业绩总结 - 2023年公司总收入为人民币9,752百万，同比下降37%[25] - 2023年净利润为人民币1,397百万，同比下降5%[33] - 2023年股东应占利润为人民币810百万，同比下降11%[33] - 2023年每股基本收益为人民币10.1分，全年每股股息为港币0.09[33] - 2023年总资产为人民币100,998百万，较2022年下降4%[119] - 2023年总债务为人民币31,933百万，较2022年下降5%[119] - 2023年每股股东权益为4.84人民币，较2022年下降1%[119] 用户数据 - 2023年整体销售和顾客流量分别达到2021年水平的106%和110%[94] - 2023年成熟办公物业的平均入住率为90%[97] - 2023年整体入住率为86%，较2022年提升了5个百分点[116] - 上海香港寿坊的零售入住率为93%[101] - 上海盘龙天地的零售入住率为87%[115] 未来展望 - 2024年及以后的租赁面积超过26,000平方米已成功锁定[97] - 2024年，上海太平桥地块122的可售面积为56,600平方米，集团权益为50%[70] 新产品和新技术研发 - 2023年公司成功发行了规模为人民币4,401百万的绿色抵押贷款支持证券，票息为3.9%[38] 市场扩张和并购 - 2023年公司物业销售总额为人民币5,898百万，其中上海潘龙天地项目贡献了人民币5,501百万[26] - 2023年公司在上海的优质零售物业空置率降至9%[15] - 2023年公司录得合同销售额为人民币11,396百万，其中住宅物业销售为人民币7,208百万，商业物业销售为人民币2,982百万，其他资产处置为人民币1,206百万[60] 负面信息 - 2023年公司现金及银行存款总额为人民币8,917百万，较2022年下降33%[119] - 2023年净债务为人民币23,016百万，较2022年上升14%[119] - 2023年投资物业在开发中的公允价值为人民币19,553百万，较上年减少2.1%[42] 其他新策略和有价值的信息 - 2023年总租金及相关收入为3243百万人民币，较2022年增长16%[116] - 2023年公司现金及银行存款为人民币8,917百万，净负债比率为52%[37] - 2023年零售租户中，食品与饮料占比为31.9%[127] - 新开业的上海盘龙天地在春节活动期间销售收入超过3500万人民币，访客人数达到120万[99]

业绩总结 - 2023年上半年集团收入为人民币6,431百万，同比增长46%[11] - 2023年上半年归属于股东的利润为人民币618百万，同比增长37%[11] - 2023年上半年净利润为人民币913百万，同比增长17%[32] - 2023年上半年物业销售额为人民币4,662百万，同比增长90%[11] - 2023年上半年租金及相关收入为人民币1,515百万，同比增长3%[11] - 2023年上半年物业管理收入为人民币273百万，同比增长9%[31] - 2023年上半年房地产资产管理业务的收入增长了10%[80] - 2023年上半年每股派息为港币0.032元[10] 用户数据 - 截至2023年6月30日，集团现金及银行存款维持在人民币12,239百万的健康水平[34] - 截至2023年6月30日，净负债比率为50%[34] - 2023年上半年，集团的可售资源总面积为1,083,200平方米，预计总销售额为人民币720亿元[63] - 2023年下半年，集团已锁定销售额为人民币74.33亿元，将在未来交付给客户并计入财务业绩[59] - 2023年上半年，集团在武汉的预售价格创下历史新高，达到人民币63,800元/平方米[59] 未来展望 - 上海市政府计划在未来10年内完成所有城市村庄的改造[73] - 截至2023年6月30日，投资物业总可租赁面积为2,641,700平方米，公允价值为人民币97.21亿元[38] - 2023年上半年，集团的投资物业组合公允价值较账面价值增加人民币3.1亿元，增幅为0.1%[38] 新产品和新技术研发 - Panlong Tiandi项目自2023年4月底开业以来，吸引了超过100万名游客[86] 市场扩张和并购 - 2023年6月30日，公司的资产管理规模(AUM)从265亿人民币增长至303亿人民币[81] - 公司管理的项目总估值为303亿人民币，管理的商业总建筑面积为420万平方米[85] 