土拍市场总体概况 - 上海2025年第八批次土拍共推出6宗地块，总出让面积19.16万平方米，总起始价184.95亿元，吸引超过20家房企参与 [1] - 6宗地块全部成交，总成交金额达198.77亿元，其中3宗溢价成交，3宗底价成交 [1] - 本轮土拍整体热度较上半年有所降温，最高溢价率为14.69%，与上半年中心区地块溢价率常超20%相比，房企拿地趋于保守 [1] 核心地块成交详情 - 徐汇滨江地块由中海地产以44.65亿元总价竞得，成交楼面价约14.85万元/平方米，溢价率10.0%，刷新区域楼面价纪录 [1][3] - 杨浦东外滩地块由保利置业以26.12亿元总价竞得，成交楼面价69958元/平方米，溢价率14.69%，为本轮土拍最高溢价率地块 [5] - 静安苏河湾地块由星狮、瑞城、越秀、招商蛇口联合体以77.37亿元总价竞得，成交楼面价81415元/平方米，溢价率9.03%，是本轮起始价最高的地块 [5][6] 房企策略与市场动态 - 房企拿地策略显现谨慎，对明年豪宅市场承接力存在顾虑，且临近年底，部分已完成任务的房企参与度降低 [1] - 联合拿地成为显著趋势，本轮成交的6宗地块中有4宗为联合体竞得，体现房企间分工合作、风险共担的模式 [6][9] - 保利置业重仓杨浦趋势明显，继上半年拿下杨浦地块后，本轮再次竞得东外滩地块，其近期项目保利琅誉、兰桂坊销售业绩良好 [5] 市场分析与未来展望 - 市场表现冷热不均，市中心优质地块仍受追捧，而松江、宝山、徐汇华泾的3宗郊区地块均以起始价成交 [6][7][8] - 行业分析认为上海土地市场热度趋于平稳，整体溢价率维持在15%以内，理性表现预计将逐步传导至新房销售市场 [9] - 上海持续释放优质地块并优化土地指标，如部分地块不再要求中小套型比例，以契合改善型需求主导的方向 [9]

土拍结果概览 - 上海2025年度第八批次土拍共推出6宗地块，总成交金额198.77亿元，其中3宗溢价成交，3宗底价成交 [1] - 溢价成交地块的溢价率均低于20%，整体溢价水平控制在理性区间，成交额较184.95亿元的起始总价上浮7.47% [1][2] - 土拍吸引包括中海、保利发展、越秀地产、招商蛇口等20余家品牌房企参与 [1] 市场分化特征 - 土拍呈现鲜明的“冷热分化”特征，核心板块地块溢价成交且刷新板块单价纪录，而外围区域地块均以底价成交 [2][4] - 徐汇滨江、静安苏河湾和杨浦滨江三宗核心地块分别吸引3家、3家和4家竞拍企业（含联合体）参与，其余地块均仅1家企业参与 [4] - 核心区域地块因稀缺性支撑地价突破，例如徐汇区地块楼面价14.85万元/平方米刷新区域纪录，较2024年同区域地块成交价高出17.7% [3] 房企策略与动向 - 房企拿地主要秉持补仓或发挥资源优势的策略，联合参拍成为趋势，本次土拍中四宗地块为联合体拿地 [2][4][6] - 滨江集团时隔十年重返上海土拍市场，虽未斩获地块，但其参与显示民企参与度有所提升 [2][6] - 央国企及本地城投平台为参与主力，房企对非核心区域投资审慎，风险把控意识增强 [4] 政策环境影响 - 上海土地出让已不再要求中小套型比例，6宗地块全部取消该限制，更好地契合以改善型需求为主导的市场方向 [6][7] - “好房子”建设标准落地，对产品品质提出更高要求，核心地块已明确较高装修标准，如徐汇滨江地块不低于5000元/平方米，静安苏河湾地块不低于7000元/平方米 [8] - 政策优化为改善型产品开发创造良好环境，推动新房市场从“数量供给”向“质量供给”转型 [7][9] 产品与市场趋势 - 政策优化后，房企可根据地块属性精准定位产品，核心区域聚焦200平方米以上大平层或复式产品匹配高净值人群需求 [8][9] - 改善型产品供应增加将推动上海新房市场形成“核心高端化、外围多元化”的供给格局 [9] - 行业分析认为，核心区域优质地块仍将保持热度，但其溢价空间受新房销售预期约束 [9]

