管理层变更 - 胡在新于2024年3月14日被委任为执行董事[7][10] - 叶黎闻于2024年9月30日辞任执行董事[7][10][11] - 张毅、龚健、邓欢于2025年2月21日被委任为非执行董事[7][10][11] - 陈育文于2025年2月21日辞任非执行董事[7][8][9][10][11] - 叶振忠于2024年5月22日辞任独立非执行董事[7][8][9][10][11] - 吴剑林于2024年5月22日被委任为独立非执行董事[7][8][10][11] 法律顾问变更 - 美富律师事务所于2024年9月4日辞任法律顾问，竞天公诚律师事务所有限法律责任合夥于2024年9月5日被委任为法律顾问[12][13] 公司概况 - 公司是中国主要地产发展商之一，为央企中国保利集团有限公司的境外上市房地产旗舰[15][16] - 公司业务包括物业发展、投资和管理，项目覆盖中国24个主要城市[15][16] - 公司拥有高质量投资物业组合，包括上海保利广场、上海证券大厦和北京保利大厦等标志性建筑[15][16] 收入和利润（同比环比） - 公司2024年股东应占溢利为1.83亿元，同比下降87.3%，结转毛利率下降4.0个百分点至16.4%，计提减值拨备7.08亿元[25][26] - 2024年公司收入402.08亿元，较2023年的409.32亿元下降1.8%[96][101] - 2024年股东应占溢利1.83亿元，较2023年的14.45亿元下降87.3%[96][101] - 2024年每股基本及摊薄后盈利均为4.79分，同比下降87.3%[96][101] 销售业绩 - 公司2024年完成合约销售金额542亿元，按年增长1%，销售回笼548亿元，回笼率101%，长三角和大湾区销售金额占比达73%，按年提升6个百分点[28][30] - 2024年公司合约销售面积约212.1万平方米，持续销售项目147个，首次开盘项目9个[102] - 2024年公司合约销售金额同比增长1%至542亿元，合约销售面积212.1万平方米[104][105] - 2024年公司合约销售均价25546元/平方米，内地市场合约销售均价21986元/平方米，同比持平[104][105] - 2024年单盘合约销售金额超10亿元的项目达11个[104][105] - 2024年合约销售金额总计541.76亿元，其中长三角221.23亿元占41%，珠三角94.79亿元占17%，西南43.9亿元占8%，其他100.25亿元占19%，香港81.59亿元占15%[106] - 2024年合约销售面积总计212.1万平方米，其中长三角66.4万平方米占31%，珠三角45.1万平方米占21%，西南38.4万平方米占18%，其他59.4万平方米占28%，香港2.8万平方米占1%[106] 现金流与负债情况 - 公司2024年经营性现金流净流入68亿元，促进总借贷净减少34亿元或4.7%，净负债率下降16.2个百分点至76.9%，现金短债比由1.53升至1.77，剔除预收账款的资产负债率下降2.2个百分点至70.4%[31][33] - 公司2024年通过发行39亿港元可持续发展挂钩银团贷款和50亿元人民币公司债券置换到期债务，平均资金成本下降50个基点至3.38%[31][33] 资金额度 - 2025年1月公司获批70亿元人民币公司债券发行额度[31][33] 项目进展 - 2024年公司新增6个房地产开发项目，预计带来回报和实现资金周转，项目管理业务贵阳时代作品项目首开去化率达80%[29] - 2025年1月公司以底价竞得广州荔湾区陆居路地块，将打造旗舰项目[29][30] - 2024年公司完成新开工建筑面积约155.5万平方米，竣工建筑面积约455.3万平方米[102] - 截至2024年12月31日，公司有55个在建及待建项目，总建筑面积约1316.4万平方米[102] - 2024年公司在上海、宁波、深圳和济南取得6个开发项目，新增土地储备总建筑面积约96.4万平方米[107][108] - 2024年新增土地储备项目占地面积总计26.6万平方米，规划建筑面积总计96.4万平方米[112] - 截至2024年12月31日，公司在24个城市共持有55个房地产开发项目[121][122] - 2024年公司竣工面积约455.3万平方米，年内整体竣工项目共21个[131] - 2024年公司竣工建筑面积4,553千平方米，截至2024年底累计竣工建筑面积7,910千平方米[133] - 2024年保利置业111个项目实现销售结转，总销售价值379.18亿元，总建筑面积195.6万平方米，平均售价19,387元/平方米[135] 销售结转情况 - 已确认销售中，普通住宅、别墅、零售商铺、办公室和停车位分别占总价值的93%、3%、3%、0%和1%[135] - 按地域分布，长三角、珠三角、西南地区、其他地区和香港分别占已确认销售价值的44%、18%、12%、25%和1%[135] - 长三角地区2024年竣工建筑面积涉及多个项目，如上海保利明玥潮升112千平方米等，该地区销售结转金额小计16,663百万元[132][138] - 珠三角地区2024年竣工建筑面积涉及多个项目，如广州香樾四季花园59千平方米等，该地区销售结转金额小计6,819百万元[132][139] - 西南地区2024年竣工建筑面积涉及多个项目，如贵阳保利公园2010 46千平方米等，该地区销售结转金额小计4,587百万元[133][140] - 其他地区2024年竣工建筑面积涉及多个项目，如哈尔滨广信项目136千平方米等[133] - 2024年上海保利珑誉竣工建筑面积86千平方米，销售结转金额4,882百万元[132][138] - 2024年深圳保利龙誉竣工建筑面积178千平方米，销售结转金额2,949百万元[132][139] - 2024年公司销售结转金额合计379.18亿元，其中其他地区小计95.32亿元，香港地区小计3.17亿元[142] - 2024年普通住宅结转金额352.08亿元，占比93%；别墅10.48亿元，占比3%；商铺10.27亿元，占比3%；写字楼1.7亿元，占比0%；车位4.64亿元，占比1%[145] 投资物业情况 - 公司投资物业总建筑面积约68.2万平方米，资产值约86.77亿元[147] - 2024年北京保利大厦GFA为1.5万平方米，平均出租率75%；上海保利广场（部分）GFA为3万平方米，平均出租率72%等[150] 物业管理业务情况 - 2024年公司物业管理公司收入12.06亿元，管理物业项目288个，在管面积5273.8万平方米，较去年增长3.9%[152] 各地区项目分布与进展 - 截至2024年12月31日，公司在长三角地区有58个项目，其中42个已竣工，13个在建，3个规划中，土地储备264.1万平方米，占总土地储备20%[156] - 截至2024年12月31日，公司在珠江三角洲地区有33个项目，其中23个已完成，7个在建，3个在规划中[169] - 珠江三角洲地区项目总建筑面积312.2万平方米，占公司总土地储备的24%，其中88.3万平方米在建，223.9万平方米在规划中[169] - 截至2024年12月31日，集团在珠三角地区持有33个房地产开发项目，其中23个已竣工，7个施工中，3个规划中[171] - 集团在珠三角地区持有在建总建筑面积88.3万平方米，待建总建筑面积223.9万平方米，合计土地储备312.2万平方米[171] - 珠三角地区土地储备占集团总土地储备的24%[171] - 截至2024年12月31日，公司在西南地区有23个项目，其中14个已竣工，4个在建，5个规划中[178][179] - 西南地区项目合计土地储备412.3万平方米，占公司总土地储备的31%[178][179] - 西南地区在建项目总建筑面积60.6万平方米，待建项目总建筑面积351.7万平方米[178][179] - 截至2024年12月31日，公司在武汉、哈尔滨和济南等其他地区持有49个房地产开发项目，其中31个已竣工，15个施工中，3个规划中[186] - 其他地区项目合计土地储备313.2万平方米，占公司总土地储备的24%[186] - 其他地区持有在建总面积207.8万平方米，待建总面积105.4万平方米[186] - 截至2024年12月31日，公司在香港及海外地区有5个项目，3个已竣工，2个在建[198][199] - 香港及海外地区项目合计土地储备14.5万平方米，占公司总土地储备的1%[198][199] 各地区项目销售状态 - 