公司融资活动 - 瑞安房地产董事会宣布，其子公司Shui On Development发行的3亿美元优先票据已完成发行 [1] - 该票据为于2029年到期的优先票据，票面利率为9.75% [1] - 票据发行的所有先决条件已于2026年1月26日达成，购买协议完成 [1]

公司融资活动 - 瑞安房地产董事会宣布，于2026年1月26日，购买协议项下的所有先决条件已获达成，且票据发行已完成 [1] - 本次发行的票据为Shui On Development发行的于2029年到期的3亿美元优先票据 [1] - 该票据的票面利率为9.75% [1]

票据发行 - 瑞安房地产担保的票据发行于2026年1月26日完成[2][4] - Shui On Development将发行2029年到期的3亿美元9.75%优先票据[9] - 2026年1月19日公司等就票据发行订立购买协议[9] 控制权变动 - 许可持有人持有公司或Shui On Development有投票权股份总投票权少于35.0%属于控制权变动[6] - 控制权变动时，公司或Shui On Development将按本金101%加应计及未付利息购回未偿付票据[5] 其他信息 - 公司股份每股面值0.0025美元[10] - 契约于2026年1月26日订立[8] - 截至2026年1月26日，公司执行董事有4人，独立非执行董事有6人[12]

报告核心观点 - 报告聚焦于2025年12月及全年的中国房地产市场数据，指出市场整体仍处于下行通道，但部分指标降幅有所收窄 [2][4][12] - 报告认为当前房价面临持续下行压力，市场信心不足，看跌预期蔓延，但市场的惯性下滑可能倒逼政策出台 [9][13][19] - 报告预计2026年一季度末可能会有适当的政策调整，若政策调整有力，二季度开始市场下行幅度或出现收窄，并认为2026年房地产板块具有一定配置价值 [9][19] - 报告建议关注三条投资主线：基本面稳定的核心城市房企、销售拿地有突破的“小而美”房企、以及布局新消费场景的商业地产公司 [10][20] 房地产市场表现总结 房价数据（70个大中城市） - **整体市场**：2025年12月，70个大中城市新房价格环比下降0.4%，二手房价格环比下降0.7%，环比降幅均与11月持平 [4] - **下跌范围**：12月新房价格环比下跌的城市有58个，较11月减少1个；所有70个城市的二手房价格环比均下跌，已连续四个月出现此情形 [4] - **年度对比**：2025年全年，70城新房房价平均同比下跌3.8%，二手房平均同比下跌6.3%，降幅均小于2024年，但已分别连续下跌三年和四年 [4] 分线城市房价表现 - **一线城市**：12月一线城市新房房价环比下降0.3%，降幅较11月收窄0.1个百分点；二手房环比下降0.9%，降幅较11月收窄0.2个百分点，但其二手房环比跌幅已连续8个月大于二、三线城市，存在“补跌” [5] - **二线城市**：12月二线城市新房和二手房房价环比均下降0.4%和0.7%，环比降幅均较11月扩大0.1个百分点 [6] - **三线城市**：12月三线城市新房房价环比下降0.4%，跌幅与11月持平；二手房环比下降0.7%，跌幅较11月扩大0.1个百分点 [7] 分产品类型房价表现 - **环比变化**：12月各面积段（90平以下、90-144平、144平以上）新房房价环比均下降0.4%，各面积段二手房房价环比均下降0.7% [8] - **年度对比**：2025年全年，各类型产品二手房房价跌幅均大于新房，其中刚改产品（90-144平）的房价跌幅在各类产品中最小 [8] 房地产开发与销售数据总结 商品房销售 - **单月销售**：2025年12月，全国商品房销售面积9399万平方米，同比下降15.6%，降幅较11月收窄1.7个百分点；销售金额8807亿元，同比下降23.6%，降幅收窄1.5个百分点 [12][13] - **销售均价**：12月商品房销售均价9370元/平方米，同比下降9.5%，创2024年5月以来单月最大同比跌幅；住宅销售均价9794元/平方米，同比下降10.4% [13] - **季度数据**：2025年第四季度，全国商品房销售面积2.2亿平方米，同比下降17.0%；销售金额2.1万亿元，同比下降24.3%；销售均价9385元/平方米，同比下降8.7% [13] - **全年数据**：2025年全年，全国商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售金额8.39万亿元，同比下降12.6%；销售均价9527元/平方米，同比下降4.3%，较2023年最高点下降9% [12][13] 房地产开发投资与开工 - **开发投资**：2025年12月，全国房地产开发投资金额4197亿元，同比下降35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点，创2000年有数据以来最大单月同比降幅；2025年全年开发投资金额8.28万亿元，同比下降17.2% [12][16] - **新开工**：2025年12月，新开工面积5313万平方米，同比下降19.4%；2025年全年新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4% [12][16] - **竣工**：2025年12月，竣工面积2.09亿平方米，同比下降18.3%；2025年全年竣工面积6.03亿平方米，同比下降18.1% [17] 库存情况 - **广义库存**：截至2025年末，全国商品住宅广义库存面积（累计新开工减累计销售）为14.9亿平方米，去化周期为25.6个月 [15] - **现房库存**：截至2025年末，住宅现房库存面积（待售面积）约4.02亿平方米，去化周期为21.0个月，现房库存占广义库存的比重提升至27.0% [15] 房企资金状况 - **到位资金**：2025年12月，房地产开发企业到位资金7972亿元，同比减少26.7%，降幅较11月收窄 [18] - **资金来源结构**：2025年全年房企到位资金9.31万亿元，其中房款（定金预收款及个人按揭）4.09万亿元，占比44%，同比下降16.7%；非房款5.22万亿元，占比56%，同比下降10.6%，房款压力大于非房款 [18] 投资建议与关注主线 - **主线一：基本面稳定的核心城市房企**：建议关注在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [10][20] - **主线二：“小而美”房企**：建议关注自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的房企，如保利置业集团 [10][20] - **主线三：新消费商业地产公司**：建议关注积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [10][20]

