文章核心观点 瑞安房地产认为未来中国房地产市场将进入新常态，公司聚焦上海和武汉市场，2025年将推出多个项目，同时加快拓展轻资产业务以应对行业形势和降低财务风险 [1][4] 市场与项目布局 - 公司认为准确的市场是上海和武汉，2024年确认的约79亿元物业销售收入中，上海、武汉共超69亿元，占比超87%；全年150亿元合约销售额基本来自这两个城市 [1] - 截至2024年末，公司住宅可售货值超500亿元，主要分布于上海、武汉 [1] - 2025年公司将推出翠湖六期36套低密产品、武汉天地住宅项目等 [1] - 翠湖天地、瑞虹新城、蟠龙天地等住宅项目是公司业绩重要支撑，2024年合约物业销售额150.55亿元，同比增长32%，翠湖天地六期带来119.79亿元合约销售额，销售均价超21万/平方米 [2] - 2025年翠湖天地六期后续36栋独栋和联排别墅将入市，翠湖滨江会按节奏继续推售 [2] - 2025年销售计划包括武汉天地四期住宅，计划四季度开盘，是该项目最后一批次住宅，此前500平方米房源毛坯单价约7万元/平方米销售一空 [2] - 2024年武汉天地与武汉创新天地共计确认销售收入约43亿元，占物业销售收入超5成，创新天地住宅一二三期已售罄交付，武汉长江天地最快2025年四季度提前全面交付首期住宅 [3] - 公司2025年及以后可供销售及预售的住宅物业建筑面积约17.63万平方米，涵盖7个项目，可售货值约512亿元 [3] 轻资产业务拓展 - 公司以物业开发销售为业绩支柱，受住宅交付周期影响，2022 - 2024年年内溢利同比降幅分别为33%、5%、42%，未来要推进开发和运营齐头并进，预期两项业务利润占比各50% [4] - 公司选择在轻资产赛道发力应对行业形势和降低财务风险，轻资产业务已有成熟模式，如股权合作，管理资产管理规模超300亿元，合作方有中国人寿、上海太平洋保险等，持股比例从百分之十几到五十几不等 [4] - 2024年公司拿下两个轻资产项目，与上海永业集团合作的永年里和与上海奉贤区南桥镇合作的“贝港城中村”改造项目，合计含43万平方米住宅 [5] - 未来公司会将轻资产策略拓展到更多城市，对上海、武汉项目发展不设上限，也想在大湾区重点一线城市寻求突破机会 [6]

文章核心观点 - 瑞安房地产2024年业绩披露，财务稳健，未来经营审慎聚焦一线城市，住宅和办公楼业务表现良好，行业走向受不确定因素影响 [2][3][6] 财务情况 - 2024年实现收入81.73亿元，利润8.1亿元，股东应占溢利1.8亿元 [2] - 截至2024年年末，集团净资产负债率稳定维持在52% [2] - 从2021年到目前总共偿还452亿元人民币外债 [2] 住宅业务 - 2024年已确认物业销售总额79.62亿元，锁定销售总额153.94亿元计划于2025年及以后交付确认 [3] - 租金及相关收入同比增长9%，达35.47亿元 [3] - “翠湖天地·六和项目”开盘当天108套单元全部售罄，合约销售额近120亿元，平均售价每平方米210200元 [3] - 2024年上海套均3000万元以上住房成交超2500套，占全国市场份额超六成 [3] - 2025年年末将在上海推出“翠湖天地·六和”36套风貌别墅 [3] 办公楼业务 - 2024年零售物业和成熟办公楼平均出租率分别为94%和91%，优于一线城市市场平均水平 [5] - 办公团队形成一站式办公空间打造解决方案、针对企业和个人综合办公方式及全定制化方法 [5] - 今年重点打造一站式办公解决方案，在零碳和其他服务方面实现突破 [6] 未来经营策略 - 业务拓展以审慎态度聚焦一线城市，尤其是上海 [2][3][4] - 市场调整完成前以轻资产模式拓展业务，创新商业模式，拓展外部资本和策略合作伙伴 [4] - 短中期内步步为营，不冒进 [4] 行业走向看法 - 房地产市场已筑底，稳步向好，但受全球地缘政治不确定性和出险开发商财务处理影响 [6]

行业情况 - 房地产市场经过两三年调整已筑底并稳步向好，但出险开发商的财务问题会影响市场未来发展，长远来看市场开始向好 [1] 公司业绩 - 2024年瑞安房地产收入81.73亿元，较2023年下降16%；年度溢利同比下降42%至8.10亿元，主要因住宅物业落成数量及已确认的物业销售减少致利润下降 [1] - 2024年已确认物业销售下跌26%至43.56亿元，但租金及相关收入总额（包括合营公司及联营公司）为35.47亿元，同比增长9% [1] - 2024年已确认的物业销售收入总额为79.62亿元，住宅销售大部分由武汉天地和武汉创新天地贡献，分别为41亿元和2.44亿元 [2] - 2024年上海翠湖天地·六和、翠湖滨江等项目成全年合约销售额最大贡献项目，翠湖天地·六和合约销售额达119.79亿元，平均售价每平方米21.02万元；翠湖滨江已售出6300平方米 [2] - 2024年合约销售额达150.55亿元，较2023年上升32%，其中住宅销售占97% [2] - 集团录得7.95亿元认购销售额，将在未来几个月转为合约销售，目前锁定销售总额为153.94亿元，将在2025年及以后交付并确认 [2] 公司可售货值 - 2025年及之后可销售建筑面积约17.63万平方米，包括翠湖天地六期的风貌别墅、翠湖滨江以及武汉三个项目的住宅 [2] 公司项目去化 - 翠湖六期风貌别墅共36套，会根据工程进度在今年及明年陆续入市，虽市场有竞争，但翠湖项目深耕20多年已构建客户群体，争取入市有优异去化表现 [2] 公司租金及相关收入 - 2024年瑞安房地产（包括合营公司及联营公司所持物业）租金及相关收入总额同比增加9%至35.47亿元，77%来自上海的物业组合 [3] - 2024年分布在全国的商业物业扛住市场下行和挑战，整体租金和相关收入实现9%增长，零售物业稳定保持在94%左右出租率，整体销售和客流分别实现8%和12%的年化增长 [3] - 2023年开业的蟠龙天地和鸿寿坊，贡献零售租金增长里相当大部分，办公类项目稳定在91%左右的出租率 [3] 公司发展策略 - 城市微度假产品线新项目将于今年启动，已签约上海永年里和奉贤南桥两个轻资产项目，推动轻资产模式深化 [3] - 公司相信复苏过程循序渐进，市场调整会继续，仍会谨慎投资，继续推行轻资产策略，利用品牌声誉和管理专长拓展业务，平衡投资风险以实现持续增长 [4][5]