负面信息 - 2023年6月30日总资产为人民币103,203百万，较2022年12月31日下降2%[100] - 2023年6月30日总现金及银行存款为人民币12,239百万，较2022年12月31日下降8%[100] - 2023年6月30日净债务为人民币21,899百万，较2022年12月31日上升9%[100] - 2023年上半年平均债务成本为5.7%，较2022年上半年的4.9%上升[100] - 2023年6月30日净杠杆率为50%，较2022年12月31日上升5个百分点[100] - 2023年上半年租金及相关收入与总利息成本的比率为85.8%[102]

业绩总结 - 2024年上半年公司实现利润为人民币1.83亿元，归属于股东的利润为人民币7200万元[9] - 2024年上半年集团收入为人民币20.73亿元，同比下降68%[26] - 物业销售收入为人民币1.43亿元，同比下降97%[26] - 租金及相关收入为人民币12.57亿元，同比增长11%[26] - 毛利率为65%，较上年同期提升19个百分点[26] - 由于住宅竣工水平较低，导致净利润下降80%至人民币1.83亿元[27] 用户数据 - 2024年上半年，上海高端住宅销售额同比增长57.8%[73] - 整体销售和顾客流量同比增长11%和20%[101] - Panlong Tiandi自开业以来吸引了2600万访客，销售总额为人民币8.35亿元[102] - Hong Shou Fang自开业以来吸引了780万访客，销售总额为人民币2.04亿元，销售每平方米每月为3040元[106] - 2024年上半年，知名租户签署的总面积占比为48%（建筑面积182,000平方米）[108] 未来展望 - 公司计划在2024年推出两个高端住宅项目，专注于中高端市场[22] - 2024年下半年，预计将有7.818亿人民币的锁定销售可供交付客户[62] - 公司在2024年下半年及以后计划推出多个新项目，总建筑面积为240,100平方米[63] - 截至2024年8月29日，公司自2021年以来已偿还总计406亿人民币的离岸债务[49] - 公司在2024年下半年及以后有24.1亿人民币的可售资源，预计将为财务业绩带来贡献[64] 资金状况 - 现金及银行存款总额为人民币105.43亿元，净负债比率为53%[11] - 2024年6月的总现金和银行存款为人民币105.43亿元，较2023年12月增长18%[122] - 2024年6月的总资产为人民币100,375亿元，较2023年12月下降1%[122] - 2024年6月的总债务为人民币335.83亿元，较2023年12月增长5%[122] - 2024年上半年，平均债务成本为5.3%，较2023年上半年的5.7%有所下降[122] 市场扩张与并购 - 公司在上海青浦区收购了4块住宅用地，持有80%的有效权益[137] - 公司在上海的Lot 118及其他剩余地块的有效权益为99.00%，Lot 116的有效权益为98.00%[137] - 公司在Taipingqiao Lot 122项目中建立了合资企业，持有50%的有效权益[137] - 公司在武汉武昌区建立合资企业以获取土地使用权，持有50%的有效权益[137] - 公司于2021年2月完成了南京国际金融中心的收购，持有50%的有效权益[137] 负面信息 - 2024年上半年公司录得合同销售额为6.23亿人民币，其中住宅物业销售额为4.77亿人民币，商业物业销售额为1.46亿人民币[62] - 整体入住率从2023年12月的66%提升至2024年6月的73%[101] - 成熟办公物业的平均入住率保持稳定在91%[101]

业绩总结 - 2024年公司实现利润为人民币810百万，归属于股东的利润为人民币180百万，较2023年下降78%[33] - 2024年总收入为人民币8,173百万，较2023年下降16%[32] - 物业销售收入为人民币4,356百万，较2023年下降26%[32] - 2024年股息为每股港币0.036，较2023年的0.09下降[33] - 2024年总资产为919.38亿人民币，同比下降9%[126] - 2024年总债务为299.27亿人民币，同比下降6%[126] - 2024年总现金和银行存款为77.34亿人民币，同比下降13%[126] 用户数据 - 