公司融资活动 - 瑞安房地产全资附属公司Shui On Development发行本金总额3亿美元票据 [1] - 票据年利率为9.75%，将于2029年到期 [1] - 票据发行所得净额约为2.91亿美元 [1] 资金用途 - 发行净所得拟用于支付同步购买要约应付的代价及╱或开支 [1] - 余下结余将用于再融资其他现有债项 [1] - 余下结余亦将用作一般公司用途 [1] 交易结构与担保 - 发行方为瑞安房地产的全资附属公司Shui On Development [1] - 票据购买协议由Shui On Development与瑞银及J.P. Morgan订立 [1] - 瑞安房地产作为担保人，为Shui On Development在票据及契约项下的责任提供担保 [1]

公司融资活动 - 瑞安房地产的全资附属公司Shui On Development发行本金总额3亿美元的票据 [1] - 票据年利率为9.75%，将于2029年到期 [1] - 票据发行所得净额约为2.91亿美元 [1] 资金用途 - 发行所得净额拟用于支付Shui On Development根据同步购买要约应付的代价及╱或开支 [1] - 余下结余（如有）将用于再融资其他现有债项及作一般公司用途 [1] 交易结构与担保 - 瑞安房地产及Shui On Development与瑞银及J.P.Morgan订立了购买协议 [1] - 瑞安房地产为Shui On Development于票据及契约项下责任的担保人 [1]