上海保利天琴宇舍、保利天鹅语苑等多个项目处于交付尾盘销售状态[158] - 上海保利翡麗甲第位于杨浦区东外滩板块，住宅交付尾盘销售[159] - 上海西郊金茂府位于嘉定新城，距地铁11号线嘉定新城站800米，公寓、别墅交付尾盘销售[159] - 上海嘉定保障房项目位于嘉定区黄渡镇，同济大学嘉定校区东侧一公里，保障房交付尾盘销售[159] - 上海保利明玥湖光位于奉贤区南桥新城奉贤中学东侧，距“上海之鱼”约400米，住宅交付尾盘销售[159] - 上海保利珑誉位于杨浦区定海社区，住宅交付尾盘销售[160] - 上海保利印象青城位于青浦区青浦新城板块，住宅、商业在售[160] - 上海保利琅誉位于杨浦区东外滩板块，距轨交12和18号线约200米，住宅在售[160] - 上海兰州路项目位于杨浦区东外滩板块，距双轨交汇江浦公园站约600米，住宅、别墅在建待售[160] - 昆山明玥逸庭位于陆家镇，距在建中的昆山S1线约200米，住宅交付尾盘销售[161] - 昆山保利璀璨璟园位于开发区传统居住板块，邻近市中心，有一定学区优势，住宅、商业在售（部分交付）[161] - 太仓天和雅园项目距市政府3公里[162] - 苏州紫金翡丽甲第项目距奥体中心约800米，距即将开通的地铁6号线丰泰桥站400米[164] - 常州保利景玥府项目位于凤凰新城板块，在售（部分交付）[162] - 太仓天和雅园项目位于高新区娄江新城，交付尾盘销售[162] - 苏州保利独墅西岸项目位于吴中经济开发区，交付尾盘销售[162] - 苏州保利观湖国际项目位于吴中经济开发区，在售（部分交付）[162] - 苏州印江南花园项目位于甪直镇，交付尾盘销售[163] - 苏州保利月映庭项目位于高新区狮山街道，交付尾盘销售[163] - 苏州江月时光项目位于吴中区木渎镇，交付尾盘销售[163] - 苏州望熙雅苑项目位于相城区望亭镇中心区域，在售（部分交付）[163] - 宁波多个项目处于交付尾盘或竣工尾盘销售阶段，如保利城、保利印江南等[165][166][167] - 宁波海曙项目在建待售，位于海曙区集士港镇，距镇政府2.2公里[166] - 宁海保利明玥辰章府交付尾盘销售，位于主城區躍龍街道[167] - 杭州江語雲城交付尾盘销售，位于富阳区富春湾新城[167] - 杭州桂月雲翠在售，位于萧山区市北板块，近地铁2号和7号线建设三路站[167] - 余姚保利乔登国际花园在售（部分交付），位于余姚城东路与谭家岭路交叉路口东南角[167] - 德清保利原乡在售（部分交付），位于东部新城，距宁杭高铁5分钟车程[168] - 德清保利甲第风华府和保利明玥风华交付尾盘销售，分别位于阜溪街道不同位置[168] - 广州保利高尔夫郡、保利花城、保利悦廷等多个项目处于交付尾盘销售阶段[170][172] - 广州保利西悦湾在售，部分已交付[170] - 广州保利明玥湖光在售，部分已交付[173] - 广州保利珑悦、保利天玺花园等项目交付尾盘销售[173] - 佛山保利上城、保利中央公园等项目交付尾盘销售[173] - 广州保利琅誉在售[173] - 广州香樾四季花园距花都區政府3.5公里，交付尾盘销售[172] - 佛山的广佛保利城三期、二期、保利铂悦府、保利上城花园，深圳的保利悦都花园等项目处于交付尾盘销售状态[174] - 深圳的保利勤诚达誉都、保利雍山郡、保利明玥澜岸花园、保利静安府等项目处于在售状态[175] - 深圳的宝安项目处于待建状态，位于新安街道宝安中心板块，距宝安区政府仅700米[175] - 惠州的保利山水城、保利阳光城、保利鹿江来等项目处于交付尾盘销售状态[176] - 贵阳的保利云山国际处于交付尾盘销售状态，位于云岩区，距市中心5分钟车程[180] - 佛山的一个项目位于顺德区大良街道和伦教街道交汇处，第一人民医院东侧[174] - 深圳的一个项目位于龙岗街道与坪地街道交界处，距在建的地铁3号线延长线仅1公里[175] - 贵阳保利春天大道位于乌当区南部，距区中心1公里，处于交付尾盘销售阶段[181] - 遵义保利未来城市位于遵义南部，紧邻交通干线，部分交付在售[183] - 南宁保利山渐青位于市区北面，距市中心约20分钟车程，交付尾盘销售[183] - 南宁保利君悦湾位于柳沙半岛中心，周边规划千亩生态公园，交付尾盘销售[183] - 南宁保利领秀前城位于青秀区，临近三大CBD，交付尾盘销售[184] - 南宁保利领秀前城二期位于

活动概况 - 保利山东置业联合齐鲁晚报·齐鲁壹点主办"乐动中国"2025保利佛慧山公益健步行活动 活动于4月26日8:30在济南佛慧山北门广场启动 旨在推广健康生活方式和全民健身精神 [1] - 活动名额在4天内全部报满 显示公众参与度较高 [3] - 活动路线从佛慧山北广场出发 经开元胜境坊 开元遗韵坊 悟德斋 静虚亭 开元寺遗址 品茗山房等景点 最终返回起点 [3] 活动特色 - 活动不计时 不排名 注重健康体验和乐趣 沿途设多个游戏互动打卡点 包括"一跃成名"摸高挑战 松鼠步道观察和幸运签抽取 [5] - 活动设计强调亲子互动 通过趣味关卡促进家庭参与 [7] - 公司为选手提供参赛背包 号码布 主题运动衫和活动集章卡 完成打卡后可参与抽奖 奖品包括定制帐篷 匹克球拍等 [8] 公司项目推广 - 领物地点济高保利·云上璟誉会所为公司开发的高端住区 项目由国企济高控股和央企保利置业联合打造 街区规模建面约50万平方米 [11] - 项目首期开发A1 A2地块 容积率2.3 产品为14-17层小高层 户型面积152-235平方米 共568套 精装交付 会所计划2024年底开放 [11] - 公司通过活动强化"美好生活领创者"品牌定位 倡导健康生活方式 [8]

文章核心观点 中诚信国际公布评级报告，保利置业集团有限公司2025年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)(品种二)获"AAA"评级，肯定了公司股东背景、开发经验、品牌影响力及区域货值等正面因素对业务和信用的支撑作用，也关注到行业风险、项目去化压力和财务杠杆偏高等因素对经营和信用状况的影响 [1] 公司情况 - 公司成立于2001年5月，作为保利置业（香港）在境内主要的房地产投资运营主体，承担内地大多数房地产开发业务 [2] - 2018年6月20日保利发展完成收购保利香港控股50%股权，保利集团和保利发展各持有保利香港控股50%股权，保利香港控股持有保利置业（香港）40.70%股份 [2] - 2023年公司实现营业总收入396.01亿元 [2] 评级相关 - 中诚信国际肯定公司实际控制方保利集团雄厚的股东背景、公司丰富的房地产开发经验及很强的品牌影响力以及长三角区域货值对短期业绩的支撑作用，这些对公司业务发展及信用水平有良好支撑 [1] - 中诚信国际关注到房地产行业风险、部分区域的项目存在去化压力以及公司财务杠杆比率偏高等因素可能对其经营及整体信用状况造成影响 [1]

核心观点 - 2024年保利置业实现全口径合约销售金额542亿元，合约销售面积212.1万平方米，分别同比增长1.1%和减少5.8%，在多数房企销售额同比下跌的情况下实现了逆势增长 [3][7] - 公司持续销售项目数量明显增加，已竣工可售物业存货值同比增长40%至452.2亿元，存货去化压力进一步加大 [3][8] - 2024年核心归母净利润同比减少80.6%至3.42亿元，盈利压力显著增加 [4][16] - 公司融资优势明显，平均融资成本降至3.38%，现金短债比提升至1.77，整体财务状况有较大改善 [5][18][19] 销售表现 - 2024年全口径合约销售金额542亿元，同比增长1.1%，在克而瑞排行榜排名提升10名至第17名 [3][7] - 合约销售面积212.1万平方米，同比下降5.8%，销售均价达25546元/平米，同比提升7.3% [3][7][8] - 香港地区销售金额占比达15.1%，同比提升7个百分点，剔除香港地区后合约销售同比下降6.7% [8] - 销售回笼金额548亿元，回笼率101%，同比提高1个百分点，经营活动现金净流入68亿元 [8] 投资策略 - 2024年新增6个项目，新增土储96.4万平方米，拿地总价199亿元，拿地销售比0.37，控制在40%以下 [3][9] - 总土储建面1316万平方米，同比减少21.1%，其中长三角和大湾区占比45%，一线城市占比29% [13] - 平均土地成本10994元/平方米，保持在近年高位 [13] 盈利能力 - 营业收入402.1亿元，同比下降1.8%，毛利润66亿元，同比下降21.1% [4][16] - 