投资评级与目标价 - 首次覆盖保利置业给予跑赢行业评级 目标价2.15港元对应28%上行空间 [1][2] - 目标价对应0.24倍2025/2026年市净率和52%的净资产价值折让 [1][2] - 预计2025-2026年每股收益均为0.04元人民币 [2] 估值水平与催化因素 - 当前交易于0.17倍市净率和63%的净资产价值折让 存在显著低估 [2][3] - 合理估值区间应为0.35-0.45倍市净率 较当前水平存在翻倍空间 [3] - 潜在催化剂为2025年四季度销售和拿地表现超市场预期 [2] 公司经营表现 - 2020-2024年行业销售额累计下行44% 但公司销售额稳定在500-600亿元 [5] - 行业排名逆势提升50位至第17名 实现逆周期增长 [5] - 2024年实现500亿元销售额目标确定性高 可能实现同比小幅正增长 [5] 企业属性与市场表现 - 具备保利集团央企背景 是少数高性价比央企房企 [1][4] - 兼具深港通标的 央企和中小市值三重稀缺属性 [4] - 交易活跃度较低制约价值释放 但港股流动性改善提供利好环境 [4] 历史问题解决与资产质量 - 此前受同业竞争和治理不确定性影响 股价长期承压 [3] - 相关问题解决后 经营和资产质量在行业下行期持续改善 [3] - 市场在经营和估值方面存在预期差 看好估值修复空间 [1]

报告发布 - 公司2025年中期报告中、英文版本已上载于公司网站和港交所网站[3][6] 通讯收取 - 非登记股东收通讯需联系中介提供邮箱，否则只能收印刷本[4][7][10] - 收中期报告或日后通讯印刷本需填回条寄至股份过户登记处或发邮件[5][7] - 印刷形式接收日后通讯指示有效期一年[5][7][10] 其他事项 - 对通知有疑问可工作日9:00 - 18:00致电热线或发邮件[6][8] - 查改个人资料请求需书面寄至股份过户处或发邮件[10]

报告发布与获取 - 公司发布2025年中期报告通知，中英文版本已上载于公司网站和港交所网站[2][6] - 此前选印刷形式收取通讯，随函附中期报告双语印刷版本[2][6] - 选电子形式但无法阅览或要印刷本，可书面申请免费寄送[3][7] 股东通讯相关 - 股东有责任提供有效邮箱地址，可扫描回条专属二维码操作[4][7] - 无股东有效邮箱地址，日后仅以印刷形式寄送可供行动通讯[4][7] - 股东可提前七天书面通知更改通讯收取方式[5][8] 其他说明 - 回条可从公司网站或港交所下载，印刷本指示有效期有规定[5][8] - 对通知有疑问可工作日致电或发邮件咨询[6][8] - 公司通讯含多种文件，对可供行动通讯有定义[8][9]

