报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 新房成交同比由正转负，二手房成交同比降幅收窄 [1] - 从2026年全年时间线上来看，地产板块出现阶段性收益的机会较多，建议持续关注 [5] - 四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄 [5] - 部分房企在2025年计提减值相对较多，2026年可能筑底，2027年的板块利润率和业绩可能会回升 [5] - 部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇 [5] 根据相关目录分别进行总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交**：第12周47城新房成交面积312.6万平方米，环比上升0.6%，同比由正转负，下降15.2% [5][15]。分能级看，一线城市成交面积环比-0.1%，同比-17.7%；二线城市环比26.5%，同比-8.6%；三四线城市环比-17.3%，同比-20.3% [5][15] - **新房库存**：截至第12周末，13城新房库存面积7995.0万平方米，环比增速0.1%，同比增速1.0% [5][33]。去化周期为26.0个月，环比上升0.2个月，同比提升6.5个月 [5]。分能级看，一、二、三四线城市去化周期分别为21.3、24.0、65.0个月 [5][33] - **二手房成交**：第12周23城二手房成交面积270.7万平方米，环比上升9.6%，同比下降6.7%，同比降幅较上周收窄6.5个百分点 [5][46]。分能级看，一线城市成交面积环比8.1%，同比-2.5%；二线城市环比11.5%，同比-12.4%；三四线城市环比8.2%，同比-0.2% [5][46] 2 百城土地市场跟踪 - **全类型土地**：第11周百城全类型成交土地规划建面1163.9万平方米，环比下降16.1%，同比上升45.2% [5][64]。成交总价200.4亿元，环比下降13.5%，同比上升59.7% [5][64]。楼面均价1722元/平，环比上升3.1%，同比上升10.0% [5][64]。土地溢价率2.8%，环比上升1.5个百分点，同比下降1.2个百分点 [5][64] - **住宅类土地**：第11周百城成交住宅土地规划建面164.3万平方米，环比下降15.3%，同比上升79.8% [89]。成交总价116.7亿元，环比下降26.0%，同比上升33.8% [89]。楼面均价7101.8元/平方米，环比下降12.7%，同比下降25.5% [89]。溢价率2.9%，环比下降1.7个百分点，同比下降9.4个百分点 [89] 3 本周行业政策梳理 - **中央政策**：自然资源部表示将健全增存挂钩机制，新增建设用地优先投向重大基础设施、新动能产业及民生项目 [113]。财政部明确2026年推动新型城镇化和区域协调发展 [113] - **地方政策**：上海自3月16日起将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付比例从50%降至30% [5][113]。绍兴发布新政，支持一线环卫工人购房最高补贴20万元，多子女家庭购房最高补贴40万元 [113]。江苏提出要因城施策控增量、去库存、优供给，多渠道盘活存量商品房 [113] 4 本周板块表现回顾 - **市场表现**：第12周房地产行业绝对收益为-4.2%，较上周下降3.7个百分点；相对沪深300收益为-2.0%，较上周下降1.3个百分点 [5][116]。房地产板块PE为29.38X，较上周上涨3.82X [5][116] 5 本周重点公司公告 - **A股涨跌幅**：靠前的三家公司依次为新城控股、绿地控股、保利发展 [12] - **港股涨跌幅**：靠前的三家公司依次为旭辉控股集团、碧桂园、融创中国 [12] 6 本周房企债券发行情况 - **债券发行**：第12周房地产行业国内债券总发行量83.6亿元，环比下降39.4%，同比下降18.6% [5][12] - **债券偿还**：总偿还量为160.6亿元，环比下降23.8%，同比下降9.1% [5][12] - **净融资额**：净融资额为-77.0亿元 [5][12] 7 投资建议 - **关注主线**：建议关注三条主线 [5] 1. 基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团 [5] 2. 