毛利率16.4%，同比下降4个百分点，净利率0.2%，同比下降3.8个百分点 [4][16] - 归母核心净利润3.42亿元，同比下降80.6%，归母核心净利率0.8%，同比下降3.5个百分点 [4][16] 财务状况 - 完成5笔共50亿元公司债券发行，票面利率均低于3%，平均融资成本降至3.38% [5][18] - 持有现金346.7亿元，同比增长8.8%，一年内到期有息负债195.4亿元，同比下降6% [5][18] - 现金短债比1.77，净负债率76.9%，同比下降16.2个百分点 [5][19] - 剔除预收款后的资产负债率70.4%，同比下降2.2个百分点 [5][19]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年公司收入为402.08482亿元，2023年为409.32418亿元，同比下降1.77%[3] - 2024年公司毛利为65.95522亿元，2023年为83.60081亿元，同比下降21.11%[3] - 2024年公司年内溢利为9581.4万元，2023年为16.31908亿元，同比下降94.12%[3] - 2024年公司每股盈利为4.79分，2023年为37.81分，同比下降87.33%[3] - 2024年公司全面收入总额为3.12172亿元，2023年为19.55006亿元，同比下降84.03%[5] - 2024年公司非流动资产总额为197.394亿元，2023年为228.96981亿元，同比下降13.79%[7] - 2024年公司流动资产总额为1789.63377亿元，2023年为1829.13971亿元，同比下降2.16%[7] - 2024年公司流动负债总额为996.41533亿元，2023年为1057.6698亿元，同比下降5.79%[9] - 2024年公司流动净资产值为793.21844亿元，2023年为771.46991亿元，同比增长2.82%[9] - 2024年公司股权总额为465.4731亿元，2023年为451.60633亿元，同比增长3.07%[9] - 2024年12月31日公司资产总值为198,702,777千元，2023年12月31日为205,810,952千元，有所下降[26][30] - 2024年12月31日公司负债总值为152,155,467千元，2023年12月31日为160,650,319千元，有所减少[26][30] - 2024年公司年内溢利为95,814千元，较2023年的1,631,908千元大幅下降[25][28] - 2024年计息借贷融资成本为2,799,792千元，较2023年的3,213,896千元有所下降[30] - 2024年租赁负债利息为1,921千元，2023年为2,608千元，有所减少[30] - 2024年资本化款项为1,218,342千元，2023年为1,623,142千元，有所减少[30] - 2024年折旧总额为194,134千元，2023年为234,373千元[32] - 2024年所得税开支为2,145,823千元，2023年为2,400,189千元[32] - 2024年已确认分派股息291,786千元，2023年为165,075千元[37] - 2024年每股基本及摊薄盈利为4.79分，2023年为37.81分[39] - 2024年应收贸易账款总额（扣除信贷亏损拨备）为451,044千元，2023年为308,641千元[40] - 2024年应付贸易账款为16,559,998千元，2023年为18,936,272千元[41] - 2024年公司股东应占溢利1.83亿元，同比下降87.3%[48][54] - 2024年公司收入402.08亿元，较去年下降1.8%[54] - 2024年末股东应占权益总额342.09亿元，每股资产净值8.95元，资产负债率76.6%，较2023年的78.1%有所下降[94] - 2024年末流动资产净值793.22亿元，银行总余额346.72亿元，较2023年有所增长[96] - 2024年末已抵押资产账面价值321.66亿元，较2023年的337.10亿元有所下降[98] - 2024年末给予银行的最高担保额达234.96亿元，较2023年的276.93亿元有所下降[100] - 2024年末就联营公司及合营企业信贷融资提供担保64.95亿元，已动用35.48亿元，较2023年有所下降[100] 财务报表编制及准则相关 - 编制财务报表采用历史成本基础，投资物业、酒店物业和按公允值计入损益的金融资产按公允值列账[14][16] - 公司已向公司注册处处长递交2023年度综合财务报表，将适时递交2024年度报表[14] - 核数师对综合财务报表报告无保留意见[15] - 本集团当前会计期间采纳香港会计师公会颁布的经修订香港财务报告准则，未采纳未生效准则或诠释[17] - 香港会计准则第1号修订影响负债分类，本集团重新评估后无需重新分类[17] - 香港会计师公会颁布的部分新或修订标准于2025 - 2027年生效，部分待确定[20] - 香港财务报告准则第9号修订澄清金融资产和负债认定及解除认定，新增例外情况[21] - 香港财务报告准则第7号修订股权工具投资披露要求，引入合约现金流量披露要求[22] - 本集团应用修订后，付款指令发出时解除确认电子支付系统结算的金融负债[22] - 附属公司客户电子结算时，现金存入银行账户方可解除确认金融资产[22] 各业务线数据关键指标变化 - 2024年物业发展业务于某一时点确认的客户合约收入为38,094,598千元，较2023年的38,805,770千元有所下降[25][28] - 2024年物业投资及管理业务总收入为1,892,620千元，2023年为1,842,267千元，有一定增长[25][28] - 2024年酒店营运业务分部业绩为 - 7,469千元，2023年为 - 26,630千元，亏损有所收窄[25][28] - 2024年12月31日物业发展业务分部资产为141,335,678千元，较2023年12月31日的148,020,860千元有所减少[26][30] 税务相关 - 香港利得税税率为16.5%，附属公司首200万港元应课税溢利按8.25%计算[33] - 中国企业所得税按25%税率计算[34] 股息相关 - 董事会建议2024年末期股息每股2.1港仙，2023年为每股8.3港仙[44] - 董事会建议派发末期股息每股2.1港仙[48] 置业集团业务数据 - 置业集团全年合约销售金额542亿元，按年增长1%，位列行业第17名，较2023年底跃升10个名次[49] - 2024年经营性现金流净流入68亿元，促进总借贷净减少34亿元或4.7%[51] - 净负债率按年下降16.2个百分点至76.9%，现金短债比由1.53升至1.77，剔除预收账款的资产负债率下降2.2个百分点至70.4%[51] - 公司通过发行债券置换到期债务，推动平均资金成本下降50个基点至3.38%[51] - 2024年置业集团完成新开工建筑面积约155.5万平方米，竣工建筑面积约455.3万平方米[55] - 2024年置业集团合约销售面积212.1万平方米，合约销售均价25,546元/平方米[56] - 2024年置业集团新增6个开发项目，新增土地储备总建筑面积约96.4万平方米[59] - 2024年新增土地储备占地总面积266千平方米，总建筑面积964千平方米[61] - 宁波保利金茂府规划建筑面积206千平方米，集团权益占比60%[61] - 济南保利金茂琅誉规划建筑面积66千平方米，集团权益占比30%[61] - 济南保利绿城凤栖和鸣规划建筑面积393千平方米，集团权益占比34%[61] - 济南保利云上璟誉规划建筑面积135千平方米，集团权益占比51%[61] - 深圳宝安项目规划建筑面积80千平方米，集团权益占比100%[61] - 上海闵行项目规划建筑面积83千平方米，集团权益占比100%[61] - 2024年12月31日，置业集团在24个城市持有55个房地产开发项目[69] - 长三角和珠三角地区项目总建筑面积占整体比重合计44%，西南和其他地区分别占31%和24%，香港地区占1%[69] - 在建项目41个，在建总建筑面积569.9万平方米，应占权益面积384.5万平方米；待建规划总面积746.5万平方米，应占权益面积531.7万平方米[69] - 2024年置业集团竣工面积约455.3万平方米，竣工项目共21个[75] - 