文章核心观点 - 瑞安房地产公布2024年业绩，收入和股东应占溢利同比减少，利润下降因住宅物业落成和已确认物业销售减少 [1] 业绩情况 - 2024年收入81.73亿元，同比减少16% [1] - 股东应占溢利1.8亿元，同比减少78% [1] - 基本每股盈利2.2分，末期股息每股港币3.6仙 [1] - 2024年已确认物业销售43.56亿元，集团（含合营及联营公司）已确认物业销售总额79.62亿元 [1] - 合约销售额150.55亿元，其中住宅物业销售额145.53亿元，商业物业销售额5.02亿元 [1] - 集团（含合营及联营公司）已锁定销售总额153.94亿元，待交付并于2025财年及以后确认 [1] 土地储备情况 - 截至2024年12月31日，集团土地储备总建筑面积800万平方米，含580万平方米可供出租及销售面积和220万平方米会所等设施，分布于五个主要城市黄金地段 [2] - 集团应占可供出租及销售建筑面积370万平方米 [2] - 580万平方米可供出租及销售面积中，约260万平方米已落成用于销售及/或投资，约90万平方米处于发展阶段，230万平方米留作日后发展 [2]

财务数据关键指标变化 - 2024年公司利润8.1亿元，股东应占溢利1.8亿元，利润按年大幅下降[4] - 2024年收入81.73亿元，较2023年减少16%[5] - 2024年毛利率64%，较2023年增加12个百分点；净利率10%，较2023年减少4个百分点[5] - 截至2024年12月31日，总资产919.38亿元，较2023年减少9%[5] - 2024年公司已确认物业销售43.56亿元，集团（含合营及联营公司）已确认物业销售总额79.62亿元，合约销售额150.55亿元，锁定销售总额153.94亿元[7] - 2024年已确认物业销售平均售价（不含停车场）为每平方米25,500元，净利润下跌因住宅物业落成量减少[8] - 2024年各项目已确认物业销售小计78.29亿元，停车场销售1.33亿元，总计79.62亿元；2023年分别为374.52亿元、11.13亿元、385.65亿元[9] - 2024年物业销售总额为150.55亿元，建筑面积142,200平方米，平均售价105,900元/平方米；2023年物业销售总额为101.9亿元，建筑面积350,900平方米，平均售价29,000元/平方米[13] - 2024年公司收入下跌16%至81.73亿元，2023年为97.52亿元，主要因已确认物业销售下跌26%[48] - 2024年物业销售为43.56亿元，2023年为58.98亿元，2024年主要来自武汉天地云廷三期，2023年主要来自上海蟠龙天地[48] - 2024年投资物业租金及相关收入为24.56亿元，2023年为23.98亿元，按年上升2%，因上海商业物业出租率上升[48] - 2024年物业管理收入上升5%至6.08亿元，2023年为5.80亿元，其中商业物业服务收入上升6%[49] - 2024年建筑收入增加至3.95亿元，2023年为3.28亿元，增长来自向合营公司提供建筑服务[49] - 2024年毛利上升4%至52.28亿元，毛利率增长至64%，2023年分别为50.45亿元和52%[49] - 2024年其他收入下跌21%至3.26亿元，2023年为4.11亿元，因银行利息收入减少[49] - 2024年销售及市场开支下跌24%至1.33亿元，2023年为1.75亿元，因销售佣金减少[49] - 2024年一般及行政开支下跌5%至9.32亿元，2023年为9.85亿元，因有效成本控制[50] - 2024年出售附属公司收益录得9.54亿元，2023年无，交易贡献公司股东应占溢利1.76亿元[50] - 2024年财务费用20.27亿元，利息开支总额下跌12%至20.58亿元，债务平均成本降至6% [52] - 2024年税项23.37亿元，按年增长主要因土地增值税及交易税 [53] - 2024年年度溢利8.10亿元，公司股东应占溢利1.80亿元 [54][55] - 2024年本集团核心溢利4.50亿元，同比下降52%，每股盈利2.2分 [56] - 2024年末期股息每股港币3.6仙 [57] - 2024年12月31日借贷总额299.27亿元，现金及银行存款77.34亿元 [60] - 2024年12月31日负债净额221.93亿元，净资产负债率52%，港币/美元借贷占比38% [61] - 2024年12月31日集团抵押资产399.84亿元，取得借贷193.37亿元 [62] - 2024年集团偿还债务108.7亿元，截至2025年3月27日偿还56亿元，占2025年到期借贷68% [65] - 2024年12月31日，集团订立1.04亿美元交叉货币掉期对冲美元兑人民币货币风险[66] - 2024年12月31日，集团按名义总金额1.04亿美元固定利率支付利息，按担保隔夜融资利率计算浮息率收取利息以对冲利率变动[67] - 2024年12月31日，集团为客户按揭贷款提供担保金额为人民币1.02亿元，2023年12月31日为人民币1.45亿元[68] - 