近或高于股息率 [27] - 公司认为当前利率市场不确定性是常态，需做好应对多种结果的准备，将严格控制利率风险 [34][35] - 公司认为代理MBS基本面支持利差收紧，即使没有银行和海外账户额外需求，利差也可能收紧3 - 5个基点，若监管改革和货币政策放松，需求将大幅增加 [75][76] - 公司认为非机构市场具有弹性和成熟度，资本市场保持强劲，将继续扩大投资者基础 [81][82] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中可能同时提供GAAP和非GAAP财务指标，GAAP与非GAAP指标的调节信息包含在财报发布中 [2] - 会议内容可在公司网站的演示文稿部分找到2025年第二季度投资者演示文稿和财务补充资料 [2] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 截至目前季度的账面价值更新情况 - 截至昨晚，除股息应计外，账面价值上涨约0.05%，经济回报率约1.5% [26] 问题2: 对股息的信心以及与投资组合经济回报的关系 - 公司年初提高股息，有信心可实现，本季度已超过股息，预计全年可覆盖并可能超过，投资组合经济回报率应接近或高于股息率，虽有对冲成本影响，但今年至今经济回报情况良好 [27][28] 问题3: 二季度投资组合管理思路，以及在市场吸引力下平衡投资和杠杆的决策 - 公司二季度初流动性好、杠杆低、有充足容量，重点管理风险敞口，允许杠杆适度上升，更关注利率风险，保持利率风险可控，对利率走势有信心 [33][34][35] - 公司筹集资本时注重增值，将新资本与现有资本同等对待，根据杠杆情况决定是否投资，目前对杠杆水平满意，若有机会可能继续筹集资本 [37][38][39] 问题4: 利率下降和房价负增长对信贷投资组合的影响，以及是否有按年份划分的信贷投资组合信息 - 公司提前收紧信贷标准，信贷投资组合质量高，市场LTV约62%，假设房价下跌20%，约4%的投资组合可能处于水下 [45][46] - 公司信贷投资组合的提前还款保护较好，S曲线比代理市场和巨额市场更平坦，即使利率大幅反弹也有较好的抗风险能力 [49][50] - 公司目前未披露按年份划分的信贷投资组合信息，但可后续讨论是否披露 [52] 问题5: 对GSE改革的预期，以及对信贷业务机会和发展的影响 - 公司预计GSE改革将提上日程，GSE需筹集资本，私有化前还有很多工作要做，公司认为可竞争部分GSE非核心贷款的发起业务，对代理业务技术面和住宅信贷业务发展有利 [56][57] - 公司信贷代理渠道约10% - 11%的锁定业务为代理抵押品，常包含在非QM交易中，利用了GSE的定价和效率 [57] 问题6: 外部因素对MSR投资组合估值的影响 - 技术进步和行业整合降低了服务成本，公司与领先服务商合作，受益于成本下降和服务效率提升，对MSR估值有积极影响 [61][62] - 代管余额增加和客户关系发展为MSR资产带来额外收入机会，虽处于起步阶段但前景广阔 [63] 问题7: 如何看待低息MSR与高息MSR的配对机会，以及MSR对投资组合对冲和回报的支持程度 - 公司建立了参与各票面利率MSR业务的能力，通过与大型、优质、技术领先的服务商合作，隔离不同票面利率的对冲策略，准备参与各票面利率业务，同时促进低息MSR的交易和资本再分配 [68][69] - MSR在整体对冲投资组合中占比不到2%，结构杠杆小，虽持续期变化不大，但能产生强大的利差收益，有少量负持续期 [70][71] 问题8: 代理MBS当前需求情况、预期及对利差的影响 - 固定收益基金4月有50亿美元赎回，但此后每月有50亿美元流入，CMO发行强劲，每月25 - 30亿美元，占市场总供应约30%，虽银行和海外账户需求未出现，但基本面支持代理MBS，隐含波动率处于三年低点，无额外需求利差也可能收紧3 - 5个基点，若监管改革和货币政策放松，需求将大幅增加 [74][75][76] 