报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予买入评级 [2][5] 报告的核心观点 - 保利置业作为销售和拿地均有显著突破的“小而美”房企，债务结构持续优化，经营端韧性凸显 [5] - 公司核心亮点包括股东实力雄厚、经营韧性凸显、能适时调整战略、管理层经验丰富且引进市场化人才 [5] - 公司已基本调整到位，未来将朝更稳健正向的方向发展，已售未结资源充裕，毛利率水平不低，能为未来结算奠定基础 [5] 根据相关目录分别进行总结 峥嵘三十载，再创美好启新程 - 发展历程：保利置业是保利集团地产主业与资本市场重要平台，历经初创成立期（1985 - 2004 年）、稳步发展期（2005 - 2015 年）、发展瓶颈期（2016 - 2021 年）、逆势成长期（2022 年至今），市场地位逐步提升 [16][17][18][19] - 股权结构：控股股东为保利（香港）控股有限公司，最终实际控制人为国务院国资委，保利集团合计持有公司 48.09%股份，为公司提供融资保障和资产注入支持 [25][30] - 管理层：董事会主席万宇清经验丰富，推动公司进入新发展通道；2024 年 3 月胡在新任执行董事及董事总经理，有望带来新机遇；2020 年至今持续推动人才市场化 [33][34][35] 地产开发业务 - 打造产品系：打造“甲第”“誉”“赋”“印”“壹号”五大产品系，满足多元需求 [38] - 销售：2007 - 2015 年规模稳中有升，2016 - 2019 年经历下挫，2020 年重回上升通道，2024 年销售金额 542 亿元，同比 +1.1%，排名第 17 名，首次进入 TOP20；2025 年销售目标 500 亿元，预计推货 1200 亿元 [40][41][42][50] - 拿地：2010 年至今布局 31 个城市，累计获取 165 个项目；2024 年拿地金额 199.5 亿元，同比 -39.3%，拿地强度 37%，楼面均价 2.07 万元/平，同比 +14.7%；2024 年、2025 年 1 - 3 月地块均在一、二线城市 [8] - 区域表现：上海与济南市场销售表现较好 [8] - 土地储备：2024 年末总土储 1316 万平，权益比例 70%，平均土地成本 1.0994 万元/平，同比 -2%，高能级城市和长三角占比提升 [8][14] - 开竣工与结算：受行业下行影响，2024 年新开工面积 156 万平，同比 -29.6%，竣工面积 455 万平，同比 +7.3%，结算金额 379 亿元，同比 -2.1% [14] 多元业务 - 物业管理：上海保利物业酒店管理集团有限公司管理多类型物业，截至 2024 年末，项目 288 个，在管面积 5274 万平，同比 +3.9%，2024 年收入 12.06 亿元，同比持平 [8] - 投资性物业及酒店：保利商旅酒店管理有限公司负责相关业务，截至 2024 年末，酒店 9 家，分布 8 个城市；持有投资物业总建面 68.2 万平，资产值约 87 亿元，酒店资产值 35 亿元 [8] 财务指标分析 - 营收与业绩：2024 年营业总收入 402.1 亿元，同比 -1.9%；归母净利润 1.8 亿元，同比 -87.3%；核心净利润 3.4 亿元，同比 -80.6% [8] - 盈利能力：2024 年毛利率降至 16.4%，同比 -4pct，已售未结规模约 507 亿元，毛利率约 16% [8] - 偿债能力：2024 年末有息负债 705 亿元，同比 -4.7%，一年内到期占比降至 28%，信托贷款占比降至 3%，债券融资占比提升至 34%，平均融资成本降至 3.38%，同比 -0.5pct；净负债率、剔除预收后资产负债率为 77.2%、70.4%，同比下降 16.4、2.2pct；现金短债比 1.77X，同比 +0.24X [8] - 现金流：2024 年末货币资金 345 亿元，同比 +9.1%，2023、2024 年经营性现金流分别净流入 54、68 亿元 [8] - 分红：2025 年修订股息政策，原则上每年分派，金额不低于归母净利润 40%；2024 年拟每股派息 0.021 港元，股息率 1.5%，分红率 41% [8] 投资建议 - 预计公司 2025 - 2027 年主营业务营业收入分别为 390 / 404 / 409 亿元，同比增速分别为 -3% / 4% / 1%；归母净利润分别为 1.8 / 1.9 / 2.0 亿元，同比增速分别为 1% / 5% / 2%；对应 EPS 分别为 0.048 / 0.051 / 0.052 元；首次覆盖，给予买入评级 [5]