截至2024年底，在建项目总建筑面积5699千平方米，待建项目总建筑面积7465千平方米[74] - 2024年保利置业111个项目实现销售结转，结转金额379.18亿元，结转面积195.6万平方米，结转均价19387元/平方米[80] - 按结转金额计，普通住宅占93%，别墅占3%，商铺占3%，写字楼占0%，车位占1%[80] - 区域结转金额分布上，长三角占44%，珠三角占18%，西南地区占12%，其他地区占25%，香港地区占1%[80] - 2024年长三角地区结转金额小计166.63亿元[83] - 2024年珠三角地区结转金额小计68.19亿元[84] - 2024年西南地区结转金额小计45.87亿元[86] - 2024年其他地区结转金额小计95.32亿元[87] - 2024年香港地区结转金额小计3.17亿元[88] 物业管理公司业务数据 - 2024年物业管理公司收入12.06亿元，管理项目288个，在管面积5273.8万平方米，较去年增长3.9%[92] 借贷相关 - 2024年末未偿还银行及其他借贷704.54亿元，按到期日分，1年内偿还占27.7%、1 - 2年占33.3%、2 - 5年占27.8%、5年后占11.2%；按币值分，人民币计值占90%、美元计值占5%、港元计值占5%[95] - 43%银行及其他借贷以固定息率计息，57%以浮动息率计息[96] 人员相关 - 2024年末集团约有6332名雇员，年内酬金约12.64亿元[101] 购股计划相关 - 2024年12月31日，没有购股计划项下尚未行使购股[103] 企业管治相关 - 公司采纳《企业管治守则》规定，除两项特定偏离事项外严格遵守[106] - 王健于2023年11月3日辞任执行董事及总经理，胡在新于2024年3月14日接任[106] - 公司主席万宇清因身体不适未出席2024年6月13日股东大会，胡在新任大会主席[106] - 全体董事确认截至2024年12月31日遵守上市规则附录C3标准守则[108] 报告期后事项相关 - 自2024年12月31日至公布日期无严重影响集团的重大报告期后事项[109] 信息披露相关 - 业绩公布将刊于公司及港交所网站，2024年年报2025年4月可在两网站阅览[111] 公司董事相关 - 截至2025年3月20日，公司执行董事为万宇清、胡在新[113] - 截至2025年3月20日，公司非执行董事为张毅、龚健、邓欢[113] - 截至2025年3月20日，公司独立非执行董事为冯志坚、梁秀芬、黄家伦、吴剑林[113]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2024年上半年公司收入为124.57亿元，较2023年同期减少31.82亿元或20.3%[4] - 2024年上半年股东应占溢利为3.73亿元，较2023年同期减少2.66亿元或41.6%[4] - 2024年6月30日止股东权益为342.08亿元，较2023年底增加0.3%[4] - 截至2024年6月30日止六个月，公司期内溢利为2.48642亿元，每股盈利为9.77元[28] - 2024年6月30日公司期内全面收入总额为1012895千元，2023年为269740千元[30] - 2024年6月30日投资物业为8740975千元，较2023年12月31日的8917152千元有所下降[32] - 2024年6月30日流动负债总额为108159692千元，2023年12月31日为105766980千元[36] - 2024年6月30日流动净资产为75435909千元，2023年12月31日为77146991千元[36] - 2024年6月30日本公司拥有人应占股权为34208406千元，2023年12月31日为34100270千元[36] - 2024年6月30日非控股权益为10933352千元，2023年12月31日为11060363千元[36] - 2024年6月30日股权总额为45141758千元，2023年12月31日为45160633千元[36] - 2024年6月30日非流动负债总额为53565568千元，2023年12月31日为54883339千元[37] - 2024年6月30日银行及其他借贷一年后到期金额为36423304千元，2023年12月31日为34551668千元[37] - 2024年6月30日应付票据一年后到期金额为15549000千元，2023年12月31日为18549000千元[37] - 2024年上半年经营所得现金51.31812亿人民币，已付所得税5.70184亿人民币，已付利息18.25669亿人民币；2023年对应数据分别为98.82253亿、25.89409亿、20.36746亿人民币[40] - 2024年上半年经营活动所得现金净额27.35959亿人民币，2023年为52.56098亿人民币[40] - 2024年上半年投资活动所用现金净额8.04247亿人民币，2023年为13.98675亿人民币[40] - 2024年上半年融资活动所得现金净额2701.4万人民币，2023年所用现金净额13.59141亿人民币[40] - 2024年上半年现金及等同现金增加净额19.58726亿人民币，期初为316.31917亿人民币，期末为335.90263亿人民币；2023年对应数据分别为24.98282亿、311.73332亿、339.6622亿人民币[40] - 截至2024年6月30日，公司现金及等同现金为335.90263亿人民币，2023年为339.6622亿人民币[40] - 截至2024年6月30日止六个月，公司总收入为12,456,641千元，期内溢利为248,642千元[45] - 截至2023年6月30日止六个月，公司总收入为15,639,163千元，期内溢利为719,006千元[49] - 2024年6月30日，公司资产总值为206,867,018千元，负债总额为161,725,260千元[46] - 2023年6月30日，公司资产总值为214,043,243千元，负债总额为170,049,844千元[52] - 2024年其他收入╱（亏损）净额为378,506千元，2023年为130,120千元[53] - 2024年上半年物业、厂房及设备折旧79,429千元，2023年为93,178千元[55] - 2024年上半年香港利得税20,468千元，2023年为1,605千元[56] - 2024年上半年每股基本及摊薄盈利计算中，盈利为373,227千元，2023年为639,214千元[59] - 2024年上半年集团投资物业减少176,177,000元，2023年为增加4,490,000元[61] - 2024年上半年出售投资物业141,717,000元，2023年为400,000元[61] - 2024年6月30日应收贸易账款总额414,497千元，2023年12月31日为308,641千元[63] - 2024年6月30日应收联营公司款项1,105,813千元，2023年12月31日为758,277千元[63] - 2024年6月30日应收合营企业款项4,227,949千元，2023年12月31日为4,285,403千元[64] - 2024年6月30日应付贸易账款总额为16,157,020千元，2023年12月31日为18,936,272千元[65] - 2024年集团银行及其他借贷减少802,121,000元，2023年6月30日减少8,562,766,000元[67] - 截至2024年6月30日止期间，集团偿还银行及其他借贷11,228,807,000元，2023年6月30日为17,908,310,000元；添置银行及其他借贷10,426,686,000元，2023年6月30日为9,177,503,000元[70] - 2024年物业租金收入9309千元，2023年为7522千元；2024年利息开支24024千元，2023年为34871千元；2024年利息收入122747千元，2023年为130580千元；2024年已付租金开支1035千元，2023年为1011千元[77] - 2024年上半年短期福利4735千元，2023年为5270千元；2024年上半年退休福利1203千元，2023年为1145千元[79] - 2024年6月30日，按公平值计入损益的上市金融资产为1063千元，未上市金融资产为745017千元；2023年12月31日，上市金融资产为1134千元，未上市金融资产为711914千元[85][86] 