租金及相关收入同比增长9%，达到人民币3,547百万，主要得益于Panlong Tiandi和Hong Shou Fang的额外贡献[16] - 2024年租金和相关收入为人民币34.47亿元，同比增长约7.5%[104] - Hong Shou Fang的出租率在2024年达到81%，较2023年提高44个百分点[124] - 2024年上海高端和奢侈住宅市场销售超过2,500套，单价超过人民币3000万元，占全国市场的60%[77] - 2024年四个一线城市高端和奢侈住宅销售同比增长70%，在30个主要城市的市场份额从2023年的91%上升至94%[79] 未来展望 - 2024年第一阶段Lakeville VI成功推出，108个单位在发布当天全部认购[16] - 截至2024年12月31日，住宅可售资源总面积为920,100平方米，预计销售额为人民币51.2亿元[66] - 2025年可售的Lakeville VI项目住宅总建筑面积为8,700平方米[82] 新产品和新技术研发 - 2024年合同物业销售额同比增长32%，达到人民币150.55亿元，其中住宅物业销售额为人民币145.53亿元，商业物业销售额为人民币5.02亿元[61] 市场扩张和并购 - 2024年公司在上海高端住宅市场表现优于整体市场，显示出一定的市场韧性[11] - Panlong Tiandi和Hong Shou Fang的客流量在2024年预计超过1800万[109] - Hong Shou Fang在2025年春节期间接待超过970,000名访客[109] 负面信息 - 2024年净负债比率保持稳定在52%[34] - 截至2024年12月31日，外汇融资比例从2021年的77%降至38%[55] - 自2021年以来，已偿还的离岸债务总额为人民币452亿元，净额为人民币250亿元（经过再融资后）[55] 其他新策略和有价值的信息 - 2024年公司成功偿还493.5百万美元的高级票据，并在年后偿还490百万美元的票据[16] - 截至2025年3月27日，已偿还2025年上半年到期债务人民币56.04亿元[46] - 截至2024年12月31日，2025年上半年到期的债务结构为人民币6,988亿元的高级票据、人民币1,276亿元的银行借款和人民币5,576亿元的CMBS[48] - 平均办公楼出租率保持稳定在94%[108] - 整体销售额同比增长8%，顾客流量同比增长12%[108] - CPIC Xintiandi商业中心的总建筑面积为274,000平方米，其中办公面积为193,000平方米，零售面积为81,000平方米[119]

行业概况 - 13家港外资商业地产企业在中国内地布局40+筹开项目，2024年预计至少14个新项目入市 [1] - 内地成为头部港企主战场，上海最受青睐，外资企业则重仓非一线城市 [1] - 多个新产品线首次进入内地，产品线呈现多元化趋势，包括高端、次高端、年轻化等不同定位 [1] 港资企业动态 瑞安房地产 - 核心产品线包括城市综合体、滨水文化综合体、Urban Retreat城市微度假和创新园区，已在全国开出23个商业项目 [1] - 2024年将开业武汉光谷创新天地商业公园和上海太平洋新天地商业中心，后者为20年来最大体量商业综合体 [3][4] - 代表性项目包括上海新天地（3.2万㎡）、武汉天地（4.9万㎡）、上海蟠龙天地（4.1万㎡）等 [2] 新鸿基地产 - 主要产品线包括国金中心（IFC）、APM、ICC和ITC，已开业12个项目，上海占比最高（5个） [5][6] - 未来3年将有6个新项目入市，包括苏州环贸广场ICC（3.2万㎡）和上海徐家汇中心ITC Maison（27.9万㎡） [7][8] K11集团 - 产品线分为K11（文化艺术）、K11 Select（年轻潮流）和K11 ECOAST（绿色海滨），已开业8个商场 [9][10] - 深圳K11 ECOAST试运营期间日均客流25万人次，投资超100亿，定位全年龄段文化体验场 [11] - 未来五年计划推出30个文化商业项目，2024年将开业广州和厦门K11 Select [12][14] 太古地产 - 产品线包括太古坊、太古汇、太古里和太古源，已开业7个项目，如北京三里屯太古里（20万㎡）、广州太古汇（13.8万㎡） [15] - 广州太古汇扩容至18万+㎡，未来将开业6个项目，包括三亚太古里（36万㎡）和西安太古里（27万㎡） [16][18][19] 