上海第四批宅地出让分析 核心观点 - 上海第四批宅地成交总价97.09亿元，两宗底价成交，两宗溢价率超20%，杨浦地块楼面价创定海区域新高 [1] - 差异化供地成为上海宅地供应新特征，迎合城市发展和市场需求变化 [1][2] - 房企以央企和国企为主，拿地积极性提高，市场信心受积极数据和金融利好提振 [5][6] 差异化供地特征 - **新兴产业区职住平衡**：杨浦地块溢价26.3%，楼面价8.02万元/平方米，松江地块溢价20.42%，楼面价2.53万元/平方米，区域价值受"一江一河"和五个新城规划带动 [2] - **创新产品设计**：虹口四川北路地块鼓励开发商创新设计，补充多元住宅产品，与周边高端住宅形成差异化供给 [3] - **捆绑出让模式**：虹口地块商业文化占比28.4%，联动住宅开发平衡成本，推动历史文化街区保护性开发 [4] 房企表现与市场信心 - 中铁建连续在松江拿地，显示对区域市场潜力的认可，新建住宅销售流速高 [6] - 上海4月新房二手房交易数据亮眼，二手房连续7个月超1.5万套，叠加央行降准降息，房企融资成本降低，拿地积极性提高 [6] 区域发展潜力 - 杨浦滨江和松江新城受益于新兴产业聚集，高品质住宅需求旺盛，优质地块供应持续加大 [2] - 虹口四川北路地块通过捆绑开发焕活片区功能，聚焦历史文化街区保护与产业升级 [4]

上海第四批次土拍概况 - 上海第四批次土拍推出4幅地块，起始总价约84.07亿元，最终全部成功出让，共收金97.09亿元 [1][2] - 4幅地块分别位于虹口区、杨浦区、松江区以及青浦区 [1] - 相比前几次土拍，本次土拍略有降温，房企明显谨慎，地块溢价率均未超30% [2] 地块成交详情 杨浦区地块 - 杨浦区N090602单元L4-02地块被保利置业以42.41亿元总价竞得，溢价率26.3% [5][8] - 成交楼面价80199元/㎡，成为杨浦定海社区新的单价"地王" [5][9] - 地块位于杨浦滨江南段，直线距离黄浦江约500米，未来高层住宅或能一览江景 [9] - 吸引了5家开发商报名参与，最终由保利置业和中海地产激烈竞争，经过72轮报价 [8] 松江区地块 - 松江区SJC10006单元C03A-04号地块被中国铁建以24.71亿元总价竞得，溢价率20.42% [7][9] - 成交楼面价25288元/㎡ [7] - 周边3公里范围内近1年未有宅地成交，1公里范围内无新房在售 [9] - 中国铁建此前已在松江打造星樾云涧项目，该项目已全部售罄 [9] 青浦区地块 - 青浦区QPS5-0001单元36b-01地块被保利发展以8.41亿元底价获得 [10] - 成交楼面价15500元/㎡ [10] - 位于远郊，周边新房去化状况不理想 [9] 虹口区地块 - 虹口区C080101单元hk196-08地块、hk196-06地块被北外滩集团以21.57亿元底价获得 [12][13] - 成交楼面价67130元/㎡ [13] - 为商业、文化用地，住宅面积较小，涉及历史建筑保护性开发 [9] 土拍市场分析 - 本次土拍共吸引9家房企参拍，包括6家央企、2家国企和1家港资企业 [17] - 中心城区与郊区结合、优先供给区域内优质土地的供地特征有助于提升土拍热度 [17] - 随着土地市场热度传递至楼市，叠加优质项目入市及政策优化，上海楼市稳定态势将得到持续巩固 [17]

土拍结果与市场表现 - 上海2025年四批次土拍共出让4宗地块 总成交金额97 1亿元 其中两宗溢价成交 两宗底价成交 起拍总价约84亿元 [1] - 溢价成交地块中 杨浦地块由保利置业以42 4063亿元总价竞得 溢价率26 3% 楼面价8 02万元/平方米 松江地块由中铁建以24 7082亿元竞得 溢价率20 42% 楼面价2 5288万元/平方米 [2] - 底价成交地块中 保利发展以8 4亿元获取青浦地块 北外滩集团以21 57亿元获取虹口地块 [3] 参拍房企特征 - 参拍房企均为央国企 包括保利发展 保利置业 招商蛇口 金茂 中海 华润 中铁建等 [1] - 保利集团成为最大赢家 通过两宗地块获取预计增加超过75亿元储备货值 [3] - 杨浦地块竞拍中 华润 中海 保利置业三家激烈角逐 金茂 招商蛇口未出价 最终保利置业以高于中海历史拿地成本近7000元/平方米的价格胜出 [3] 土拍市场分化与房企策略 - 房企表现谨慎 虹口地块仅北外滩集团一家报名 商业部分建设成本与运营风险是主要顾虑 [4] - 土拍热度分化 中心区域小型地块开发难度上升 参拍房企数量减少 部分地块仅一家报名 [4] - 保利置业2024年11月曾退出与中海的抢地 此次以更高成本拿地 反映阶段性补仓需求与竞争加剧 [3] 地块区位与开发潜力 - 杨浦地块位于内中环 紧邻地铁12号线 距滨江500米 周边有中海2024年所获三宗地块 开发的中海云邸玖章项目187套房源首日售罄 [3] - 松江地块因起拍价低引发焦灼竞争 普陀中环内地块依赖旧改推进 浦东新杨思 前滩南被视为未来潜力板块 [6] 政策与市场预期 - 土拍热度受4月上海新房 二手房交易数据亮眼及央行降准降息政策提振 但市场更期待限购放松等实质性政策 [1][6] - 上海城市更新加速 市中心复杂地块开发成为未来竞争关键 具备综合开发能力的企业将占据优势 [6]