置业集团业务线数据关键指标变化 - 2024年上半年置业集团完成合约销售金额284亿元，同比减少24%，优于同业（百强房企1 - 6月累计销售同比下降39.5%）[5] - 截至6月底，公司在克而瑞全口径销售榜位列第17名，较去年底提升10个名次[5] - 2024年上半年置业集团在宁波和济南共取得3个项目，新增土地储备约66.8万平方米[5] - 2024年上半年，置业集团合约销售面积约111.4万平方米，主要在售项目127个，首次开盘项目3个[8] - 2024年上半年公司合约销售金额284.43亿元，其中长三角区域上海占比40%为112.45亿元，珠三角地区占比13%为36.15亿元，西南地区占比8%为22.68亿元，其他地区占比18%为51亿元，香港地区占比22%为62.16亿元[9] - 2024年下半年公司计划推出6个全新楼盘，分别为上海杨浦项目等[10] - 2024年上半年公司新开工项目6个，新开工建筑面积约66.7万平方米，其中首次开工项目3个[11] - 上海保利印象青城等6个项目新开工建筑面积分别为15万平方米、11.9万平方米等，公司应占权益分别为51%、40%等[12] - 2024年上半年公司结转金额约113.89亿元，结转面积约67.4万平方米[13] - 2024年上半年长三角地区结转金额44.71亿元占比39%，珠三角地区29.24亿元占比26%，西南地区27.21亿元占比24%，其他地区12.7亿元占比11%，香港地区200万元占比0%[14] - 2024年上半年公司新增3个项目位于宁波和济南，新增项目规划总建筑面积约66.8万平方米[15] - 宁波莲湖路等3个新增项目规划总建筑面积分别为20.6万平方米、6.6万平方米、39.5万平方米，公司应占权益分别为60%、30%、34%[16] 公司债券及资金成本情况 - 2024年期内公司再获得50亿元公司债券额度，并于上半年完成15亿元公司债券发行[7] - 3 + 2年期和5 + 2年期公司债券票面利率分别低至2.5%和2.8%[7] - 公司推动企业平均资金成本降至3.67%，较去年底降低21个基点[7] - 2020年11月10日发行2025年到期年利率4%票据，本金总额500,000,000美元（相当于人民币3,549,000,000元）[71] - 2024年6月11日发行2029年及2030年到期年利率分别为2.5%及2.8%的票据，本金总额分别为500,000,000元及1,000,000,000元[73] 公司资产及负债结构情况 - 2024年6月30日，集团未偿还银行及其他借贷为745.93233亿元，按到期日分类，1年内偿还占30.3%、1 - 2年偿还占27.7%、2 - 5年偿还占29.3%、5年后偿还占12.7%；按币值分类，人民币计值占88%、美元计值占5%、港元计值占7%[21] - 集团40%银行及其他借贷以固定息率计息，60%以浮动息率计息[21] - 2024年6月30日，集团流动资产净值为754.35909亿元，银行总结存为337.17688亿元[21] - 2024年6月30日，已抵押资产账面价值为302.98966亿元，较2023年12月31日的337.1044亿元有所减少[23] - 2024年6月30日，集团附属公司资产净值为3.41224亿元，较2023年12月31日的3.04356亿元有所增加[24] - 2024年6月30日，集团给予银行的最高担保额达257.58052亿元，较2023年12月31日的276.93189亿元有所减少[24] - 2024年6月30日，集团就联营公司及合营企业信贷融资提供担保额为66.32812亿元，联营公司及合营企业已动用48.59152亿元[25] 公司人员情况 - 2024年6月30日，集团有6124名雇员，较2023年6月30日的8848名有所减少，期内酬金约为3.5838亿元[26] 公司会计政策及准则情况 - 公司简明综合财务报表根据香港会计师公会颁布准则及相关规定编制，采用与2023年相同会计政策，仅对新适用准则作改动[41] - 香港会计师公会颁布的多项准则修订于本集团当前会计期间首次生效，采纳无重大影响且无需追溯调整[42] - 香港会计准则第21号（修订本）等准则及修订本分别于2025年、2026年、2027年一月一日或其后开始之年度期间生效[43] 公司各业务板块收入及业绩情况 - 2024年上半年物业发展业务收入为11,416,234千元，分部业绩为789,375千元[45] - 2023年上半年物业发展业务收入为14,633,975千元，分部业绩为2,746,881千元[49] - 2024年上半年物业投资及管理业务收入为890,202千元，分部业绩为108,927千元[45] 公司股息及购股计划情况 - 2024年上半年不宣派中期股息，2023年同期为零港元[58] - 公司决定截至2024年6月30日止六个月不宣派中期股息（2023年同期为零港元）[87] - 购股计划于2014年5月28日采纳，有效期十年，已于2024年5月27日届满，合资格参与者可获授上限为364463704份购股权[87] - 每手授出的购股权代价为1港元，行使价不得低于授出日期收市价及紧接授出日期前五个营业日平均收市价的最高数额[87] - 购股计划下可发行股份最高数目不得超已发行股份总数30%，12个月内向个人授出购股行使时发行股份不得超已发行股份总数1%[89] - 2024年1月1日及6月30日，购股计划可供授出购股数目分别为254,713,704份及0份[89] 公司股权结构情况 - 2024年6月30日，梁秀芬持有公司33,000股(0.001%)股份[90] - 2024年6月30日，中国保利集团有限公司持有公司1,83

财务业绩 - 收入为人民币124.57亿元，同比下降20.3%[2] - 毛利为人民币17.76亿元，同比下降54.9%[2] - 期内溢利为人民币2.49亿元，同比下降65.4%[3] - 每股盈利为人民币9.77分，同比下降41.6%[3] - 期內其他全面收入为人民币2.11亿元，同比下降93.2%[4] - 期內全面收入總額為人民幣2.70億元，同比下降73.4%[4] - 收入总额为124.57亿人民币，其中物业发展业务收入为114.16亿人民币，占比91.7%[13] - 物业发展业务分部业绩为7.89亿人民币，占总分部业绩的84.8%[14] - 物业投资及管理分部收入为8.40亿人民币，占比6.7%[13] - 物业投资及管理分部业绩为1.09亿人民币，占总分部业绩的11.7%[14] - 酒店营运分部收入为1.77亿人民币，占比1.4%[13] - 酒店营运分部业绩为亏损2.47百万人民币[14] - 其他营运分部收入为2,293.5万人民币，占比1.8%[13] - 其他营运分部业绩为3,423.8万人民币[14] - 收入总额为156.39亿元[17] - 分部业绩为28.83亿元[17] - 除所得税开支前溢利为20.98亿元[17] - 期内溢利为7.19亿元[17] - 上半年收入为人民币124.57亿元，同比下降20.3%[29] - 股東應佔溢利為人民幣3.73億元，同比下降41.6%[29] - 每股基本及攤薄盈利為人民幣9.77分[29] 资产负债情况 - 非流動資產總額為人民幣232.71億元，較2023年末增加1.6%[5] - 流動資產淨值為人民幣754.36億元，較2023年末下降2.2%[6] - 銀行及其他借貸(一年內到期)為人民幣174.95億元，較2023年末下降13.3%[6] - 銀行及其他借貸(一年後到期)為人民幣364.23億元，較2023年末增加5.4%[7] - 總資產為2,068.67亿人民币，其中物业发展业务分部资产占92.8%[15] - 總負債為1,617.25亿人民币，其中物业发展业务分部负债占95.6%[15] - 分部資產總額為2,058.11億元[18] - 分部負債總額為1,606.50億元[18] - 於二零二四年六月三十日止之股東權益為人民幣342.08億元，較去年底增加0.3%[29] - 每股資產淨值為人民幣8.95元[29] - 本集團資產負債比率為78.2%[46] - 本集團尚未償還之銀行及其他借貸（包括應付票據）為人民幣74,593,233,000元[46] - 本集團40%銀行及其他借貸以固定息率計息，60%以浮動息率計息[46] - 本集團於二零二四年六月三十日之流動資產淨值為人民幣75,435,909,000元[46] - 