问题9: 二季度住宅信贷证券化业务情况，三季度展望及利润率预期，以及信贷标准调整对业务量的影响 - 今年至今非机构市场总发行量920亿美元，预计将是2021年以来发行量最高的一年，公司最新AAA债券发行价格为1.38亿美元，优于其他发行人，显示非机构市场的弹性和成熟度，资本市场保持健康，公司将继续扩大投资者基础 [81][82] - 公司未公布信贷代理渠道利润率，但预计保留约11% - 12%的交易，使用约1 - 1.5倍追索权杠杆，每100美元资本部署回报率为中高个位数 [83] - 本季度锁定业务53亿美元，发放贷款37亿美元，与一季度基本持平，略低于四季度，行业整体发放量同比增长约20%，公司认为当前业务量和信贷标准合适，市场份额约15% [84][85][86] 问题10: 宏观展望中收益率曲线陡峭化共识下，关税对通胀影响超预期的风险，以及美联储降息预期变化时代理业务的表现 - 公司认为关税将导致通胀上升，预计服务通胀和住房通胀将下降，商品通胀将上升，美联储预测年底核心个人消费支出（PCE）为3.1%，相当于每月约25个基点，公司认为这是合理的，预计美联储将实施两次降息 [93][94] - 若通胀高于预期，美联储不降息，收益率曲线将变平，公司有对冲措施，代理MBS在波动可控情况下表现良好；若经济恶化，美联储更激进降息，对代理业务有利 [95]

业绩总结 - 2025年第二季度每股可分配收益为0.73美元，季度现金股息为每股0.70美元[12] - 2025年第二季度的GAAP每普通股净收入为0.03美元，较2025年第一季度的0.15美元下降80%[60] - 2025年第二季度的年化GAAP平均股本回报率为1.82%，较2025年第一季度的4.04%下降[60] - 2025年第二季度的净利差为1.04%，较2025年第一季度的0.87%上升[60] - 2025年第二季度的总投资组合为1075.26亿美元，较2025年第一季度的1019.59亿美元增长5.5%[61] 用户数据 - Annaly的MSR组合在2025年第二季度的未偿本金余额为218.6亿美元，贷款数量为68万[53] - Annaly的Residential Credit组合在2025年第二季度实现了创纪录的季度发放和证券化发行[40] - Annaly在2025年已定价15笔证券化，总金额为76亿美元[47] 资产与负债 - 截至2025年6月30日，账面价值每股为18.45美元，经济回报率为0.7%[12] - 总资产为74亿美元，其中包括现金和未抵押的机构抵押贷款支持证券（Agency MBS）47亿美元[12] - Annaly的总专用资本为24亿美元，专用于Residential Credit[46] - 2025年第二季度的总GAAP债务为95,758,694千美元，较2025年第一季度的88,629,051千美元增长了8.5%[77] - 2025年第二季度的经济债务为78,184,775千美元，较2025年第一季度的73,993,591千美元增加了5.9%[77] 投资组合与市场表现 - Annaly的总投资组合为895亿美元，其中机构MBS占比89%，占总资产的62%[12] - Annaly的Agency MBS资产在2025年第二季度末达到795亿美元，较2025年第一季度增长6%[39] - Annaly的机构投资组合增长了6%，主要集中在4.5%至6.0%的票息证券上[12] - 2025年第二季度的抵押贷款服务权（MSR）为32.81亿美元，较2025年第一季度的32.73亿美元略有上升[61] 成本与收入 - 平均利息负债的GAAP成本为4.76%，较上一季度下降1个基点[12] - 2025年第二季度的GAAP利息收入为1,418,893千美元，较2025年第一季度的1,317,108千美元增长了7.7%[75] - 2025年第二季度的经济净利息收入（不包括PAA）为467,203千美元，较2025年第一季度的436,656千美元增长了6.9%[75] - 