收入和利润（同比环比） - 公司收入为人民币184.44亿元，同比增长48.1%[9] - 收入同比增长48.0%至184.44亿元人民币[47] - 股东应占溢利为人民币2.08亿元，同比下降44.3%[9] - 本公司拥有人应占溢利下降44.3%至2.08亿元人民币[47] - 期内溢利下降6.5%至2.32亿元人民币[47] - 毛利增长81.3%至32.20亿元人民币[47] - 期内溢利为2.325亿元人民币，所得税开支为11.435亿元人民币[72] - 期内溢利为2.49亿元人民币，较去年同期下降33.4%（去年同期为3.73亿元人民币）[83] - 每股基本及摊薄盈利为人民币5.44分[9] - 每股基本盈利为0.054元人民币（基于38.21亿股加权平均股数）[83] - 期内全面收入总额为人民币75,057千元，同比大幅下降72.2%（去年同期为人民币269,740千元）[57] - 本公司拥有人应占累计利润为人民币14,524,542千元，较期初增加人民币135,052千元（增长0.9%）[57] - 净汇兑收益为1.64亿元人民币，去年同期为零[77] 成本和费用（同比环比） - 融资成本为6.481亿元人民币，分占联营公司业绩亏损0.46亿元人民币[72] - 已付利息人民币1,174,686千元，同比下降35.7%（去年同期为人民币1,825,669千元）[59] - 已付所得税人民币1,321,640千元，同比增长131.9%（去年同期为人民币570,184千元）[59] - 所得税开支大幅增加至11.43亿元人民币，其中中国土地增值税达5.94亿元人民币[79] - 中国企业所得税开支为5.59亿元人民币，同比增长166.6%[79] 各业务线表现 - 置业集团合约销售金额267亿元，同比下降6%[10] - 合约销售均价同比增长9%至27,763元/平方米[10] - 物业发展业务收入为174.585亿元人民币，占总收入94.6%[72] - 物业投资及管理业务收入为8.606亿元人民币，占总收入4.7%[72] - 酒店营运收入为1.143亿元人民币，占总收入0.6%[72] - 其他营运收入为0.108亿元人民币，占总收入0.1%[72] - 分部业绩总额为18.165亿元人民币，其中物业发展贡献16.907亿元人民币[72] - 公司总收入为124.57亿元人民币，其中物业发展业务收入占比最高，达114.16亿元人民币（约91.7%）[75] - 物业投资业务收入为8.90亿元人民币，其中租金收入为2.54亿元人民币[75] - 物业管理收入6.25亿元人民币，同比增长6.7%，在管面积5409万平方米，同比增长7.0%[38] - 投资物业总建筑面积68.1万平方米，资产值86.47亿元人民币[36] - 投资物业减少2964万元人民币，其中2700万元人民币转入持作出售物业[84] 各地区表现 - 长三角和大湾区销售占比提升至76%[10] - 公司2025年上半年结转金额约173.67亿元人民币，结转面积约81.4万平方米[20][22] - 珠三角地区结转金额75.13亿元人民币，占总结转金额43%[20] - 长三角地区结转金额40.04亿元人民币，占总结转金额23%[20] - 其他地区结转金额33.53亿元人民币，占总结转金额19%[22] - 西南地区结转金额18.6亿元人民币，占总结转金额11%[22] - 香港地区结转金额6.37亿元人民币，占总结转金额4%[22] - 新增土地储备中广州荔湾项目规划总建筑面积25.3万平方米，公司应占权益100%[24][25] - 在上海、杭州和广州三个城市的投资占比达88%[11] 土地储备和项目开发 - 新增土地储备约118.3万平方米，权益占比74%[11] - 公司2025年上半年新开工项目6个，新开工建筑面积约51.1万平方米[18][19] - 公司2025年上半年新增9个项目，规划总建筑面积约118.3万平方米[23][24] - 公司2025年下半年计划推出9个全新楼盘[17] - 公司物业发展资本开支承付额122.6亿元人民币较2024年末100.05亿元增长22.5%[102] 融资和债务 - 平均融资成本下降48个基点至2.90%[14] - 上半年完成人民币40亿元公司债券发行，票面利率低至2.46%-2.66%[14] - 未偿还银行及其他借贷682.036亿元人民币，其中一年内到期174.831亿元人民币(25.6%)[40] - 人民币计值借贷占比90%(610.556亿元人民币)，美元与港元计值各占5%(各35.49亿元人民币)[40] - 固定利率借贷占比44%，浮动利率借贷占比56%[40] - 银行总结存284.684亿元人民币，流动资产净值783.913亿元人民币[41] - 银行结存及现金减少18.0%至283.05亿元人民币[53] - 期末现金及现金等价物为人民币28,304,708千元，较期初减少人民币6,203,792千元（下降18.0%）[59] - 新增借贷人民币7,947,367千元，同比减少23.8%（去年同期为人民币10,426,686千元）[59] - 新增应付票据人民币4,000,000千元，同比增长166.7%（去年同期为人民币1,500,000千元）[59] - 银行及其他借贷在2025年上半年净减少1,672,467千元，而2024年同期净减少802,121千元[93] - 公司于2020年发行2025年到期票据，本金5亿美元（约35.49亿元人民币），年利率4%[94] - 2024年6月发行2027年到期票据本金5亿元人民币（年利率2.5%）及2029年到期票据本金10亿元人民币（年利率2.8%）[98] - 公司于2024年7月22日发行2027年到期票据本金总额12亿元人民币年利率2.45%及2029年到期票据本金总额8亿元人民币年利率2.83%[99] - 公司于2024年9月9日发行2026年到期票据本金总额6.26亿元人民币年利率2.4%[99] - 公司于2024年10月16日发行2027年到期票据本金总额15亿元人民币年利率2.98%[99] - 公司于2025年3月5日发行2028年到期票据本金总额15亿元人民币年利率2.66%[99] - 公司于2025年4月16日发行2028年到期票据本金总额15亿元人民币年利率2.46%[99] - 公司于2025年6月12日发行2030年到期票据本金总额10亿元人民币年利率2.6%[99] - 公司签订390亿港元定期贷款融资协议，期限36个月[127] - 公司签订36.5亿元人民币定期贷款融资协议，期限36个月[127] - 公司存在2025年到期5亿美元4.00%票据的维好契约，要求中国保利集团保持至少40%持股比例[125] 现金流 - 经营活动所用现金净额为人民币2,100,537千元，同比由正转负（去年同期为所得人民币2,735,959千元）[59] - 投资活动所用现金净额为人民币1,204,877千元，同比扩大49.8%（去年同期为人民币804,247千元）[59] - 融资活动所用现金净额为人民币2,705,505千元，同比大幅恶化（去年同期为所得人民币27,014千元）[59] 资产负债和权益 - 资产负债比率75.9%，较2024年末76.6%下降0.7个百分点[39] - 股东应占权益总额341.875亿元人民币，每股资产净值8.95元[39] - 流动负债总额下降5.0%至946.38亿元人民币[54] - 合约负债下降1.2%至408.77亿元人民币[54] - 应付票据一年内到期下降15.6%至85.49亿元人民币[54] - 银行及其他借贷一年内到期下降5.1%至89.34亿元人民币[54] - 非流动负债中的银行借贷下降3.2%至355.95亿元人民币[55] - 资产总额为1935.026亿元人民币，其中分部资产1554.428亿元人民币[73] - 负债总额为1469.223亿元人民币，其中分部负债690.801亿元人民币[73] - 