2024年港币收入89.59亿港元，2023年为108.23亿港元；2024年人民币收入81.73亿元，2023年为97.52亿元[69] - 2024年港币销售成本32.28亿港元，2023年为52.24亿港元；2024年人民币销售成本29.45亿元，2023年为47.07亿元[69] - 2024年港币毛利57.31亿港元，2023年为55.99亿港元；2024年人民币毛利52.28亿元，2023年为50.45亿元[69] - 2024年年度溢利港币8.88亿港元，人民币8.10亿元；2023年年度溢利港币15.50亿港元，人民币13.97亿元[69][70] - 2024年本公司股东应占基本每股盈利港币2.4仙，人民币2.2分；2023年为港币11.2仙，人民币10.1分[69] - 2024年年度其他全面开支港币1.47亿港元，人民币1.34亿元；2023年为港币4.36亿港元，人民币3.93亿元[70] - 2024年年度全面总收入港币7.41亿港元，人民币6.76亿元；2023年为港币11.14亿港元，人民币10.04亿元[70] - 2024年非流动资产为662.5亿元，2023年为738.41亿元[71] - 2024年流动资产为256.88亿元，2023年为271.57亿元[71] - 2024年流动负债为177.13亿元，2023年为256.41亿元[71] - 2024年流动资产净值为79.75亿元，2023年为15.16亿元[71] - 2024年总资产减流动负债为742.25亿元，2023年为753.57亿元[71] - 2024年非流动负债为315.56亿元，2023年为312.08亿元[72] - 2024年本公司股东应占权益为384.85亿元，2023年为388.63亿元[72] - 2024年非控制权权益为41.84亿元，2023年为52.86亿元[72] - 2024年权益总额为426.69亿元，2023年为441.49亿元[72] - 2024年权益及非流动负债总额为742.25亿元，2023年为753.57亿元[72] - 2024年客户合约产生的收入为57.17亿元，2023年为73.54亿元，同比下降22.26%[78] - 2024年物业投资已收租金收入21.67亿元，其中固定租赁付款20.55亿元，可变租赁付款1.12亿元；2023年已收租金收入21.36亿元，固定租赁付款20.19亿元，可变租赁付款1.17亿元[79][80] - 2024年集团分部收入78.15亿元，2023年为92.04亿元，同比下降15.09%[83][84] - 2024年集团分部业绩43.21亿元，2023年为41.03亿元，同比增长5.31%[83][84] - 2024年税项前溢利31.47亿元，2023年为26.99亿元，同比增长16.60%[83][84] - 2024年年度溢利8.10亿元，2023年为13.97亿元，同比下降42.02%[83][84] - 2024年其他收入3.26亿元，2023年为4.11亿元，同比下降20.68%[85] - 2024年其他收益及亏损为 -2.79亿元，2023年为 -2.43亿元，亏损扩大14.81%[85] - 2024年银行利息收入1.10亿元，2023年为2.01亿元，同比下降45.27%[85] - 2024年按预期信贷亏损模型拨备减值亏损2.87亿元，2023年为0.01亿元，亏损大幅增加[85] - 2024年利息开支总额为19.77亿元，较2023年的22.93亿元有所下降；列入损益表的利息开支为18.44亿元，较2023年的20.73亿元下降[86] - 2024年资本化借贷成本按年约4.4%计算，2023年为4.9%[86] - 2024年雇员福利开支总额为10.22亿元，较2023年的10.37亿元略有下降；扣除资本化金额后为9.77亿元，2023年为9.45亿元[87] - 2024年应收账款拨备减值亏损为2.87亿元，2023年仅为100万元；已售物业成本确认为开支为15.43亿元，较2023年的35亿元大幅下降[87] - 2024年税务支出为23.37亿元，较2023年的13.02亿元大幅增加，其中中国土地增值税支出从3.97亿元增至12.25亿元[88] - 集团香港业务按16.5%税率就香港利得税作出拨备，中国业务按25%税率就中国企业所得税作出拨备[88][89] - 2024年无中期股息，2023年支付中期股息2.35亿元；2024年支付2023年末期股息4.23亿元，2023年支付2022年末期股息4.66亿元[90] - 2025年董事会建议派发2024年末期股息每股港币3.6仙，合计港币2.89亿元，相当于人民币2.68亿元[90] - 2024年公司股东应占年度溢利为8.1亿元，每股基本及摊薄盈利为人民币2.2分；2023年溢利为1.8亿元，每股基本及摊薄盈利为人民币10.1分[91] - 2024年贸易应收款非即期部分应收租金为2.62亿元，即期部分应收租金为8900万元、商品和服务为2亿元、经营租赁应收款项为6200万元等[92] - 2024年12月31日及2023年12月31日，客户合约的贸易应收账款分别为2.00亿元及2.50亿元[93] - 2024年计入集团应收款项、按金及预付款项的贸易应收账款结余为6.13亿元（2023年：7.44亿元），其中62%（2023年：66%）未逾期，11%（2023年：25%）逾期少于90日，27%（2023年：9%）逾期超90日[93] - 2024年逾期超90日或更长时间且公司董事认为可收回的余额为1.63亿元（2023年：6800万元）[93] - 2024年12月31日及2023年12月31日，其他按金及预付款项分别为1.30亿元及3.90亿元[94] - 