基本信息 - 公司为保利置业集团有限公司[1] - 报表截至2025年8月31日[1] - 呈交日期为2025年9月1日[1] 股份数据 - 上月底和本月底已发行股份总数均为3,821,183,118[2] - 上月底和本月底库存股份数目均为0[2] 人员信息 - 呈交者为黄卓谦，职衔是公司秘书[5]

2025年1-8月百强房企销售业绩 - TOP100房企销售总额23270.5亿元，同比下降13.3%，降幅与1-7月持平 [3] - TOP100房企权益销售额16275.2亿元，权益销售面积8382.8万平方米 [3] - 千亿销售额企业共5家：保利发展(1812亿元)、绿城中国(1563亿元)、中海地产(1503亿元)、华润置地(1425亿元)、招商蛇口(1240.5亿元) [3] 房企阵营分化情况 - 第一阵营(千亿以上)企业数量5家，较2024年同期减少1家，销售额均值1508.7亿元 [4] - 第二阵营(500-1000亿)企业数量6家，较2024年减少1家，销售额均值750.3亿元 [4] - 第三阵营(300-500亿)企业数量7家，较2024年增加2家，销售额均值386.6亿元 [4] - 第四阵营(100-300亿)企业数量35家，较2024年减少8家，销售额均值157.8亿元 [4] 头部企业排名变化 - 前五位企业排名保持稳定：保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口 [3] - 第六至第十位分别为：万科(911.1亿元)、建发房产(850.8亿元)、越秀地产(730亿元)、中国金茂(708.8亿元)、滨江集团(705.3亿元) [3] - 中建壹品销售363.3亿元升至行业第15位，中建东孚排名下降至第16位 [3] 8月单月市场表现 - 百强房企单月操盘金额2070.4亿元，环比下降1.9%，同比下降17.6% [5] - 33%的百强房企单月业绩环比增长，其中21家企业增幅超30% [5] - 8月30个监测城市成交规模753万平方米，环比下降12%，同比下降17% [4] 城市能级分化特征 - 一线城市8月成交量125万平方米，环比下降20%，同比下降26% [5] - 二三线城市8月成交量628万平方米，环比下降11%，同比下降16% [5] - 杭州、武汉、合肥、宁波等城市成交同环比齐增，厦门、佛山、惠州、常州等城市同比跌幅显著 [5] 政策环境与市场展望 - 北京、上海相继出台"认房不认贷"、下调首付比例、优化普宅标准等组合政策 [6] - 随着"金九"到来，房企推盘节奏与优化力度预计提升，市场或实现温和复苏 [6] - 核心一线城市放松限购等政策有望带动市场信心修复，热度从二手房向新房传导 [6]

项目概况 - 保利置业以38亿元获取白鹅潭陆居路地块并正式命名为保利·翡丽甲第 吹风价达10万-12万元/平方米 [1] - 项目采用"酒店+豪宅"复合开发模式 包含首座万豪系五星级酒店引入 酒店投入超10亿元 [3] - 项目总成本达48亿元 住宅楼面地价约4万元/㎡ [3] 产品定位 - 项目定位为TOP级产品系"甲第系" 联手gad/笛东/CCD等国际设计事务所打造超新规住宅标准顶配产品 [3] - 项目依托珠江沿岸区位与大湾区艺术中心人文氛围 采用"江景鼎豪+酒店运营"多重开发模式 [3][9] 区域发展 - 白鹅潭商务区建成大湾区艺术中心/太古里商业体/万象城等标志性项目 活力与吸引力持续增强 [1] - 区域被规划为世界级地标商圈 承担广佛一体化起点与广州西翼引擎功能 定位为岭南文化新地标 [6][9] - 高端商业/文化设施/交通枢纽密集落地 使区域成为承接广州城市能级跃升的核心载体 [9]