上海土地拍卖市场概况 - 5月9日上海出让4宗地块，总成交金额97.09亿元，其中2宗溢价超20%成交，2宗底价成交 [1][4][5] - 总建设用地面积10.1万㎡，规划建筑面积23.7万㎡，起始总价84.07亿元，平均起始楼面价35482元/㎡ [5] 杨浦区东外滩宅地 - 保利置业以42.41亿元竞得，成交楼面价80199元/㎡，溢价率26.3% [2][5] - 出让面积21150.46㎡，规划建面52876.15㎡，容积率2.5，起始价33.58亿元 [5] - 吸引招商蛇口、金茂、华润置地、中海、保利置业5家竞买人，经过72轮竞价 [5] 松江新城东区宅地 - 中铁建以24.71亿元竞得，成交楼面价25288元/㎡，溢价率20.442% [2][6] - 出让面积42480.63㎡，规划建面97705.45㎡，容积率2.3，起始价20.52亿元 [6] - 吸引保利发展、招商蛇口、天安、象屿、中铁建5家竞买人 [6] 虹口区四川北路多用途组合用地 - 北外滩集团以底价21.57亿元竞得，综合楼面价67131元/㎡（住宅部分87997元/㎡） [7][8] - 总出让面积10289.2㎡，规划建面32135㎡，起始价21.57亿元 [7] 青浦北部宅地 - 保利发展以8.41亿元底价竞得，成交楼面价15500元/㎡ [8][9] - 出让面积27114.4㎡，规划建面54228.8㎡，起始价8.41亿元 [8] 市场分析与行业观点 - 上海土拍吸引9家企业参拍，包括6家央企、2家国企、1家港资，杨浦和松江地块热度最高 [11] - 中指研究院认为上海供地策略（中心城区与郊区结合）有助于提升土拍热度，未来将传导至楼市 [11] - 严跃进指出杨浦东外滩宅地竞争最激烈，反映房企对核心区域土地的强烈需求 [11] - 核心城市土拍热度延续，4月土地出让金同比增长超两成 [12]

管理层变更 - 胡在新于2024年3月14日被委任为执行董事[7][10] - 叶黎闻于2024年9月30日辞任执行董事[7][10][11] - 张毅、龚健、邓欢于2025年2月21日被委任为非执行董事[7][10][11] - 陈育文于2025年2月21日辞任非执行董事[7][8][9][10][11] - 叶振忠于2024年5月22日辞任独立非执行董事[7][8][9][10][11] - 吴剑林于2024年5月22日被委任为独立非执行董事[7][8][10][11] 法律顾问变更 - 美富律师事务所于2024年9月4日辞任法律顾问，竞天公诚律师事务所有限法律责任合夥于2024年9月5日被委任为法律顾问[12][13] 公司概况 - 公司是中国主要地产发展商之一，为央企中国保利集团有限公司的境外上市房地产旗舰[15][16] - 公司业务包括物业发展、投资和管理，项目覆盖中国24个主要城市[15][16] - 公司拥有高质量投资物业组合，包括上海保利广场、上海证券大厦和北京保利大厦等标志性建筑[15][16] 收入和利润（同比环比） - 公司2024年股东应占溢利为1.83亿元，同比下降87.3%，结转毛利率下降4.0个百分点至16.4%，计提减值拨备7.08亿元[25][26] - 2024年公司收入402.08亿元，较2023年的409.32亿元下降1.8%[96][101] - 2024年股东应占溢利1.83亿元，较2023年的14.45亿元下降87.3%[96][101] - 2024年每股基本及摊薄后盈利均为4.79分，同比下降87.3%[96][101] 销售业绩 - 公司2024年完成合约销售金额542亿元，按年增长1%，销售回笼548亿元，回笼率101%，长三角和大湾区销售金额占比达73%，按年提升6个百分点[28][30] - 2024年公司合约销售面积约212.1万平方米，持续销售项目147个，首次开盘项目9个[102] - 2024年公司合约销售金额同比增长1%至542亿元，合约销售面积212.1万平方米[104][105] - 2024年公司合约销售均价25546元/平方米，内地市场合约销售均价21986元/平方米，同比持平[104][105] - 2024年单盘合约销售金额超10亿元的项目达11个[104][105] - 2024年合约销售金额总计541.76亿元，其中长三角221.23亿元占41%，珠三角94.79亿元占17%，西南43.9亿元占8%，其他100.25亿元占19%，香港81.59亿元占15%[106] - 2024年合约销售面积总计212.1万平方米，其中长三角66.4万平方米占31%，珠三角45.1万平方米占21%，西南38.4万平方米占18%，其他59.4万平方米占28%，香港2.8万平方米占1%[106] 现金流与负债情况 - 公司2024年经营性现金流净流入68亿元，促进总借贷净减少34亿元或4.7%，净负债率下降16.2个百分点至76.9%，现金短债比由1.53升至1.77，剔除预收账款的资产负债率下降2.2个百分点至70.4%[31][33] - 