2024年计入集团应付账款、已收按金及应计费用的贸易应付账款结余为14.01亿元（2023年：18.17亿元），其中92%（2023年：83%）账龄少于30日，2%（2023年：14%）账龄介于31 - 90日，6%（2023年：3%）账龄超90日[95] - 董事会建议派发2024年末期股息每股港币3.6仙（2023年：每股港币5.8仙），合计约人民币2.68亿元（2023年：人民币4.23亿元）[108] 各条业务线数据关键指标变化 - 2024年租金及相关收入总额35.47亿元，较去年同期增长9%[4][5] - 2024年合约物业销售150.55亿元，较2023年增长32%[5] - 2024年认购销售额7.95亿元，较2023年增长117%[5] - 2024年集团（含合营及联营公司）租金及相关收入总额按年增加9%至35.47亿元，77%来自上海物业组合[7] - 2024年9月公司上海翠湖天地六和首批108个单位（建筑面积57,000平方米）开售即售罄[7] - 2024年上海新天地运营物业自7月1日起100%使用可再生能源电力，餐饮、零售、办公楼租户参与绿色承诺计划的比例分别达99.8%、97.7%、92.9%[7] - 2024年公司合约物业销售额较2023年上升32%，住宅物业销售占97%，2024年住宅物业平均售价为每平方米134,900元，2023年为每平方米56,700元[11] - 截至2024年12月31日，认购销售总额为7.95亿元，锁定销售总额为153.94亿元[12] - 2024年重庆天地合作物业组合贡献住宅销售收入7.25亿元、零售空间销售收入1.41亿元、停车场销售收入1300万元，公司持有该组合19.8%权益[10] - 2025年及以后可供销售及预售的住宅建筑面积约176,300平方米，公司应占建筑面积101,100平方米[15] - 截至2024年12月31日，住宅发展项目可供销售资源建筑面积920,100平方米，估计总销售额512亿元，公司估计应占销售额269亿元[16] - 上海太平桥第122号地块2024年9月推售

财务数据和关键指标变化 - 2024年公司收入81亿人民币，净利润8.1亿人民币，物业销售43亿人民币，总租金收入35.4亿人民币，股东应占溢利1.8亿人民币，董事会建议每股派付末期股息3.6港元 [19][20][21] - 2024年租金收入同比增长9%，毛利润52亿人民币，毛利率64%，高于2023年，主要因收入构成中租金占比增加 [22][23] - 2024年投资物业估值减少2亿人民币，融资成本20亿人民币，同比减少6%，剔除汇兑损失后净利息成本19亿人民币，较上一年下降10% [23] - 2024年平均债务成本降至4.9%（不包括费用和成本），低于2023年的5.7%，主要因偿还大量高成本离岸债务并替换为在岸融资 [24] - 截至2024年底，总资产约920亿人民币，总债务约300亿人民币，现金及银行存款约77亿人民币，净债务略高于220亿人民币，较2023年略有下降，资产负债率稳定在52% [25] - 2024年公司净资产账面价值约426亿人民币，与2023年的440亿人民币相比总体稳定 [27] - 公司投资物业组合总值略超1000亿人民币，公司所占份额约625亿人民币，同比下降0.6% [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅业务 - 2024年合同销售额增长32%，达55亿人民币，其中住宅物业销售145.5亿人民币，商业物业销售5.02亿人民币 [35] - 2024年已锁定总销售额，预计在2025年及以后交付并确认收入，另有1.763万平方米住宅总楼面面积可供销售 [36] - 截至2024年底，可售资源总值达[未提及具体金额]，其中上海约[未提及具体金额]，武汉约142亿人民币 [37] 商业业务 - 商业物业组合总楼面面积为195万平方米，其中写字楼占比154%（可能有误，推测为笔误），零售占比46% [38] - 商业物业总租金及相关收入增长9%，达35亿人民币，主要来自零售和写字楼部门 [52] - 商业物业平均出租率稳定在90 - 94%，整体销售额和客流量分别增长9 - 12% [53] - 写字楼平均出租率保持在90%以上，2024年成功签订超23万平方米新租约，其中超90个租户租赁面积超2000平方米 [53][56] 各个市场数据和关键指标变化 中国房地产市场 - 中国房地产市场正经历结构性调整，全国住宅市场下行趋势持续，但下半年降幅放缓，一线城市在2024年末开始反弹，二线城市在12月跟进 [5][39] - 上海高端住宅市场表现良好，2024年豪华二手房销售近翻倍，单价超[未提及具体金额]的高端住宅销售超2500套，占全国市场超60%，全国一线城市高端住宅销售同比增长17% [43][44] 零售市场 - 消费者信心受挫，消费模式转变，更多消费流向体验式、体育文化和休闲领域 [16] 写字楼市场 - 写字楼市场仍面临供应过剩和需求下降的双重压力，租金下行压力较大 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续优先实施轻资产战略，扩大新鸿基地产社区和湖景品牌，利用品牌优势在市场回升时扩大业务 [7][18] - 住宅业务聚焦一线城市，特别是上海，坚持高端产品策略，创新商业模式，拓展外部资本，建立战略合作伙伴关系 [41][42] - 商业业务加强三大增长引擎，推动资产管理业务有机增长，确保新项目成功开业，通过轻资产战略2.0扩大项目储备 [58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去一年公司面临经济转型、地缘政治不确定性和内地消费者信心低迷等挑战，但仍保持盈利 [3] - 