核心观点 - 白鹅潭被定位为广州五大世界级地标商圈商业扩容之首 正通过高端商业体 文化设施和交通枢纽建设加速区域价值兑现 成为广州城市能级跃升的西翼引擎和广佛一体化枢纽 [3][5][6] 区域规划与定位 - 跻身广州五大世界级商圈 规划11公里沿江商业长廊 布局医药和科创产业 配建大湾区艺术中心与滨水绿地 目标建成国际滨水活力区 [3] - 作为广佛一体化起点 承担广州西翼引擎和枢纽作用 代表广州文化软实力 是岭南文化新地标和老城市新活力引领区 [5] - 区域最新规划为世界级商圈 成为广佛都市极点 后发优势突显 [5] 商业配套建设进展 - 全国首个国际高端滨水"双太古"一期将于2023年底开业 引进顶级品牌快闪店 轻奢时尚品牌及新型餐饮业态 [6] - 广州首个M1重奢万象城正在建设中 将与太古里形成"重奢+潮流"双引擎模式 重塑广州高端商业格局 [6] - 保利置业投入超10亿元打造区域首座万豪系五星级酒店 填补板块高端酒店空白 [7] 交通与文化设施 - 地铁与城际四轨交会形成枢纽 白鹅潭跨江缆车项目已启动招标 将连接老西关和白鹅潭 打造空中观景长廊 [3][6] - 大湾区艺术中心 太古里商业体 万象城等重大标志性项目陆续建成使用和运营 [1][3] - 四轨合一超核TOD 国际金融中心 鹅潭一号总部 湖南建投南方中心等地标加速建设 [6] 发展意义与机遇 - 区域承接广州城市能级跃升的"西翼引擎"作用 通过文化赋能 商业升级与企业机遇三大维度推动高质量发展 [3] - 具有与世界贸易交往的历史积淀 有望深度融入第四次工业革命发展浪潮 [5] - 保利·翡丽甲第项目采用"江景鼎豪+酒店运营"开发模式 从居住和片区双端助力白鹅潭提升全球影响力 [7]

土地交易概况 - 杭州三墩单元XH010401-28地块于8月29日成功出让 总价64089万元 楼面价14858元/㎡ 溢价率2.4% [1] - 保利置业通过4轮竞价竞得该地块 为年内第三次在三墩板块摘地 [1] - 杭州八月共成交4宗土地 总成交金额18.22亿元 总出让面积117501平方米 总建筑面积191581.6平方米 [1] 地块规划细节 - 地块位于紫金港科技城与云谷产业园区 东至蓬驾桥港绿化 南至振华路 西至规划道路 北至规划西园五路 [1] - 容积率2.5 出让面积17254平方米 可建面积43135平方米 [1] - 规划要求层高不小于3米 住宅不低于4层 禁止建设别墅 需符合城西科创大走廊未来社区建设标准 [1] 板块开发动态 - 三墩板块年内已出让4宗涉宅用地 供地速度显著加快 [3] - 保利置业在北面两个项目已公布案名：西源赋府规划6幢15-19层高层和2幢6层叠墅 预计9月首开 放风价4万元/㎡；玖樾西源赋居规划7幢18-22层高层和2幢7层叠墅 [3] - 7月29日华润、杭交投、杭铁联合以268463万元底价竞得莲花池路TOD项目 [5] 区域发展背景 - 老杭宣铁路拆除和地铁4号线延伸段建设推动三墩板块向外围扩展 [3] - 地块所在区域为2022年5月调整范围 目前仅剩南侧最小宅地未挂牌 [5] - 地块虽与核心居住区存在距离 但可享受产业园区人口导入红利 [1]

公司财务表现 - 收入184.44亿元 同比增长48.07% [1] - 公司拥有人应占溢利2.08亿元 同比下降44.31% [1] - 每股基本盈利5.44分 [1] 销售业绩表现 - 合约销售金额267亿元 同比下降6% [1] - 合约销售均价同比增长9%至27,763元/平方米 [1] - 长三角和大湾区销售占比提升至76% [1] 行业竞争地位 - 克而瑞百强房企1-6月累计销售同比下降11.8% [1] - 公司在克而瑞全口径销售榜位列第15名 较去年底提升2个名次 [1] 土地储备策略 - 新增9个房地产开发项目 土地储备118.3万平方米 [1] - 权益占比74% [1] - 上海、杭州和广州投资占比合计达88% [1] 项目布局特点 - 新增项目持续向高能级城市优质板块聚拢 [1] - 高质量快周转项目支撑销售和回笼双兑现 [1] - 带动库存有序消化 [1]

财务表现 - 公司2025年上半年收入为人民币184.44亿元，较2024年同期的人民币124.57亿元增加人民币59.88亿元或48.1% [1] - 股东应占溢利为人民币2.08亿元，较2024年同期的人民币3.73亿元减少人民币1.65亿元或44.3% [1] - 每股基本及摊薄盈利为人民币5.44分，较2024年同期的人民币9.77分下降 [1] - 公司于2025年6月30日止股东权益为人民币341.88亿元，较2024年12月31日的人民币342.09亿元减少0.1% [1] - 每股资产净值为人民币8.95元，与2024年12月31日的人民币8.95元持平 [1] 销售业绩 - 公司期内完成合约销售金额267亿元，同比减少6% [1] - 公司合约销售均价同比增长9%至27,763元/平方米 [1] - 长三角和大湾区的销售占比进一步提升至76% [1] 行业地位 - 克而瑞统计百强房企1-6月累计销售同比下降11.8% [1] - 公司截至6月底在克而瑞全口径销售榜位列第15名，较2024年底提升2个名次 [1] - 公司新增项目持续向高能级城市优质板块聚拢 [1]