公司2024年通过发行39亿港元可持续发展挂钩银团贷款和50亿元人民币公司债券置换到期债务，平均资金成本下降50个基点至3.38%[31][33] 资金额度 - 2025年1月公司获批70亿元人民币公司债券发行额度[31][33] 项目进展 - 2024年公司新增6个房地产开发项目，预计带来回报和实现资金周转，项目管理业务贵阳时代作品项目首开去化率达80%[29] - 2025年1月公司以底价竞得广州荔湾区陆居路地块，将打造旗舰项目[29][30] - 2024年公司完成新开工建筑面积约155.5万平方米，竣工建筑面积约455.3万平方米[102] - 截至2024年12月31日，公司有55个在建及待建项目，总建筑面积约1316.4万平方米[102] - 2024年公司在上海、宁波、深圳和济南取得6个开发项目，新增土地储备总建筑面积约96.4万平方米[107][108] - 2024年新增土地储备项目占地面积总计26.6万平方米，规划建筑面积总计96.4万平方米[112] - 截至2024年12月31日，公司在24个城市共持有55个房地产开发项目[121][122] - 2024年公司竣工面积约455.3万平方米，年内整体竣工项目共21个[131] - 2024年公司竣工建筑面积4,553千平方米，截至2024年底累计竣工建筑面积7,910千平方米[133] - 2024年保利置业111个项目实现销售结转，总销售价值379.18亿元，总建筑面积195.6万平方米，平均售价19,387元/平方米[135] 销售结转情况 - 已确认销售中，普通住宅、别墅、零售商铺、办公室和停车位分别占总价值的93%、3%、3%、0%和1%[135] - 按地域分布，长三角、珠三角、西南地区、其他地区和香港分别占已确认销售价值的44%、18%、12%、25%和1%[135] - 长三角地区2024年竣工建筑面积涉及多个项目，如上海保利明玥潮升112千平方米等，该地区销售结转金额小计16,663百万元[132][138] - 珠三角地区2024年竣工建筑面积涉及多个项目，如广州香樾四季花园59千平方米等，该地区销售结转金额小计6,819百万元[132][139] - 西南地区2024年竣工建筑面积涉及多个项目，如贵阳保利公园2010 46千平方米等，该地区销售结转金额小计4,587百万元[133][140] - 其他地区2024年竣工建筑面积涉及多个项目，如哈尔滨广信项目136千平方米等[133] - 2024年上海保利珑誉竣工建筑面积86千平方米，销售结转金额4,882百万元[132][138] - 2024年深圳保利龙誉竣工建筑面积178千平方米，销售结转金额2,949百万元[132][139] - 2024年公司销售结转金额合计379.18亿元，其中其他地区小计95.32亿元，香港地区小计3.17亿元[142] - 2024年普通住宅结转金额352.08亿元，占比93%；别墅10.48亿元，占比3%；商铺10.27亿元，占比3%；写字楼1.7亿元，占比0%；车位4.64亿元，占比1%[145] 投资物业情况 - 公司投资物业总建筑面积约68.2万平方米，资产值约86.77亿元[147] - 2024年北京保利大厦GFA为1.5万平方米，平均出租率75%；上海保利广场（部分）GFA为3万平方米，平均出租率72%等[150] 物业管理业务情况 - 2024年公司物业管理公司收入12.06亿元，管理物业项目288个，在管面积5273.8万平方米，较去年增长3.9%[152] 各地区项目分布与进展 - 截至2024年12月31日，公司在长三角地区有58个项目，其中42个已竣工，13个在建，3个规划中，土地储备264.1万平方米，占总土地储备20%[156] - 截至2024年12月31日，公司在珠江三角洲地区有33个项目，其中23个已完成，7个在建，3个在规划中[169] - 珠江三角洲地区项目总建筑面积312.2万平方米，占公司总土地储备的24%，其中88.3万平方米在建，223.9万平方米在规划中[169] - 截至2024年12月31日，集团在珠三角地区持有33个房地产开发项目，其中23个已竣工，7个施工中，3个规划中[171] - 集团在珠三角地区持有在建总建筑面积88.3万平方米，待建总建筑面积223.9万平方米，合计土地储备312.2万平方米[171] - 珠三角地区土地储备占集团总土地储备的24%[171] - 截至2024年12月31日，公司在西南地区有23个项目，其中14个已竣工，4个在建，5个规划中[178][179] - 西南地区项目合计土地储备412.3万平方米，占公司总土地储备的31%[178][179] - 西南地区在建项目总建筑面积60.6万平方米，待建项目总建筑面积351.7万平方米[178][179] - 截至2024年12月31日，公司在武汉、哈尔滨和济南等其他地区持有49个房地产开发项目，其中31个已竣工，15个施工中，3个规划中[186] - 其他地区项目合计土地储备313.2万平方米，占公司总土地储备的24%[186] - 