中国房地产市场虽处于调整期，但已接近底部，不过特朗普关税政策和开发商债务问题仍影响市场，融资市场尚未恢复正常 [5][6] - 上海高端住宅市场持续表现良好，公司对湖景6期下阶段推出的别墅和联排别墅项目充满期待 [7][45] - 尽管市场挑战巨大，但公司成功应对债务到期高峰，未来债务到期压力逐渐减轻，流动性管理良好 [30][31] 其他重要信息 - 2024年公司成功推出上海湖景6期项目，首日售出108套，合同销售额近120亿人民币，创上海销售新纪录 [9][10] - 公司将分阶段启动佳佳乐项目建设，并签署两个大型综合用途开发社区管理合同，扩大轻资产战略 [11] - 公司在可持续发展方面取得进展，2019年基准年以来，范围一和二碳排放强度降低51.3%，租户碳排放（范围三）降低23.3%，上海科技桥社区自7月起实现100%可再生电力供应 [13] - 公司获得CDP气候领导力奖和《财富》中国ESG影响力榜单认可 [14] 问答环节所有提问和回答 文档中未提及问答环节内容。

财务数据和关键指标变化 - 2024年公司报告利润，股东应占溢利为人民币1.8亿元，董事建议末期股息为每股人民币3.6元 [4][5] - 2024年已偿还人民币452亿元海外贷款，8月全额偿还4.935亿高级票据，3月3日偿还4.09亿美元高级票据 [5][13] - 2024年净负债率稳定在52%，现金及银行存款总计达数亿元，截至3月27日已偿还总计人民币452亿元离岸债务 [13] - 2024年实现收入人民币81亿元，净利润人民币8.1亿元，物业销售人民币43亿元，总租金及相关收入同比增长9%至人民币35.4亿元 [20][22] - 2024年毛利润人民币52亿元，毛利率64%，高于2023年；融资成本人民币20亿元，同比减少6%；剔除净汇兑损失后，净利息成本为人民币19亿元，较上一年下降10% [23] - 2024年平均债务成本降至4.9%（不包括费用和成本），低于2023年的5.7% [24] - 2024年底总资产约人民币920亿元，总债务约人民币300亿元，手头现金约人民币77亿元，净债务略低于2023年，维持52%的资产负债率 [25] - 2024年底公司净资产账面价值约为人民币426亿元，与2023年的约人民币440亿元相比，对公司资产净值影响不大 [27] - 2024年公司投资组合总价值略高于人民币1000亿元，公司所占份额约为人民币625亿元，同比下降0.6% [28][29] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅业务 - 2024年合约销售增长32%，达到人民币55亿元，包括住宅物业销售人民币145.5亿元和商业物业销售人民币5.2亿元 [35] - 截至2024年底，总可售金额达数亿元，归属价值达数亿元，其中上海可售资源价值达数亿元，武汉约为人民币142亿元 [37] - 2025年及以后，约有17.63万平方米住宅总楼面面积可供销售 [36] 商业业务 - 商业物业组合总楼面面积为195万平方米，其中154%用于办公，46%用于零售 [38] - 2024年商业物业总租金及相关收入同比增长9%，平均出租率稳定在90 - 94%，整体销售额和购物者流量分别增长9 - 12% [53][54] - 办公楼平均出租率保持在90%以上，2024年签署超过23万平方米新租约，其中超过90个大租户（租赁面积超过2000平方米） [54][57] 各个市场数据和关键指标变化 中国房地产市场 - 2024年中国住宅市场持续低迷，但下半年跌幅有所收窄，近期上海和杭州等地土地拍卖溢价成交，市场信心逐渐增强 [15][16] 上海高端住宅市场 - 与2023年相比，2024年高端交易同比增长150%，全国一线城市高端住宅（售价超过百万元）销售额同比增长17% [16][45] 零售市场 - 消费者信心受挫，消费模式转变，更多支出流向体验式、体育文化和休闲体验领域 [17] 办公楼市场 - 供应过剩，需求下降，市场面临较大下行压力 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续优先实施轻资产战略，扩大新天地区社区和湖景品牌，利用品牌优势在市场回升时扩大业务 [8][19] - 聚焦一线城市，特别是上海，抓住优质机会；坚持提供一流产品，加强在中高端市场的竞争力和品牌影响力；继续推进轻资产战略，创新商业模式，拓展外部资本，建立战略合作伙伴关系 [42][43] - 商业业务将加强三大增长引擎，推动资产管理资产的稳定有机增长，确保新管道项目成功开业，通过轻资产战略2.0扩大管道 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年行业面临经济转型、地缘政治不确定性和内地消费者信心低迷等挑战，但公司仍保持盈利 [4] - 中国房地产市场正在进行结构性调整，已接近底部，但特朗普关税政策和负债开发商的债务问题仍将影响市场，融资市场尚未恢复正常 [6][7] - 中央政府出台的支持措施增强了市场信心，上海高端住宅市场表现出色，零售市场出现新消费趋势，为公司带来机遇 [16][17] - 公司成功度过债务到期高峰，未来债务到期压力逐渐减轻，已大幅减少对离岸融资的依赖，降低了离岸市场波动风险 [30][31][33] 其他重要信息 - 2024年公司在可持续发展方面取得进展，范围一和二的碳排放强度降低51.3%，租户排放（范围三）降低23.3%，上海虹桥社区自7月起过渡到100%可再生电力 [14] - 公司获得CDP气候领导力奖和《财富》中国ESG影响力榜单认可 [15] 总结问答环节所有提问和回答 文档中未提及问答环节相关内容