连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [5] 3. 积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [5]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 2026年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置 [5] - 节奏上，接下来可以重点关注4月的政治局会议相关表述以及5月各部委是否进一步表态 [5] - 四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄 [5] - 从投资主线来说，部分房企在2025年计提减值相对充分，2026、2027年减值压力减轻，在此变化之下有反转可能性；部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇 [5] - 现阶段建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、市占率较高的房企 2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企 3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司 [5] 根据相关目录分别进行总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房市场**：第11周（3月7日-13日）40城新房成交面积211.9万平方米，环比上升33.2%，同比降幅收窄至-15.4%（较上周收窄14.5个百分点）[5][15][16]。分能级看，一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为56.5%、20.4%、41.6%，同比增速分别为-9.7%、-8.5%、-40.9%[5][16] - **二手房市场**：第11周18城二手房成交面积174.4万平方米，环比上升13.9%，同比降幅收窄至-25.1%（较上周收窄7.0个百分点）[5][15][52]。分能级看，一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为4.8%、20.3%、9.0%，同比增速分别为-19.6%、-30.2%、-26.5%[5][52] - **新房库存**：截至第11周末，12城新房库存面积11223万平方米，环比下降0.3%，同比下降5.1%[5][15][44]；去化周期为23.1个月，环比上升1.0个月，同比上升8.5个月[5][15][44]。分能级看，一、二、三四线城市去化周期分别为21.4、22.7、60.2个月[5][44] 2 百城土地市场跟踪 - **全类型土地市场（第10周数据）**：百城成交土地规划建面1387.4万平方米，环比下降7.9%，同比上升216.7%；成交总价231.7亿元，环比下降23.8%，同比上升188.9%；楼面均价1670元/平，环比下降17.2%，同比下降8.8%；土地溢价率1.4%，环比下降0.2个百分点[5][70][71] - **住宅类土地市场**：百城成交住宅土地规划建面193.9万平方米，环比上升888.4%，同比上升209.2%；成交总价157.8亿元，环比上升2463.2%，同比上升366.2%；楼面均价8134.8元/平方米，环比上升159.3%，同比上升50.8%；住宅类用地溢价率4.7%，环比上升4.5个百分点[5][95] 3 本周行业政策梳理 - **中央层面**：3月16日《求是》刊文再次强调房地产是国民经济重要产业，需持续稳定市场[1][5]。