其他地区持有在建总面积207.8万平方米，待建总面积105.4万平方米[186] - 截至2024年12月31日，公司在香港及海外地区有5个项目，3个已竣工，2个在建[198][199] - 香港及海外地区项目合计土地储备14.5万平方米，占公司总土地储备的1%[198][199] 各地区项目销售状态 - 上海保利天琴宇舍、保利天鹅语苑等多个项目处于交付尾盘销售状态[158] - 上海保利翡麗甲第位于杨浦区东外滩板块，住宅交付尾盘销售[159] - 上海西郊金茂府位于嘉定新城，距地铁11号线嘉定新城站800米，公寓、别墅交付尾盘销售[159] - 上海嘉定保障房项目位于嘉定区黄渡镇，同济大学嘉定校区东侧一公里，保障房交付尾盘销售[159] - 上海保利明玥湖光位于奉贤区南桥新城奉贤中学东侧，距“上海之鱼”约400米，住宅交付尾盘销售[159] - 上海保利珑誉位于杨浦区定海社区，住宅交付尾盘销售[160] - 上海保利印象青城位于青浦区青浦新城板块，住宅、商业在售[160] - 上海保利琅誉位于杨浦区东外滩板块，距轨交12和18号线约200米，住宅在售[160] - 上海兰州路项目位于杨浦区东外滩板块，距双轨交汇江浦公园站约600米，住宅、别墅在建待售[160] - 昆山明玥逸庭位于陆家镇，距在建中的昆山S1线约200米，住宅交付尾盘销售[161] - 昆山保利璀璨璟园位于开发区传统居住板块，邻近市中心，有一定学区优势，住宅、商业在售（部分交付）[161] - 太仓天和雅园项目距市政府3公里[162] - 苏州紫金翡丽甲第项目距奥体中心约800米，距即将开通的地铁6号线丰泰桥站400米[164] - 常州保利景玥府项目位于凤凰新城板块，在售（部分交付）[162] - 太仓天和雅园项目位于高新区娄江新城，交付尾盘销售[162] - 苏州保利独墅西岸项目位于吴中经济开发区，交付尾盘销售[162] - 苏州保利观湖国际项目位于吴中经济开发区，在售（部分交付）[162] - 苏州印江南花园项目位于甪直镇，交付尾盘销售[163] - 苏州保利月映庭项目位于高新区狮山街道，交付尾盘销售[163] - 苏州江月时光项目位于吴中区木渎镇，交付尾盘销售[163] - 苏州望熙雅苑项目位于相城区望亭镇中心区域，在售（部分交付）[163] - 宁波多个项目处于交付尾盘或竣工尾盘销售阶段，如保利城、保利印江南等[165][166][167] - 宁波海曙项目在建待售，位于海曙区集士港镇，距镇政府2.2公里[166] - 宁海保利明玥辰章府交付尾盘销售，位于主城區躍龍街道[167] - 杭州江語雲城交付尾盘销售，位于富阳区富春湾新城[167] - 杭州桂月雲翠在售，位于萧山区市北板块，近地铁2号和7号线建设三路站[167] - 余姚保利乔登国际花园在售（部分交付），位于余姚城东路与谭家岭路交叉路口东南角[167] - 德清保利原乡在售（部分交付），位于东部新城，距宁杭高铁5分钟车程[168] - 德清保利甲第风华府和保利明玥风华交付尾盘销售，分别位于阜溪街道不同位置[168] - 广州保利高尔夫郡、保利花城、保利悦廷等多个项目处于交付尾盘销售阶段[170][172] - 广州保利西悦湾在售，部分已交付[170] - 广州保利明玥湖光在售，部分已交付[173] - 广州保利珑悦、保利天玺花园等项目交付尾盘销售[173] - 佛山保利上城、保利中央公园等项目交付尾盘销售[173] - 广州保利琅誉在售[173] - 广州香樾四季花园距花都區政府3.5公里，交付尾盘销售[172] - 佛山的广佛保利城三期、二期、保利铂悦府、保利上城花园，深圳的保利悦都花园等项目处于交付尾盘销售状态[174] - 深圳的保利勤诚达誉都、保利雍山郡、保利明玥澜岸花园、保利静安府等项目处于在售状态[175] - 深圳的宝安项目处于待建状态，位于新安街道宝安中心板块，距宝安区政府仅700米[175] - 惠州的保利山水城、保利阳光城、保利鹿江来等项目处于交付尾盘销售状态[176] - 贵阳的保利云山国际处于交付尾盘销售状态，位于云岩区，距市中心5分钟车程[180] - 佛山的一个项目位于顺德区大良街道和伦教街道交汇处，第一人民医院东侧[174] - 深圳的一个项目位于龙岗街道与坪地街道交界处，距在建的地铁3号线延长线仅1公里[175] - 贵阳保利春天大道位于乌当区南部，距区中心1公里，处于交付尾盘销售阶段[181] - 遵义保利未来城市位于遵义南部，紧邻交通干线，部分交付在售[183] - 南宁保利山渐青位于市区北面，距市中心约20分钟车程，交付尾盘销售[183] - 南宁保利君悦湾位于柳沙半岛中心，周边规划千亩生态公园，交付尾盘销售[183] - 南宁保利领秀前城位于青秀区，临近三大CBD，交付尾盘销售[184] - 南宁保利领秀前城二期位于