香港置地 - 产品线分为"中环系"（高端）和"光环系"（中档），已开业7个项目，如重庆光环购物公园（17万㎡） [22][23] - 南京JLC金陵中環试营业，引入超40%区域首店，未来将开业杭州光环梦中心（16.9万㎡）等6个项目 [24][25] 恒隆地产 - 运营10个项目，分为高端商场（如上海恒隆广场）和次高端商场（如济南恒隆广场） [27][28][29] - 杭州恒隆广场（10万㎡）计划2026年开业，将引入文华东方酒店和爱马仕 [30][31] 嘉里建设 - 产品线包括嘉里中心（高端）和嘉里城/嘉里汇（区域型），已开业8个项目，如上海静安嘉里中心（8.6万㎡） [32][33] - 未来将开业上海PRISMA新嘉中心（36万㎡），计划引入500+品牌 [35][36] 九龙仓集团 - 核心产品线为IFS系列，成都IFS（21万㎡）和长沙IFS（24.6万㎡）长期占据城市客流榜首 [39][40] - 近年内地无新项目拓展计划 [41] 领展集团 - 品牌矩阵包括"领展广场"和"领展中心城"，内地运营6个项目，如深圳领展中心城（13万㎡） [42][43] - 北京中关村领展广场和通州领展广场正在进行升级改造 [44] 外资企业动态 凯德集团 - 已运营42个购物中心，包括9个来福士和25个凯德广场/MALL，如重庆来福士（23.5万㎡） [45][46] - 未来将开业苏州来福士等4个项目 [47][48] 永旺中国 - 已开业24家永旺梦乐城，武汉和天津各4家，2024年新增长沙星沙项目（23万㎡） [49][50] - 长沙湘江新区项目（23万㎡）计划2025年开业，拟引入260+品牌 [51][52] SM集团 - 中国内地已开业8个项目，如SM厦门（38万㎡），未来将开业厦门海沧城市广场（14万㎡）等3个项目 [54][55][57] 英格卡集团 - 运营10座荟聚购物中心，上海荟聚（43万㎡）为全球单体投资最大项目，2024年9月开业 [59][60][61]

文章核心观点 2025年4月29日ST金一发布2025年一季报，报告期内公司营收增长但归母净利润大幅下降，同时展示了资产负债率、毛利率等多项财务指标及股东持股情况 [1][3] 财务指标情况 - 营业总收入1.44亿元，同业排名第15，较去年同报告期增加1855.32万元，同比上涨14.77% [1] - 归母净利润-2093.39万元，同业排名第14，较去年同报告期减少2357.46万元，同比下降892.76% [1] - 经营活动现金净流入-42.02万元，同业排名第11，较去年同报告期增加2260.67万元 [1] - 资产负债率4.80%，同业排名第1，较上季度减少0.03个百分点，较去年同期减少1.27个百分点 [3] - 毛利率27.32%，同业排名第5，较上季度增加4.82个百分点，实现2个季度连续上涨，较去年同期增加7.15个百分点，实现3年连续上涨 [3] - ROE为-1.01%，同业排名第14，较去年同期减少1.14个百分点 [3] - 摊薄每股收益-0.01元，同业排名第14，较去年同报告期减少0.01元，同比下降890.00% [3] - 总资产周转率0.07次，同业排名第13，较去年同期增加0.01次，同比上涨15.18% [3] - 存货周转率0.21次，同业排名第13，较去年同期减少0.04次，同比下降17.05% [3] 股东持股情况 - 股东户数2.89万户，前十大股东持股数量13.52亿股，占总股本比例50.85% [3] - 前十大股东中，北京海鑫资产管理有限公司持股比例24.29% [3] - 北京海淀科技金融资本控股集团股份有限公司持股比例5.80% [3] - 北京丰汇投资管理有限公司-丰汇精选二期私募证券投资基金持股比例4.50% [3] - 中国银河资产管理有限责任公司持股比例2.86% [3] - 成都福满仙山企业管理合伙企业(有限合伙)持股比例2.63% [3] - 北京昊佑科技发展中心(有限合伙)持股比例2.49% [3] - 安阳金合阳珠宝有限公司持股比例2.48% [3] - 上海宝弘景资产管理有限公司-宝弘景大宗轮动一号私募证券投资基金持股比例2.26% [3] - 山东华盛私募基金管理有限公司-华盛鼎创私募股权投资基金持股比例1.88% [3] - 北京君祺私募基金管理有限公司-北京君博京金股权投资基金合伙企业(有限合伙)持股比例1.65% [3]