票据发行 - 公司及Shui On Development发行本金总额3亿美元9.75%于2029年到期的票据[3][5] - 发售价格为票据本金额的98.423%[9] - 票据发行估计所得款项净额约为2.91亿美元[4] 票据利息与支付 - 票据按每年9.75%的利率计息，自2026年7月26日起每半年支付[10] 票据违约 - 票据违约事件包括未能支付本金、利息等多种情况[14] - 若违约事件（除特定两项）发生且持续，受托人可应至少25%持有人要求声明本金等立即到期应付[15] - 若发生特定两项违约事件，未偿还本金等自动立即到期应付[15] - 票据违约中未偿还本金总额合共2000万美元以上等情况属违约[14] 票据担保 - 公司担保票据本金、利息等支付，母公司担保有相应地位[13] 票据用途 - 票据发行所得净额用于支付同步购买要约代价及开支、再融资现有债项和作一般公司用途[19][20] 其他票据信息 - 2026年票据本金总额4亿美元，利率5.50%，将于2026年到期[22] - 建议发行2029年到期3亿美元、利率9.75%的优先票据[24] 票据赎回 - 2027年7月26日起六个月内赎回票据，赎回价为本金104.50%[18] - 2028年1月26日起十二个月内赎回票据，赎回价为本金102.00%[18] - 2027年7月26日前，可用股权发售所得款项净额，按本金109.75%赎回最多35%的票据，赎回后须保证65%的票据未偿付，且在股权发售完成后60日内进行[18] 股权发售 - 公司从股权发售收取的现金所得款总额不得少于2000万美元[24] 公司股份 - 公司股份每股面值0.0025美元[25] 票据上市 - 票据在新交所上市已获原则上批准，未曾亦不会申请于香港上市[21] 公司执行董事 - 截至公布日期，公司执行董事为罗康瑞、罗宝瑜、王颖、孙希灏，独立非执行董事为黎定基、沈达理、吴雅婷、吴港平、黎韦诗、郭敬文[27]

公司融资活动 - 瑞安房地产全资附属公司Shui On Development对其未偿付的4亿美元于2026年到期的5.50%优先票据提出要约回购 最高回购金额不超过新发行票据的金额[1] - Shui On Development正同步向美国境外机构投资者发行新票据 新票据将由Shui On Development发行并由瑞安房地产担保[1] - 同步发行新票据的完成取决于市场状况及投资者兴趣 预期新票据将按等于或低于本金100%的发行价出售[1] 新票据上市安排 - 新票据在新加坡交易所上市已获得原则上批准[1] - 新票据未曾亦不会申请在香港上市[1]

公司债务管理操作 - 公司全资附属公司Shui On Development针对其未偿付的4亿美元于2026年到期的5.50%优先票据提出要约回购，最高接纳金额不超过新发行票据的金额 [1] - 该要约回购与同时发行新票据的操作相关联，新票据将面向美国境外机构投资者发行，并由公司提供担保 [1] - 同时发行新票据的完成取决于市场状况和投资者兴趣，预期新票据将按等于或低于本金100%的发行价出售 [1] 新票据发行安排 - 新票据计划在新加坡交易所上市，并已获得原则上批准，但明确不会申请在香港上市 [1] - 新加坡交易所对相关公告内容不承担责任，且新票据的上市批准不被视为公司或其票据的价值指标 [1]

要约信息 - 公司就4亿美元2026年到期的5.50%优先票据提出购买要约[2][3] - 优先票据购买价为每1000美元本金1002.50美元，另加应计利息[4] - 接纳金额上限不超过新发行金额，公司保留提高上限权利[3][4] - 要约于2026年1月19日开始，1月27日下午4时（伦敦时间）结束[13] - 要约结果预计于2026年1月28日公布[14] 新票据情况 - 新票据预计由公司发行并担保，面向美国境外机构投资者[5] - 新票据预计按等于或少于本金100%的发行价出售[5] - 新票据在新交所上市已获原则上批准，未申请在香港上市[5] - 2026年1月19日或前后进行新票据定价[23] - 2026年1月26日或前后进行新票据结算[25] 相关金额及计算 - 提交指示的票据本金金额不少于200,000美元，超出部分按1,000美元完整倍数计值[16] - 按比例接纳票据计算分优先指示超出和未超出最终接纳金额两种情况[11,12] - 购买代价为票据总购买价与应计利息总和，约整至最接近0.01美元[15] 目的及资金用途 - 提出要约旨在优化资本架构，由新票据发行所得款项拨付[7] - 新票据发行所得净额支付相关承诺金额后用于再融资和一般公司用途[7] 其他 - 2025年7月1日至11月30日，公司偿还银行借款10.12亿元，产生额外银行及其他借款17.00亿元[38] - 公司委任瑞士银行香港分行及J.P. Morgan Securities (Asia Pacific) Limited为要约联席交易经理[31] - 不能保证要约及同时发行新票据会完成，公司保留修订、撤回或终止的权利[41]