活动概况 - 保利山东置业联合齐鲁晚报·齐鲁壹点主办"乐动中国"2025保利佛慧山公益健步行活动 活动于4月26日8:30在济南佛慧山北门广场启动 旨在推广健康生活方式和全民健身精神 [1] - 活动名额在4天内全部报满 显示公众参与度较高 [3] - 活动路线从佛慧山北广场出发 经开元胜境坊 开元遗韵坊 悟德斋 静虚亭 开元寺遗址 品茗山房等景点 最终返回起点 [3] 活动特色 - 活动不计时 不排名 注重健康体验和乐趣 沿途设多个游戏互动打卡点 包括"一跃成名"摸高挑战 松鼠步道观察和幸运签抽取 [5] - 活动设计强调亲子互动 通过趣味关卡促进家庭参与 [7] - 公司为选手提供参赛背包 号码布 主题运动衫和活动集章卡 完成打卡后可参与抽奖 奖品包括定制帐篷 匹克球拍等 [8] 公司项目推广 - 领物地点济高保利·云上璟誉会所为公司开发的高端住区 项目由国企济高控股和央企保利置业联合打造 街区规模建面约50万平方米 [11] - 项目首期开发A1 A2地块 容积率2.3 产品为14-17层小高层 户型面积152-235平方米 共568套 精装交付 会所计划2024年底开放 [11] - 公司通过活动强化"美好生活领创者"品牌定位 倡导健康生活方式 [8]

文章核心观点 中诚信国际公布评级报告，保利置业集团有限公司2025年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)(品种二)获"AAA"评级，肯定了公司股东背景、开发经验、品牌影响力及区域货值等正面因素对业务和信用的支撑作用，也关注到行业风险、项目去化压力和财务杠杆偏高等因素对经营和信用状况的影响 [1] 公司情况 - 公司成立于2001年5月，作为保利置业（香港）在境内主要的房地产投资运营主体，承担内地大多数房地产开发业务 [2] - 2018年6月20日保利发展完成收购保利香港控股50%股权，保利集团和保利发展各持有保利香港控股50%股权，保利香港控股持有保利置业（香港）40.70%股份 [2] - 2023年公司实现营业总收入396.01亿元 [2] 评级相关 - 中诚信国际肯定公司实际控制方保利集团雄厚的股东背景、公司丰富的房地产开发经验及很强的品牌影响力以及长三角区域货值对短期业绩的支撑作用，这些对公司业务发展及信用水平有良好支撑 [1] - 中诚信国际关注到房地产行业风险、部分区域的项目存在去化压力以及公司财务杠杆比率偏高等因素可能对其经营及整体信用状况造成影响 [1]

核心观点 - 2024年保利置业实现全口径合约销售金额542亿元，合约销售面积212.1万平方米，分别同比增长1.1%和减少5.8%，在多数房企销售额同比下跌的情况下实现了逆势增长 [3][7] - 公司持续销售项目数量明显增加，已竣工可售物业存货值同比增长40%至452.2亿元，存货去化压力进一步加大 [3][8] - 2024年核心归母净利润同比减少80.6%至3.42亿元，盈利压力显著增加 [4][16] - 公司融资优势明显，平均融资成本降至3.38%，现金短债比提升至1.77，整体财务状况有较大改善 [5][18][19] 销售表现 - 2024年全口径合约销售金额542亿元，同比增长1.1%，在克而瑞排行榜排名提升10名至第17名 [3][7] - 合约销售面积212.1万平方米，同比下降5.8%，销售均价达25546元/平米，同比提升7.3% [3][7][8] - 香港地区销售金额占比达15.1%，同比提升7个百分点，剔除香港地区后合约销售同比下降6.7% [8] - 销售回笼金额548亿元，回笼率101%，同比提高1个百分点，经营活动现金净流入68亿元 [8] 投资策略 - 2024年新增6个项目，新增土储96.4万平方米，拿地总价199亿元，拿地销售比0.37，控制在40%以下 [3][9] - 总土储建面1316万平方米，同比减少21.1%，其中长三角和大湾区占比45%，一线城市占比29% [13] - 平均土地成本10994元/平方米，保持在近年高位 [13] 盈利能力 - 营业收入402.1亿元，同比下降1.8%，毛利润66亿元，同比下降21.1% [4][16] - 毛利率16.4%，同比下降4个百分点，净利率0.2%，同比下降3.8个百分点 [4][16] - 归母核心净利润3.42亿元，同比下降80.6%，归母核心净利率0.8%，同比下降3.5个百分点 [4][16] 财务状况 - 完成5笔共50亿元公司债券发行，票面利率均低于3%，平均融资成本降至3.38% [5][18] - 持有现金346.7亿元，同比增长8.8%，一年内到期有息负债195.4亿元，同比下降6% [5][18] - 现金短债比1.77，净负债率76.9%，同比下降16.2个百分点 [5][19] - 剔除预收款后的资产负债率70.4%，同比下降2.2个百分点 [5][19]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年公司收入为402.08482亿元，2023年为409.32418亿元，同比下降1.77%[3] - 2024年公司毛利为65.95522亿元，2023年为83.60081亿元，同比下降21.11%[3] - 