文章核心观点 瑞安房地产在武汉投资20年成果显著，未来将以创新驱动空间提质、深挖客户需求和市场空白，朝开发和运营两个方向发展，保持审慎态度应对市场变化 [4][5][9] 武汉项目现状 - 武汉天地住宅最后一期收官之作计划今年四季度开盘，商办层面商务群成总部经济聚集地，写字楼入驻企业超300家，新天地街区与壹方南馆将引入众多华中首店及旗舰店，壹方北馆夯实一站式家庭购物中心定位 [4] - 创新天地首期住宅一二三期已全部售罄交付，吸纳超1700组光谷高净值影响力家庭，商业公园4月初通过竣工验收备案，2025年9月30日开业，签约率近70% [5][7] - 武汉长江天地项目因文物发现可能调整规划，公司有信心结合文保发展到新水平，今年上半年第一季度在所在片区每月绩效排名第二、第三 [8][9] 项目布局战略 - 2005年引入“新天地模式”改造永清片区，打造武汉天地；2017年联合中信泰富地产打造120万平方米创新天地；2021年联手武汉城建集团启动武汉长江天地项目 [2][5] - 三大项目横跨长江两岸与光谷中心城，形成连点成面战略布局，与武汉城市战略同频共振 [4] 未来发展思路 - 以创新驱动空间提质，以可持续理念赋能社区运营，助力武汉建设国家中心城市和国际化大都市 [5] - 挖掘生活方式，以客户为中心，深挖客户需求和市场空白，提供符合或超出期望的产品 [9] - 向开发和运营两个方向齐头并进，持续朝此方向努力，虽有业绩波动但方向不变 [10] - 保持审慎发展态度，挑策略性地块和合作伙伴打造有影响力项目 [10]

财务数据关键指标变化 - 2024年公司收入为81.73亿元人民币，2023年为97.52亿元人民币；2024年毛利为52.28亿元人民币，2023年为50.45亿元人民币[8] - 2024年公司股东应占溢利为1.8亿元人民币，2023年为8.1亿元人民币；2024年集团核心溢利为4.5亿元人民币，2023年为9.31亿元人民币[8] - 2024年每股基本盈利为人民币2.2分，2023年为人民币10.1分；2024年拟派末期股息为港币0.036，2023年为港币0.058 [8] - 截至2024年12月31日，公司总银行结余及现金为77.34亿元人民币，2023年为89.17亿元人民币；2024年总资产为919.38亿元人民币，2023年为1009.98亿元人民币[9] - 2024年公司权益总额为426.69亿元人民币，2023年为441.49亿元人民币；2024年总债务为299.27亿元人民币，2023年为319.33亿元人民币[9] - 2024年和2023年公司净资产负债率均为52% [9] - 2024年集团利润为人民币8.1亿元，股东应占溢利为人民币1.8亿元[43] - 董事会建议派发2024年末期股息每股港币3.6仙（2023年：每股港币5.8仙），全年股息每股港币3.6仙（2023年：每股港币9仙）[44] - 2024年公司利润为8.1亿元，股东应占溢利为1.8亿元，利润按年大幅下降[109] - 截至2024年12月31日，公司净资产负债率稳定维持在52%，现金及银行存款总额达77.34亿元[112] - 董事会建议派发2024年末期股息每股港币3.6仙，2024年全年股息每股港币3.6仙[114] - 2024年已确认物业销售总计收入79.62亿元，建筑面积33.54万平方米，平均售价2.6万元/平方米；2023年分别为385.65亿元、64.59万平方米、6.51万元/平方米[122] - 2024年合约物业销售额为150.55亿元，较2023年上升32%，住宅物业销售占97%，2024年住宅物业平均售价为13.49万元/平方米，2023年为5.67万元/平方米[124] - 2024年住宅物业合约销售小计145.53亿元，建筑面积10.79万平方米，平均售价13.49万元/平方米；2023年分别为72.08亿元、12.71万平方米、5.67万元/平方米[126] - 2024年商业物业合约销售小计5.02亿元，建筑面积3.43万平方米，平均售价1.47万元/平方米；2023年分别为29.82亿元、22.38万平方米、1.33万元/平方米[126] - 2024年物业销售总额150.55亿元，建筑面积14.22万平方米，平均售价10.59万元/平方米；2023年分别为101.9亿元、35.09万平方米、2.9万元/平方米[126] - 