物业发展业务分部资产为1421.195亿元人民币，占分部资产总额91.4%[73] - 公司总资产达1987.03亿元人民币，其中物业发展业务资产占比71.1%（1413.36亿元人民币）[76] - 总负债为1521.55亿元人民币，未分配企业负债占比52.7%（801.79亿元人民币）[76] - 已抵押资产账面值290.045亿元人民币，其中发展中物业183.469亿元人民币[43] 应收账款和应付账款 - 应收贸易账款总额从2024年末的451,044千元增至2025年中的530,288千元，增长17.6%[87] - 超过90天的应收贸易账款大幅增加，从2024年末的247,019千元增至2025年中的457,398千元，增长85.2%[87] - 其他应收账款从2024年末的5,026,651千元增至2025年中的5,771,385千元，增长14.8%[87] - 应收合营企业款项从2024年末的4,446,368千元增至2025年中的4,679,769千元，增长5.3%[89] - 应付贸易账款总额从2024年末的16,559,998千元降至2025年中的15,162,503千元，减少8.4%[90] - 超过90天的应付贸易账款从2024年末的14,441,805千元略降至2025年中的13,742,545千元，减少4.8%[90] - 应付联营公司款项从2024年末的1,761,342千元增至2025年中的1,810,592千元，增长2.8%[88] 担保和承诺 - 为物业买家提供按揭担保最高额178.249亿元人民币[44] - 公司为物业买家提供银行按揭担保最高额达178.25亿元人民币较2024年末234.96亿元下降24.1%[101] - 公司为联营及合营企业信贷融资提供担保总额642.88亿元其中已动用240.96亿元[101] 金融资产和投资 - 公司按公允价值计量的未上市金融资产价值79.92亿元人民币占金融资产总额99.9%[107] 股权结构 - 保利置业集团已发行股份总数为3,821,183,118股[114][118][121] - 中国保利集团直接及间接持有保利置业股份1,837,526,304股，占比48.09%[118] - 保利发展控股集团通过保利（香港）控股间接持有保利置业股份1,583,738,058股，占比41.45%[118][121] - 保利（香港）控股直接持有120,381,544股并通过Ting Shing间接持有1,463,356,514股，总计1,583,738,058股，占比41.45%[118][126] - Ting Shing Holdings通过Source Holdings和Congratulations Company间接持有1,463,356,514股，占比38.30%[118][126] - Congratulations Company Ltd直接持有保利置业股份1,111,578,283股，占比29.09%[118] - Source Holdings直接持有244,594,241股并通过子公司间接持有107,183,990股，总计351,778,231股，占比9.21%[118][126] - 董事梁秀芬持有公司股份33,000股，占比低于0.01%[114] - 董事胡在新持有保利发展控股集团股份942,670股，占其已发行股份11,970,443,418股的0.01%[117] 贷款协议条款 - 贷款协议要求保利集团保持公司单一最大股东地位且持股不低于40%[127] - 贷款协议要求保利集团维持对公司的管理控制权[127] - 贷款协议要求保利集团保持国务院国资委管辖地位[127] - 人民币贷款协议要求保利集团持股比例不低于38%[127] - 人民币贷款协议要求保利集团保持管理控制权[127] 公司治理和合规 - 审核委员会批准2025年6月30日止六个月未经审核中期财务报表[134] - 公司确认遵守上市规则企业管治守则全部规定[130] - 全体董事确认遵守标准守则关于证券交易的行为规范[132]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 低基数影响下8月楼市成交同比降幅收窄 但整体成交仍然较弱 [1][4] - 一线城市土拍溢价率创六年来新高 [1][4] - 政策优化释放积极信号 但市场持续性较难维持 [4] 新房成交 - 8月40城新房成交面积859.1万平 环比下降0.5% 同比下降13.5% 同比降幅收窄4.0个百分点 [4][14] - 1-8月累计成交面积7942.7万平 同比下降5.0% [4][14] - 一线城市成交面积195.9万平 环比微增0.01% 同比下降28.6% 降幅扩大3.8个百分点 [4][15] - 二线城市成交面积440.4万平 环比下降0.4% 同比下降9.4% 降幅收窄4.5个百分点 [4][15] - 三四线城市成交面积222.8万平 环比下降1.1% 同比上升4.2% 增速提升19.6个百分点 [4][15] 二手房成交 - 8月18城二手房成交面积715.6万平 环比下降9.2% 同比下降6.4% 同比降幅收窄8.8个百分点 [4][22] - 1-8月累计成交面积6470.3万平 同比上升7.5% [4][22] - 一线城市成交面积165.4万平 环比下降0.5% 同比下降2.6% 降幅收窄8.7个百分点 [4][23] - 二线城市成交面积410.5万平 环比下降11.7% 同比下降11.1% 降幅收窄8.4个百分点 [4][23] - 三四线城市成交面积139.7万平 环比下降11.2% 同比微增0.01% 增速提升10.0个百分点 [4][23] 新房库存与去化 - 8月末12城新房库存面积1.1亿平 环比上升0.9% 同比下降14.8% [4][32] - 整体去化周期17.1个月 环比下降0.3个月 同比下降1.3个月 [4][32] - 一线城市去化周期18.2个月 二线城市13.8个月 三四线城市35.7个月 [4][32] - 30城平均开盘去化率42% 环比上升9个百分点 同比上升13个百分点 [4][43] 土地市场 - 8月全国土地成交建面17068.1万平 环比下降3.8% 同比下降9.9% [4][48] - 全国平均土地溢价率4.0% 环比下降1.7个百分点 同比微增0.02个百分点 [4][61] - 一线城市溢价率22.3% 环比上升1.8个百分点 同比上升15.0个百分点 创2019年7月以来新高 [4][61] - 1-8月全国土地成交总价15123亿元 同比微增0.9% 楼面均价1118元/平 同比上升7.8% [4][63] 房企表现 - 百强房企8月全口径销售额2256亿元 同比下降16.5% 降幅收窄8.6个百分点 [4][83] - 8月拿地金额719亿元 同比上升34.9% 环比下降27.1% 拿地强度32% [4][92] - 1-8月拿地金额7235亿元 同比上升30.8% 楼面均价11842元/平 同比上升32.1% [4][97] - 8月行业融资规模553亿元 同比下降4% 环比下降23% 平均利率2.51% [4][98] 政策动态 - 国务院会议强调"止跌回稳"政策目标 明确城市更新为行业主线 [4] - 北京优化五环外限购及公积金政策 二套首付比例降至30% [4] - 上海放松外环外限购 公积金贷款额度提升15% [4] - 深圳分区优化限购 非核心区域户籍家庭不限购 [4] 投资建议 - 建议关注一二线核心城市占比高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际 [4] - 关注销售拿地突破的"小而美"房企：保利置业、城投控股 [4] - 关注经营策略变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [4] - 受益二手房修复的经纪公司：贝壳、我爱我家 [4]

