销售业绩表现 - 2025年8月单月实现合同销售金额61亿元[1] - 2025年8月单月合同销售面积13.2万平方米[1] - 2025年8月单月销售均价达46335元/平方米[1] 累计销售数据 - 截至2025年8月累计合同销售金额356亿元[1] - 累计合同销售面积118.8万平方米[1] - 累计销售均价29953元/平方米[1] 价格趋势分析 - 单月销售均价46335元/平方米显著高于累计均价29953元/平方米[1] - 单月均价较累计均价高出约55%[1] - 显示近期项目定价策略出现明显提升[1]

2025年8月销售表现 - 单月合同销售金额61亿元人民币 [1] - 单月合同销售面积13.2万平方米 [1] - 单月销售均价46335元/平方米 [1] 2025年累计销售表现 - 累计合同销售金额356亿元人民币 同比减少3.26% [1] - 累计合同销售面积118.8万平方米 [1] - 累计销售均价29953元/平方米 [1]

公司销售表现 - 2025年8月单月合同销售金额61亿元人民币 [1] - 2025年8月单月合同销售面积13.2万平方米 [1] - 2025年8月单月合同销售均价46,335元/平方米 [1] 累计销售数据 - 截至2025年8月累计合同销售金额356亿元人民币 [1] - 截至2025年8月累计合同销售面积118.8万平方米 [1] - 截至2025年8月累计合同销售均价29,953元/平方米 [1]

业绩总结 - 2025年8月，置业集团合同销售金额约61亿元[3] - 2025年8月，合同销售面积约13.2万平方米[3] - 2025年8月，合同销售均价约46,335元/平方米[3] - 截至2025年8月，累计合同销售金额约356亿元[3] - 截至2025年8月，累计合同销售面积约118.8万平方米[3] - 截至2025年8月，合同销售均价约29,953元/平方米[3]

销售表现 - 2025上半年全口径合约销售金额267亿元同比减少6% 合约销售面积96.1万平方米同比减少13.7% [1][4] - 合约销售均价达27763元/平米同比提升8.7% 创近年新高 主要因上海销售金额占比22.8% 长三角地区销售额占比54.8% [1][7] - 已竣工可售物业存货货值较期初增长3.2%至466.9亿元 占存货货值比例由36%提升至37.4% 存货去化压力未好转 [1][4] 土地投资 - 新增9个项目 新增土储建面118.3万平方米 权益比例74% 拿地总价337亿元 拿地销售比1.26 投资力度大幅提高 [1][10] - 上海 杭州 广州三个核心城市投资占比达88% [1][10] - 总土储建面1308万平方米较期初减少0.6% 其中在建512万平方米 待建796万平方米 长三角和大湾区土储建面占比45% 一线城市占比30%提升1个百分点 平均土地成本11076元/平方米保持高位 [12] 盈利能力 - 营业收入184.4亿元同比增长48.1% 毛利润32.2亿元同比增长81.3% 毛利率17.5%同比提升3.2个百分点 [2][24] - 净利润2.32亿元同比减少6.5% 净利率1.3%同比下降0.7个百分点 归母净利润2.08亿元 归母净利率1.1%同比下降1.9个百分点 [2][16][24] - 归母核心净利润0.29亿元同比减少92.3% 归母核心净利率0.2%同比下降2.8个百分点 盈利能力有待改善 [2][16][24] - 销售费用同比增长93%至8.3亿元 部分项目土地增值税偏高 合联营业绩由正转负 [16] 财务指标 - 平均融资成本2.9%较期初下降0.48个百分点 发行3笔共40亿元公司债券票面利率均低于2.7% 其中一笔3+2年期利率低至2.46% [2][20] - 持有现金284.7亿元较期初减少17.9% 短期有息负债174.8亿元减少10.5% 现金短债比1.62 [2][20][24] - 总有息负债682亿元同比减少3.2% 净负债率85.3%较期初提升8.4个百分点 剔除预收款后的资产负债率69.5%降低0.9个百分点 三条红线指标首次达到绿档 [2][21] - 两年内有息负债占比50.6% 债务结构优化 一年后但两年内到期规模170.7亿元占比25% 两年后但五年内到期250.3亿元占比36.7% 五年后到期86.2亿元占比12.7% [20]