2024年确认集团收入的物业销售为43.56亿元，联营公司收入9.89亿元，合营公司收入26.17亿元；2023年分别为58.98亿元、223.67亿元、103亿元[122] - 2024年投资物业公平值减少5.93亿元，降幅0.6%，账面价值为1002.83亿元[138] - 2024年租金及相关收入为24.56亿元，较2023年同期的23.98亿元增加2%[141] - 2024年租金及相关收入总额按年增长9%至35.47亿元，77%来自上海物业组合[141] - 上海新天地办公楼/零售租金488百万元，较2023年的457百万元增长7%，出租率从97%降至96%[142] - 新天地时尚II零售租金74百万元，较2023年的73百万元增长1%，出租率从91%升至94%[142] - 瑞安广场及新天地广场办公楼/零售租金146百万元，较2023年的157百万元下降7%，出租率从91%升至98%[142] - 蟠龙天地零售租金115百万元，较2023年的70百万元增长64%，出租率从87%升至96%[142] - 2024年集团收入下跌16%至81.73亿元，2023年为97.52亿元，主要因已确认物业销售下跌26%[164] - 2024年物业销售为43.56亿元，2023年为58.98亿元，2024年主要来自武汉天地云廷三期，2023年主要来自上海蟠龙天地[164] - 2024年投资物业租金及相关收入为24.56亿元，2023年为23.98亿元，按年上升2%，因上海商业物业出租率上升[164] - 2024年物业管理收入上升5%至6.08亿元，2023年为5.80亿元，其中商业物业服务收入上升6%[165] - 2024年建筑收入增加至3.95亿元，2023年为3.28亿元，增长来自向集团合营公司提供建筑服务[166] - 2024年毛利上升4%至52.28亿元，2023年为50.45亿元，毛利率增长至64%，2023年为52%[166] - 2024年其他收入下跌21%至3.26亿元，2023年为4.11亿元，主要因银行利息收入减少[166] - 2024年销售及市场开支下跌24%至1.33亿元，2023年为1.75亿元，因销售佣金减少[166] - 2024年一般及行政开支下跌5%至9.32亿元，2023年为9.85亿元，因有效成本控制[166] - 2024年出售附属公司录得收益9.54亿元，贡献公司股东应占溢利1.76亿元[168] - 2024年其他收益及亏损录得亏损净额2.79亿元，较2023年的2.43亿元有所增加[168] - 2024年应占联营公司及合营公司业绩录得收益净额2.17亿元，较2023年的7.81亿元减少[168] - 2024年财务费用合共20.27亿元，利息开支总额下跌12%至20.58亿元，债务平均成本降至6% [169] - 2024年税项合共23.37亿元，较2023年的13.02亿元增长[170] - 2024年年度溢利为8.10亿元，公司股东应占溢利为1.80亿元，分别较2023年下降[170] - 2024年每股盈利为2.2分，董事会建议派发末期股息每股港币3.6仙[172] - 2024年12月31日公司负债净额为221.93亿元，净资产负债率维持稳定为52% [176] - 2024年12月31日公司已抵押资产399.84亿元，取得借贷193.37亿元[179] - 2024年公司已偿还债务总额108.7亿元，截至2025年3月27日已偿还56亿元，占2025年到期借贷的68%[181] - 2024年12月31日，公司为银行向客户提供的按揭贷款提供1.02亿元担保，2023年12月31日为1.45亿元[185] 各条业务线数据关键指标变化 - 2024年9月底，“翠湖天地•六和”108套单元获3.6倍认购率并售罄，销售额达119.79亿元人民币[30] - 2024年“瑞安办公”全国新租面积23万平方米，2000平方米以上行业知名企业19家，占总新租面积的54% [30] - 集团已确认物业销售总额（包括合营公司及联营公司）为人民币79.62亿元[43] - 商业物业组合租金及相关收入总额（包括合营公司及联营公司）同比增长9%，达人民币35.47亿元[43] - 2024年9月下旬推出的“翠湖天地 • 六和”获3.6倍超额认购，108个单位当日售罄，合约销售额达119.79亿元，平均售价为每平方米210,200元[45] - “翠湖滨江”已售出6,300平方米[45] - 2025年末“翠湖天地 • 六和”将推售36栋风貌别墅产品[46] - 