公司财务业绩 - 收入184.44亿元 同比增长48.07% [1] - 公司拥有人应占溢利2.08亿元 同比减少44.31% [1] - 每股基本盈利5.44分 [1] 公司销售表现 - 合约销售金额267亿元 同比减少6% [1] - 合约销售均价同比增长9%至27,763元/平方米 [1] - 长三角和大湾区销售占比提升至76% [1] 行业市场状况 - 百强房企1-6月累计销售同比下降11.8% [1] - 土地市场呈现缩量提质趋势 [1] - 房企在一线和核心二线城市布局积极 土拍溢价率明显回升 [1] 公司战略布局 - 新增9个房地产开发项目 新增土地储备118.3万平方米 [1] - 权益占比74% [1] - 上海、杭州和广州三个城市投资占比达88% [1] 公司行业地位 - 克而瑞全口径销售榜位列第15名 较去年底提升2个名次 [1] - 新增项目持续向高能级城市优质板块聚拢 [1] - 高质量快周转项目支撑销售和回笼双兑现 [1]

收入和利润（同比环比） - 收入同比增长48.1%至184.44亿元人民币，去年同期为124.57亿元人民币[3] - 公司收入为人民币184.44亿元，同比增长48.1%[33] - 毛利同比增长81.3%至32.20亿元人民币，去年同期为17.76亿元人民币[3] - 期内溢利同比下降6.5%至2.32亿元人民币，去年同期为2.49亿元人民币[3] - 公司期内溢利为232,482千元，较2024年同期的248,642千元下降6.5%[18][20] - 本公司拥有人应占溢利同比下降44.3%至2.08亿元人民币，去年同期为3.73亿元人民币[4] - 股东应占溢利为人民币2.08亿元，同比下降44.3%[33] - 每股基本及摊薄盈利下降44.3%至5.44分，去年同期为9.77分[4] - 每股基本及摊薄盈利为人民币5.44分，同比下降44.3%[33] 成本和费用（同比环比） - 融资成本为648,072千元，较2024年同期的707,433千元下降8.4%[18][20] - 所得税开支大幅增加至1,143,493千元，其中中国土地增值税594,395千元，同比增长490.5%[22] 各条业务线表现 - 公司划分为四个经营分部：物业发展、物业投资及管理、酒店营运及其他营运[16][17] - 公司截至2025年6月30日止六个月总收入为18,444,209千元，其中物业发展业务收入为17,458,481千元，占比94.7%[18] - 物业投资业务收入为913,687千元，其中租金收入为235,339千元，占比25.8%[18] - 酒店营运业务收入为114,312千元，但分部业绩亏损30,548千元[18] - 分占联营公司业绩亏损45,962千元，而2024年同期为盈利98,279千元[18][20] - 物业管理收入6.25亿元人民币，同比增长6.7%，在管面积5409万平方米，同比增长7.0%[57] - 公司投资物业总建筑面积68.1万平方米，资产值约86.47亿元人民币[55] 各地区表现 - 置业集团2025年上半年合约销售总额为266.68亿元人民币，长三角地区贡献最大，达146.05亿元，占比55%[38] - 香港地区2025年上半年合约销售金额为16.48亿元，占比6%[38] - 2025年上半年结转金额约173.67亿元，结转面积81.4万平方米，珠三角地区结转金额75.13亿元，占比43%[42][43] 管理层讨论和指引 - 2025年下半年计划推出9个全新楼盘，包括上海杨浦、杭州西湖区等项目[39] - 合约销售金额为人民币267亿元，同比下降6%[34] - 新增土地储备118.3万平方米，权益占比74%[35] - 平均融资成本下降48个基点至2.90%[36] - 2025年上半年新开工项目6个，新开工建筑面积51.1万平方米，其中上海保利海上印等3个项目为首次开工[40][41] - 2025年上半年新增9个项目，规划总建筑面积118.3万平方米，土地成本保持在合理水平[44][45] - 新增项目中广州荔湾项目规划总建筑面积最大，为25.3万平方米，公司应占权益100%[45][46] - 新开工项目中深圳宝安项目建筑面积8万平方米，公司持有100%权益[41] - 新增项目杭州萧山项目公司应占权益最低，为25%，规划建筑面积12.6万平方米[45] - 