2025年第二季度的利息收益率（不包括PAA）为5.41%，较2025年第一季度的5.23%上升了0.18个百分点[75] 未来展望与策略 - Annaly在2025年迄今，住宅信贷集团共完成15笔住宅整体贷款证券化，筹集76亿美元[12] - Annaly的MSR估值略有上升，主要受益于收益率曲线的陡峭化和波动性降低[51] - 2025年7月定价的两笔整体贷款证券化总计为9亿美元[92] 其他信息 - Annaly的经济杠杆率为5.8倍，较第一季度的5.7倍有所上升[12] - 每普通股账面价值为18.45美元，较2025年第一季度的19.02美元下降2.99%[60] - 2025年第二季度的保费摊销费用为28,138千美元，较2025年第一季度的57,412千美元下降了51%[75]

财务数据和关键指标变化 - Q2 GAAP净亏损为7860万美元，即每股0.94美元；净利息收入为3310万美元；可分配给普通股股东的收益为6490万美元，即每股0.77美元 [4] - Q2通过市价发行计划发行约630万股普通股，筹集约1.046亿美元资本；截至6月30日之后，又通过该计划发行约350万股普通股，筹集约5880万美元资本 [4][5] - 目前流通普通股为9150万股；本季度每月支付普通股股息每股0.24美元，季度总计0.72美元；7月30日将向7月15日登记在册的股东支付每股0.24美元现金股息，8月29日将向8月15日登记在册的股东支付每股0.24美元现金股息 [5] - 季度末账面价值为每股16.9美元，截至7月21日估计账面价值为每股16.81美元 [6] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司100%投资于机构MBS、机构CMBS和美国国债，MBS投资组合集中在生产型MBS，ROE在18% - 20%之间 [13] - 投资组合在30年期票面利率组合、GNMAs和Indos中实现良好多元化；Q2投资组合MBS还款率平均为7.7 CPR，Q3至今约为8.3 CPR [14] - TBA敞口为3亿美元，是管理MBS票面利率定位的战术工具；公司40% - 60%的MBS投资组合由关联公司Buckler Securities提供资金，其余回购余额分散在15 - 20家其他交易对手方，平均总折扣率为2.75% [14][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 当前票面利率MBS利差从4月的历史困境水平回调，MBS与SOFR利差已收窄至接近2025年平均水平，季度环比扩大约10个基点，仍处于历史低位 [9] - 30年期固定抵押贷款利率在6月下旬和7月初接近6.75%，抑制了再融资活动，使净抵押贷款供应受到抑制 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将在利差错位期间谨慎增长和配置资本，保持强劲流动性，并动态调整套期保值以进行严格的风险管理 [17] - 公司预计美联储今年恢复降息周期将重新激发资金流入机构MBS；看好高息生产型机构MBS投资机会；认为银行业改革监管明晰和美联储宽松政策恢复可能成为增加银行业对MBS需求的催化剂 [9][10][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国财政可持续性、美联储独立性和贸易动态等问题继续影响宏观环境，但市场已消化大部分初始冲击，利率和利差趋于稳定，波动性下降 [8] - 经济数据显示经济增长强劲，支持美联储观望态度；尽管美联储政策利率维持不变，但短期收益率高吸收了投资者流动性，预计美联储降息将重新激发资金流入机构MBS [9] - 公司对当前环境乐观，认为生产型票面利率5.5 - 6%的投资回报率在18% - 20%，满足或超过门槛利率；利差有吸引力，若OAS收紧10个基点可增加4%回报；预计美联储恢复正常化后回报更有吸引力 [41][42][43] 其他重要信息 - ARMOUR Capital Management在Q2放弃部分管理费165万美元，以抵消运营费用 [4] - 公司财报电话会议包含前瞻性陈述，受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港保护；使用的非GAAP指标在财报中与可比GAAP指标进行了调整 [2][3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何管理利差久期风险 - 公司对当前杠杆水平满意，因利差仍具吸引力，可能适度增加杠杆；目前杠杆略低于过去6 - 12个月平均水平；动态管理久期，近期增加了对10年期以上长期资产的套期保值 [20][21] 问题2: 投资组合中高票面利率资产分配下降原因及最佳价值票面利率和资金部署方向 - 4月市场波动可能导致高票面利率资产规模减少；公司仍看好5.5 - 6%票面利率资产，因其ROE最高，且提前还款环境良好，预计短期内不会有大变化 [26] 问题3: 投资组合中新增长期国债头寸的作用 - 5年期国债是管理整体投资组合久期风险和应对货币政策的重要工具，也是机构CMBS头寸的代理；公司在利差扩大时增加投资，利差缩小时减少投资，5年期国债有助于对冲该头寸并在不同资产类别间转换 [28][29] 问题4: 本季度总费用略高于预期的原因及是否会持续 - 本季度专业费用比第一季度多，费用会季度间波动，不预期后续维持此水平；套期保值成本或利率波动导致的费用不在此费用项目中，而在衍生品项目中 [33][34] 问题5: 构建套期保值投资组合和票面利率组合时如何平衡总回报和利差 - 套期保值方面，公司为牛市陡化做准备，动态调整套期保值；票面利率组合上，希望保持多元化；低票面利率在利率反弹时受益，高票面利率在陡化情景中受益；公司希望在生产型票面利率5.5 - 6%上重新投资；生产型票面利率5.5 - 6%的总回报在18% - 20%，使用互换套期保值或国债期货总回报大致相同；利差有吸引力，OAS收紧10个基点可增加4%回报；回购利率全年稳定，若美联储恢复正常化，回报更有吸引力 [37][38][41] 问题6: 3Q至今ATM计划筹集资金与账面价值的关系 - 截至7月21日账面价值为每股16.81美元，发行股票对每股账面价值仅有几美分的轻微稀释 [45] 问题7: 提高杠杆的条件及在美联储降息前的操作 - 杠杆策略灵活，取决于利差吸引力、市场波动性和流动性状况；因利差仍接近历史高位且流动性稳定，公司可适度增加杠杆；未来若市场各方面更稳定，可能适度提高杠杆；历史上该业务模式杠杆更高，市场波动性降低、稳定性增加时可承受更多杠杆 [50][51][53] 问题8: 是否有必要对冲收益率曲线短端及购买利率互换期权的吸引力 - 2年期收益率过去一年非常稳定，目前无加息预期；前端套期保值用于风险管理；公司目前不参与利率互换期权市场，认为从抵押贷款交易和利差情况看，通过当前票面利率基差表达对波动性的看法是更好的权衡 [60][61] 问题9: 若抵押贷款利率上升50个基点，当前票面利率的久期缺口会扩大多少，以及在此情景下对杠杆和资产的操作 - 公司会进行风险压力测试，可提供相关数据；公司动态对冲曲线敞口，不会让久期扩大到需要重新平衡的水平，风险指标在冲击情景下不会导致久期大幅扩大而影响流动性 [63][64]