文章核心观点 今日A股先震荡调整午后上扬，成交萎缩，部分板块和个股表现活跃，后市需关注经济数据改善情况和特朗普关税政策等因素影响 [1][2][4] 市场表现 - A股早盘震荡调整，午后临近收盘发力上扬，上证指数、深证成指、创业板指微幅飘红，中证1000、中证500收长下影线小阴线 [1] - 下跌个股远超上涨个股，成交萎缩至1.47万亿元，创阶段性新低 [2] 热点个股 - 海洋王（002724）午后直线涨停，上演“地天板” [3] - 电工合金（300697）20%涨停，北方铜业（000737）等强势涨停或涨超10% [5] - 邵阳液压（301079）20%涨停，连续第3日封板，股价创历史新高，大连重工（002204）等走出连续涨停行情 [6] 板块表现 - 旅游、有色金属、家电、酒店餐饮等板块涨幅居前，农林牧渔、教育培训等板块跌幅居前 [4] - 电子、基础化工、有色金属3行业获主力资金超20亿元净流入，银行等获超10亿元净流入，计算机主力资金净流出逾55亿元，汽车净流出逾22亿元，国防军工净流出逾14亿元 [4] - 有色金属股全线走强，工业金属等细分板块纷纷上扬 [5] - 海洋经济大幅震荡，板块指数早盘先跌后涨再跌，临近收盘再度快速拉升，以涨近2%报收 [6] 后市展望 - 国盛证券指出后续需关注经济数据能否多维度超预期改善，可能4月决断，指数未能突破阻力位缩量调整，短期观察下方支撑力度，建议适当控制仓位 [4] - 华泰证券称A股反弹资金参与度渐深，“四月决断”期间指数或迎“整固期”，建议增配白电等低位+景气有韧性的高性价比方向 [4] 政策与行业影响 - 美国总统特朗普4月2日将宣布“对等关税”，此前关税措施引发市场动荡，国际有色金属价格今年以来持续上涨，国内沪铜等期货主力合约价格也上涨，民生证券看好金属价格上行 [6] - 2025年政府工作报告将“深海科技”纳入新质生产力发展范畴，上海等地出台配套规划，西部证券认为深海科技产业将成海洋经济高质量发展核心引擎，相关领域及配套产业有望快速发展 [7]

财务表现 - 公司上半年实现净利润人民币1.83亿元，其中股东应占溢利为人民幣7,200万元[4] - 公司淨資產負債率微升至53%，現金及銀行存款共達人民幣105.43億元[4] - 2024年上半年收入下跌68%至人民幣20.73億元，主要由於已確認物業銷售下跌所致[45] - 2024年上半年物业销售为人民幣1.43億元，其中人民幣1.35億元來自蟠龍天地[45] - 2024年上半年投資物業租金及相關收入為人民幣12.57億元，按年上升11%，主要來自上海商業物業[45] - 2024年上半年毛利率增长至65%[47] - 2024年上半年其他收入增加47%至人民幣3.08億元[47] - 2024年上半年销售及市场开支下跌50%至人民幣5,400萬元[47] - 2024年上半年一般及行政开支下跌23%至人民幣4.08億元[47] - 2024年上半年投资物业公平值减值合共為人民幣3,300萬元[47] - 2024年上半年期间溢利為人民幣1.83億元[48] - 2024年上半年本公司股东应佔溢利為人民幣7,200萬元[48] 资产负债状况 - 於2024年6月30日，本集團的負債淨額為人民幣230.40億元，權益總額為人民幣437.73億元，淨資產負債率為53%[52] - 於2024年6月30日，本集團未提取的銀行融資總額約為人民幣34.24億元[52] - 於2024年6月30日，本集團已抵押合共人民幣408.55億元的資產以取得人民幣187.38億元的借貸[54] - 於2024年6月30日，本集團有合約的開發成本、資本開支及其他投資承諾人民幣41.56億元[55] 可持续发展 - 集團旗下所有運營物業已實現100%使用可再生能源電力[8] - 集團榮獲碳信息披露項目(CDP)頒發的「氣候變化領導力獎」，並連續第二年榮登《財富》中國ESG影響力榜[8] - 上海新天地所有營運物業已實現100%使用可再生電力，成為上海市中心第一個完全由可再生電力供電的商業綜合體[18] 业务发展 - 公司聚焦一線城市和中高端住宅市場，並踐行最優產品策略，在不斷變化的市場中把握機遇，鞏固市場領導地位[6] - 公司即將推售的翠湖天地六期和翠湖濱江項目將進一步夯實公司在上海高端住宅市場的領導地位[6] - 集团的租金及相關收入(包括合營公司及聯營公司)總額增長16%[7] - 集團旗下零售物業和成熟辦公樓的平均出租率分別為93%及91%[7] - 蟠龍天地開業一周年,累計客流已超過2,500萬人次,五一假期銷售額超過人民幣2,500萬元[7] - 太平洋新天地T2辦公樓已於今年5月竣工,截至2024年8月30日出租率達65%[7] 债务管理 - 集團已償還境外債務合共人民幣406億元,包括2024年8月24日到期的4.935億美元優先票據[10] - 集團將繼續審慎管理財務,採取最合適的債務管理策略[10] 公司治理 - 羅寶瑜女士自2024年5月28日起獲委任為董事會副主席,協助主席領導董事會[10] - 公司董事及相關僱員於截至2024年6月30日止6個月內一直遵守證券交易的標準守則[5] - 董事會成員大多數為獨立非執行董事，反映了公司在體現有效領導及獨立決策所須具備的性別、技巧、經驗及不同視野之間作出的適當平衡[128] - 主席及行政總裁的角色已予劃分，分別由不同人士擔任[129]