2024年公司年内溢利为9581.4万元，2023年为16.31908亿元，同比下降94.12%[3] - 2024年公司每股盈利为4.79分，2023年为37.81分，同比下降87.33%[3] - 2024年公司全面收入总额为3.12172亿元，2023年为19.55006亿元，同比下降84.03%[5] - 2024年公司非流动资产总额为197.394亿元，2023年为228.96981亿元，同比下降13.79%[7] - 2024年公司流动资产总额为1789.63377亿元，2023年为1829.13971亿元，同比下降2.16%[7] - 2024年公司流动负债总额为996.41533亿元，2023年为1057.6698亿元，同比下降5.79%[9] - 2024年公司流动净资产值为793.21844亿元，2023年为771.46991亿元，同比增长2.82%[9] - 2024年公司股权总额为465.4731亿元，2023年为451.60633亿元，同比增长3.07%[9] - 2024年12月31日公司资产总值为198,702,777千元，2023年12月31日为205,810,952千元，有所下降[26][30] - 2024年12月31日公司负债总值为152,155,467千元，2023年12月31日为160,650,319千元，有所减少[26][30] - 2024年公司年内溢利为95,814千元，较2023年的1,631,908千元大幅下降[25][28] - 2024年计息借贷融资成本为2,799,792千元，较2023年的3,213,896千元有所下降[30] - 2024年租赁负债利息为1,921千元，2023年为2,608千元，有所减少[30] - 2024年资本化款项为1,218,342千元，2023年为1,623,142千元，有所减少[30] - 2024年折旧总额为194,134千元，2023年为234,373千元[32] - 2024年所得税开支为2,145,823千元，2023年为2,400,189千元[32] - 2024年已确认分派股息291,786千元，2023年为165,075千元[37] - 2024年每股基本及摊薄盈利为4.79分，2023年为37.81分[39] - 2024年应收贸易账款总额（扣除信贷亏损拨备）为451,044千元，2023年为308,641千元[40] - 2024年应付贸易账款为16,559,998千元，2023年为18,936,272千元[41] - 2024年公司股东应占溢利1.83亿元，同比下降87.3%[48][54] - 2024年公司收入402.08亿元，较去年下降1.8%[54] - 2024年末股东应占权益总额342.09亿元，每股资产净值8.95元，资产负债率76.6%，较2023年的78.1%有所下降[94] - 2024年末流动资产净值793.22亿元，银行总余额346.72亿元，较2023年有所增长[96] - 2024年末已抵押资产账面价值321.66亿元，较2023年的337.10亿元有所下降[98] - 2024年末给予银行的最高担保额达234.96亿元，较2023年的276.93亿元有所下降[100] - 2024年末就联营公司及合营企业信贷融资提供担保64.95亿元，已动用35.48亿元，较2023年有所下降[100] 财务报表编制及准则相关 - 编制财务报表采用历史成本基础，投资物业、酒店物业和按公允值计入损益的金融资产按公允值列账[14][16] - 公司已向公司注册处处长递交2023年度综合财务报表，将适时递交2024年度报表[14] - 核数师对综合财务报表报告无保留意见[15] - 本集团当前会计期间采纳香港会计师公会颁布的经修订香港财务报告准则，未采纳未生效准则或诠释[17] - 香港会计准则第1号修订影响负债分类，本集团重新评估后无需重新分类[17] - 香港会计师公会颁布的部分新或修订标准于2025 - 2027年生效，部分待确定[20] - 香港财务报告准则第9号修订澄清金融资产和负债认定及解除认定，新增例外情况[21] - 香港财务报告准则第7号修订股权工具投资披露要求，引入合约现金流量披露要求[22] - 本集团应用修订后，付款指令发出时解除确认电子支付系统结算的金融负债[22] - 附属公司客户电子结算时，现金存入银行账户方可解除确认金融资产[22] 各业务线数据关键指标变化 - 2024年物业发展业务于某一时点确认的客户合约收入为38,094,598千元，较2023年的38,805,770千元有所下降[25][28] - 2024年物业投资及管理业务总收入为1,892,620千元，2023年为1,842,267千元，有一定增长[25][28] - 2024年酒店营运业务分部业绩为 - 7,469千元，2023年为 - 26,630千元，亏损有所收窄[25][28] - 