本集團已抵押資產賬面值合共為人民幣30,298,966,000元[48] - 本集團就物業單位買家與銀行安排之按揭貸款融資提供擔保，最高擔保額達人民幣25,758,052,000元[50] 业务发展 - 上半年置業集團合約銷售金額約人民幣284億元，同比減少24%[32] - 在克而瑞全口徑銷售榜位列第17名，較去年底再提升10個名次[30] - 上半年在寧波和濟南共取得3個新項目，新增土地儲備約66.8萬平方米[31] - 期內再獲得人民幣50億元公司債券額度，並完成人民幣15億元公司債券的發行[31] - 通過積極置換存量債務，推動企業平均資金成本降至3.67%[31] - 二零二四年上半年，置业集团合約銷售金額為人民幣284.43亿元[33] - 二零二四年上半年，置业集团新开工项目共6个，新开工建筑面积约66.7万平方米[35][36] - 二零二四年上半年，置业集团结转金额約人民幣113.89亿元，结转面积約67.4万平方米[37] - 二零二四年上半年，置业集团新增3个项目，分别位于寧波和濟南，新增项目規劃總建築面積約66.8萬平方米[39] - 置业集团持有多个位于一线城市和二线省会城市的投资物业和酒店，投资物业总建筑面积約66.9萬平方米，資產值約人民幣87.41億元[43] - 二零二四年上半年，置业集团物业管理公司實現收入人民幣5.86億元，較去年同期增長3.0%，管理物業項目285個，在管面積5,053萬平方米[45] 公司治理 - 本公司於回顧期內一直遵守上市規則附錄C1企業管治守則，惟存在部分偏離情況[54] - 本公司董事於回顧期內一直遵守上市規則附錄C3所載之標準守則[55] - 審核委員會由一名非執行董事及四名獨立非執行董事組成[56] - 審核委員會已聯同管理層審閱本集團所採用之會計原則及慣例，並討論有關審核、內部監控、風險管理及財務報告之事宜[56] - 審核委員會已批准未經審核中期財務報表[56] 其他 - 中国企业所得税为20.99亿元[19] - 中国土地增值税为10.07亿元[19] - 自二零二四年六月三十日至本公佈日期,並無嚴重影響本集團的重大報告期後事項[57] - 本中期業績公

公司基本信息 - 公司是中国主要地产发展商，为保利集团境外上市房地产旗舰，业务包括物业发展、投资和管理[11][12] - 公司土地储备覆盖25个主要城市，包括上海、香港、深圳等[11][12] - 公司拥有高质量投资物业组合，含上海保利广场、上海证券大厦等标志性建筑[11][12] 公司管理层变动 - 胡在新于2024年3月14日被委任为董事总经理，王健于2023年11月3日辞任董事总经理[8] - 陈育文于2023年3月10日被委任为非执行董事，郭建全于同日辞任[8] - 因工作调配，王建先生于2023年11月3日辞任公司董事总经理及执行董事，日常管理工作由董事会主席暂代，2024年3月14日胡在新先生获委任为董事总经理及执行董事[161][163] - 2023年3月10日陈育文获委任为非执行董事，2024年3月14日胡在新获委任为执行董事[169] - 陈宇文于2023年3月10日获任非执行董事，胡在新于2024年3月14日获任执行董事，二人分别于2023年3月10日和2024年2月28日获得相关法律意见并确认理解董事义务[167] 公司委员会变动 - 风险管理委员会职能于2023年11月3日并入审核委员会[8] - 环境、社会及管治委员会于2023年11月3日成立[8] 行业市场情况 - 2023年商品房销售额11.7万亿元，下降6.5%，地产行业将底部盘整[15][17] - 预期2024年房地产调控政策延续宽松，集团构建品质提升战略规划探索新模式[22][23][24] 公司整体财务数据 - 公司2023年总资产为人民币2058亿元[13] - 公司2023年营业额为人民币409亿元[13] - 集团2023年股东应占溢利14.45亿元，同比上升77.0%，核心归母净利润17.61亿元，同比上升15.9%[16][17] - 公司董事会建议派发末期股息每股8.3港仙[16][17] - 2023年公司收入为409.32亿元，较去年微跌0.5%[40][41] - 2023年股东应占溢利为14.45亿元，较去年增长77.0%[40][41] - 2023年每股基本及摊薄后盈利均为37.81分，同比增长74.2%[40][41] - 2023年公司建议派发末期股息每股8.3港仙[40][41] - 截至2023年12月31日，公司股东权益为341亿元，每股资产净值为8.92元[42] - 截至2023年12月31日，公司股东应占权益总额为人民币341.0027亿元（2022年：人民币329.30244亿元），每股资产净值为人民币8.92元（2022年：人民币8.62元）[143][145] - 截至2023年12月31日，集团资产负债率为78.1%（2022年：79.4%）[143][145] - 截至2023年12月31日，集团流动资产净值为人民币771.46991亿元，银行总余额为人民币318.5836亿元（2022年：分别为人民币815.44307亿元及人民币316.17971亿元）[146][148] - 截至2023年末，投资物业抵押账面价值为人民币50.08576亿元（2022年：人民币65.19329亿元）[150] - 截至2023年末，酒店物业抵押账面价值为人民币12.8亿元（2022年：人民币15.36亿元）[150] - 截至2023年末，发展中物业抵押账面价值为人民币268.17016亿元（2022年：人民币307.35407亿元）[150] - 截至2023年末，附属公司资产净值为人民币3.04356亿元（2022年：人民币17.75251亿元）[151] - 截至2023年12月31日，公司就物业单位买家按揭贷款给予银行的最高担保额约为人民币276.93亿元，2022年为人民币234.44亿元[152][155] - 截至2023年12月31日，公司就联营公司及合营企业授信贷款融资向银行提供担保约人民币75.45亿元，2022年为人民币81.31亿元，其中已动用约人民币51.32亿元，2022年为人民币55.86亿元[153][155] 集团业务经营数据 - 2023年集团新增土储成本约221亿元，近半投资上海，约九成投资长三角主要城市[18][20] - 截至2023年底，集团权益土储在长三角和大湾区占比48%，同比提升5个百分点；在一线城市占比26%，同比提升4个百分点[18][20] - 2023年集团合约销售金额536亿元，同比增长7%，合约销售均价23,805元/平方米，同比增长14%[19][21] - 2023年集团销售回笼537亿元，回笼率100%，在克而瑞百强房企榜单位列第27位，较2022年底跃升13个名次[19][21] - 2023年集团经营活动现金净流入约54亿元，总借贷同比减少7.7%至739亿元，净负债率同比下降22.8个百分点至93.1%[20][21] - 2023年集团发行40亿元公司债券和30亿元中期票据，平均资金成本下降39个基点至3.88%[20][21] 公司业务经营数据 - 2023年公司新开工建筑面积约220.9万平方米，竣工建筑面积约424.5万平方米[41][43] - 2023年公司合约销售面积约225.2万平方米，合约销售金额同比增长7%至536亿元[44][45] - 2023年公司合约销售均价23,805元/平方米，内地市场同比增长9%至21,996元/平方米[44][45] - 2023年单盘合约销售金额超10亿元的项目达13个[44][45] - 2023年公司新增11个开发项目，新增土地储备总面积约182.3万平方米[48] - 2023年新增土地储备占地面积合计594千平方米，规划建筑面积合计1823千平方米[49][50] - 截至2023年12月31日，公司在25个城市共持有70个房地产开发项目[70][72] - 长三角和珠三角地区项目总建筑面积占整体比重为50%，西南地区占29%，其他地区占21%，香港地区占1%[70][72] - 在建项目58个，在建总建筑面积866.0万平方米，应占权益面积657.6万平方米[70][72] - 待建的规划总建筑面积803.2万平方米，应占权益面积494.2万平方米[70][72] - 2023年公司在建总面积8660千平方米，待建总面积8032千平方米[77] - 2023年公司竣工面积约424.5万平方米，整体竣工项目共14个[80][81] - 