销售表现 - 2025上半年全口径合约销售金额267亿元同比减少6% 合约销售面积96.1万平方米同比减少13.7% [2][5] - 合约销售均价达27763元/平米同比提升8.7%创近年新高 主要因上海销售金额占比22.8%及长三角地区销售额占比54.8% [2][8] - 已竣工可售物业存货货值增长3.2%至466.9亿元 占存货货值比例由36%提升至37.4% 存货去化压力未好转 [2][5] 土地投资 - 新增9个项目 土储建面118.3万平方米权益比例74% 拿地总价337亿元 拿地销售比1.26同比大幅提高 [2][11] - 上海、杭州、广州三个核心城市投资占比达88% 重点布局核心城市 [2][11] - 总土储建面1308万平方米较期初减少0.6% 一线城市土储占比30%提升1个百分点 平均土地成本11076元/平方米保持高位 [13] 盈利能力 - 营业收入184.4亿元同比增长48.1% 毛利润32.2亿元同比增长81.3% 毛利率17.5%同比提升3.2个百分点 [3] - 归母净利润2.08亿元同比减少44.31% 归母核心净利润0.29亿元同比减少92.3% [3][17][23] - 净利率1.3%同比下降0.7个百分点 归母净利率1.1%同比下降1.9个百分点 归母核心净利率0.2%同比下降2.8个百分点 [3][23] 财务结构 - 平均融资成本2.9%较期初下降0.48个百分点 发行40亿元公司债券票面利率均低于2.7% [3][19] - 持有现金284.7亿元较期初减少17.9% 短期有息负债174.8亿元减少10.5% 现金短债比1.62 [3][19] - 净负债率85.3%较期初提升8.4个百分点 剔除预收款后的资产负债率69.5%降低0.9个百分点 三条红线指标首次达绿档 [3][20] 债务情况 - 总有息负债682亿元同比减少3.2% 两年内有息负债占比50.6%债务结构优化 [19][20] - 一年后至两年内到期债务170.7亿元占比25% 两年后至五年内到期250.3亿元占比36.7% 五年后到期86.2亿元占比12.7% [19]

投资评级 - 报告对保利置业集团维持"买入"评级 原评级亦为"买入" [2] - 板块评级为"强于大市" [2] - 当前市场价格为港币1.61元 [2] 核心观点与业绩表现 - 2025年上半年营业总收入184.4亿元 同比增长48.1% 主要得益于项目竣工交楼结转收入增加 [4][7] - 归母净利润2.1亿元 同比下降44.3% 主要因投资收益减少10.5亿元至-9.5亿元及少数股东损益增加1.4亿元 [4][7] - 毛利率同比提升3.2个百分点至17.5% 三费率同比下降2.0个百分点至10.7% [7] - 销售金额排名提升至行业第15位 较2024年上升2位 2025年1-7月实现销售金额295亿元 同比下降13.5% [7] - 债务结构持续优化 有息负债规模682亿元 同比下降8.6% 融资成本下降48BP至2.90% "三道红线"指标全面转绿 [7] 财务预测 - 预计2025-2027年主营业务营业收入分别为390亿元、404亿元、409亿元 同比增速分别为-3%、4%、1% [5] - 预计同期归母净利润分别为1.8亿元、1.9亿元、2.0亿元 同比增速分别为1%、5%、2% [5] - 对应EPS分别为0.048元、0.051元、0.052元 当前股价对应PE分别为30.8X、29.2X、28.7X [5] 运营数据 - 2025年上半年结算面积81.4万平 同比增长20.8% 结算金额173.7亿元 同比增长52.5% [7] - 期末预收账款409亿元 同比下降8.2% 预收账款/上年营收达1.02倍 [7] - 2025年1-7月销售面积106万平 同比下降18.5% 销售均价2.79万元/平 同比提升6.1% [7] - 长三角市场销售额占比55% 同比提升15个百分点 其中上海市场销售金额60.8亿元 同比增长49.0% [7] 土地储备与投资 - 上半年新增土储面积118.3万平 同比增长77.1% 拿地金额337亿元 拿地强度高达126% [7] - 总土地储备1308万平 平均土地成本1.11万元/平 一线城市占比30% 二线城市占比45% [7] - 期末在建面积512万平 待建面积796万平 权益土储920万平 土储权益比例70% [7] 其他业务 - 投资物业总建面68.1万平 同比增加1.8% [7] - 物业管理收入6.25亿元 同比增长6.7% 在管面积5409万平 同比增长7.0% [7]