3月5日自然资源部等发文提出，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，推动城市发展向盘活存量转型[5] - **地方层面**：多个城市出台支持政策，包括杭州余杭给予新房5万元/套补助、太原放宽公积金贷款年龄和“商转公”时限、福州优化公积金贷款认定和提取范围、上海下调房产税应税房价分界线、成都拟提高公积金贷款额度并阶段性取消贷款次数限制等[117][118][119] 4 本周板块表现回顾 - **市场表现**：第11周房地产行业绝对收益为-0.5%，较上周上涨3.6个百分点；相对沪深300收益为-0.7%，较上周上涨2.3个百分点[5][120] - **估值水平**：房地产板块PE为25.56X，较上周下降0.21X[5][120] - **个股表现**：A股涨幅靠前的为滨江集团(2.0%)、华侨城A(0.8%)、绿地控股(0.0%)；港股涨幅靠前的为融创中国(3.6%)、碧桂园(1.6%)、中国金茂(-0.7%)[126][128][130] 5 本周重点公司公告 - **股权变动**：滨江集团控股股东减持8757万股，占公司总股本的2.81%[131] - **高管变动**：我爱我家变更签字注册会计师[131] 6 本周房企债券发行情况 - **债券发行**：第11周房地产行业国内债券总发行量134.8亿元，环比下降19.0%，同比上升77.9%[5][13] - **债券偿还**：总偿还量201.3亿元，环比上升60.0%，同比上升34.8%；净融资额为-66.5亿元[5][13] - **主要发行人**：本周债券发行量最大的房企为华润置地控股(25.0亿元)、城投控股(20.0亿元)、苏高新集团(16.0亿元)[13]

股权转让 - 初始对价约59.9亿元（约合港币66.56亿元）[5] - 最终对价以59.9亿元（约合港币66.56亿元）为上限[7] - 对价由合营企业贷款及合伙人资本承担拨付[8] 项目资产 - 约定总资产价值60亿元（约合港币66.67亿元）[6] - 参考独立估值约63.45亿元（约合港币70.5亿元）[6] 其他情况 - 项目公司其他资产及负债估计负债净额约5235.89万元（约合港币5817.66万元）[7] - 可分派现金按规则分配[9] - 业绩不达标用储备基金支付差额[10] - 普通合伙人担任顾问提供服务[12] - 执行事务合伙人负责多项事务[12] - 优先级有限合伙人先收取可分派现金[13]

会议安排 - 公司将于2026年3月26日举行董事会会议[3] 业绩与股息 - 董事会将批准公布2025年度全年业绩[3] - 董事会将考虑建议派发末期股息（如有）[3] 公司人员 - 执行董事包括罗康瑞等四人[3] - 独立非执行董事包括黎定基等六人[3]

公司概况 - 瑞安房地产有限公司股份代号为272[1] 公司管理层 - 执行董事包括罗康瑞（主席）、罗宝瑜（副主席）、王颖（行政总裁）、孙希灏（财务总裁及投资总裁）[2] - 独立非执行董事包括黎定基、沈达理、吴雅婷、吴港平、黎韦诗、郭敬文[2] 董事会委员会 - 设立审核及风险、薪酬、提名、可持续发展、策略五个委员会[2] - 审核及风险委员会主席为吴港平[2] - 薪酬委员会主席为黎定基[2] - 提名委员会主席为沈达理[3] - 可持续发展委员会主席为吴雅婷[3] - 策略委员会联席主席为罗康瑞和沈达理[3]

人事变动 - 2026年3月12日，黎韦诗任审核及风险委员会成员[2] - 2026年3月12日，郭敬文任薪酬委员会成员[2] 委员会组成 - 审核及风险委员会由吴港平、郭敬文、黎韦诗组成[2] - 薪酬委员会由黎定基、罗康瑞、郭敬文组成[2] 人员离世 - 2025年12月15日苏锦梁离世，曾未满足上市规则[3] 合规情况 - 委员会组成变更后，公司遵守上市规则[4] 公司人员 - 截至公布日，执行董事为罗康瑞等4人[6] - 截至公布日，独立非执行董事为黎定基等6人[6]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 避险情绪主导债市，美债收益率显著回落，中资美元债表现较佳，原油价格因地缘冲突大幅上涨，债市短期或维持波动，两会召开将影响债市定价 [1] 根据相关目录分别进行总结 离岸市场 - 中资美元债发行清淡，离岸人民币债发行旺盛，受人行 500 亿央票发行带动全周共发行 655 亿人民币 [2] - 美债收益率明显回落，10 年期和 2 年期美债收益率上周分别下行 15 个和 10 个基点至 3.94%和 3.37%，市场被避险情绪主导 [2][3] - 美国 1 月 PPI 同比上涨 2.9%，核心 PPI 同比上涨 3.6%，均超预期，早前公布的 2025 年 12 月美国 PCE 物价指数也高于预期 [3] - 美伊谈判不顺、军事行动及封锁海峡等事件，使原油价格上涨，影响通胀，降低美联储 3 月降息可能性 [3] - 上周中资美元债表现佳，彭博巴克莱中资美元债总回报指数全周涨 0.4%，利差走阔 1 个基点，高评级和高收益指数分别有不同涨幅和利差变化 [3] 在岸市场 - 