2023年公司99个项目实现销售结转，结转金额387亿元，结转面积260.2万平方米，结转均价14879元/平方米[85] - 按结转金额计，普通住宅占90%，别墅占2%，商铺占4%，写字楼占0%，车位占4%[85] - 区域分布上，长三角占33%，珠三角占11%，西南地区占21%，其他地区占33%，香港地区占2%[85] - 2023年公司各地区项目结转金额合计387.22亿元，其中长三角地区129.23亿元，珠三角地区41.37亿元，西南地区80.57亿元，其他地区127.69亿元，香港地区8.36亿元[86][87][89] - 2023年公司结转物业类型中，普通住宅结转金额347.8亿元，占比90%；别墅8.75亿元，占比2%；商铺14.53亿元，占比4%；写字楼1.63亿元，占比0%；车位14.5亿元，占比4%[91] 公司项目具体信息 - 上海保利印象青城规划总建筑面积约60.4万平方米，集团权益占比51%[49][52][54] - 昆山保利尚云赋规划总建筑面积约13.4万平方米，集团权益占比100%[49][53][54] - 南宁保利锦上规划总建筑面积约16.3万平方米，集团权益占比51%[49][55][57] - 广州保利琅誉规划总建筑面积约8.1万平方米，集团权益占比100%[49][56][57] - 苏州园区项目规划总建筑面积约10.3万平方米，集团权益占比51%[49][59][61] - 上海杨浦项目规划总建筑面积约4.9万平方米，集团权益占比100%[49][60] - 南宁保利宸上印规划总建筑面积约28.2万平方米，集团权益占比100%[49][61] - 济南历城区项目规划建筑面积80千平方米，集团权益占比51%，处于规划中[50] - 上海兰州路项目规划建筑面积14千平方米，集团权益占比49%，处于规划中[50] - 上海杨浦项目规划总建筑面积约4.9万平方米[62] - 南宁保利宸上印项目规划总建筑面积约28.2万平方米[63] - 杭州萧山项目规划总建筑面积约20.1万平方米[64] - 济南历城区项目规划总建筑面积约8.0万平方米[65][66] - 上海兰州路项目规划总建筑面积约1.4万平方米[66][67] - 苏州锦溪街项目规划总建筑面积约11.2万平方米[69][71] - 长三角地区在建总建筑面积3348千平方米，待建总建筑面积941千平方米[74] - 珠三角地区在建总建筑面积1811千平方米，待建总建筑面积2221千平方米[76] - 西南地区在建总建筑面积1086千平方米，待建总建筑面积3688千平方米[76] - 上海保利印象青城在建总建筑面积271千平方米，待建总建筑面积333千平方米，集团应占权益51%[74] - 广州保利西悦湾在建总建筑面积133千平方米，待建总建筑面积234千平方米，集团应占权益75%[76] - 深圳保利勤诚达誉都待建总建筑面积1858千平方米，集团应占权益50%[76] - 遵义保利未来城市待建总建筑面积2105千平方米，集团应占权益35%[76] - 上海保利明玥潮升在建总建筑面积111千平方米，集团应占权益100%[74] - 苏州保利观湖国际待建总建筑面积104千平方米，集团应占权益100%[74] - 贵阳保利公园2010在建总建筑面积46千平方米，待建总建筑面积224千平方米，集团应占权益100%[76] - 武汉保利城待建总面积460千平方米，集团应占权益68%[77] - 武汉保利锦上印在建总面积146千平方米，待建总面积138千平方米，集团应占权益55%[77] - 济南保利天禧二期在建总面积275千平方米，待建总面积139千平方米，集团应占权益100%[77] - 香港朗誉在建总面积43千平方米，集团应占权益70%[77] - 上海保利明玥霞光2023年竣工建筑面积102千平方米，累计竣工建筑面积102千平方米[81] - 太仓天和雅园项目位于高新区娄江新城，距离市政府3公里[107] - 苏州锦溪街项目位于工业园区奥体板块，距奥体中心约800米，距即将开通的地铁6号线丰泰桥站400米[109] - 宁波上湖城章项目位于东部新城核心区，距宁波市政府不足2公里[110] - 宁波保利湖光印项目位于东部新城核心区以东片区，距离宁波市政府2.2公里[110] - 宁波君兰锦绣花园项目位于江北区孔浦街道，距地铁2号线孔浦站约300米[111] - 宁波保利锦上印项目位于鄞州区高新区科技园，距离地铁5号线高新区站600米[111] - 宁波海曙项目距集士港镇政府2.2公里，在建待售[112] - 杭州江语雲城位于富阳富春湾新城高铁商务商业片区，交付尾盘销售[114] - 广州保利西悅灣位于荔湾区南部，邻近地铁1号线，在售（部分交付）[116] - 广州香樾四季花園位于花都平步大道以北，距区政府3.5公里，在售（部分交付）[117] - 广州保利明玥晨光位于花都新华镇，距区政府约2公里，交付尾盘销售[117] - 广州保利上宸位于花都花都大道以北，距区政府5公里，在售（部分交付）[117] - 广州天骄位于花都镜湖大道以北，距地铁9号线清塘站1.5公里，在售（部分交付）[117] - 广州保利明玥湖光位于增城荔湖板块，距区政府3公里，在售[117] - 广州保利琅誉项目距番禺区政府2.5公里[118] - 佛山保利铂悦府项目距广珠轻轨容桂站2公里[119] - 深圳保利雍山郡项目距在建地铁3号线延长线仅1公里[120] - 深圳保利明玥澜岸花园项目距在建地铁14号线沙湖站仅1公里[120] - 惠州保利山水城项目离惠州市中心城区仅10分钟车程[120] - 贵阳保利溪湖位于花溪区生态旅游风景区中心地带，背靠花溪洛平水库湿地公园[122] - 遵义保利未来城市位于遵义南部，紧邻政府打造的连通遵义老城区的交通干线[123] - 南宁保利君悦湾位于柳沙半岛中心腹地，规划总建筑面积超千亩[123] - 南宁保利领秀前城位于青秀区青环路与凤岭南路交汇处，处于东盟、龙岗、五象三大CBD中心[125] - 南宁保利明玥江山位于五象区，紧邻地铁4号线良庆圩站，距离邕江300米[125] - 柳州保利大江郡西靠柳北老城区，南临城中商圈，临江面长度超200米[125] - 柳州保利明玥山语位于中央商务区的河东片区，北靠莲花山风景区[126] - 昆明保利宁湖壹号位于安宁大屯新区宁湖新城，与宁湖公园一路之隔[126] - 昆明保利城位于官渡区方旺片区，地处机场高速与东三环交叉口[126] - 昆明保利明玥半山位于官渡区，紧靠地铁3号线金马寺站[126] - 武汉有保利广场、保利城等多个项目，涵盖

报告公司投资评级 - 买入（维持） [3] 报告的核心观点 - 2023年公司业绩超预期，虽营收和毛利润同比下降，但归母净利润和核心净利润同比增长，主要因加强运营和税筹管控实现降本增效；土储结构持续优化，长三角和大湾区、一线城市占比提升；合约销售稳健增长，销售金额排名提升，资金回笼率达100%；融资成本下降，净负债率和总借贷规模降低，平均融资成本下降；基于行业调整周期，预计公司销售和毛利率面临下行压力，对未来核心净利润和股息率作出预测 [4][5][6] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 日期为2024.03.22，收盘价1.44港元，总股本38.21亿股，总市值55亿港元，净资产341.00亿元，总资产2058.11亿元，每股净资产8.92元 [1] 主要财务指标 |会计年度|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|40,932|41,060|41,137|41,198| |同比增长（%）|-0.5|0.3|0.2|0.1| |核心净利润（百万元）|1,761|1,517|1,508|1,520| |同比增长（%）|15.9|-13.9|-0.6|0.8| |毛利率（%）|20.4|18.0|17.5|17.0| |核心净利润率（%）|4.3|3.7|3.7|3.7| |ROE（%）|4.3|4.0|4.0|3.9| |每股收益（元）|0.46|0.40|0.39|0.40| |每股股息（港仙）|8.30|8.03|8.27|8.34| [4] 融资情况 - 截至2023年末，公司净负债率较2022年末下降22.8个百分点至93.1%，总借贷规模较2022年末下降7.6%至739亿元，2023年平均融资成本较2022年底下降0.39个百分点至3.88% [4] 盈利预测 - 