公司战略与投资组合管理 - 公司采取积极主动且防御性的投资组合管理策略 通过频繁调整资产配置和对冲策略来降低风险并捕捉收益机会[1] - 截至2025年3月31日 公司利率对冲覆盖率达91% 覆盖投资证券回购 TBA头寸及其他债务 显示其对利率波动的防御性[2] - 公司战略性减少非机构抵押贷款支持证券(MBS)敞口 转向高票息机构MBS 提升提前还款概率和现金流可见性[3] 资产配置与市场机会 - 截至2025年3月31日 公司机构MBS组合规模达779亿美元 由于机构MBS与基准利差接近疫情期间高点 该组合有望获得可观回报[4] - 机构MBS由政府支持企业担保本息支付 属于更安全的投资选择[4] - 尽管短期盈利可能受市场波动影响 但主动管理和防御性定位为长期增长奠定基础[5] 同业竞争对比 - 与Annaly Capital Management(NLY)相比 公司更专注于机构MBS 而NLY采用多元化策略 结合机构MBS与非机构及信用敏感资产 截至2025年3月31日NLY投资组合规模达849亿美元[6][7] - Starwood Property Trust(STWD)主攻商业地产领域 包括商业抵押贷款支持证券(CMBS)和房地产债务投资 2025年一季度其多元化组合规模为10.2亿美元[6][8] 股价表现与估值 - 公司年初至今股价上涨6.4% 高于行业2.8%的涨幅[9][11] - 公司远期市净率为1.08倍 高于行业平均0.96倍[13] - Zacks共识预测显示2025年和2026年盈利同比将分别下降11.2%和3.9% 过去30天预测值未作调整[15][16]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 - 市场对美联储降息的预期与经济学家的预测存在分歧，预计这将导致抵押贷款近期痛苦、长期获益 [131][132] - 供应方面，净发行量低、证券化率高，CMO发行成为显著主题；需求方面，银行需求未回归前表现不佳，海外投资者活跃度降低 [9][202][203] - 建议投资者通过10年期DUS和CMO浮息债券增加抵押贷款敞口，偏好Ginnie的单户住宅投资，看好G2/FN的5.5和6.0互换 [90][91] 各部分总结 市场回顾 - 本周利率曲线大幅反弹，CPI和PPI低于预期，市场预计今年有两次以上降息，经济学家预计无降息 [10] - 投资级企业信贷利差收紧1个基点，标准普尔指数小幅上涨，抵押贷款表现出色，MBS指数OAS较上周收紧4个基点 [10] - 关于特朗普税收法案第899条的不确定性，参议院可能澄清固定收益资产不受额外税收影响 [11] - 宏观不确定性和地缘政治紧张局势是主要担忧，银行需求催化剂Basel III Endgame最早2026年第一季度到来 [14] - 供应方面，净发行量低，可能受现金提取水平低和新房价下降影响，CMO发行平均每月320亿美元，主要受CMO浮息债券需求推动 [15][18] 投资者构成 - 海外投资者可能名义上持有与Ginnie类似数量的常规MBS，预计海外投资者占Ginnie所有权的31%，占常规MBS所有权的11% [25] - 若政府关注房利美和房地美盈利，可能扩大GSE投资组合，GSE投资组合与监管要求存在近2000亿美元差距 [30] 特定池表现 - 特定池相对于相同队列表现展示，临近季度末，溢价支付相对于对冲表现良好 [42] - 对特定池持谨慎态度，但5.5息票中低支付贷款余额和纽约的支付凸性有吸引力 [43] Ginnie展望 - 供应/需求技术面可能对Ginnie构成挑战，尤其是海外需求不温不火且夏季供应增加时 [52] - 折扣发行在常规MBS和Ginnie中都是持续趋势，Ginnie折扣的定制提取比例远低于常规MBS，新的可交割不确定性对表现有负面影响 [57] - 平价息票Ginnie互换在当前低价水平有价值，银行对Ginnie的积极需求有支持作用，CMO需求高是积极因素，Yield Book v97更新对高息票Ginnie有利 [62] 机构CMBS更新 - 更新彭博社上10年期K A2和DUS 10/9.5s、5年期K A2和DUS 5/4.5的基准利差指标 [65] - 机构CMBS利差本周大致持平，10年期K A2利差收窄1个基点至40个基点，10/9.5 DUS利差维持在46个基点 [66] - 偏好10年期机构CMBS，因其凸性特征易于对冲，在近期不确定性中表现良好 [66] 衍生品表现 - 展示过去一周衍生品表现变化，IIO近期面临挑战，但长期若曲线牛市变陡，表现应良好 [81] - 本季度迄今超额回报上周转正，15年期和常规MBS表现较好，Ginnie中间息票表现不佳 [82] 关键建议 - 对基差持中性态度，建议投资者通过10年期DUS和CMO浮息债券增加抵押贷款敞口，若投资单户住宅，偏好Ginnie [90] - 看好G2/FN的5.5和6.0互换，可能受益于GSE改革变化 [91] - 最高信念是做多信用受损池、FICO、LTV、投资者和社会池相对于TBA，也看好适度成熟的生产MBS [92] 服务商困境 - 抵押贷款公司通过收购和创新精简服务，今年抵押贷款服务转移量下降，可能因发行总量低和经济不确定性 [94] - 服务转移在贷款约6个月时激增，尤其是经纪贷款，服务转移后1 - 2个月，实值贷款提前还款速度加快 [95] - Rocket是更高效的服务商，实值贷款提前还款速度比Mr. Cooper快，两者在后期购买服务时提前还款速度最快 [123][126] FOMC预览 - 市场对美联储降息的预期与经济学家的预测存在分歧，2025年市场预期降息次数从三次降至两次，经济学家预计零次；2026年市场预期两次，经济学家预计七次 [131] - 预计这将导致抵押贷款近期痛苦、长期获益，2025年市场调整降息预期时主要风险是熊市扁平化，2026年市场调整时牛市变陡对表现积极，明确美联储路径将降低波动率 [132] 最新每周情况 - 展示近期每周报告的市场回顾、各部分内容，包括CMO发行、银行数据、REIT更新、FOMC反应等 [143][145][146] 附录 - 提供团队和利率策略师在彭博社上发布的指标列表，包括抵押贷款利差指标、其他抵押贷款指标和宏观指标 [147][148] 5月提前还款情况 - 展示30年期常规MBS、15年期常规MBS、30年期Ginnie MBS、FN DUS、FR PC的提前还款速度数据 [152][154][156][157][165] 新闻资讯 - 总结MBS供应和需求的最新数据，包括净发行量、美联储还款、摩根士丹利TBA发行流量、外国托管持有、交易商持有、国内银行持有、日本投资、MBA再融资指数等情况 [170][171][176]

REITs作为高股息股票的特点 - REITs可提供丰厚股息收益 部分公司甚至按月派息 适合追求持续被动收入的投资者 [1] - AGNC Investment和Healthpeak Properties是两家按月派息的REITs 股息率分别为15 7%和6 9% [1][3][8] AGNC Investment业务模式与风险 - 公司专注于投资机构抵押贷款支持证券(MBS) 采用杠杆策略提升回报 支撑其15 7%的高月股息率 [3] - 通过利率互换组合可产生约20%回报 高于18%的总资本成本 当前市场环境有利于维持股息支付 [4] - 但资本成本存在波动(一季度为16 7%) 历史上曾因回报低于成本而削减股息 收入稳定性较差 [5][11] Healthpeak Properties业务优势 - 业务聚焦医疗保健地产 包括门诊医疗 实验室和老年住宅 租约结构稳定(5-7年租期含年租金递增条款) [7] - 实验室物业租金增长强劲(上季度新续租约租金上涨11%) 老年住宅受益于人口老龄化趋势 [7][8] - 过去三年调整后FFO增长19% 主要来自合并交易 租金增长和投资扩张 预计2023年FFO为1 81-1 87美元/股 显著覆盖1 22美元/股的股息支出 [9] Healthpeak财务灵活性与股息前景 - 资产负债表健康 具备5-10亿美元的新增投资能力 近期已将股息提高2% [10] - 稳定的租金增长和投资能力为未来股息上调奠定基础 相比AGNC具有更可持续的派息前景 [12] 两家REITs的核心差异 - AGNC提供超高股息但收入波动大 股息可持续性受市场条件影响显著 [11] - Healthpeak收入稳定增长 股息基础牢固且具备持续提升潜力 更适合追求稳定收益的投资者 [12]