土地拍卖总体情况 - 上海于2025年10月20日举行第八批次土地拍卖 共出让6幅地块 总起始价约184.95亿元 [1] - 拍卖地块涉及松江区 徐汇区 宝山区 静安区 杨浦区等区域 [1] - 本次土拍市场分化明显 市区3幅热门地块溢价成交 而郊区地块及一幅徐汇区地块均以底价成交 [3][4] 重点地块成交详情 - 静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间起始价70.9615亿元为本次最高 经过52轮竞价 由招商蛇口 越秀地产 星狮 南通瑞宏置业组成的联合体以77.3715亿元竞得 溢价率约9.03% [1][2] - 徐汇区WS5单元188N-I-21地块由中海旗下公司以44.65亿元竞得 溢价率约10% 成交楼板价约148,503元/平方米 创出上海徐汇滨江板块成交楼板价新纪录 [1][3] - 杨浦区N090602单元D1-7地块经过43轮竞价 由保利置业以26.162亿元竞得 溢价率约14.69% 为本次最高溢价率 [3] 房企策略与市场特征 - 国企和央企仍是拿地主角 房企拿地策略趋于保守 溢价率不高 最高为14.69% 与上半年相比更为谨慎 [4] - 由于市区地块总价高 资金规模要求大 且开发难度增加 房企联合参拍成为趋势 以分工合作 风险共担 [1][5] - 分析师指出 上海仍是全国土拍热度最高的城市 但与本轮前几轮相比 整体有降温趋势 表现为参拍企业规模和出价预期更为谨慎 [4] 土地市场与产品趋势 - 上海土地指标正在优化 部分地块已不再要求中小套型比例 这符合改善需求主导的市场方向 [5] - 市中心项目销售压力相对较小 而郊区项目去化可能面临压力 市场趋势明确 [4] - 尽管豪宅产品在上海热度高 但市场供应量也不少 开发企业会因此调低预期 [2]

行业销售整体表现 - 9月房企销售企稳回升，24家已披露数据的房企中有15家销售额环比上升，占比达62.5% [1] - 改善型房源成为销售额增长的主要拉动力 [1] - 头部企业保利发展与中海9月销售额均突破200亿元，分别为205.31亿元和201.73亿元，华润置地、招商蛇口、绿城中国紧随其后 [3] 企业层面复苏差异 - 头部房企如保利发展、中海、绿城中国、中国金茂凭借充足土储和运营能力实现销售额连续三个月环比增长 [3] - 中海7月至9月销售额实现三连增，分别为118.5亿元、183.3亿元和201.73亿元 [3] - 部分中等规模房企依靠爆款项目拉动销售，如越秀地产9月销售额68.01亿元，环比增长23.54% [3] - 融信中国因8月基数低，9月销售额环比大幅增长132.31%，金地商置、绿城中国、保利发展环比增幅也较为突出，分别为55.43%、20.75%和13.97% [4] 土地策略与项目去化 - 房企前期调整拿地策略，聚焦一二线城市，带动前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13% [5] - 华润置地2025年上半年新获取18个项目，新增土地投资权益地价322.8亿元，所有项目均位于一二线城市 [5] - 越秀地产2024年权益投资总额294.6亿元，超过80%资金投向北京、上海、广州一线城市 [5] - 优质地块项目去化迅速，如北京中建·运河玖院项目764套房源去化率达67.02% [6] 产品力与市场需求 - “好房子”产品入市增强市场吸引力，其得房率普遍超过90%，配套齐全，契合改善型需求 [7] - 2025年1-8月，30个代表城市中有24个城市120平方米以上房源成交套数占比提升 [7] - 北京市场90-200平方米改善型产品成交约1.7万套，占比达71.1%，较2024年同期提升5个百分点 [8] - 房企采用差异化定价策略，小户型“以价换量”吸引客群，大户型凭借产品力实现溢价 [1][8]

9月二手房市场成交量价表现 - 9月中介口径80城二手住宅成交量指数环比下降10%，但同比增长19%，三季度整体增长19%，略高于二季度的17% [1] - 9月备案口径15城二手房成交面积环比上升6%，同比增长9%，但三季度整体增长3%，显著低于二季度的11% [1] - 9月中金同质性二手住宅成交价格指数环比下降1.7%，三季度月均环比降幅为1.7%，大于二季度的月均环比降幅1.4% [1] - 9月二手房成交议价空间环比抬升25个基点至8.91% [1] 二手房市场供给与卖家预期 - 9月中金监测的130城二手住宅挂牌套数环比增长0.4%，增速与8月持平，挂牌量持续小幅增长 [1][2] - 9月重点城市同质性挂牌价格指数环比下降1.5%，三季度月均环比降幅为1.3%，大于二季度的1.2% [2] - 9月存量调价房源的平均调价幅度为-5.24%，高于8月的-5.03%，且已连续两月超过去年二、三季度市场平均水平 [2] 住房租赁市场表现 - 9月中金同质性挂牌租金指数环比下降0.8%，降幅较8月的0.5%有所走阔 [3] - 9月待租周期边际基本持平为2.12个月，8月为2.11个月 [3] - 受挂牌价下行影响，9月租售比继续抬升2个基点至2.33% [3] 行业前景与政策期待 - 四季度住房交易量同比及房价走势或仍面临压力，因成交量同比基数将走高且二手房供给持续上行 [1][2] - 行业亟待存量房收储和城中村改造等对供需结构有持续改善效果的政策切实落地 [1][2] 投资建议与关注标的 - 继续看好3-6个月地产板块风险收益，关注基本面扎实的标的如华润置地、建发国际、滨江集团、招商蛇口 [4] - 考虑流动性条件潜在优化，可适度布局低估值标的如绿城中国、新城控股、保利置业 [4] - 多元板块推荐业绩成长性领先或股息收益率具吸引力的股票，包括华润万象生活、恒隆地产、太古地产 [4]