春节后人行通过逆回购操作净回笼短期流动性 6114 亿人民币，通过 MLF 超额续作净投放长期资金 3000 亿元 [4] - 银行间资金利率较春节前回升，7 天存款类机构质押式回购加权利率和 7 天银行间质押式回购加权利率分别上升 18 个和 16 个基点至 1.50%和 1.51% [4] - 3 年期和 10 年期国债收益率分别较春节假期前持平和上行 2 个基点至 1.38%和 1.82%，周一境内利率债市受避险情绪提振，各期限国债收益率普遍回落 [4] - 两会本周召开，将公布 2026 年经济目标等并释放货币政策信号，债市料将定价 [4] 近期中资新发行美元债券一览 - 新城环球有限公司发行票面利率 11.8%、金额 35500 万美元的债券，到期日为 2029 年 3 月 9 日，标普评级为 B- [7] 附录：中资美元债列表 - 包含众多发行人的中资美元债信息，如中国建设银行亚洲股份有限公司、中国工商银行股份有限公司等，涉及票面利率、发行金额、评级、到期日等内容 [17][18][19]

股本情况 - 本月底法定/注册股本总额为3000万美元，股份12亿股，面值0.0025美元[1] - 上月底和本月底已发行股份（不含库存）及总数均为8027265324股，库存为0[2] 公众持股 - 适用公众持股量门槛为已发行股份（不含库存）的25%[3] - 截至本月底已符合适用的公众持股量要求[3]

文章核心观点 - 2025年零售商业物业市场正经历深刻的结构性调整，不同背景与战略的企业呈现出截然不同的生存图景 [3][30] 港资房企：巨头的守成与求变 - **新鸿基地产**：2025财年连同合营及联营公司录得净租金收入183.92亿港元，抗风险能力强 通过引入内地人气品牌、升级会员计划等，香港商场出租率维持在95% 内地项目通过引入流量餐饮应对挑战 迎来项目爆发期，香港西沙GO PARK已开业，观塘Scramble Hill及上海ITC Maison、TODTOWN天荟将入市 [4][31] - **太古地产**：2025上半年营收同比增长20% 内地零售销售额较2019年同期高出70%，香港商场维持满租 市场分化显著，上海兴业太古汇引入路易威登地标后销售额暴涨13.5%，广州太古汇则下跌2.1% 加速战略调整，斥资21亿扩容广州太古汇至18万㎡，并以15万㎡的聚龙湾太古里布局“滨水潮流轻奢” [7][34] - **恒隆地产**：2025年内地10座商场整体收入持平，但城市分化明显 大连恒隆广场(+10%)、无锡恒隆广场(+8%)、昆明恒隆广场(+7%)增长，而武汉(-36%)、沈阳(-37%)大幅下滑 转向精细化运营，核心在于加码杭州恒隆广场，以20年33亿元租下4.2万㎡空间，将展示面从90米拓至290米，零售总体量跃升至约15万平方米 [9][36] - **领展**：面对港人北上消费的结构性转变，采取务实求稳策略 香港引入内地餐饮并完成资产提升，内地聚焦B1层“Foodie+”美食街改造，以高频刚需业态对冲租金压力 在管理层过渡期强化“烟火气”业态稳住基本盘 [11][38] - **嘉里建设**：2025年上半年净利润下滑22%，但负债率严控在40%，手握4970万平方呎土储 内地大本营上海的重点项目浦东巨峰路TOD项目PRISMA新嘉中心已封顶，预计2026年上半年亮相 [13][40] - **瑞安房地产**：公司韧性高度依赖上海，78%的租金收入来自上海项目 上海蟠龙天地以“城市微度假”概念，开业两年累计吸引超4500万人次客流，日均客流达5.55万人次 非上海项目贡献度不足，制约全国化布局想象空间 [16][43] 内地企业：存量焕新成增长动力 - **龙湖集团**：主动“踩刹车”，用三年半时间压降有息负债600亿，融资成本降至3.58%的历史低点 通过“一店一策”精细化运营稳增长，如南宁青秀天街开业三天客流68万，22岁的重庆北城天街改造引入超100家头部品牌 已累计投入近3亿元对存量项目进行升级改造 [18][45] - **华润万象生活**：2025上半年商业航道收入32.67亿元，同比增长14.6%，毛利率达66.1% 业主端NOI（营运净收入）破百亿，增长18% 零售额1220亿元，增长21.1%，接近2022年全年水平 125座在营购物中心中，104个跻身当地销售额前三 上半年新开4个项目平均开业率超91%，第三方接管项目调改后零售额增长超30% [21][48][49] 地方龙头：高端坚守与大众突围 - **青岛海信广场**：1997年开业，历经28年仍稳居“山东第一重奢场”，最高年销售额超60亿元 通过首创会员制、极致服务与情绪价值营造，构建了难以复制的运营体系 [24][51] - **利群集团**：代表“百货+超市”的大众化扩张路径，靠自建供应链和价格战成就区域霸主，年销售额一度突破百亿 2018年进入华东进行全国布局，但受跨区域整合压力及大卖场业态不景气影响，业绩自2019年起持续下滑，跌出百亿阵营 [26][53]