济南历下区A1项目为公司新增项目，规划建筑面积16.8万平方米，公司应占权益40%[45][48] 其他财务数据 - 银行结存、存款及现金减少18.0%至283.05亿元人民币，去年底为345.08亿元人民币[6] - 流动负债总额下降5.0%至946.38亿元人民币，去年底为996.42亿元人民币[7] - 银行及其他借贷一年内到期下降5.1%至89.34亿元人民币，去年底为94.16亿元人民币[7] - 非流动负债总额下降0.4%至522.84亿元人民币，去年底为525.14亿元人民币[8] - 总权益微增0.1%至465.80亿元人民币，去年底为465.47亿元人民币[7] - 公司总资产为193,502,583千元，较2024年末的198,702,777千元下降2.6%[19][21] - 总负债为146,922,327千元，资产负债率为75.9%[19] - 资产负债比率为75.9%，较2024年末的76.6%有所下降[58] - 未偿还银行及其他借贷总额682.04亿元人民币，其中一年内到期174.83亿元（25.6%）[59] - 人民币计值借贷占比90%（611.06亿元），美元及港元计值各占5%（各35.49亿元）[59] - 流动资产净值783.91亿元人民币，银行总结存284.68亿元[60] - 已抵押资产账面值290.04亿元，其中发展中物业183.47亿元占比最高[61] - 为物业买家提供按揭担保最高额178.25亿元[62] - 对联营公司及合营企业信贷担保总额642.88亿元，已动用240.96亿元[62] - 应收账款总额为人民币63.02亿元，其中超过90天账期的达人民币45.74亿元[28] - 应付贸易账款总额为人民币151.63亿元，其中超过90天账期的达人民币137.43亿元[29] - 为物业买家提供的银行担保最高额达人民币178.25亿元[31] - 已签约但未拨备的物业发展资本开支为人民币122.60亿元[32] 会计政策和审计 - 公司采用香港会计准则第34号及香港联合交易所上市规则编制简明综合财务报表[9] - 公司截至2024年12月31日止年度的法定财务报表已获无保留审计意见[10] - 香港财务报告准则第9号及第7号修订将于2026年1月1日或之后年度期间生效[11][13] - 香港财务报告准则第18号将于2027年1月1日或之后年度期间生效[11][13][15] - 采纳香港会计准则第21号修订未对公司会计政策产生重大影响[11] - 公司电子支付系统金融负债将在付款指令发出时解除确认[14] - 公司金融资产仅当现金存入银行账户时方可解除确认[14] - 公司正在评估香港财务报告准则第18号对综合财务报表的影响[15] - 简明综合财务报表未包含香港财务报告准则要求的完整财务信息[9] 公司治理和人事 - 雇员总数6437人，期内酬金总额3.79亿元人民币[63] - 购股权计划于2014年5月28日采纳并于2024年5月27日届满[64] - 截至2025年6月30日止六个月公司未采纳任何购股权计划[65] - 截至2025年6月30日止六个月公司未购买出售或赎回任何上市证券[66] - 公司确认完全遵守企业管治守则规定[67] - 全体董事确认遵守标准守则关于证券交易的行为规范[68] - 审核委员会由3名非执行董事和4名独立非执行董事组成[69] - 审核委员会已批准截至2025年6月30日止六个月的未经审核简明综合财务报表[70] - 公司执行董事为万宇清先生及胡在新先生[74] 其他重要事项 - 每股基本及摊薄盈利数据未披露，且未宣派中期股息[24][25] - 自2025年6月30日至公告日无重大报告期后事项[71] - 2025年中期报告将于2025年9月通过公司及港交所网站发布[72]

土地交易概况 - 杭州西湖区三墩单元出让1宗宅地 总用地面积17254平方米 规划建筑面积43135平方米 容积率2.5 [1] - 地块起始价6.26亿元 起始楼面价14510元/平方米 [1] - 经过4轮竞价 浙江保利置业有限公司以总价6.41亿元竞得 [1] 成交价格分析 - 成交总价6.41亿元 较起始价6.26亿元高出0.15亿元 [1] - 成交楼面价14858元/平方米 较起始楼面价14510元/平方米高出348元/平方米 [1] - 溢价率2.4% 显示土地市场竞争温和 [1]