消息面上，保利置业公告披露，已知悉最近公司股份价格及成交量上升，其就相关情况下对有关公司信 息进行查询后，确认并没有知悉导致价格及成交量波动的任何原因，或任何必须公布以避免本公司证券 出现虚假市场的资料。同时，建议股东及潜在投资者不要依赖有关的市场传言。 保利置业集团(00119)上周五放量飙升19%，今日早盘跌超9%，截至发稿，跌8.67%，报1.79港元，成交 额4918.69万港元。 据悉，此前市场有传闻称，保利发展成为保利集团一级子公司，或为与保利置业整合前奏。保利发展相 关人士向媒体表示，公司股权进行调整，主要是响应对法人层级压减相关要求，其他架构、管理安排等 没有变化，保利发展一直是保利集团的主要子公司，并由集团直接管理。 ...

消息面上，保利置业公告披露，已知悉最近公司股份价格及成交量上升，其就相关情况下对有关公司信 息进行查询后，确认并没有知悉导致价格及成交量波动的任何原因，或任何必须公布以避免本公司证券 出现虚假市场的资料。同时，建议股东及潜在投资者不要依赖有关的市场传言。 据悉，此前市场有传闻称，保利发展（600048）成为保利集团一级子公司，或为与保利置业整合前奏。 保利发展相关人士向媒体表示，公司股权进行调整，主要是响应对法人层级压减相关要求，其他架构、 管理安排等没有变化，保利发展一直是保利集团的主要子公司，并由集团直接管理。 保利置业集团(00119)上周五放量飙升19%，今日早盘跌超9%，截至发稿，跌8.67%，报1.79港元，成交 额4918.69万港元。 ...

10月10日，保利置业股价大幅上涨，截至收盘涨幅达19.51%，盘中涨幅一度超过20%，成交额也显著增加，引发 市场关注。 保利置业股价上涨与保利发展日前发布的公告相关。10月9日晚间，保利发展发布公告称，保利南方将其持有的 保利发展股份全部划转至保利集团，股份划转完成后，保利集团对保利发展的直接持股比例将从3.03%跃升至 40.72%。 虽然此次公告并不涉及保利置业，但是由于集团将对保利发展形成二级直管，也引发了"保利发展股权架构调 整，或为合并铺路"的传闻。或受此影响，保利置业股价也出现波动。 不过，10月10日晚间，保利置业紧急发布澄清公告称，公司已知悉股价及成交量上升，经查询后，确认没有导致 股价及成交量波动的任何原因，或任何必须公布以避免公司证券出现虚假市场的资料，或需要披露的信息。公司 建议股东及潜在投资者不要依赖有关集团的市场传言。 股权调整 10月9日晚间，保利发展发布股权变动公告。根据公告，保利集团与全资子公司保利南方于当日签署《国有股权 无偿划转协议》，保利南方将其持有的保利发展45.12亿股股份（占总股本的37.69%）无偿划转至保利集团。 此次股份划转完成后，保利南方将不再持有保利发 ...

今日有坊间传言称，保利发展股权结构出现调整，或与保利置业进行整合有关。对此，保利方面相关人 士向记者表示，公司股权进行调整，主要是响应对法人层级压减相关要求，其他架构、管理安排等没有 变化，保利发展一直是保利集团的主要子公司，并由集团直接管理。此外，保利置业今日披露，已知悉 最近公司股份价格及成交量上升，其就相关情况下对有关公司信息进行查询后，确认并没有知悉导致价 格及成交量波动的任何原因，或任何必须公布以避免本公司证券出现虚假市场的资料。 ...

建议公司股东及潜在投资者不要依赖有关集团的市场传言。有关集团的信息应以公司在香港交易及结算 所有限公司披露易网站(https://www.hkexnews.hk)刊登的相关公告为准。公司股东及潜在投资者于买卖 公司股份时务请审慎行事。 保利置业集团(00119)公布，公司已知悉最近公司的股份价格及成交量上升。公司经作出在相关情况下 有关本公司的合理查询后，确认并没有知悉导致价格及成交量波动的任何原因，或任何必须公布以避免 公司证券出现虚假市场的资料，又或根据《证券及期货条例》第XIVA部须予披露的任何内幕消息。 ...