港股市场开盘表现 - 恒生指数开盘跌0.25%，报26501.2点 [1] - 恒生科技指数开盘跌0.19%，报5350.25点 [1] - 国企指数开盘跌0.08%，报9025.6点 [1] - 红筹指数开盘涨0.21%，报4347.39点 [1] 大型科技股表现 - 港股大型科技股多数下跌，阿里巴巴-W跌1.8%，腾讯控股跌0.38%，京东集团-SW跌0.85%，美团-W跌0.61% [3] - 网易-S逆势涨1.83%，小米集团-W、快手-W、哔哩哔哩-W平开 [3] - 美股大型科技股多数收跌，英伟达跌3.27%，亚马逊跌1.78%，Meta跌1.30%，微软跌1.02%，谷歌A跌1.01% [4] - 苹果收涨0.09%，特斯拉涨2.70% [4] 市场分析与展望 - 华泰证券研报指出，港股上周先扬后抑，市场波动依然较高 [3] - 上周市场反弹催化包括全球“再通胀”交易与AI国产应用升级，带动有色等资源品、国产算力链与部分软件反弹 [3] - AI格局变化及电商巨头内卷担忧压制了权重股表现 [3] - 本周适逢春节假期，影响市场的主要因素或来自美股、春节期间消费、AI进展等 [3] - 美股短期内或延续AI主线分化和高低切特征，对市场风偏影响中性 [3] - 国内消费高频数据和AI模型等已有新进展 [3] - 建议均衡配置，短期重点关注直接受益于AI进展的存储等半导体硬件、特色消费α以及电气设备 [3] 美股及中概股表现 - 上周五，道琼斯指数涨0.10%，报49,500.93点；标普500指数涨0.05%，报6,836.17点；纳斯达克指数跌0.22%，报22,546.67点 [3] - 纳斯达克中国金龙指数收跌0.3%，热门中概股多数下跌 [4] - 好未来涨超3%，新东方、网易涨超2%，百胜中国、知乎涨超1% [4] - 哔哩哔哩跌超1%，百度跌超2%，爱奇艺跌超4% [4] 行业与监管动态 - 市场监管总局约谈阿里巴巴、抖音、百度、腾讯、京东、美团、淘宝闪购等平台企业，要求严格遵守相关法律法规，规范平台促销推广行为 [5] - 阿里旗下千问APP推出春节大免单活动，2月6日活动第一天的实际订单达到1500万单，是原来预计的15倍 [5] - 伯克希尔-哈撒韦将于本周二前提交13F季度持仓文件，市场关注沃伦·巴菲特卸任CEO前最后一个季度的操作 [5] - 截至去年第三季度末，伯克希尔前六大持仓包括美国运通、可口可乐等，苹果和美银被明显减持，公司现金储备创新高 [5] - 群核科技获得中国证监会境外发行上市备案通知书，拟发行不超过约3.12亿股境外上市普通股并在香港联合交易所上市 [6] 公司运营数据 - 中远海能与船厂订立造船合约，建造一艘乙烯船和十八艘油轮，总代价为人民币78.82亿元 [7] - 中国神华1月煤炭销售量为3320万吨，同比增长9.9%；总售电量为209.6亿千瓦时，同比增长34.4% [7] - 中国南方航空1月客运运力投入同比下降1.10%，旅客周转量同比下降2.86%，客座率为83.26%，同比下降1.51个百分点 [7] - 中国东方航空1月客运运力投入同比下降3.54%，旅客周转量同比下降1.03%；客座率为85.01%，同比上升2.16个百分点 [7] - 中国电力附属公司订立三份独立的总承包合同，涉资7.68亿元 [7] - 汇通达网络完成收购金通灵25%股权，加速推进“产销一体化”战略落地 [7] - 中广核新能源1月完成发电量1647.8吉瓦时，同比增加7.9% [8] 房地产销售数据 - 富力地产1月合同销售收入共约7.2亿元，同比减少8.05% [9] - 合生创展集团1月合同销售金额为约5.91亿元，同比增长24.95% [10] - 合景泰富集团1月合同销售为3.25亿元，同比减少35.3% [11] - 建业地产1月合同销售额3.98亿元，同比减少31.1% [12] 公司财务表现 - 上海复旦2025年营业总收入约39.82亿元，同比增长10.92%；净利润约2.32亿元，同比减少59.42% [12] - 瑞安房地产发盈警，预期2025年度股东应占净亏损介乎17亿元至18亿元 [12]