2024年公司办公楼新租面积达230,000平方米[47] - 2024年公司零售物业和成熟办公楼的出租率分别为94%和91%[48] - “太平洋新天地”和“创新天地商业公园”预计2025年下半年开业[48] - 截至2024年12月31日，认购销售总额为7.95亿元，待交付并确认的锁定销售总额为153.94亿元[125] - 重庆天地合作物业组合2024年住宅销售收入7.25亿元，零售空间销售收入1.41亿元，停车场销售收入0.13亿元，集团持有该组合19.8%权益[123] - 上海太平桥翠湖天地六和（第122号地块）推动2024年合约销售额增长[124] - 截至2024年12月31日，住宅发展项目可供销售资源总计建筑面积920,100平方米，估计总可供销售资源512亿元，估计应占销售额269亿元[130] - 截至2024年12月31日，翠湖滨江6,300平方米已签约，销售额达12.98亿元，目标交付日期为2025年下半年，公司持有60%权益[132] - 截至2024年12月31日，武汉长江天地38,800平方米的267个单位已订约，公司持有50%权益[133] - 截至2024年12月31日，武汉创新天地31,000平方米住宅已交付，42,000平方米的227个单位已签约，公司持有50%权益[133] - 截至2024年12月31日，发展中及待发展商业物业总计建筑面积1,953,000平方米，公司应占建筑面积1,235,500平方米[134] - 截至2024年12月31日，集团零售物业组合出租率平均达94%[140] - 2024年，集团物业组合销售额及客流量分别增长8%和12%，续约租金转跌[140] - 公司相对成熟办公楼物业平均出租率达91%，办公楼物业组合整体出租率从2023年12月31日的66%升至2024年12月31日的69%[141] - 2025年春节期间，蟠龙天地项目吸引逾97万访客人次，2024年全年客流量超1800万人次[149] - 2024年，公司成功签订两份全新大型综合用途项目开发和管理合约[157] 土地储备情况 - 截至2024年12月31日，公司土地储备总建筑面积达800万平方米，瑞安新天地在上海管理商业物业总值达790亿元人民币[4] - 2024年12月31日土地储备中住宅110万平方米、办公楼220万平方米、零售230万平方米、酒店/服务式公寓20万平方米，可供出租及销售总建筑面积580万平方米，应占建筑面积370万平方米[57] - 上海土地储备建筑面积180万平方米、武汉240万平方米、重庆60万平方米、佛山90万平方米、南京10万平方米，可供出租及销售总建筑面积580万平方米，应占建筑面积370万平方米[58] - 土地储备总建筑面积803.7万平方米，上海商业物业组合建筑面积159.9万平方米[59] - 截至2024年12月31日，公司土地储备总建筑面积为800万平方米，含580万平方米可供出租及销售面积和220万平方米其他设施[160] - 公司应占可供出租及可供销售的建筑面积为370万平方米[160] - 580万平方米可供出租及销售面积中，约260万平方米已落成，约90万平方米正发展，230万平方米留作日后发展[160] - 公司土地储备共14个项目，分布于上海、南京、武汉、佛山及重庆五个城市黄金地段[160] - 截至2024年12月31日，集团总土地储备建筑面积为8037000平方米，其中住宅1138000平方米、办公楼2222000平方米、零售2248000平方米、服务式公寓200000平方米[161] 项目开发与运营情况 - 上海太平桥总建筑面积120万平方米，位于黄浦区，是上海浦西主要商业中心[66] - 翠湖天地一至五期建成超40万平方米高尚住宅群，六期由公司与上海永业集团联合开发[67] - 企业天地5号及湖滨道总建筑面积7.9万平方米，公司持有44.55%实质权益[67] - 太平洋新天地商业中心总建筑面积27.4万平方米，公司拥有25%实质权益，132号地块已竣工交付，123号和124号地块已完工，零售裙楼预计2025年运营[68] - 2019 - 2024年蟠龙天地已分三期开发、出售及交付约24.6万平方米住宅单位，2025年春节期间录得逾97万访客人次，2024年全年逾1800万访客人次[72][73] - 鸿寿坊商业综合项目包括4.8万平方米甲级办公楼和1.4万平方米娱乐、餐厅及零售区域，2024年1月出售65%权益后成合营项目[75] - 翠湖濱江地盤面積16,993.8平方米，總建築面積23,791.32平方米，作價24.69億元，公司權益60%[76] - 瑞虹天地1998 - 2023年期間已開發、出售及交付住宅總建築面積約1,113,000平方米[79] - 中糧瑞虹 • 海景壹號（第7號地塊）總建築面積161,000平方米作住宅，2,000平方米作零售店舖，公司權益49.5%[82] - 瑧庭（第167A號地塊）總建築面積86,000平方米作住宅，1,000平方米作零售店