整体财务数据关键指标变化 - 2024年上半年公司录得溢利1.83亿元，股东应占溢利7200万元，净利润按年大幅下跌[2] - 2024年上半年收入20.73亿元，按年减少68%[3] - 2024年6月30日总资产1003.75亿元，较2023年12月31日减少1%[3] - 2024年6月30日现金及银行存款105.43亿元，较2023年12月31日增长18%[3] - 截至2024年6月30日，净资产负债率微升至53%，现金及银行存款达105.43亿元[2] - 2024年上半年公司收入下跌68%至20.73亿元，2023年上半年为64.31亿元[40] - 2024年上半年毛利下跌54%至13.55亿元，毛利率增长至65%（2023年上半年：46%）[40] - 2024年上半年其他收入增加47%至3.08亿元，2023年上半年为2.10亿元[41] - 2024年上半年销售及市场开支下跌50%至5400万元，2023年上半年为1.07亿元[41] - 2024年上半年应占联营公司及合营公司业绩收益净额2.43亿元，2023年上半年为6.89亿元；来自住宅项目收益净额2.35亿元，2023年上半年为7.64亿元；来自商业物业收益净额800万元，2023年上半年亏损净额7500万元[43] - 2024年上半年公司股东应占溢利7200万元，2023年上半年为6.18亿元；每股盈利0.9分，2023年上半年为7.7分[43] - 2024年上半年财务费用10.76亿元，2023年上半年为10.68亿元；利息开支总额下跌5%至10.94亿元，债务平均成本降至5.98% [44] - 2024年上半年税项9900万元，2023年上半年为9.57亿元；期间溢利1.83亿元，2023年上半年为9.13亿元[44] - 2024年上半年本公司股东应占溢利同比减少88%，重估前本公司股东应占溢利及本集团核心溢利同比均减少85% [45] - 董事会不建议派发2024年中期股息，2023年上半年为每股港币3.2仙[46] - 2024年6月30日借贷总额335.83亿元，现金及银行存款105.43亿元，上半年偿还借贷45.4亿元[48] - 2024年6月30日负债净额230.40亿元，权益总额437.73亿元，净资产负债率53%；港币/美元借贷总额158.02亿元，占借贷总额47%；未提取银行融资总额约34.24亿元[49] - 2024年6月30日已抵押资产408.55亿元取得借贷187.38亿元；有合约的开发成本等承担41.56亿元[50][51] - 2024年6月30日，集团订立1.04亿美元交叉货币掉期对冲美元兑人民币货币风险[53] - 2024年6月30日，集团按名义总金额1.04亿美元固定利率支付利息以对冲利率变动现金流[53] - 2024年6月30日为客户按揭贷款提供担保金额为人民币1.37亿元，2023年12月31日为人民币1.45亿元[54] - 截至2024年6月30日止6个月，收入（港币）为22.81亿（销售成本7.9亿）、72.37亿（销售成本39.18亿）[56] - 截至2024年6月30日止6个月，收入（人民币）为20.73亿（销售成本7.18亿）、64.31亿（销售成本34.82亿）[56] - 截至2024年6月30日止6个月，期间溢利（港币）为2.01亿、10.28亿[56] - 截至2024年6月30日止6个月，期间溢利（人民币）为1.83亿、9.13亿[56] - 截至2024年6月30日止6个月，本公司股东应占每股盈利（基本、摊薄）：港币1.0仙、8.7仙；人民币0.9分、7.7分[56] - 截至2024年6月30日止6个月，期间其他全面开支（港币）为4200万、7.01亿[57] - 截至2024年6月30日止6个月，期间其他全面开支（人民币）为3800万、6.23亿[57] - 2024年6月30日非流动资产为496.39亿元，2023年12月31日为496.04亿元[58] - 2024年6月30日发展中待售物业为38.94亿元，2023年12月31日为19.57亿元[58] - 2024年6月30日银行及其他借贷（流动）为47.68亿元，2023年12月31日为84.1亿元[58] - 2024年6月30日优先票据（流动）为71.26亿元，2023年12月31日为35.63亿元[58] - 2024年6月30日银行及其他借贷（非流动）为145.1亿元，2023年12月31日为92.66亿元[59] - 2024年6月30日优先票据（非流动）为28.41亿元，2023年12月31日为63.35亿元[59] - 2024年6月30日流动净资产为1.902亿元，2023年12月31日为1.516亿元[58] - 2024年6月30日总资產减流动负债为767.1亿元，2023年12月31日为753.57亿元[58] - 2024年6月30日本公司股东应占权益为384.73亿元，2023年12月31日为388.63亿元[59] - 2024年6月30日权益总额为437.73亿元，2023年12月31日为441.49亿元[59] - 2024年上半年客户合约产生的收入为8.16亿人民币，2023年同期为53亿人民币[65][66] - 2024年上半年集团分部收入为20.73亿人民币，2023年同期为64.31亿人民币[66][68][69] - 2024年上半年集团分部业绩为10.27亿人民币，2023年同期为24.55亿人民币[68][69] - 2024年上半年税项前溢利为2.82亿人民币，2023年同期为18.7亿人民币[68][69] - 2024年上半年期间溢利为1.83亿人民币，2023年同期为9.13亿人民币[68][69] - 2024年上半年其他收入为3.08亿人民币，2023年同期为2.1亿人民币[70] - 2024年上半年财务费用（包括汇兑差额）为10.76亿人民币，2023年同期为10.68亿人民币[71] - 2024年上半年物业及设备折旧4500万元，使用权资产折旧200万元，雇员福利开支总额4.52亿元，已售物业成本确认为开支4700万元[72] - 2024年上半年香港利得税当期支出为0，中国企业所得税当期支出1.16亿元，递延税项当期抵免7300万元，中国土地增值税及预提所得税当期支出5600万元，总税项支出9900万元[73] - 