2024年12月31日物业发展业务分部资产为141,335,678千元，较2023年12月31日的148,020,860千元有所减少[26][30] 税务相关 - 香港利得税税率为16.5%，附属公司首200万港元应课税溢利按8.25%计算[33] - 中国企业所得税按25%税率计算[34] 股息相关 - 董事会建议2024年末期股息每股2.1港仙，2023年为每股8.3港仙[44] - 董事会建议派发末期股息每股2.1港仙[48] 置业集团业务数据 - 置业集团全年合约销售金额542亿元，按年增长1%，位列行业第17名，较2023年底跃升10个名次[49] - 2024年经营性现金流净流入68亿元，促进总借贷净减少34亿元或4.7%[51] - 净负债率按年下降16.2个百分点至76.9%，现金短债比由1.53升至1.77，剔除预收账款的资产负债率下降2.2个百分点至70.4%[51] - 公司通过发行债券置换到期债务，推动平均资金成本下降50个基点至3.38%[51] - 2024年置业集团完成新开工建筑面积约155.5万平方米，竣工建筑面积约455.3万平方米[55] - 2024年置业集团合约销售面积212.1万平方米，合约销售均价25,546元/平方米[56] - 2024年置业集团新增6个开发项目，新增土地储备总建筑面积约96.4万平方米[59] - 2024年新增土地储备占地总面积266千平方米，总建筑面积964千平方米[61] - 宁波保利金茂府规划建筑面积206千平方米，集团权益占比60%[61] - 济南保利金茂琅誉规划建筑面积66千平方米，集团权益占比30%[61] - 济南保利绿城凤栖和鸣规划建筑面积393千平方米，集团权益占比34%[61] - 济南保利云上璟誉规划建筑面积135千平方米，集团权益占比51%[61] - 深圳宝安项目规划建筑面积80千平方米，集团权益占比100%[61] - 上海闵行项目规划建筑面积83千平方米，集团权益占比100%[61] - 2024年12月31日，置业集团在24个城市持有55个房地产开发项目[69] - 长三角和珠三角地区项目总建筑面积占整体比重合计44%，西南和其他地区分别占31%和24%，香港地区占1%[69] - 在建项目41个，在建总建筑面积569.9万平方米，应占权益面积384.5万平方米；待建规划总面积746.5万平方米，应占权益面积531.7万平方米[69] - 2024年置业集团竣工面积约455.3万平方米，竣工项目共21个[75] - 截至2024年底，在建项目总建筑面积5699千平方米，待建项目总建筑面积7465千平方米[74] - 2024年保利置业111个项目实现销售结转，结转金额379.18亿元，结转面积195.6万平方米，结转均价19387元/平方米[80] - 按结转金额计，普通住宅占93%，别墅占3%，商铺占3%，写字楼占0%，车位占1%[80] - 区域结转金额分布上，长三角占44%，珠三角占18%，西南地区占12%，其他地区占25%，香港地区占1%[80] - 2024年长三角地区结转金额小计166.63亿元[83] - 2024年珠三角地区结转金额小计68.19亿元[84] - 2024年西南地区结转金额小计45.87亿元[86] - 2024年其他地区结转金额小计95.32亿元[87] - 2024年香港地区结转金额小计3.17亿元[88] 物业管理公司业务数据 - 2024年物业管理公司收入12.06亿元，管理项目288个，在管面积5273.8万平方米，较去年增长3.9%[92] 借贷相关 - 2024年末未偿还银行及其他借贷704.54亿元，按到期日分，1年内偿还占27.7%、1 - 2年占33.3%、2 - 5年占27.8%、5年后占11.2%；按币值分，人民币计值占90%、美元计值占5%、港元计值占5%[95] - 43%银行及其他借贷以固定息率计息，57%以浮动息率计息[96] 人员相关 - 2024年末集团约有6332名雇员，年内酬金约12.64亿元[101] 购股计划相关 - 2024年12月31日，没有购股计划项下尚未行使购股[103] 企业管治相关 - 公司采纳《企业管治守则》规定，除两项特定偏离事项外严格遵守[106] - 王健于2023年11月3日辞任执行董事及总经理，胡在新于2024年3月14日接任[106] - 公司主席万宇清因身体不适未出席2024年6月13日股东大会，胡在新任大会主席[106] - 全体董事确认截至2024年12月31日遵守上市规则附录C3标准守则[108] 报告期后事项相关 - 自2024年12月31日至公布日期无严重影响集团的重大报告期后事项[109] 信息披露相关 - 业绩公布将刊于公司及港交所网站，2024年年报2025年4月可在两网站阅览[111] 公司董事相关 - 截至2025年3月20日，公司执行董事为万宇清、胡在新[113] - 截至2025年3月20日，公司非执行董事为张毅、龚健、邓欢[113] - 截至2025年3月20日，公司独立非执行董事为冯志坚、梁秀芬、黄家伦、吴剑林[113]