公司人事变动 - 龚健先生因已达退休年龄于2025年9月18日起退任非执行董事职务 [1] - 龚健先生同时卸任审核委员会及提名委员会成员职务 [1]

公司人事变动 - 龚健因已达退休年龄于2025年9月18日起退任非执行董事职务 [1] - 龚健同时卸任审核委员会及提名委员会成员职务 [1]

公司人事变动 - 龚健因已达退休年龄于2025年9月18日起退任非执行董事职务 [1] - 龚健同时卸任审核委员会及提名委员会成员职务 [1]

公司信息 - 保利置业集团有限公司于香港注册成立，股份代号为00119[1] 董事会构成 - 董事会成员自2025年9月18日起组成，含执行、非执行和独立非执行董事[2] - 执行董事有万宇清（主席）、胡在新（总经理）[2] - 非执行董事有张毅、邓欢[2] - 独立非执行董事有冯志坚、梁秀芬、黄家伦、吴剑林[2] 下设委员会 - 董事会下设审核、薪酬、提名、管治四个委员会[2] - 各委员会有相应主席和成员[2]

人事变动 - 龚健先生于2025年9月18日起退任公司非执行董事等职务[3] 公司管理层 - 截至公告日期，执行董事为万宇清先生及胡在新先生[4] - 截至公告日期，非执行董事为张毅先生及邓欢先生[4] - 截至公告日期，独立非执行董事为冯志坚先生等四人[4]