2024年已支付2023年末期股息4.23亿元，董事会不建议派发2024年中期股息[75] - 2024年上半年本公司股东应占期间溢利7200万元，每股基本及摊薄盈利均为人民币0.9分、港币1.0仙[76][78] - 2024年6月30日应收账款、按金及预付款项总计14.07亿元，其中贸易应收账款非即期应收租金2.79亿元，即期应收租金1.2亿元等[80] - 2024年6月30日客户合约的贸易应收账款为2.25亿元，贸易应收账款结馀7.06亿元，61%未逾期，17%逾期少于90日，22%逾期超过90日[80] - 2024年6月30日应付账款、已收按金及应计费用即期部分总计39.09亿元，非即期部分总计6.9亿元[82] - 2024年6月30日贸易应付账款结馀13.99亿元，96%账龄少于30日，2%账龄介乎31日至90日，2%账龄超过90日[82] 物业销售业务线数据关键指标变化 - 2024年上半年合约物业销售6.23亿元，按年减少86%[3] - 2024年上半年认购销售额2.51亿元，按年减少59%[3] - 2024年上半年集团物业销售收入1.43亿元，物业销售总额16.91亿元，合约物业销售额6.23亿元，已锁定销售总额78.18亿元[5] - 2024年上半年已确认物业销售总额16.91亿元，平均售价（不含停车场）每平方米14,600元[6] - 2024年上半年蟠龍天地住宅销售3400万元，平均售价每平方米92,500元[7] - 2024年上半年光谷创新天地住宅销售6800万元，平均售价每平方米23,100元[7] - 2024年上半年重庆天地住宅销售7.25亿元，平均售价每平方米22,400元[7] - 2024年上半年合约物业销售额较2023年同期减少86%，住宅物业销售额占77% [8] - 截至2024年6月30日，认购销售总额2.51亿元，锁定销售总额78.18亿元[9] - 上半年合约销售总计45.64亿元，已售建筑面积106,900平方米，平均售价42,700元/平方米；去年同期合约销售6.23亿元，已售建筑面积20,000平方米，平均售价31,200元/平方米[10] - 2024年下半年及之后可供销售及预售的住宅建筑面积约240,100平方米，应占建筑面积123,400平方米[11][12] - 截至2024年6月30日，住宅发展项目可供销售资源总额66.4亿元，公司估计应占销售额35.0亿元[13] - 2024年上半年物业销售为1.43亿元，2023年上半年为46.62亿元，其中1.35亿元（2023年上半年：43.46亿元）来自蟠龙天地[40] - 2024年上半年物业销售收为1.43亿人民币，2023年同期为46.62亿人民币[65][66] 租金及相关业务线数据关键指标变化 - 2024年上半年租金及相关收入总额升至17.64亿元，同比增长16%[2] - 2024年上半年租金及相关收入总额按年增加16%至17.64亿元，77%来自上海物业组合[5] - 2024年上半年，集团租金及相关收入为12.57亿元，较2023年同期的11.31亿元增加11%[22] - 2024年上半年，租金及相关收入总额按年增长16%至17.64亿元，77%来自上海物业组合[22] - 上海新天地2024年上半年租金收入2.35亿元，较2023年上半年的2.09亿元增加12%，出租率94%较2023年12月31日下降3个百分点[23] - 蟠龍天地2024年上半年租金收入5800万元，较2023年上半年的2100万元增加176%，出租率92%较2023年12月31日上升5个百分点[23] - 瑞虹企业天地2024年上半年租金收入5000万元，较2023年上半年的3600万元增加39%，出租率53%较2023年12月31日上升14个百分点[23] - 虹桥天地2024年上半年租金收入2.47亿元，较2023年上半年的2.04亿元增加21%，出租率94%较2023年12月31日上升2个百分点[23] - 2024年上半年投资物业租金及相关收入为12.57亿元，2023年上半年为11.31亿元，按年上升11%[40] - 2024年上半年公司上海物业租金及相关收入上升15%至9.25亿元，占总额74%（2023年上半年：71%）[40] - 2024年上半年投资物业已收租金收入为11.08亿人民币，2023年同期为10.2亿人民币[66] 土地储备及项目进展 - 2024年上半年可供出租及可供销售土地储备总额600万平方米，较2023年减少3%[3] - 上海太平桥第122号地块2021年6月购入，总建筑面积87,000平方米，2023年3月动工，计划2024年下半年推售，公司持有50%权益[14] - 翠湖滨江2022年12月购入，总建筑面积30,000平方米，预计2024年下半年预售，公司持有60%权益[14] - 武汉长江天地2021年12月购入，估计可供销售住宅建筑面积751,000平方米，截至2024年6月30日，27,200平方米的180个单位已签约，公司持有50%权益[14] - 武汉天地云廷三期2023年5月推售，目标交付日期为2024年下半年[14] - 光谷创新天地2017年购入，截至2024年6月30日，20,100平方米住宅已交付，22,900平方米的123个单位已签约，公司持有50%权益[14] - 截至2024年6月30日，发展中及日后发展的商业物业总面积为2329000平方米，集团应占建筑面积为1386800平方米[15] - 截至2024年6月30日，集团土地储备总面积为830万平方米，包括600万平方米可供出租及销售面积和230万平方米其他设施面积，集团应占可供出租及销售面积为380万平方米[1