预计2024/2025/2026年核心净利润分别为15.17/15.08/15.20亿元，分别同比-13.9%/-0.6%/+0.8%，3月22日收盘价对应2024/2025/2026年股息率分别为5.6%/5.7%/5.8% [5] 业绩情况 - 2023年公司实现营收409.32亿元，同比下降0.5%；毛利润83.60亿元，同比下降24.6%，对应毛利率为20.4%，同比下降6.5个百分点；归母净利润14.45亿元，同比增长77.0%；核心净利润17.61亿元，同比增长15.9%；派发末期股息每股8.3港仙，对应3月22日收盘价股息率约5.8% [6] 土储情况 - 截至2023年末，公司总权益土储为1152万平米，长三角和大湾区占比较2022年末提升5个百分点至48%，一线城市占比较2022年末提升4个百分点至26%；2023年新增土储约182.3万平米，土地款约221亿元，约九成投资在长三角的上海、苏州和杭州 [6] 销售情况 - 2023年公司实现合约销售金额536亿元，同比增长7%；销售金额进入克而瑞榜单第27名，较2022年末提升13个名次；长三角和大湾区合约销售金额贡献达67%，带动内地市场合约销售均价同比增长9%；2023年销售回笼率达100% [6] 资产负债表 |项目|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |流动资产（百万元）|/|182,914|178,674|180,233| |货币资金（百万元）|/|31,632|32,472|36,536| |存货（百万元）|/|134,443|129,910|125,706| |应收账款（百万元）|/|4,984|4,500|4,508| |其他应收款（百万元）|/|7,389|7,389|7,389| |其他流动资产（百万元）|/|4,466|4,403|4,425| |非流动资产（百万元）|/|22,897|22,983|23,068| |物业、厂房及设备（百万元）|/|3,480|3,555|3,630| |土地使用权（百万元）|/|427|427|427| |投资物业（百万元）|/|8,917|8,917|8,917| |于联营/合营公司的权益（百万元）|/|8,332|8,332|8,332| |其他非流动资产（百万元）|/|1,492|1,502|1,512| |递延税项资产（百万元）|/|250|250|250| |资产总计（百万元）|/|205,811|201,657|201,610| |流动负债（百万元）|/|105,767|101,340|100,983| |短期借款（百万元）|/|20,169|19,569|18,969| |应付账款（百万元）|/|29,913|30,441|30,684| |应付税项（百万元）|/|7,775|7,775|7,775| |预收账款（百万元）|/|40,886|36,531|36,531| |其他应付款（百万元）|/|7,024|7,024|7,024| |非流动负债（百万元）|/|54,883|53,883|52,883| |长期借款（百万元）|/|34,552|33,552|32,552| |递延所得税负债（百万元）|/|1,564|1,564|1,564| |负债合计（百万元）|/|160,650|155,224|153,867| |股本（百万元）|/|15,712|15,712|15,712| |储备（百万元）|/|18,388|19,505|20,656| |少数股东权益（百万元）|/|34,100|35,218|36,368| |股东权益合计（百万元）|/|45,161|46,433|47,743| |负债及权益合计（百万元）|/|205,811|201,657|201,610| [7] 现金流量表 |项目|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |经营利润（百万元）|/|4,032|3,695|3,630| |折旧和摊销（百万元）|/|206|68|69| |公允价值变动损益（百万元）|/|0|0|0| |所得税开支（百万元）|/|2,400|2,143|2,033| |营运资金的变动（百万元）|/|8,428|5,016|8,139| |经营活动产生现金流量（百万元）|/|5,740|2,594|5,818| |投资活动产生现金流量（百万元）|/|0|-154|-154| |融资活动产生现金流量（百万元）|/|-6,778|-1,600|-1,600| |现金净变动（百万元）|/|-1,038|840|4,064| |现金的期初余额（百万元）|/|31,173|31,632|32,472| |现金的期末余额（百万元）|/|31,632|32,472|36,536| [7] 其他财务指标 |项目|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入增长率（%）|/|-0.5|0.3|0.2| |毛利润增长率（%）|/|-24.6|-11.6|-2.6| |核心净利润增长率（%）|/|15.9|-13.9|-0.6| |毛利率（%）|/|20.4|18.0|17.5| |核心净利率（%）|/|4.3|3.7|3.7| |ROE（%）|/|4.3|4.0|4.0| |净资产负债率（%）|/|128.1|129.9|131.0| |流动比率|/|1.7|1.8|1.8| |速动比率|/|1.6|1.6|1.6| |资产周转率|/|0.2|0.2|0.2| |应收账款周转率|/|8.2|9.1|9.1| |每股核心收益（元）|/|0.46|0.40|0.39| |每股净资产（元）|/|8.92|9.22|9.52| |每股股息（港仙）|/|8.30|8.03|8.27| |PB|/|0.2|0.2|0.2| [9]

财务数据 - 二零二三年度收入为40,932,418千元，较二零二二年度41,127,316千元略有下降[2] - 二零二三年度毛利为8,360,081千元，较二零二二年度11,080,540千元下降[2] - 二零二三年度净利润为1,631,908千元，较二零二二年度1,009,326千元增长[2] - 二零二三年度每股盈利为37.81元，较二零二二年度21.71元增长[2] - 二零二三年度全面收入总额为1,955,006千元，较二零二二年度1,819,517千元增长[3] - 二零二三年度非流动资产总额为人民币22,896,981千元，较二零二二年度的23,662,753千元略有下降[4] - 二零二三年度流动资产总额为人民币182,913,971千元，较二零二二年度的179,452,438千元有所增长[4] - 二零二三年度流动负债总额为人民币105,766,980千元，较二零二二年度的97,908,131千元有所增加[5] - 公司本年度股本为人民币15,712,159千元，储备为人民币18,388,111千元，本公司股东权益为人民币34,100,270千元[5] - 二零二三年度非流动负债总额为人民币54,883,339千元，较二零二二年度的63,417,116千元有所减少[6] 业绩相关内容 - 公司年内溢利为1,631,908人民币千元[21] - 公司未分配收入为563,470人民币千元，未分配开支为207,085人民币千元[21] - 公司出售附属公司的收益为16,036人民币千元[21] - 公司融资成本为1,593,362人民币千元[21] - 公司所得税开支为2,400,189人民币千元[21] - 公司分部业绩中，物业投资及管理业务收入为1,842,267人民币千元，酒店營運收入为376,940人民币千元[21] 新产品和新技术研发 - 公司在2023年共取得11个开发项目，新增土地储备总建筑面积约182.3万平方米[59] - 上海保利印象青城项目规划总建筑面积约60.4万平方米，崑山保利尚云赋项目规划总建筑面积约13.4万平方米[60] - 上海保利印象青城项目位于青浦新城核心商务区，规划高级住宅社区，周边交通便利，发展潜力大[61] - 崑山保利尚云赋项目位于崑山市开发区东板块，规划高层住宅社区，周边教育、商业和医疗配套齐全，发展前景佳[63] 市场扩张和并购 - 公司在25个城市共持有70个房地产开发项目，其中长三角和珠三角地区项目总建筑面积占比50%[73] - 公司在建项目58个，总建筑面积为866.0万平方米，待建项目规划总建筑面积为803.2万平方米[73] - 上海保利印象青城项目在建总建筑面积为271千平方米，待建总建筑面积为333千平方米，公司持有权益面积占比为51%[74]