基本信息 - 公司为保利置业集团有限公司[1] - 报表截至2025年8月31日[1] - 呈交日期为2025年9月1日[1] 股份数据 - 上月底和本月底已发行股份总数均为3,821,183,118[2] - 上月底和本月底库存股份数目均为0[2] 人员信息 - 呈交者为黄卓谦，职衔是公司秘书[5]

2025年1-8月百强房企销售业绩 - TOP100房企销售总额23270.5亿元，同比下降13.3%，降幅与1-7月持平 [3] - TOP100房企权益销售额16275.2亿元，权益销售面积8382.8万平方米 [3] - 千亿销售额企业共5家：保利发展(1812亿元)、绿城中国(1563亿元)、中海地产(1503亿元)、华润置地(1425亿元)、招商蛇口(1240.5亿元) [3] 房企阵营分化情况 - 第一阵营(千亿以上)企业数量5家，较2024年同期减少1家，销售额均值1508.7亿元 [4] - 第二阵营(500-1000亿)企业数量6家，较2024年减少1家，销售额均值750.3亿元 [4] - 第三阵营(300-500亿)企业数量7家，较2024年增加2家，销售额均值386.6亿元 [4] - 第四阵营(100-300亿)企业数量35家，较2024年减少8家，销售额均值157.8亿元 [4] 头部企业排名变化 - 前五位企业排名保持稳定：保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口 [3] - 第六至第十位分别为：万科(911.1亿元)、建发房产(850.8亿元)、越秀地产(730亿元)、中国金茂(708.8亿元)、滨江集团(705.3亿元) [3] - 中建壹品销售363.3亿元升至行业第15位，中建东孚排名下降至第16位 [3] 8月单月市场表现 - 百强房企单月操盘金额2070.4亿元，环比下降1.9%，同比下降17.6% [5] - 33%的百强房企单月业绩环比增长，其中21家企业增幅超30% [5] - 8月30个监测城市成交规模753万平方米，环比下降12%，同比下降17% [4] 城市能级分化特征 - 一线城市8月成交量125万平方米，环比下降20%，同比下降26% [5] - 二三线城市8月成交量628万平方米，环比下降11%，同比下降16% [5] - 杭州、武汉、合肥、宁波等城市成交同环比齐增，厦门、佛山、惠州、常州等城市同比跌幅显著 [5] 政策环境与市场展望 - 北京、上海相继出台"认房不认贷"、下调首付比例、优化普宅标准等组合政策 [6] - 随着"金九"到来，房企推盘节奏与优化力度预计提升，市场或实现温和复苏 [6] - 核心一线城市放松限购等政策有望带动市场信心修复，热度从二手房向新房传导 [6]

项目概况 - 保利置业以38亿元获取白鹅潭陆居路地块并正式命名为保利·翡丽甲第 吹风价达10万-12万元/平方米 [1] - 项目采用"酒店+豪宅"复合开发模式 包含首座万豪系五星级酒店引入 酒店投入超10亿元 [3] - 项目总成本达48亿元 住宅楼面地价约4万元/㎡ [3] 产品定位 - 项目定位为TOP级产品系"甲第系" 联手gad/笛东/CCD等国际设计事务所打造超新规住宅标准顶配产品 [3] - 项目依托珠江沿岸区位与大湾区艺术中心人文氛围 采用"江景鼎豪+酒店运营"多重开发模式 [3][9] 区域发展 - 白鹅潭商务区建成大湾区艺术中心/太古里商业体/万象城等标志性项目 活力与吸引力持续增强 [1] - 区域被规划为世界级地标商圈 承担广佛一体化起点与广州西翼引擎功能 定位为岭南文化新地标 [6][9] - 高端商业/文化设施/交通枢纽密集落地 使区域成为承接广州城市能级跃升的核心载体 [9]