文章核心观点 瑞安房地产认为未来中国房地产市场将进入新常态，公司聚焦上海和武汉市场，2025年将推出多个项目，同时加快拓展轻资产业务以应对行业形势和降低财务风险 [1][4] 市场与项目布局 - 公司认为准确的市场是上海和武汉，2024年确认的约79亿元物业销售收入中，上海、武汉共超69亿元，占比超87%；全年150亿元合约销售额基本来自这两个城市 [1] - 截至2024年末，公司住宅可售货值超500亿元，主要分布于上海、武汉 [1] - 2025年公司将推出翠湖六期36套低密产品、武汉天地住宅项目等 [1] - 翠湖天地、瑞虹新城、蟠龙天地等住宅项目是公司业绩重要支撑，2024年合约物业销售额150.55亿元，同比增长32%，翠湖天地六期带来119.79亿元合约销售额，销售均价超21万/平方米 [2] - 2025年翠湖天地六期后续36栋独栋和联排别墅将入市，翠湖滨江会按节奏继续推售 [2] - 2025年销售计划包括武汉天地四期住宅，计划四季度开盘，是该项目最后一批次住宅，此前500平方米房源毛坯单价约7万元/平方米销售一空 [2] - 2024年武汉天地与武汉创新天地共计确认销售收入约43亿元，占物业销售收入超5成，创新天地住宅一二三期已售罄交付，武汉长江天地最快2025年四季度提前全面交付首期住宅 [3] - 公司2025年及以后可供销售及预售的住宅物业建筑面积约17.63万平方米，涵盖7个项目，可售货值约512亿元 [3] 轻资产业务拓展 - 公司以物业开发销售为业绩支柱，受住宅交付周期影响，2022 - 2024年年内溢利同比降幅分别为33%、5%、42%，未来要推进开发和运营齐头并进，预期两项业务利润占比各50% [4] - 公司选择在轻资产赛道发力应对行业形势和降低财务风险，轻资产业务已有成熟模式，如股权合作，管理资产管理规模超300亿元，合作方有中国人寿、上海太平洋保险等，持股比例从百分之十几到五十几不等 [4] - 2024年公司拿下两个轻资产项目，与上海永业集团合作的永年里和与上海奉贤区南桥镇合作的“贝港城中村”改造项目，合计含43万平方米住宅 [5] - 未来公司会将轻资产策略拓展到更多城市，对上海、武汉项目发展不设上限，也想在大湾区重点一线城市寻求突破机会 [6]

文章核心观点 - 瑞安房地产2024年业绩披露，财务稳健，未来经营审慎聚焦一线城市，住宅和办公楼业务表现良好，行业走向受不确定因素影响 [2][3][6] 财务情况 - 2024年实现收入81.73亿元，利润8.1亿元，股东应占溢利1.8亿元 [2] - 截至2024年年末，集团净资产负债率稳定维持在52% [2] - 从2021年到目前总共偿还452亿元人民币外债 [2] 住宅业务 - 2024年已确认物业销售总额79.62亿元，锁定销售总额153.94亿元计划于2025年及以后交付确认 [3] - 租金及相关收入同比增长9%，达35.47亿元 [3] - “翠湖天地·六和项目”开盘当天108套单元全部售罄，合约销售额近120亿元，平均售价每平方米210200元 [3] - 2024年上海套均3000万元以上住房成交超2500套，占全国市场份额超六成 [3] - 2025年年末将在上海推出“翠湖天地·六和”36套风貌别墅 [3] 办公楼业务 - 2024年零售物业和成熟办公楼平均出租率分别为94%和91%，优于一线城市市场平均水平 [5] - 办公团队形成一站式办公空间打造解决方案、针对企业和个人综合办公方式及全定制化方法 [5] - 今年重点打造一站式办公解决方案，在零碳和其他服务方面实现突破 [6] 未来经营策略 - 业务拓展以审慎态度聚焦一线城市，尤其是上海 [2][3][4] - 市场调整完成前以轻资产模式拓展业务，创新商业模式，拓展外部资本和策略合作伙伴 [4] - 短中期内步步为营，不冒进 [4] 行业走向看法 - 房地产市场已筑底，稳步向好，但受全球地缘政治不确定性和出险开发商财务处理影响 [6]